ВТБ фиксирует снижение средней суммы сделок на квартиры в новостройках
По данным ВТБ, с января по июнь этого года средняя сумма сделки на рынке первичной недвижимости снизилась на 6,4% – с 8,8 до 8,2 млн рублей. Эксперты банка объясняют такую динамику смещением интереса клиентов на вторичные объекты и корректировкой цен на фоне регулирования ипотечных программ с «околонулевыми» ставками.
Сокращение среднего размера сделки купли-продажи квартир по договору долевого участия ВТБ фиксирует, начиная с лета прошлого года. Исключением стал декабрь, когда спрос на «первичку» резко вырос, разогнав средний чек до значений августа. С начала 2023 года этот показатель снизился на 6,4% и по итогам июня составил 8,2 млн рублей, вернувшись к уровню ноября 2022 года, следует из статистики ВТБ.
Среди крупных регионов наиболее существенное сокращение средней суммы сделки на рынке новостроек фиксируется в Подмосковье: здесь по итогам января-июня средний «чек» купли-продажи квартир снизился на 18%, до 6,9 млн рублей. На втором месте - Ленинградская область, где показатель уменьшился с начала года на 17%, до 5,9 млн рублей. В Москве средний «чек» достиг 12,5 млн рублей, сократившись на 14% за шесть месяцев, а в Санкт-Петербурге – 9,3 млн рублей (-9% к уровню конца 2022 года).
При этом в отдельных регионах фиксируется рост показателя. Например, в Республике Татарстан средняя сумма сделки за шесть месяцев года скорректировалась почти на 6% - с 7,5 до 7,9 млн рублей. В Краснодарском крае «чек» превысил 7,7 млн рублей по итогам июня, увеличившись на 4,5% с начала года.
«Снижение средней суммы сделки на рынке новостроек произошло на фоне перераспределения спроса заемщиков в сторону вторичной недвижимости, которое мы наблюдаем с середины прошлого года. Сегмент готовых объектов характеризуется более либеральным ценообразованием, что подогревает спрос клиентов в том числе на фоне регулирования ипотечных программ с «околонулевыми ставками». В условиях «охлаждения» интереса к новостройкам мы фиксируем и уменьшение среднего размера жилищного кредита – если в начале года он составлял 5,3 млн рублей, то сейчас колеблется уже в пределах 4,9 млн рублей», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он добавил, что дальнейшее развитие событий предсказать сложно – динамика будет зависеть от уровня ключевой ставки и тарифов на базовые банковские программы.
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в начале года продолжал ощущать на себе последствия пандемии, а уже с марта начался массовый исход западных сетей. Эксперт рынка Татьяна Клименко рассказала о том, чем 2022 год запомнился сегменту коммерческих помещений.
Татьяна Клименко, генеральный директор компании KNRU:
– 2022 год запомнился мужеством и невероятной способностью к адаптации российских предпринимателей, несмотря на растущую неопределённость и в моменте падение потребительского спроса. Большая часть игроков на рынке стрит-ретейла остались в России и продолжили развивать свои сети магазинов, открывать новые форматы, проекты и рестораны.
После начала специальной военной операции ЦБ РФ ввёл беспрецедентную ключевую ставку, к которой в моменте рынок оказался не готов. В связи с этим необходимый шаг со стороны государственного регулятора добавил волнения и неопределённости не только на рынке недвижимости, но и на всех сопутствующих ему рынках. Ряд покупателей и продавцов в краткосрочный период взяли паузу для принятия решений, что-то вышло в продажу, что-то наоборот перестало быть в реализации.
Окончание пандемии позволило с гораздо большими темпами развиваться российскому бизнесу, использующему стрит-ретейл как основную площадку реализации своей продукции. Ресторанный бизнес был на грани и пытался выжить всеми силами в период локдауна. При этом снятие всех ограничений дало бизнесу новое дыхание.
С нашей точки зрения, уход западных арендаторов не сильно изменит рынок. Сейчас мы уже почти адаптировались к этим изменениям. Да, в рынок вышли те площади, которые не могут занять другие ретейлеры, однако адаптивность бизнеса и здесь сыграла свою роль, профессиональные управляющие и брокеры уже реализуют площади, предполагая более мелкую нарезку, которая позволит сохранить арендную ставку на прежнем уровне, а свободную площадь реализовать в короткие сроки.
