Добавленная стоимость новостройки
Изменение уровня покупательской активности заставляет девелоперов и застройщиков корректировать подходы к созданию продукта, более четко работая над созданием как планировки будущей квартиры вместе с окружающим пространством, так и над совершенствованием финансовых инструментов. О том, что обеспечивает комфортный для девелопера уровень спроса на новостройки и позволяет увеличивать добавленную стоимость жилья в различных классах, шла речь в Москве.
Семейные квартиры требуют спасения
Ожидаемо, что практически все девелоперские проекты сегодня сосредоточены в крупнейших городских агломерациях. По данным bnMAP.pro, именно на них приходится 95% от всего объема проектного финансирования, выданного в стране. В целом анализ зарегистрированных сделок 2022 года показывает, что лидерами по продаже новостроек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом на столицу приходится около трети от всего поглощенного за год объема. Но примечательно другое — практически все сделки в указанных городах приходятся на студии и однокомнатные квартиры. «И эта тенденция не меняется в 2023 году, а, наоборот, будет усугубляться, — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Новые дома проектируются с большим количеством студий и однокомнатных квартир, и, судя по всему, проекты с двух- и трехкомнатными вариантами окончательно станут нишевыми и не будут развиваться высокими темпами».
По данным анализа, значительная доля студий уже повлияла на общие цифры статистики. Так, отмечено, что к сегодняшнему дню средняя площадь лотов потеряла порядка 10 «квадратов». Параллельно с уходом от крупноформатного жилья застройщики еще и сокращают метраж возводимых квартир. Рекордсменом в данном отношении стала Северная столица, где площадь абсолютного большинства проданных за прошлый год квартир не превышает 20–25 кв. м. В результате средний показатель по рынку опустился до 40 кв. м, что по факту меньше площади стандартной однокомнатной квартиры. Интересно, что отмечается сокращение площадей не только в бюджетных проектах, но и в классах «элит» и «премиум».
Одновременно с этим Москва и Санкт-Петербург возглавляют также перечень лидеров по нереализованным остаткам. «Есть некоторые опасения, что объем в строящихся корпусах не будет реализован на 90 или 100% к моменту ввода в эксплуатацию», — отметил Сергей Лобжанидзе. Какие именно квартиры остаются непроданными, эксперт раскрывать не стал, но уточнил, что власти во главе с федеральным Министерством строительства работают над планом по спасению семейных квартир. «Я могу подтвердить, что еще в прошлом году мы общались с Никитой Стасишиным, заместителем главы Минстроя России, и он говорил, что предполагается поддержка семейных лотов с двумя и более комнатами, то есть, возможно, появятся льготные программы для этого типа жилья», — дополнил коллегу Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК.
Ипотека на меблировку
Сложившаяся картина заставляет застройщиков вступать в жесткую схватку за покупателей строящегося жилья. Так, Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет», отметил, что компании, по сути, пришлось стать «больше, чем девелопером»: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником». Во-первых, компания помогает копить на покупку, открывая у себя накопительный счет для будущего покупателя. Во-вторых, специалисты думают о комфорте жизни уже после завершения сделки. Например, тем, кому пришлось расстаться с автомобилем ради покупки жилья, девелопер предлагает услуги каршеринга. Популярностью пользуются подарки новоселам в виде полисов страхования жилья или ДМС, особенно полюбились сертификаты на услуги стоматолога. И, конечно, отдельное внимание застройщик уделяет отделке и меблировке, выводя на рынок уже полностью готовый продукт. В целом компания досконально изучила психологический портрет своего покупателя, поэтому стремится максимально «закрыть» целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования.
«У нас 90% квартир продается с кухней, техникой и полной меблировкой, поэтому мы сейчас активно работаем над федеральным законодательством, чтобы можно было официально в договор долевого участия включать не только двери и окна, а еще и полную обстановку предметами мебели и интерьера», — отметил Кирилл Храпов. К слову, именно над этой задачей бьются и другие застройщики. По словам Петра Кирилловского из ГК ФСК, ожидается, что изменения произойдут до конца этого года, и в декабре компании уже смогут принимать оплату за предоставленную мебель через кредитный договор о покупке квартиры.
