Терпение регулятора лопнуло
Банк России с 1 мая установил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Сразу после заявления ЦБ количество программ с околонулевой ипотекой заметно снизилось. В Петербурге и Ленобласти доля субсидированной застройщиками ипотеки была особенно велика. Пока, утверждают застройщики, отмена околонулевых программ не сказалась на спросе и ценах.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще осенью прошлого года предупредила банки о мерах, который Банк России примет, чтобы ограничить ипотеку от застройщиков под 0,1%. По данным регулятора, низкие первоначальные взносы и околонулевая ставка привели к повышению цен на новостройки и росту задолженности по кредитам, а также ухудшению стандартов кредитования.
Ипотечные программы, субсидированные застройщиками, в разных регионах распространялись по-разному. Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышал 30%. А в объектах ГК «Гранель», например, доля составляла 15%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет оценивалась в 90-95%, из которых примерно 80% - кредиты с субсидированной ипотекой.
В компании «КВС» доля кредитов с околонулевой ставкой составляет почти 50% от общего числа кредитных сделок. В ГК «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок превысила 90%. В Группе ЦДС доля кредитов с субсидированными ставками снизилась с 60% в конце 2022 года до примерно 15% в мае. Это объясняется сокращением дисконта от базовой ставки до 1-2 п.п., что уже не так интересно покупателям. Большинство переключилось на стандартные льготные программы.
Но с повышением ключевой растут ставки и по программам с господдержкой. Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в марте 2023 года минимальные субсидированные ставки по госпрограмме были повышены до 6,5%, по семейной ипотеке – до 4,5%. В мае минимальные ставки повышаются еще на 0,3%: до 6,8% и 4,8% соответственно. «Несмотря на повышение ставок, ипотека по-прежнему остается ведущим инструментом для покупки жилья на первичном рынке. В апреле доля ипотеки в продажах находилась на высоком уровне марта 2023 года – 88%», - уточнила она.
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», минимальные ставки, по которым могут быть предоставлены кредиты в мае составили 6,5% по программе господдержки, 4,5% - по «семейной ипотеке», 4% - для IT- ипотеки, а базовая ставка достигла 8,5%. «Ожидаем, что в июне этот курс будет продолжен, последуют новые ужесточения по программам льготной ипотеки», - отметила она.
Светлана Денисова также указала на мнение участников рынка и экспертов: Центробанк действует слишком жестко, а с ужесточением мер господдержки такой социально значимой отрасли, как жилищное строительство, следовало бы повременить. «Соотношение объективной стоимости кв. метра и платежеспособности населения таково, что без доступной ипотеки рынок сегодня функционировать не может», - добавила она.
Поддержки ради
Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам застройщик повышает цену квартиры и выплачивает банку разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры. По некоторым данным, стоимость квартиры, проданной по субсидированной программе, дороже на 20-30%, а каждый процент сокращения базовой ставки банка обходится застройщику до 3,3% цены квартиры. То есть, застройщик должен выплачивать банку 20-40% стоимости квартиры.
Центробанк полагает, что подобные схемы несут риски для заемщиков и банков, но не для застройщиков, о чем и объявил осенью прошлого года.
«У нас есть совместная программа с банком-партнером, в рамках которой мы предлагаем околонулевую ставку до ввода объекта в эксплуатацию. Никаких рисков для застройщиков и покупателей нет, сделка в рамках этой ипотечной программы проходит по стандартной схеме, с использованием эскроу-счета», - отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Представители Минстроя РФ не разделяли позицию ЦБ, однако уступили требованиям регулятора. В кулуарах международного строительного форума 100+ TechnoBuild замминистра Никита Стасишин сообщил, что министерство договорилось с ведущими застройщиками – программы с околонулевой ипотекой будут отменяться.
Речь шла о ставке не менее 3% взамен 0,1%.
«В моем представлении, программы с околонулевыми ставками не несли какого-либо существенного риска, так как их условия изначально предполагали более существенный первоначальный взнос, чем при покупке с помощью стандартной ипотечной программы. Также банк сразу получал комиссию в размере 15-20% от стоимости квартиры в счет компенсации низкой ставки. Таким образом, даже в случае дефолта заемщика его обязательства были бы покрыты», - заметил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Он полагает, что «инструмент не был идеальным, но помог поддержать спрос во второй половине 2022 года».
