Терпение регулятора лопнуло
Банк России с 1 мая установил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Сразу после заявления ЦБ количество программ с околонулевой ипотекой заметно снизилось. В Петербурге и Ленобласти доля субсидированной застройщиками ипотеки была особенно велика. Пока, утверждают застройщики, отмена околонулевых программ не сказалась на спросе и ценах.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще осенью прошлого года предупредила банки о мерах, который Банк России примет, чтобы ограничить ипотеку от застройщиков под 0,1%. По данным регулятора, низкие первоначальные взносы и околонулевая ставка привели к повышению цен на новостройки и росту задолженности по кредитам, а также ухудшению стандартов кредитования.
Ипотечные программы, субсидированные застройщиками, в разных регионах распространялись по-разному. Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышал 30%. А в объектах ГК «Гранель», например, доля составляла 15%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет оценивалась в 90-95%, из которых примерно 80% - кредиты с субсидированной ипотекой.
В компании «КВС» доля кредитов с околонулевой ставкой составляет почти 50% от общего числа кредитных сделок. В ГК «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок превысила 90%. В Группе ЦДС доля кредитов с субсидированными ставками снизилась с 60% в конце 2022 года до примерно 15% в мае. Это объясняется сокращением дисконта от базовой ставки до 1-2 п.п., что уже не так интересно покупателям. Большинство переключилось на стандартные льготные программы.
Но с повышением ключевой растут ставки и по программам с господдержкой. Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в марте 2023 года минимальные субсидированные ставки по госпрограмме были повышены до 6,5%, по семейной ипотеке – до 4,5%. В мае минимальные ставки повышаются еще на 0,3%: до 6,8% и 4,8% соответственно. «Несмотря на повышение ставок, ипотека по-прежнему остается ведущим инструментом для покупки жилья на первичном рынке. В апреле доля ипотеки в продажах находилась на высоком уровне марта 2023 года – 88%», - уточнила она.
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», минимальные ставки, по которым могут быть предоставлены кредиты в мае составили 6,5% по программе господдержки, 4,5% - по «семейной ипотеке», 4% - для IT- ипотеки, а базовая ставка достигла 8,5%. «Ожидаем, что в июне этот курс будет продолжен, последуют новые ужесточения по программам льготной ипотеки», - отметила она.
Светлана Денисова также указала на мнение участников рынка и экспертов: Центробанк действует слишком жестко, а с ужесточением мер господдержки такой социально значимой отрасли, как жилищное строительство, следовало бы повременить. «Соотношение объективной стоимости кв. метра и платежеспособности населения таково, что без доступной ипотеки рынок сегодня функционировать не может», - добавила она.
Поддержки ради
Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам застройщик повышает цену квартиры и выплачивает банку разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры. По некоторым данным, стоимость квартиры, проданной по субсидированной программе, дороже на 20-30%, а каждый процент сокращения базовой ставки банка обходится застройщику до 3,3% цены квартиры. То есть, застройщик должен выплачивать банку 20-40% стоимости квартиры.
Центробанк полагает, что подобные схемы несут риски для заемщиков и банков, но не для застройщиков, о чем и объявил осенью прошлого года.
«У нас есть совместная программа с банком-партнером, в рамках которой мы предлагаем околонулевую ставку до ввода объекта в эксплуатацию. Никаких рисков для застройщиков и покупателей нет, сделка в рамках этой ипотечной программы проходит по стандартной схеме, с использованием эскроу-счета», - отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Представители Минстроя РФ не разделяли позицию ЦБ, однако уступили требованиям регулятора. В кулуарах международного строительного форума 100+ TechnoBuild замминистра Никита Стасишин сообщил, что министерство договорилось с ведущими застройщиками – программы с околонулевой ипотекой будут отменяться.
Речь шла о ставке не менее 3% взамен 0,1%.
«В моем представлении, программы с околонулевыми ставками не несли какого-либо существенного риска, так как их условия изначально предполагали более существенный первоначальный взнос, чем при покупке с помощью стандартной ипотечной программы. Также банк сразу получал комиссию в размере 15-20% от стоимости квартиры в счет компенсации низкой ставки. Таким образом, даже в случае дефолта заемщика его обязательства были бы покрыты», - заметил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Он полагает, что «инструмент не был идеальным, но помог поддержать спрос во второй половине 2022 года».
Уйти, чтобы остаться
Программы с субсидированными ставками на рынке пока что есть, но их количество быстро сокращается. Ставки по ним на 1-1,5% ниже стандартных. Как утверждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», сейчас околонулевых ставок на рынке практически не осталось. В некоторых банках действуют сниженные ставки только до окончания строительства. Застройщики сожалеют об этом.
