Терпение регулятора лопнуло
Банк России с 1 мая установил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Сразу после заявления ЦБ количество программ с околонулевой ипотекой заметно снизилось. В Петербурге и Ленобласти доля субсидированной застройщиками ипотеки была особенно велика. Пока, утверждают застройщики, отмена околонулевых программ не сказалась на спросе и ценах.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще осенью прошлого года предупредила банки о мерах, который Банк России примет, чтобы ограничить ипотеку от застройщиков под 0,1%. По данным регулятора, низкие первоначальные взносы и околонулевая ставка привели к повышению цен на новостройки и росту задолженности по кредитам, а также ухудшению стандартов кредитования.
Ипотечные программы, субсидированные застройщиками, в разных регионах распространялись по-разному. Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышал 30%. А в объектах ГК «Гранель», например, доля составляла 15%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет оценивалась в 90-95%, из которых примерно 80% - кредиты с субсидированной ипотекой.
В компании «КВС» доля кредитов с околонулевой ставкой составляет почти 50% от общего числа кредитных сделок. В ГК «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок превысила 90%. В Группе ЦДС доля кредитов с субсидированными ставками снизилась с 60% в конце 2022 года до примерно 15% в мае. Это объясняется сокращением дисконта от базовой ставки до 1-2 п.п., что уже не так интересно покупателям. Большинство переключилось на стандартные льготные программы.
Но с повышением ключевой растут ставки и по программам с господдержкой. Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в марте 2023 года минимальные субсидированные ставки по госпрограмме были повышены до 6,5%, по семейной ипотеке – до 4,5%. В мае минимальные ставки повышаются еще на 0,3%: до 6,8% и 4,8% соответственно. «Несмотря на повышение ставок, ипотека по-прежнему остается ведущим инструментом для покупки жилья на первичном рынке. В апреле доля ипотеки в продажах находилась на высоком уровне марта 2023 года – 88%», - уточнила она.
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», минимальные ставки, по которым могут быть предоставлены кредиты в мае составили 6,5% по программе господдержки, 4,5% - по «семейной ипотеке», 4% - для IT- ипотеки, а базовая ставка достигла 8,5%. «Ожидаем, что в июне этот курс будет продолжен, последуют новые ужесточения по программам льготной ипотеки», - отметила она.
Светлана Денисова также указала на мнение участников рынка и экспертов: Центробанк действует слишком жестко, а с ужесточением мер господдержки такой социально значимой отрасли, как жилищное строительство, следовало бы повременить. «Соотношение объективной стоимости кв. метра и платежеспособности населения таково, что без доступной ипотеки рынок сегодня функционировать не может», - добавила она.
Поддержки ради
Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам застройщик повышает цену квартиры и выплачивает банку разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры. По некоторым данным, стоимость квартиры, проданной по субсидированной программе, дороже на 20-30%, а каждый процент сокращения базовой ставки банка обходится застройщику до 3,3% цены квартиры. То есть, застройщик должен выплачивать банку 20-40% стоимости квартиры.
Центробанк полагает, что подобные схемы несут риски для заемщиков и банков, но не для застройщиков, о чем и объявил осенью прошлого года.
«У нас есть совместная программа с банком-партнером, в рамках которой мы предлагаем околонулевую ставку до ввода объекта в эксплуатацию. Никаких рисков для застройщиков и покупателей нет, сделка в рамках этой ипотечной программы проходит по стандартной схеме, с использованием эскроу-счета», - отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Представители Минстроя РФ не разделяли позицию ЦБ, однако уступили требованиям регулятора. В кулуарах международного строительного форума 100+ TechnoBuild замминистра Никита Стасишин сообщил, что министерство договорилось с ведущими застройщиками – программы с околонулевой ипотекой будут отменяться.
Речь шла о ставке не менее 3% взамен 0,1%.
«В моем представлении, программы с околонулевыми ставками не несли какого-либо существенного риска, так как их условия изначально предполагали более существенный первоначальный взнос, чем при покупке с помощью стандартной ипотечной программы. Также банк сразу получал комиссию в размере 15-20% от стоимости квартиры в счет компенсации низкой ставки. Таким образом, даже в случае дефолта заемщика его обязательства были бы покрыты», - заметил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Он полагает, что «инструмент не был идеальным, но помог поддержать спрос во второй половине 2022 года».
Уйти, чтобы остаться
Программы с субсидированными ставками на рынке пока что есть, но их количество быстро сокращается. Ставки по ним на 1-1,5% ниже стандартных. Как утверждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», сейчас околонулевых ставок на рынке практически не осталось. В некоторых банках действуют сниженные ставки только до окончания строительства. Застройщики сожалеют об этом.