О важности отделки заявили и застройщики, работающие в сегментах «элит» и «премиум». Как отметил Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group, высокий спрос на квартиры обязательно будет, если компания подумает о людях, предложив красоту и функциональность: «Девелопер не зарабатывает на отделке, но она может дать до 50% добавленной стоимости проекта, особенно учитывая то, что человек может купить качественную отделку, которую вряд ли сделает сам, за сравнительно небольшие деньги, ведь объемы позволяют застройщику выполнять ее с дисконтом в 30–40%».
Группа «Ташир» также предлагает новостройки с готовой отделкой, но предпочитая подходить индивидуально к каждому клиенту. Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», вспомнил случай, когда одна из покупательниц задала вопрос: «Как жить, если кухня у меня и у соседа будет одинаковая?» Отчасти это сподвигло девелопера не просто индивидуально работать над интерьером каждой квартиры, а открыть собственное мебельное производство.
Лапомойки как новая обязанность?
Впрочем, потенциальные покупатели обращают внимание не только на обустройство внутреннего пространства, но и на внешний облик в целом. Результаты опросов показывают, что практически для 70% будущих владельцев квартир важна уникальная архитектурная концепция. По мнению респондентов, эстетика проекта позволяет сразу же идентифицировать его на вопрос соответствия личным ценностям, а также позитивно влияет на душевное состояние. При этом участие в концепции именитого архитектурного бюро ставится в плюс — такая коллаборация, по мнению людей, придает жилому комплексу большую уникальность и статусность. «В жилых комплексах повышенных сегментов внешняя составляющая играет огромную роль, демонстрируя уникальность дома, а также повышая его инвестиционную привлекательность, — отмечает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс".— Современный покупатель очень избирательный, покупка недвижимости для него не останавливается на реализации исключительно функциональных потребностей. Приоритетную роль в выборе может сыграть и эмоциональная составляющая — в этом как раз поможет выразительный облик в тандеме, например, с "тактильной" архитектурой».
Популярными для домов всех классов становятся решения, предлагающие инфраструктуру для домашних животных. Лапомойки появляются при входе в подъезды, в общественных пространствах на первых этажах, лобби и квартирах, а во дворах — специальные площадки для выгула собак. Еще в 2022 году количество проектов с такими новшествами не превышало 10% от общего числа, а сегодня специалисты Московского региона прогнозируют их рост на уровне 5% к 2024 году. Эксперты связывают природу тенденции с увеличением спроса на домашних питомцев во время пандемии, а также с инициативой Общественного совета Минстроя о массовом создании игровых площадок, зон, специальных маршрутов и урн для отходов питомцев. «Создание мастер-планов жилых комплексов с обязательным условием наличия зон для выгула, тренировки собак, специальных маршрутов для прогулок и урн для отходов жизнедеятельности животных поможет не только сделать общественные пространства чище, но и повысит уровень ответственности владельцев домашних животных», — говорит Алексей Дугин, генеральный директор КТС ПРОЕКТ, добавляя, что создание такой инфраструктуры может обернуться ростом цен на уровне + 2% к себестоимости.
Цены на новостройки в Новомосковском административном округе столицы впервые превысили 200 тыс. рублей за квадратный метр, подсчитали эксперты «Метриум». За последний год средняя стоимость «квадрата» в этом округе, где сосредоточено более 80% предложения нового жилья в Новой Москве, выросла на 30%. При этом дорожали быстрее всего трехкомнатные квартиры.
В III квартале средняя цена квадратного метра в новостройках Новомосковского административного округа (НАО) в Новой Москве превысила 203 тыс. рублей за кв.м, подсчитали аналитики «Метриум». Стоимость нового жилья здесь впервые достигла 200 тыс. рублей с момента образования Новомосковского административного округа и присоединения его к Москве. За последние 12 месяцев этот показатель увеличился на 30% по сравнению с III кварталом 2020 года, когда средняя стоимость квадратного метра здесь составляла 157 тыс. рублей за кв.м.
Новомосковский административный округ – один из двух округов, которые образуют Новую Москву, напоминают эксперты «Метриум». Во втором административном округе – Троицком (ТАО) – квадратный метр также подорожал, но психологически важную отметку в 100 тыс. рублей (новостройки в ТАО дешевле, чем в НАО) он преодолел во II квартале 2021 года. В III квартале 2021 года средняя стоимость местных новостроек составила 109 тыс. рублей.