«Программы с процентными ставками 0,1-0,3% на весь период были удобны и банкам и клиентам. Они позволяли снизить размер ежемесячного платежа и сумму подтвержденного дохода, тем самым сделать ипотеку более доступной для широкого круга лиц, несмотря на увеличение стоимости квартиры. Клиенты шли на такие условия осознанно. Естественно, субсидированная ипотека не подходила тем, кто собирался закрыть платежи за два-пять лет. Зато подходили тем, кто планировал брать ипотеку надолго и не хотел перегружать свой ежемесячный бюджет. В любом случае у клиентов был выбор», - говорит Николай Гражданкин.
Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», указывает: изменения в области околонулевой ипотеки не привели к автоматическому ограничению аудитории и соответствующему снижению спроса. Частично заместили программу ипотека с господдержкой, специальные акции застройщиков и другие предложения.
«Но локомотивом развития спроса по-прежнему будут служить программы с господдержкой. На них приходится подавляющая часть продаж с использованием кредитных механизмов. Если с применением льготной ипотеки проводится около половины покупок, то доля семейной ипотеки приближается к 40% в структуре продаж», - подчеркнула она.
Есть компании и банки, которые незамедлительно отреагировали на новые правила. Так, компания «ЛенРусСтрой» уже полтора месяца не использует программу околонулевой ипотеки, хотя прежде она составляла около 50% в объеме сделок. «Мы в соответствии с пожеланиями банков уже перешли на 4,6 %. Мы пока не видим новых неожиданных изменений ни на рынке, ни в работе с банками, ни в работе с клиентами. Спрос сохранятся на том же уровне, что был в марте, активность клиентов – та же: достаточное количество запросов, много заявок, много броней. Сегодня основное отличие от "активного" 2022 года – увеличился срок проведения сделки. Клиенты думают дольше, а банки их проверяют тщательнее. Это касается всех сделок с ипотекой, и классической ипотеки с господдержкой, и семейной ипотеки», - пояснил Максим Жабин, заместитель генерального директора компании.
Алексей Лякин, директор агентства недвижимости «Дорогая, я дома», полагает даже полезным для рынка отмену околонулевых программ: «Ипотека на первичном рынке сейчас фактически в два раза дешевле, чем на вторичном рынке. Это сильно влияет на размер ипотечного платежа. Более того, отмена околонулевой ставки сыграет в плюс для рынка, так как к этой программе многие покупатели относились как к какому-то "разводу". Во многом так и было. Возможно, имеет смысл дополнительно снизить ставки по ипотеке с государственной поддержкой на 1%. Это повысило бы интерес».
Анжелика Альшаева резюмировала: «Глобальных изменений с 1 мая мы не увидели, продолжим наблюдать за поведением банков».
Цены не отозвались
Сокращение спектра возможностей для потенциальных покупателей не привело к росту цен, чего можно было опасаться. «Сейчас наблюдается стагнация, роста нет. В ближайший год безосновательных повышений цен не будет, изменения возможны только для необычных проектов с уникальными локациями», - отметила Анжелика Альшаева.
Светлана Денисова объясняет невозможность роста цен в ближайшее время увеличением себестоимости строительства: «Основной принцип формирования цены на первичном рынке – затратный. При этом уровень цен на строительные материалы обоснован их высокой востребованностью. Так, например, на Северо-Западе в первом квартале этого года стоимость металлопроката выросла более чем на четверть. Предпосылок для снижения строительной себестоимости на этот и на следующий годы мы не видим».
«В ближайшей перспективе, если на рынок не повлияют внешние обстоятельства, цены на недвижимость будут находиться на текущем уровне. Пока что мы не видим предпосылок для перелома этого тренда с учетом низкого объема вывода новых проектов», - заключил Сергей Терентьев.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
|
Надбавка |
Интервал показателя долговой нагрузки (ПДН), % |
||||||||
|
Нет ПДН |
0–30 |
30–40 |
40–50 |
50–60 |
60–70 |
70–80 |
Свыше 80, ПДН не рассчитан |
||
|
Первоначальный взнос, % |
(10;15] |
н/п |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
|
(15;20] |
н/п |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
|
(20;30] |
н/п |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
Источник: Центробанк РФ
Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, в I квартале 2023 года доля свободных площадей на Невском проспекте снизилась на 0,4 п. п. и составила 7,6%. На уменьшение вакантности повлиял рост спроса на торговые помещения со стороны ретейлеров и ожидаемый рост числа туристов, начиная с мая. В преддверии туристического сезона на главной улице города открывались преимущественно сувенирные магазины и заведения общественного питания. Активизация спроса на торговые площади и снижение вакантности привели к тому, что запрашиваемые арендные ставки на основной части Невского проспекта выросли за квартал на 5%.
- По данным NF Group в Санкт-Петербурге в I квартале 2023 года доля свободных торговых площадей продолжает снижаться на основной части Невского и на «Старо-Невском» проспектах. С января показатель вакантности уменьшился до 7,6% (-0,4 п. п.), достигнув минимальных значений с начала пандемии. Этому поспособствовали высокий интерес со стороны ретейлеров и ожидаемое увеличение количества как российских туристов, так и туристов из Китая.
Распределение долей вакантных площадей на Невском проспекте
Источник: NF Group Research
- В преддверии туристического сезона на Невском проспекте открылись четыре магазина с сувенирной продукцией, а также кафе и пекарни. Среди открытых заведений общественного питания можно выделить «Блинбери» и «Булочную Ф. Вольчека» на Невском пр., д. 54; чайную Chicha San Chen на Невском пр., д. 100. Анонсировано открытие «ЛюдиЛюбят» на Невском пр., д. 87 и «Чайной ложки» на Невском пр., д. 136. Также открылись: магазин верхней одежды из экоматериалов «Зеленый лейбл» на Невском пр., д. 164 и магазин обуви Santoni на Невском пр., д. 168.
- Временно закрытыми на Старо-Невском проспекте уже больше года остаются восемь магазинов премиального сегмента: Brunello Cucinelli, BVLGARI, DIOR, Louis Vuitton, Comme des Garcons, Chanel, Fendi, Omega.
- Активизация спроса и снижение вакантности привело к тому, что запрашиваемые арендные ставки на основной части Невского проспекта увеличились с января на 5%. По итогам марта диапазон ставок составил 6 000–10 500 руб. за кв. м в месяц, включая НДС. На «Старо-Невском» проспекте ставки пока неизменны и находятся в диапазоне 2 700–6 700 руб. за кв. м в месяц, включая НДС.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «В течение последних трех лет основная торговая улица города ”пережила“ несколько кризисов, напрямую влияющих на спрос и предложение торговых площадей. В настоящее время мы наблюдаем высокий интерес к Невскому проспекту со стороны арендаторов, что обусловлено сформировавшимся отложенным спросом и сезонной активностью в преддверии туристического сезона».
Коммуникационное агентство Kestler&Wolf, специализирующееся на работе с девелоперскими компаниями, провело опрос более 1000 россиян в возрасте от 18 лет с целью выяснить, как изменилось их отношение к отечественным застройщикам за прошедший год.
Почти каждый пятый респондент (19%) не утратил доверия к застройщикам, полагая, что строительная отрасль способна адекватно ответить любимым вызовам. Однако, 16% опрошенных поделились, что доверие снизилось критически, а покупка квартиры в новостройке сегодня представляется крайне рискованной затеей. Еще у 14% доверие также упало, но лидерам рынка они продолжают верить. 12% напротив изменили свое отношение в лучшую сторону, так как убеждены, что государство будет поддерживать именно застройщиков. При этом более трети респондентов, 39%, отметили, что уровень доверия к девелоперам не изменился, так как и в более спокойные времена он был на низком уровне.
Исследование также показало, какие основные критерии доверия к застройщикам выделяют россияне. 32% опрошенных на первое место ставят историю компании и подтвержденное качество строительства. Почти столько же, 31%, обращают внимание на публичную экспертизу руководства. На третьем месте, 16% голосов, наличие крупных банков-партнеров и льготных условий кредитования. 13% считают главным критерием - размер девелоперской компании, и лишь по 4% выделяют убедительные и вдохновляющие концепции проектов и активную рекламу.
Говоря об актуальных угрозах при покупке жилья, 34% опрошенных россиян опасаются отсутствия заявленной ранее инфраструктуры, а 17% - общего несоответствия проекта представленной концепции. 18% пугает возможное банкротство компании, 14% - снижение качества строительства под влиянием внешних факторов, 11% - увеличение срока строительства, а еще 6% - замена заявленных стройматериалов и оборудования на более дешевые.
А вот рейтинг стоп-факторов при покупке недвижимости в текущих реалиях выглядит следующим образом:
1 место (41% голосов) – альтернатива: вложиться в бизнес этими средствами, так как сейчас – идеальный момент;
2 место (19% голосов) – невозможность выплачивать ипотеку в будущем;
3 место (16% голосов) – потенциальные проблемы УК с поддержанием реализованной застройщиком инфраструктуры;
4 место (11% голосов) – рост коммунальных платежей;
5 место (10%) – снижение стоимости приобретенного жилья;
6 место (3% голосов) – в целом нежелание иметь собственное жилье, так как это обременение, а понравившуюся квартиру можно снимать.
«Проведенный опрос потребителей показал, что в обществе настроения разнятся. Однако, можно отметить высокий уровень недоверия к застройщикам. Совершенно очевидно, что для девелоперов сегодня вопросы репутации актуальны как никогда, - говорит Андрей Игнатов, управляющий партнёр коммуникационного агентства Kestler&Wolf. - Компаниям важно иметь комплексную коммуникационную стратегию, не только демонстрировать преимущества и особенности своих проектов, но транслировать фундаментальную надёжность застройщика, а также экспертизу руководства. Необходимо быть в постоянном диалоге со своими клиентами, отвечая на их страхи и волнения».