«Программы с процентными ставками 0,1-0,3% на весь период были удобны и банкам и клиентам. Они позволяли снизить размер ежемесячного платежа и сумму подтвержденного дохода, тем самым сделать ипотеку более доступной для широкого круга лиц, несмотря на увеличение стоимости квартиры. Клиенты шли на такие условия осознанно. Естественно, субсидированная ипотека не подходила тем, кто собирался закрыть платежи за два-пять лет. Зато подходили тем, кто планировал брать ипотеку надолго и не хотел перегружать свой ежемесячный бюджет. В любом случае у клиентов был выбор», - говорит Николай Гражданкин.
Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», указывает: изменения в области околонулевой ипотеки не привели к автоматическому ограничению аудитории и соответствующему снижению спроса. Частично заместили программу ипотека с господдержкой, специальные акции застройщиков и другие предложения.
«Но локомотивом развития спроса по-прежнему будут служить программы с господдержкой. На них приходится подавляющая часть продаж с использованием кредитных механизмов. Если с применением льготной ипотеки проводится около половины покупок, то доля семейной ипотеки приближается к 40% в структуре продаж», - подчеркнула она.
Есть компании и банки, которые незамедлительно отреагировали на новые правила. Так, компания «ЛенРусСтрой» уже полтора месяца не использует программу околонулевой ипотеки, хотя прежде она составляла около 50% в объеме сделок. «Мы в соответствии с пожеланиями банков уже перешли на 4,6 %. Мы пока не видим новых неожиданных изменений ни на рынке, ни в работе с банками, ни в работе с клиентами. Спрос сохранятся на том же уровне, что был в марте, активность клиентов – та же: достаточное количество запросов, много заявок, много броней. Сегодня основное отличие от "активного" 2022 года – увеличился срок проведения сделки. Клиенты думают дольше, а банки их проверяют тщательнее. Это касается всех сделок с ипотекой, и классической ипотеки с господдержкой, и семейной ипотеки», - пояснил Максим Жабин, заместитель генерального директора компании.
Алексей Лякин, директор агентства недвижимости «Дорогая, я дома», полагает даже полезным для рынка отмену околонулевых программ: «Ипотека на первичном рынке сейчас фактически в два раза дешевле, чем на вторичном рынке. Это сильно влияет на размер ипотечного платежа. Более того, отмена околонулевой ставки сыграет в плюс для рынка, так как к этой программе многие покупатели относились как к какому-то "разводу". Во многом так и было. Возможно, имеет смысл дополнительно снизить ставки по ипотеке с государственной поддержкой на 1%. Это повысило бы интерес».
Анжелика Альшаева резюмировала: «Глобальных изменений с 1 мая мы не увидели, продолжим наблюдать за поведением банков».
Цены не отозвались
Сокращение спектра возможностей для потенциальных покупателей не привело к росту цен, чего можно было опасаться. «Сейчас наблюдается стагнация, роста нет. В ближайший год безосновательных повышений цен не будет, изменения возможны только для необычных проектов с уникальными локациями», - отметила Анжелика Альшаева.
Светлана Денисова объясняет невозможность роста цен в ближайшее время увеличением себестоимости строительства: «Основной принцип формирования цены на первичном рынке – затратный. При этом уровень цен на строительные материалы обоснован их высокой востребованностью. Так, например, на Северо-Западе в первом квартале этого года стоимость металлопроката выросла более чем на четверть. Предпосылок для снижения строительной себестоимости на этот и на следующий годы мы не видим».
«В ближайшей перспективе, если на рынок не повлияют внешние обстоятельства, цены на недвижимость будут находиться на текущем уровне. Пока что мы не видим предпосылок для перелома этого тренда с учетом низкого объема вывода новых проектов», - заключил Сергей Терентьев.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
|
Надбавка |
Интервал показателя долговой нагрузки (ПДН), % |
||||||||
|
Нет ПДН |
0–30 |
30–40 |
40–50 |
50–60 |
60–70 |
70–80 |
Свыше 80, ПДН не рассчитан |
||
|
Первоначальный взнос, % |
(10;15] |
н/п |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
|
(15;20] |
н/п |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
|
(20;30] |
н/п |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
Источник: Центробанк РФ
Предложение квартир с отделкой в новостройках за год наиболее значительно выросло в Новой Москве. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев число квартир с полной отделкой в продаже увеличилось здесь в два раза. При этом доля предложения с отделкой за тот же период увеличилась только в Новой Москве.
В 2022 году наметился тренд на сокращение квартир и апартаментов с отделкой в продаже в новостройках Москвы. Исключением стал только локальный рынок Новой Москвы, где количество квартир с полной отделкой в продаже резко возросло за год, а их доля в общем объеме предложения увеличилась на 11 процентных пунктов.
