В московских новостройках бизнес-класса стали реже покупать кладовые
Вслед за снижением спроса на жилье аналитики Urbanus.ru зафиксировали ослабление интереса к покупке кладовых помещений. Правда, если в жилищном секторе сильнее всех пострадал масс-маркет, то в случае кладовок показатели просели у проектов бизнес- и премиум-класса.
С января по май 2023 г. в столичных новостройках было распродано 5,1 тыс. кладовых. Из них 3,0 тыс. помещений относятся к жилым комплексам комфорт-класса (плюс 9,6% к показателям прошлого сезона). В наибольшей степени этот продукт востребован среди аудитории микрорайонов на территории ТиНАО – «Остафьево» (166 ДДУ), «Новое Внуково» (153 ДДУ), «Первый Московский» (147 ДДУ). Из числа проектов, которые базируются за кольцевой автодорогой, отметку в 100 ДДУ преодолели ЖК «Зеленый парк» в Зеленограде и ЖК «Молжаниново» в Молжаниновском районе. Зачет по районам с внутренней стороны МКАД возглавляют ЖК Green Park (145 ДДУ), ЖК «Полярная 25» (128 ДДУ), ЖК «Кронштадтский 9» (105 ДДУ) и ЖК Profit (105 ДДУ).
Покупатели недвижимости в домах бизнес-класса, напротив, стали экономить на кладовках (в большинстве случаев речь идет о сумме в 0,5-1,5 млн рублей). Реализация этих помещений в рамках сегмента сократилась на 16,9% – с 2,1 тыс. до менее чем 1,8 тыс. ДДУ. Основными точками продаж выступают комплексы «Тропарево Парк» (176 ДДУ), «Прокшино» (150 ДДУ) и «Скандинавия» (108 ДДУ) в Новой Москве, а также «Символ» (108 ДДУ) и Symphony 34 (107 ДДУ) в «старой». Тренд на понижение спроса характерен и для проектов с высокобюджетным жильем. Застройщикам, работающим в элит- и премиум-классе, удалось сбыть всего 356 кладовых – на 10,1% хуже прошлогодних результатов. Причем две трети сделок приходятся на ЖК «Остров» в Мневниковской пойме. Этот адрес занимает первое место в масштабах всей столицы по количеству купленных кладовок – 234 лота общей площадью 1,3 тыс. кв. м.
Новостройки Москвы с наибольшим количеством реализованных кладовых за январь-май 2023 г. (свыше 100 лотов)
|
Жилой комплекс |
Район |
Класс |
Количество реализованных кладовых |
Совокупная площадь реализованных кладовых, кв. м |
|
Остров |
Хорошево-Мневники |
Премиум |
234 |
1326,3 кв. м (139,9 млн рублей) |
|
Тропарево Парк |
Мосрентген |
Бизнес |
176 |
571,4 кв. м |
|
Остафьево |
Рязановское |
Комфорт |
166 |
665,1 кв. м |
|
Новое Внуково |
Кокошкино |
Комфорт |
153 |
596,0 кв. м |
|
Прокшино |
Сосенское |
Бизнес |
150 |
641,6 кв. м |
|
Первый Московский |
Московский |
Комфорт |
147 |
898,5 кв. м |
|
Green Park |
Останкинский |
Комфорт |
145 |
558,2 (90,2 млн рублей) |
|
Зеленый парк |
Крюково |
Комфорт |
129 |
561,8 кв. м (57,7 млн рублей) |
|
Полярная 25 |
Южное Медведково |
Комфорт |
128 |
591,3 кв. м (85,9 млн рублей) |
|
Символ |
Лефортово |
Бизнес |
108 |
533,5 кв. м (69,8 млн рублей) |
|
Скандинавия |
Сосенское |
Бизнес |
108 |
452,0 кв. м |
|
Symphony 34 |
Савеловский |
Бизнес |
107 |
295,6 (116,7 млн рублей) |
|
Молжаниново |
Молжаниновский |
Комфорт |
106 |
438,9 кв. м (52,6 млн рублей) |
|
Profit |
Нижегородский |
Комфорт |
105 |
399,3 (72,0 млн рублей) |
|
Кронштадтский 9 |
Головинский |
Комфорт |
105 |
552,4 кв. м (98,6 млн рублей) |
Кладовые помещения остаются второстепенным продуктом для девелоперов. С начала сезона-2023 они смогли добавить в корпоративные бюджеты около 3,5 млрд рублей – менее 1% от объема выручки, который принесли квартиры и апартаменты. Даже в крупных проектах денежная отдача от реализации этих комнат измеряется десятками миллионами рублей. По итогам января-мая лишь в двух столичных новостройках была взята скромная планка в 100 млн рублей – ЖК «Остров» (139,9 млн рублей) и ЖК Symphony 34 (116,7 млн рублей). Рекорд стоимости принадлежит юниту с габаритами 5,5 кв. м из фонда ЖК «Лаврушинский» (Якиманка). Покупатель отдал за него 6,37 млн рублей, что сопоставимо с бюджетом студии на окраине Москвы.
Квартиры в готовых новостройках в Москве становятся все более дефицитными. По подсчетам аналитиков «Метриум», доля таких вариантов жилья на рынке новостроек Москвы за год сократилась с 12% до 6%. Причем в самых крупных сегментах рынка – массовом и в бизнес-классе – таких квартир всего 1,4 тыс. из 25,5 тыс. Самая большая доля готовых новостроек – в элитном сегменте, но и здесь она сокращается.
В I квартале 2022 года на рынке новостроек Москвы застройщики продавали 27,3 тыс. квартир. Из них в готовых зданиях, то есть в корпусах, которые введены в эксплуатацию, можно было прибрести всего 1,6 тыс. квартир. Это 6% от общего числа квартир в новостройках в продаже.
Год назад предложение готового жилья оценивалось в 3,2 тыс. квартир. Тогда их доля рынка составляла 12%. Таким образом, за год выбор у покупателей готового жилья сократился на 50%.
Наименьшая доля квартир в продаже сейчас в готовых новостройках массового сегмента. Из 15,2 тыс. помещений, продаются с ключами только 470 квартир, что составляет 3% предложения. Год назад застройщики продавали почти 600 таких квартир, и тогда это равнялось 6% предложения.
В I квартале 2022 года в бизнес-классе насчитывалось 10,3 тыс. квартир, из которых в готовых новостройках было только 920. Таким образом, доля последних составила всего 9% от общего числа.
В I квартале 2021 года в готовых новостройках бизнес-класса застройщики продавали 1,4 тыс. квартир. Они составляли 11% от общего объема предложения. Таким образом, за год предложение готовых квартир в бизнес-классе сократилось на 31%.
«Квартиры в готовых новостройках пользуются большим спросом, особенно в период доступной ипотеки, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Чем дешевле кредит, тем скорее заемщик приобретет квартиру в готовой или почти завершенной новостройке, несмотря на её более высокую цену по сравнению с вариантами на раннем или среднем этапе строительства. Учитывая рост ставок по ипотеке и увеличение цен на жилье, можно предположить, что вскоре покупатели чаще будут приобретать более доступные квартиры на этапе котлована».
В новостройках премиум-класса готовых квартир в продаже тоже стало меньше. Сейчас из 2,2 тыс. квартир и апартаментов этого класса только 270 продаются в готовых домах (12%), тогда как в I квартале 2021 года из 2,1 тыс. квартир 465 (22%) продавались в новостройках с разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ).
Такая же тенденция и в элитном сегменте, хотя в отличие от других секторов рынка новостроек Москвы, здесь готовые квартиры давно преобладают в продаже. В I квартале 2022 года в элитных новостройках застройщики предлагали 630 квартир и апартаментов, из которых 320 были в готовых домах (51%). Год назад на долю готовых вариантов приходилось 68% предложения (более 800 помещений из 1,2 тыс. штук)
«Быстрое сокращение предложения готовых квартир связано с высокой активностью покупателей, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В последние два года во многих новых проектах застройки цены оказались такими же высокими, как в старых проектах, в том числе и с готовыми новостройками. Поэтому покупатели всё чаще искали варианты жилья под ключ вместо вложений в котлован».
Источник: «Метриум»
По данным консалтинговой компании Nikoliers, на данный момент в Санкт-Петербурге построен 21 комплекс сервисных апартаментов номерным фондом более 13 тыс. юнитов. До конца 2022 года объем предложения удвоится: планируется ввод в эксплуатацию еще более 12,5 тыс. лотов.
Крупнейшими из заявленных являются проекты START (3,2 тыс. юнитов), «PRO Молодость» (2 тыс. юнитов) и последняя очередь VALO (1,9 тыс. юнитов). Текущая ситуация может внести корректировки в анонсированные планы, однако, поскольку большинство проектов находится на завершающих стадиях, мы ожидаем, что существенная часть прогноза будет реализована.
В результате, к концу 2022 года объем рынка сервисных апарт-отелей Санкт-Петербурга составит более 24,6 тыс. юнитов, что сопоставимо с номерным фондом гостиничного предложения Северной столицы категории 3* и 4* (26 тыс. номеров).
На данный момент количество сертифицированных апарт-отелей, которыми оперируют квалифицированные управляющие компании, достигает почти половины от функционирующего объема (13 тыс. юнитов), или 5,4 тыс. лотов. Доминирующая доля от сертифицированного объема приходится на апарт-отели «три звезды» — 60%, или 3,2 тыс. лотов; на апарт-отели «четыре звезды» приходится более 25%, или 1,4 тыс. лотов; остальные имеют сертификат «без звезд».
Несмотря на то, что не весь заявленный фонд сервисных апарт-отелей в 24,6 тыс. юнитов будет передан в управление УК (т.е. сертифицирован) и экспонироваться на рынке посуточной аренды, в конкуренцию с отелями вступит значительная его часть. По оценке Nikoliers, конкурировать с гостиницами категорий «три звезды» и «четыре звезды» с точки зрения локации и сервиса сможет порядка 50% от заявленного объема (или 12 тыс. номеров). Остальная часть проектов с большей вероятностью станет прямым конкурентом рынка аренды квартир.
«Рынок апартаментов определенно ждет эволюция как в части продукта, так и в части квалификации управляющих компаний (УК). Ожидания клиентов постоянно повышаются, и конкуренция среди апартаментов растет. У клиентов есть запрос на room-сервис, сопоставимый с гостиничным, организацию питания и обслуживания апартаментов во время отсутствия и пр. Дальше — больше. Некоторые УК уже сейчас трансформируют свои продукты в полноценные гостиничные сети и выходят в новые регионы присутствия, а также новые страны», — комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers.
По данным Nikoliers, в первом квартале 2022 года на первичном рынке городских сервисных апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 970 лотов – это на 10% ниже результатов четвертого квартала 2021 года и на 11% ниже показателя первого квартала 2021 года.
После рекордного 2021 года в части спроса (4,2 тыс. лотов) мы ожидаем планомерное снижение количества сделок на фоне сокращения экспонирующихся на рынке лотов по интересной для инвесторов цене. По состоянию на конец марта 2022 года в продаже было представлено 2,5 тыс. лотов площадью порядка 76 тыс. кв. м. При этом, стоимость квадратного метра за год выросла на 41% и достигла 244 тыс. кв. м.