В целом в Новой Москве за прошедший год квадратный метр подорожал до 195 тыс. рублей. С III квартала 2020 года, когда этот показатель составлял 156 тыс. рублей, цена на новостройки в ТиНАО увеличилась на 25%.
«Рынок первичного жилья ТиНАО – это фактически и преимущественно рынок Новомосковского округа, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино», «Южное Бунино»). – Именно здесь реализуется 93% квартир от их общего числа в локации. Здесь работают станции метрополитена, есть плотная дорожная сеть, активно развивается социальная, бытовая и сервисная инфраструктура – все эти факторы способствуют развитию и росту рынка. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в НАО все равно остается доступнее, чем в аналогичных проектах в границах МКАД, где квариры в новостройках комфорт-класса уже стоят в среднем 257 тыс. рублей за квадратный метр».
Быстрее всего за последние 12 месяцев в новостройках Новой Москвы дорожали трехкомнатные квартиры. Их средняя стоимость выросла на 30% до 14,8 млн рублей. Далее следуют студии, которые за год выросли в цене на 25% до 6,3 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 22% до 11 млн рублей, а однокомнатные – на 18% до 8 млн рублей.
«Рост цен в последние годы обусловлен несколькими факторами, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Наиболее важным из них в 2020-2021 гг. были программа субсидирования ипотеки, которая стимулировала высокий спрос на новостройки, а также повышение себестоимости строительства. Более долгосрочный фактор, повлиявший на стратегию продаж девелоперов, – это переход на новую модель финансирования жилищного строительства. Большая часть проектов застройки сейчас строиться на деньги с кредитных линий банков, тогда как еще несколько лет назад на этом рынке в стройку вкладывали деньги дольщиков напрямую».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале свыше 80% квартир в новомосковских новостройках продавались с условием оплаты сделки через эскроу-счета, то есть их строительство было профинансировано банками по новым правилам. Между тем, в III квартале 2020 года таких квартир было меньше половины – 46%. Таким образом, за прошедший год доля новостроек, которые возводятся на деньги банков в Новой Москве, выросла почти в два раза.
«Темпы увеличения цен на новостройки в Новой и «старой» Москве в прошедшем году были примерно одинаковыми, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это свидетельствует о том, что рынок нового жилья на присоединённых территориях в целом стал для покупателя таким же привлекательным, как и в старых границах Москвы. Более того, поскольку разница в цене квадратного метра между этими локальными рынками сохраняется, и она в пользу Новой Москвы, в ТиНАО мы будем наблюдать приток покупателей, которые откажутся от покупки жилья в подорожавших новостройках “старой” Москвы. Соответственно, цены здесь скорее всего продолжат расти».
Источник: «Метриум»
22 октября руководитель Центробанка Эльвира Набиуллина объявила о решении повысить ключевую ставку сразу на 75 базисных пунктов – до 7,5%. Каждый такой шаг со стороны регулятора отражается на рынке ипотечного кредитования. Очевидно, что условия для заемщиков уже в ближайшее время станут куда более жесткими. Аналитики премии Urban Awards подсчитали, насколько вырастет размер переплаты в зависимости от сценария, который выберут банки. Но даже при самом оптимистичном варианте большинству покупателей придется дополнительно заплатить от 0,5 до 1,5 млн рублей.
Масс-маркет, а также нижняя и средняя фракции бизнес-класса наиболее зависимы от доступности ипотечных программ. Соответственно, их аудитории (которая покрывает 92% покупательской базы в Москве) предстоит выдержать болезненный финансовый удар от предстоящего повышения кредитных ставок. Эксперты допускают возможность реализации трех сценариев – мягкого (+0,5 процентного пункта), умеренного (+0,75 процентного пункта) и жесткого (+1,0 процентный пункт и выше). Чтобы определить размер дополнительной нагрузки на семейные бюджеты «ипотечников», аналитическая группа рассчитала возможный объем переплаты при каждом из перечисленных вариантов. В основу вычислений был положен один из самых популярных продуктов на первичном рынке – классические двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. м. На сегодняшний день большая часть предложения в этой категории заключена в рамки от 9-10 млн рублей (микрорайоны в Новой Москве и Люблино) до 24-26 млн рублей (проекты бизнес-класса). Выборка исследования включает 20 адресов, представляющих все активные округа на девелоперской карте и самые крупные сегменты строительного рынка. При определении итоговых показателей аналитики исходили из набора условий, предполагающего 20-летний срок кредитования и начальный взнос в 20% от стоимости лота.