Коммерческая недвижимость в 2023 году сохранит свою «магию бетона», она останется одним из самых понятных для инвесторов и одних из самых низковолатильных и безопасных активов, доступных к покупке во времена неопределённости. Мы уверены, что тенденция дефицита качественного предложения на рынке коммерческой недвижимости сохраниться и на следующих год. Более количество желанных всеми инвесторами объектов реализуется брокерами в формате закрытой продаже без какой-либо рекламы. Из-за дефицита, естественно, будут расти цены. Но важно понимать, что речь идёт именно про востребованные локации и понятные инвестору помещения. Если говорить про неоднозначные и проблемные объекты, конечно, найти покупателя и реализовать его в короткий срок становится всё сложнее.
После локдауна и адаптации российских предпринимателей к возросшей неопределённости и новым реалиям активность на рынке стрит-ретейла кратно возросла потому при отсутствии новых экономических шоков, мы ждём роста арендных ставок, так как в моменте собственники коммерческих помещений шли на дисконты для арендаторов и предоставляли лояльные условия для раскачки и выхода в точку безубыточности их проекта.
В 2022 году объем нового предложения на столичном рынке офисной недвижимости не достиг и половины от ранее заявленных девелоперами планов.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем нового строительства офисных центров в Москве по итогам 2022 года составил 341 тыс. кв. м, что на 42% ниже годового показателя 2021 года (589 тыс. кв. м). При этом на 2022 год девелоперами офисной недвижимости было анонсировано завершение строительства 755 тыс. кв. м, что по итогу более, чем в 2 раза, превзошло фактический результат. В 4 квартале 2022 года было завершено строительство шести объектов, крупнейшие из которых – БЦ Новатэк (GLA – 70 тыс. кв. м) и два офисных корпуса в Останкино Бизнес-Парке (GLA – 39 тыс. кв. м).
«Ввод 2022 года оказался значительно ниже ожидаемых в начале года значений, что объяснимо и связано с ухудшением экономической ситуации, усложнением цепочек поставок строительных материалов, расторжением арендных договоров и снижением спроса. В ближайшие 2-3 года застройщики будут внимательно наблюдать за ситуацией на офисном рынке и продолжат пересматривать планы строительства новых объектов. В 2023 году мы ожидаем дальнейшее снижение показателя – его значение не превысит 250-300 тыс. кв. м», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Однако стоит отметить, что для девелоперов все более экономически привлекательным становится строительство высококачественных офисных зданий класса А, доля которых в объеме нового строительства уже второй год более 75%. В результате – в 2022 году общий объем предложения бизнес-центров класса А превысил отметку в 5 млн кв. м.
Еще одной интересной тенденцией ушедшего года стало продолжение тренда 2021, когда к моменту ввода новых объектов в эксплуатацию арендаторам было доступно лишь около 30% всех площадей, потому что большая их часть реализовывалась еще на этапе строительства. В прошлом году данный показатель опустился еще ниже и составил 21%. Фактически рынок спекулятивной аренды в 2022 году пополнился лишь двумя зданиями: БЦ Тренд Лайн и БЦ Comcity Bravo.
Таким образом сокращение строительства и минимальный объем нового спекулятивного предложения помогли рынку нивелировать внешние негативные эффекты. По итогам прошлого года в целом по Москве значение вакантности составило 12,4%, что превосходит показатель конца 2021 года только на 1 п.п. Активное увеличение доли свободных площадей в офисных зданиях Москвы, которое прогнозировалось в марте, после изменений геополитической ситуации, оказалось достаточно плавным. Как и предполагалось, более значительный рост вакансии наблюдался в классе А до 12,8% (+2,5 п.п. с конца 2021 года). В классе В+ итоговое значение составило 9,8% (+0,8% с конца 2021 года).
Выход международных компаний из договоров аренды способствовал неравномерному росту доли свободных площадей, в зависимости от локации и классов объектов – по итогам года в премиальных бизнес-центрах она достигла 22,8% (+7,1 п.п), в объектах класса А, расположенных в границах ЦДР, за год показатель вырос на 4,2 п.п. и составил 13,7%.
«По нашим прогнозам, в 2023 году общий показатель вакантности продолжит свой рост, но не претерпит значительных изменений и останется на уровне 13%, при условии сохранения стабильной геополитической ситуации. В классе А динамика по-прежнему может оказаться более значительной в результате принятия окончательных решений о закрытии бизнеса со стороны иностранных арендаторов, однако доля вакантных площадей не превысит 15%», – констатирует Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate».