Терпение регулятора лопнуло
Банк России с 1 мая установил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Сразу после заявления ЦБ количество программ с околонулевой ипотекой заметно снизилось. В Петербурге и Ленобласти доля субсидированной застройщиками ипотеки была особенно велика. Пока, утверждают застройщики, отмена околонулевых программ не сказалась на спросе и ценах.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще осенью прошлого года предупредила банки о мерах, который Банк России примет, чтобы ограничить ипотеку от застройщиков под 0,1%. По данным регулятора, низкие первоначальные взносы и околонулевая ставка привели к повышению цен на новостройки и росту задолженности по кредитам, а также ухудшению стандартов кредитования.
Ипотечные программы, субсидированные застройщиками, в разных регионах распространялись по-разному. Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышал 30%. А в объектах ГК «Гранель», например, доля составляла 15%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет оценивалась в 90-95%, из которых примерно 80% - кредиты с субсидированной ипотекой.
В компании «КВС» доля кредитов с околонулевой ставкой составляет почти 50% от общего числа кредитных сделок. В ГК «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок превысила 90%. В Группе ЦДС доля кредитов с субсидированными ставками снизилась с 60% в конце 2022 года до примерно 15% в мае. Это объясняется сокращением дисконта от базовой ставки до 1-2 п.п., что уже не так интересно покупателям. Большинство переключилось на стандартные льготные программы.
Но с повышением ключевой растут ставки и по программам с господдержкой. Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в марте 2023 года минимальные субсидированные ставки по госпрограмме были повышены до 6,5%, по семейной ипотеке – до 4,5%. В мае минимальные ставки повышаются еще на 0,3%: до 6,8% и 4,8% соответственно. «Несмотря на повышение ставок, ипотека по-прежнему остается ведущим инструментом для покупки жилья на первичном рынке. В апреле доля ипотеки в продажах находилась на высоком уровне марта 2023 года – 88%», - уточнила она.
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», минимальные ставки, по которым могут быть предоставлены кредиты в мае составили 6,5% по программе господдержки, 4,5% - по «семейной ипотеке», 4% - для IT- ипотеки, а базовая ставка достигла 8,5%. «Ожидаем, что в июне этот курс будет продолжен, последуют новые ужесточения по программам льготной ипотеки», - отметила она.
Светлана Денисова также указала на мнение участников рынка и экспертов: Центробанк действует слишком жестко, а с ужесточением мер господдержки такой социально значимой отрасли, как жилищное строительство, следовало бы повременить. «Соотношение объективной стоимости кв. метра и платежеспособности населения таково, что без доступной ипотеки рынок сегодня функционировать не может», - добавила она.
Поддержки ради
Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам застройщик повышает цену квартиры и выплачивает банку разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры. По некоторым данным, стоимость квартиры, проданной по субсидированной программе, дороже на 20-30%, а каждый процент сокращения базовой ставки банка обходится застройщику до 3,3% цены квартиры. То есть, застройщик должен выплачивать банку 20-40% стоимости квартиры.
Центробанк полагает, что подобные схемы несут риски для заемщиков и банков, но не для застройщиков, о чем и объявил осенью прошлого года.
«У нас есть совместная программа с банком-партнером, в рамках которой мы предлагаем околонулевую ставку до ввода объекта в эксплуатацию. Никаких рисков для застройщиков и покупателей нет, сделка в рамках этой ипотечной программы проходит по стандартной схеме, с использованием эскроу-счета», - отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Представители Минстроя РФ не разделяли позицию ЦБ, однако уступили требованиям регулятора. В кулуарах международного строительного форума 100+ TechnoBuild замминистра Никита Стасишин сообщил, что министерство договорилось с ведущими застройщиками – программы с околонулевой ипотекой будут отменяться.
Речь шла о ставке не менее 3% взамен 0,1%.
«В моем представлении, программы с околонулевыми ставками не несли какого-либо существенного риска, так как их условия изначально предполагали более существенный первоначальный взнос, чем при покупке с помощью стандартной ипотечной программы. Также банк сразу получал комиссию в размере 15-20% от стоимости квартиры в счет компенсации низкой ставки. Таким образом, даже в случае дефолта заемщика его обязательства были бы покрыты», - заметил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Он полагает, что «инструмент не был идеальным, но помог поддержать спрос во второй половине 2022 года».
Уйти, чтобы остаться
Программы с субсидированными ставками на рынке пока что есть, но их количество быстро сокращается. Ставки по ним на 1-1,5% ниже стандартных. Как утверждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», сейчас околонулевых ставок на рынке практически не осталось. В некоторых банках действуют сниженные ставки только до окончания строительства. Застройщики сожалеют об этом.
«Программы с процентными ставками 0,1-0,3% на весь период были удобны и банкам и клиентам. Они позволяли снизить размер ежемесячного платежа и сумму подтвержденного дохода, тем самым сделать ипотеку более доступной для широкого круга лиц, несмотря на увеличение стоимости квартиры. Клиенты шли на такие условия осознанно. Естественно, субсидированная ипотека не подходила тем, кто собирался закрыть платежи за два-пять лет. Зато подходили тем, кто планировал брать ипотеку надолго и не хотел перегружать свой ежемесячный бюджет. В любом случае у клиентов был выбор», - говорит Николай Гражданкин.
Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», указывает: изменения в области околонулевой ипотеки не привели к автоматическому ограничению аудитории и соответствующему снижению спроса. Частично заместили программу ипотека с господдержкой, специальные акции застройщиков и другие предложения.