|
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Стоимость лота, млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 0,5 п.п., млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 0,75 п.п., млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 1,0 п.п., млн рублей |
|
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
8,75 |
0,50 |
0,76 |
1,02 |
|
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
9,86 |
0,57 |
0,86 |
1,16 |
|
Испанские кварталы |
Сосенское |
НАО |
11,16 |
0,65 |
0,98 |
1,31 |
|
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
ЮВАО |
11,99 |
0,69 |
1,05 |
1,40 |
|
Homecity |
Московский |
НАО |
13,46 |
0,78 |
1,18 |
1,58 |
|
Дмитровский парк |
Дмитровский |
САО |
13,71 |
0,80 |
1,20 |
1,61 |
|
Михалковский |
Головинский |
САО |
15,77 |
0,92 |
1,38 |
1,85 |
|
Сиреневый парк |
Богородское |
ВАО |
16,49 |
0,96 |
1,45 |
1,94 |
|
Alia |
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
16,77 |
0,97 |
1,47 |
1,97 |
|
КутузовGrad II |
Можайский |
ЗАО |
17,45 |
1,01 |
1,53 |
2,04 |
|
Balance |
Рязанский |
ЮВАО |
17,97 |
1,03 |
1,56 |
2,09 |
|
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
18,50 |
1,07 |
1,62 |
2,17 |
|
ILove |
Останкинский |
СВАО |
19,73 |
1,14 |
1,72 |
2,31 |
|
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
САО |
20,27 |
1,18 |
1,77 |
2,38 |
|
Mypriority Basmanny |
Басманный |
ЦАО |
21,11 |
1,22 |
1,85 |
2,47 |
|
Символ |
Лефортово |
ЮВАО |
22,09 |
1,29 |
1,94 |
2,59 |
|
Ривер Парк |
Нагатинский Затон |
ЮАО |
22,41 |
1,30 |
1,97 |
2,63 |
|
Архитектор |
Обручевский |
ЮЗАО |
23,53 |
1,37 |
2,06 |
2,76 |
|
Зиларт |
Даниловский |
ЮАО |
24,43 |
1,42 |
2,14 |
2,87 |
|
Алексеевский фонтан |
Алексеевский |
СВАО |
25,52 |
1,49 |
2,24 |
3,00 |
При самом благоприятном развитии событий аудитория комфорт-класса переплатит при покупке двухкомнатной квартиры от 0,5 до 1,0 млн рублей. В случае проектов, которые базируются за МКАД или на юго-восточной окраине «старой» Москвы конечная сумма будет ближе к нижней границе. Если речь идет о популярных проектах на севере, северо-западе или востоке, то ипотечное бремя вырастет не менее чем на 800-900 тыс. рублей. Тем потребителям, которые ориентированы «доступный» бизнес-класс или следующую за ним ценовую категорию, нужно готовиться к потере, по крайней мере, 1,0-1,5 млн рублей. Это соответствует годовой зарплате среднестатистического москвича.
Повышение ставки на 0,75 процентного пункта означает, что в 1 млн рублей уложатся лишь покупатели самого экономичного жилья. Для большинства остальных потребительских групп траты будут в полтора-два раза больше.
При наиболее жестком (и, по всей видимости, наиболее вероятном) сценарии размер дополнительной переплаты, вызванной недавним решением Центробанка, составит порядка 12% от стоимости самой квартиры. В абсолютных значениях это будет 1,0-1,6 млн рублей для окраинных новостроек, 1,7-2,4 млн рублей для верхней фракции комфорт-класса и 2,50-3,00 млн рублей для проектов на ближних подступах к центру.
«Скачок индикатора ключевой ставки, необоснованно, внесет коррективы в маркетинговые стратегии застройщиков. Они постараются удержать сложившийся уровень спроса, и потому совместно с дружественными банками начнут искать возможности для компромиссных решений по ипотеке. Не исключено, что правительство также инициирует меры финансовой поддержки. Сейчас основные риски связаны не с подъемом ставки как таковым, а с негативными ожиданиями в отношении дальнейшей антиинфляционной политики», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.