Если в октябре 2021 года в Новой Москве застройщики продавали 3,1 тыс. квартир с полной отделкой, то в октябре 2022 года их число выросло до 6,5 тыс. Таким образом, за 12 месяцев предложение квартир с полной отделкой увеличилось в два раза.
При этом выросла доля квартир с отделкой в общем объеме предложения жилья. В октябре 2021 года на рынке Новой Москвы было 32% квартир с отделкой, а в октябре 2022 –43%.
«Отделка остается популярной опцией среди покупателей жилья в Новой Москве, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Это связано с тем, что среди местных клиентов много тех, кто привлекает ипотечный кредит. Им выгодно взять в ипотеку квартиру под ключ с ремонтом, особенно сейчас, когда на отделку собственными силами нужен солидный бюджет. Изначально в нашем кластере не были предусмотрены квартиры с отделкой, но мы все-таки решили предложить покупателям сразу два корпуса с этой опцией».
В других секторах рынка новостроек тенденция была иной. Число квартир и апартаментов с полной отделкой в массовых новостройках «старой» Москвы за год выросло с 11,7 тыс. до 15,4 тыс. или на 32%. Однако предложение квартир без отделки и с предчистовой отделкой застройщики также нарастили, из-за чего доля квартир с отделкой в общем объеме предложения не изменилась, сохранившись на уровне 68%.
В бизнес-классе в «старой» Москве число квартир с полной отделкой в продаже сократилось за год с 2,1 тыс. до 1,9 тыс., то есть на 10%. Их доля в общем объеме предложения квартир и апартаментов бизнес-класса уменьшилась с 15% до 11%.
В премиум-классе в «старой» Москве абсолютное предложение квартир и апартаментов с полной отделкой возросло с 671 в октябре 2021 года до 916 в октябре 2022 года (на 37%), однако застройщики гораздо быстрее наращивали ассортимент недвижимости без отделки и с предчистовой отделкой, из-за чего для жилья с полной отделкой от застройщика в премиум-классе сократилась с 24% до 18%.
Наконец, в сегменте элитного и делюкс-жилья количество квартир и апартаментов в продаже с полной отделкой уменьшилось с 373 до 293 за год (–21%). Доля предложения жилья с полной отделкой уменьшилось с 39% до 30%.
Сокращение предложения квартир и апартаментов с отделкой во многом произошло из-за того, что застройщики стали чаще предлагать квартиры без отделки. Так, в бизнес-классе в «старой» Москве их доля за год увеличилась с 61% до 64%, в премиум-классе – с 42% до 44%, в элит- и делюкс – с 55% до 60%.
Исключение – Новая Москва, где доля квартир без отделки уменьшилось с 49% до 46%, и массовые новостройки в «старой» Москве, где доля жилья без отделки не изменилась (20%).
«Более низкая стоимость отделки, быстрый переезд в новую квартиру и счастье не слышать соседскую дрель следующие полтора года делают готовую квартиру привлекательным вариантом как для инвесторов, так и тех, кто покупает квартиру для себя, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер проектов «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Бунинские кварталы», «Дзен-кварталы»). – Поэтому доля полностью готового к переезду жилья будет и дальше расти по мере развития рынка жилья. Небольшое сокращение доли, которое наблюдалось в 2022 году, было разовым, недолгим и связанным, с одной стороны, с ростом спроса на жилье с отделкой, а, с другой стороны, с необходимостью девелоперов корректировать цепочки поставок материалов. Сейчас и в новых проектах, например, в наших ЖК «Бунинские кварталы» и «Дзен-кварталы», около 50% предложения составляют квартиры с отделкой».
Предложение квартир и апартаментов с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой или white box – менялось по-разному. В Новой Москве доля квартир с отделкой white box снизилась с 19% до 11%, в массовых новостройках «старой» Москвы – сохранилась на уровне 20%, в бизнес-классе – увеличилась с 24% до 25%, в премиуме – с 34% до 38%, в элитном сегменте и делюкс – с 6% до 10%.
«Многие застройщики начали отказываться от полной отделки в своих комплексах в 2022 году, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Это связано с повышением стоимости строительных и отделочных материалов, а также в целом с ростом цен на жилье. При этом в первой половине 2022 года резко выросли ипотечные ставки из-за чего спрос заемщиков резко сократился, что стало дополнительным фактором отказа от отделки. По-видимому, эта тенденция будет сохраняться – девелоперы стремятся предложить доступное жилье в условиях высоких строительных затрат. Это выльется в рост предложения менее дорогой предчистовой отделки и квартир без этой опции».
Источник: «Метриум»
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения вырос на 5,4%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 293,6 тыс. руб. (-0,7% за месяц, +12,6% за год).