«Но локомотивом развития спроса по-прежнему будут служить программы с господдержкой. На них приходится подавляющая часть продаж с использованием кредитных механизмов. Если с применением льготной ипотеки проводится около половины покупок, то доля семейной ипотеки приближается к 40% в структуре продаж», - подчеркнула она.
Есть компании и банки, которые незамедлительно отреагировали на новые правила. Так, компания «ЛенРусСтрой» уже полтора месяца не использует программу околонулевой ипотеки, хотя прежде она составляла около 50% в объеме сделок. «Мы в соответствии с пожеланиями банков уже перешли на 4,6 %. Мы пока не видим новых неожиданных изменений ни на рынке, ни в работе с банками, ни в работе с клиентами. Спрос сохранятся на том же уровне, что был в марте, активность клиентов – та же: достаточное количество запросов, много заявок, много броней. Сегодня основное отличие от "активного" 2022 года – увеличился срок проведения сделки. Клиенты думают дольше, а банки их проверяют тщательнее. Это касается всех сделок с ипотекой, и классической ипотеки с господдержкой, и семейной ипотеки», - пояснил Максим Жабин, заместитель генерального директора компании.
Алексей Лякин, директор агентства недвижимости «Дорогая, я дома», полагает даже полезным для рынка отмену околонулевых программ: «Ипотека на первичном рынке сейчас фактически в два раза дешевле, чем на вторичном рынке. Это сильно влияет на размер ипотечного платежа. Более того, отмена околонулевой ставки сыграет в плюс для рынка, так как к этой программе многие покупатели относились как к какому-то "разводу". Во многом так и было. Возможно, имеет смысл дополнительно снизить ставки по ипотеке с государственной поддержкой на 1%. Это повысило бы интерес».
Анжелика Альшаева резюмировала: «Глобальных изменений с 1 мая мы не увидели, продолжим наблюдать за поведением банков».
Цены не отозвались
Сокращение спектра возможностей для потенциальных покупателей не привело к росту цен, чего можно было опасаться. «Сейчас наблюдается стагнация, роста нет. В ближайший год безосновательных повышений цен не будет, изменения возможны только для необычных проектов с уникальными локациями», - отметила Анжелика Альшаева.
Светлана Денисова объясняет невозможность роста цен в ближайшее время увеличением себестоимости строительства: «Основной принцип формирования цены на первичном рынке – затратный. При этом уровень цен на строительные материалы обоснован их высокой востребованностью. Так, например, на Северо-Западе в первом квартале этого года стоимость металлопроката выросла более чем на четверть. Предпосылок для снижения строительной себестоимости на этот и на следующий годы мы не видим».
«В ближайшей перспективе, если на рынок не повлияют внешние обстоятельства, цены на недвижимость будут находиться на текущем уровне. Пока что мы не видим предпосылок для перелома этого тренда с учетом низкого объема вывода новых проектов», - заключил Сергей Терентьев.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
|
Надбавка |
Интервал показателя долговой нагрузки (ПДН), % |
||||||||
|
Нет ПДН |
0–30 |
30–40 |
40–50 |
50–60 |
60–70 |
70–80 |
Свыше 80, ПДН не рассчитан |
||
|
Первоначальный взнос, % |
(10;15] |
н/п |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
|
(15;20] |
н/п |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
|
(20;30] |
н/п |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
Источник: Центробанк РФ
По данным ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (управляет 16 коттеджными поселками в Северо-Западном регионе), жители Санкт-Петербурга при выборе загородного жилья, как правило, предпочитают дома площадью до 100 кв.м.
Результаты опроса, проведенного девелопером среди своих покупателей, показали, что 34% петербуржцев интересуются 1-этажными загородными домами площадью до 100 кв.м.
В целом, более половины респондентов предпочли варианты с 1-этажным жильем. В их числе 27% участников исследования, отметившие, что им интересны просторные 1-этажные дома площадью более 100 кв.м.
20% покупателей из Петербурга считают, что им подойдут 2-этажные загородные дома, занимающие около 150 кв.м. Такой тип домов интересует, если здесь есть не только комнаты, но и сауна с террасами.
19% респондентов готовы приобрести 2-этажные дома площадью около 200 кв.м. Мотивацией для таких покупателей служит большое количество различных помещений внутри дома.
- Загородные дома площадью менее 100 кв.м. являются для большинства жителей Петербурга более доступным продуктом в настоящий момент, а их стоимость не сильно отличается от цены 1-комнатной квартиры в новостройке в спальном районе города, - отмечает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Если такие дома возводят девелоперы загородных жилых комплексов, то у покупателей есть возможность привлечь ипотечный кредит на льготных условиях по ставке от 0,1% годовых. Кроме того, петербуржцы обращают внимание на скорость возведения объекта, которая при определенной технологии может составлять 2-3 месяца, а также на стоимость его эксплуатации. В пользу домов меньшей площади говорит и более широкая возможность использования территории земельного участка, не занятой под основное строение. Это могут быть как дополнительная постройка, так и пространство для отдыха на открытом воздухе.
В ГК «Максимум Лайф Девелопмент» отмечают высокий рост спроса на строительство индивидуальных жилых домов в Ленобласти. Так, по информации Петростата, доля индивидуального строительства в регионе по итогам 9 месяцев составила 70%, а рост объемов строительства в этом сегменте по отношению к аналогичному периоду прошлого года достиг 20%.
Кроме того, по данным Дом.РФ (партнера ГК «Максимум Лайф Девелопмент» в реализации льготных ипотечных продуктов), Ленинградская область входит в пятерку-лидеров среди всех регионов по увеличению спроса на льготную ипотеку в этом году – в 4,3 раза.
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».