По данным «Метриум», на рынке массовой недвижимости по итогам октября 2022 года находилось 122 проекта с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 23,9 тыс. лотов, из них 20,8 тыс. – квартиры и 3,1 тыс. – апартаменты. По сравнению с сентябрем количество лотов выросло на 5,4% (рост коснулся только предложения квартир). Старта новых проектов не произошло, объем пополнялся за счет выхода в продажу новых корпусов существующих комплексов.
С января 2022 г. объем предложения квартир и апартаментов в массовом сегменте вырос в 1,5 раза, а за год на треть.
Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Лидерство по объему предложения в массовом сегменте принадлежит ЮВАО (19,3%, -0,5 п.п. за месяц).
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности сохраняется перевес в сторону предложений, находящихся в корпусах на стадии монтажа (55,8%, +3,7 п.п.).
Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В разрезе типологий увеличился объем одно- (35,4%, +1,1 п.п.) и двухкомнатных предложений (25,9%, +0,5 п.п.). При этом количество студий уменьшается (28,5%, -1,6 п.п.). Пик числа компактных вариантов пришелся на июль 2022 года, когда на рынке находилось 7,2 тыс. студий, после чего предложение вымывалось, и на конец октября составило 6,8 тыс. лотов.
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
Доля предложений с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке новостроек (68,5%, +0,5 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в октябре составила 293,6 тыс. руб. (-0,7% за месяц, +12,6% за год). Средневзвешенная цена предложения снижалась во всех округах кроме ЮВАО, наибольшее падение произошло в ЮАО (-2,7%) и ВАО (-2,4%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Небольшое снижение среднерыночных цен затронуло как квартиры, так и апартаменты.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по месяцам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средняя площадь предложений за квартал не изменилась, поэтому снижение бюджета предложения было аналогично снижению средних цен и составило 0,7%.
В реализацию поступил многокомнатный апартамент площадью 227,3 кв. м в комплексе «ФизтехСити», который стал самым просторным предложением на рынке массовых новостроек.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11,4 |
23,6 |
107,9 |
157 000 |
322 640 |
668 440 |
2 932 710 |
7 618 220 |
26 975 000 |
|
1К |
25 |
37,7 |
70,5 |
166 410 |
307 130 |
560 900 |
6 114 580 |
11 578 440 |
25 373 520 |
|
2К |
32 |
56,6 |
117,6 |
162 810 |
285 860 |
489 850 |
7 610 970 |
16 190 530 |
42 029 130 |
|
3К |
49,3 |
80,9 |
130,8 |
131 580 |
264 570 |
473 700 |
9 812 020 |
21 410 000 |
48 257 250 |
|
4К+ |
83,8 |
109,5 |
227,3 |
135 750 |
263 110 |
479 100 |
13 285 480 |
28 812 160 |
57 396 180 |
|
итого |
11,4 |
43,6 |
227,3 |
131 580 |
293 550 |
668 440 |
2 932 710 |
12 784 680 |
57 396 180 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2022 года:
– «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 11,8 кв. м за 2,9 млн руб.
– «New Form Аминьевское»: студия площадью 12,3 кв. м за 3,3 млн руб.
– «КларНет»: студия площадью 13,4 кв м за 3,5 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в октябре 2022 года составило 2 тыс. штук. По сравнению с сентябрем, активность покупателей упала на 43%, а по сравнению с прошлогодней статистикой – на 26%. Данное значение стало минимальным за последние два года. Меньше двух тысяч сделок в месяц в массовом сегменте последний раз регистрировалось с апреля по июль 2020 года, когда в Москве был объявлен связанный с пандемией коронавируса локдаун.
Количество сделок по ДДУ в новостройках массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На рынке массовых новостроек продолжает расти количество квартир и апартаментов в экспозиции, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – В октябре 2022 года объем предложений в продаже достиг 23,9 тыс. лотов (+5,4% за месяц). С начала года объем предложения увеличился в 1,5 раза, а с октября 2021 года вырос на треть.
Средневзвешенная цена квадратного метра в октябре составила 293,6 тыс. руб., что на 0,7% ниже, чем в прошлом месяце. Снижение средневзвешенной цены связано в первую очередь с выходом нового объема предложения на рынок (в частности, в таких проектах, как «Ютаново», «Никольские луга», где цены ниже среднерыночных), а также за счет управления объемами экспозиции застройщиками.
Несмотря на большой выбор предложений и многочисленные акции от девелоперов, спрос в октябре снизился на 43% по сравнению с прошлым месяцем. По сравнению с октябрем 2021 года спрос в массовом сегменте сократился на 32,5%. При этом покупатели продолжали активно пользоваться банковскими предложениями – 83% сделок было заключено с ипотечным обременением. Похожая ситуация на рынке массовой недвижимости наблюдалась в апреле-июле 2020 года: рекордно низкое количество сделок сопровождалось повышенным интересом к ипотечным программам».