Уйти, чтобы остаться
Программы с субсидированными ставками на рынке пока что есть, но их количество быстро сокращается. Ставки по ним на 1-1,5% ниже стандартных. Как утверждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», сейчас околонулевых ставок на рынке практически не осталось. В некоторых банках действуют сниженные ставки только до окончания строительства. Застройщики сожалеют об этом.
«Программы с процентными ставками 0,1-0,3% на весь период были удобны и банкам и клиентам. Они позволяли снизить размер ежемесячного платежа и сумму подтвержденного дохода, тем самым сделать ипотеку более доступной для широкого круга лиц, несмотря на увеличение стоимости квартиры. Клиенты шли на такие условия осознанно. Естественно, субсидированная ипотека не подходила тем, кто собирался закрыть платежи за два-пять лет. Зато подходили тем, кто планировал брать ипотеку надолго и не хотел перегружать свой ежемесячный бюджет. В любом случае у клиентов был выбор», - говорит Николай Гражданкин.
Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», указывает: изменения в области околонулевой ипотеки не привели к автоматическому ограничению аудитории и соответствующему снижению спроса. Частично заместили программу ипотека с господдержкой, специальные акции застройщиков и другие предложения.
«Но локомотивом развития спроса по-прежнему будут служить программы с господдержкой. На них приходится подавляющая часть продаж с использованием кредитных механизмов. Если с применением льготной ипотеки проводится около половины покупок, то доля семейной ипотеки приближается к 40% в структуре продаж», - подчеркнула она.
Есть компании и банки, которые незамедлительно отреагировали на новые правила. Так, компания «ЛенРусСтрой» уже полтора месяца не использует программу околонулевой ипотеки, хотя прежде она составляла около 50% в объеме сделок. «Мы в соответствии с пожеланиями банков уже перешли на 4,6 %. Мы пока не видим новых неожиданных изменений ни на рынке, ни в работе с банками, ни в работе с клиентами. Спрос сохранятся на том же уровне, что был в марте, активность клиентов – та же: достаточное количество запросов, много заявок, много броней. Сегодня основное отличие от "активного" 2022 года – увеличился срок проведения сделки. Клиенты думают дольше, а банки их проверяют тщательнее. Это касается всех сделок с ипотекой, и классической ипотеки с господдержкой, и семейной ипотеки», - пояснил Максим Жабин, заместитель генерального директора компании.
Алексей Лякин, директор агентства недвижимости «Дорогая, я дома», полагает даже полезным для рынка отмену околонулевых программ: «Ипотека на первичном рынке сейчас фактически в два раза дешевле, чем на вторичном рынке. Это сильно влияет на размер ипотечного платежа. Более того, отмена околонулевой ставки сыграет в плюс для рынка, так как к этой программе многие покупатели относились как к какому-то "разводу". Во многом так и было. Возможно, имеет смысл дополнительно снизить ставки по ипотеке с государственной поддержкой на 1%. Это повысило бы интерес».
Анжелика Альшаева резюмировала: «Глобальных изменений с 1 мая мы не увидели, продолжим наблюдать за поведением банков».
Цены не отозвались
Сокращение спектра возможностей для потенциальных покупателей не привело к росту цен, чего можно было опасаться. «Сейчас наблюдается стагнация, роста нет. В ближайший год безосновательных повышений цен не будет, изменения возможны только для необычных проектов с уникальными локациями», - отметила Анжелика Альшаева.
Светлана Денисова объясняет невозможность роста цен в ближайшее время увеличением себестоимости строительства: «Основной принцип формирования цены на первичном рынке – затратный. При этом уровень цен на строительные материалы обоснован их высокой востребованностью. Так, например, на Северо-Западе в первом квартале этого года стоимость металлопроката выросла более чем на четверть. Предпосылок для снижения строительной себестоимости на этот и на следующий годы мы не видим».
«В ближайшей перспективе, если на рынок не повлияют внешние обстоятельства, цены на недвижимость будут находиться на текущем уровне. Пока что мы не видим предпосылок для перелома этого тренда с учетом низкого объема вывода новых проектов», - заключил Сергей Терентьев.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
|
Надбавка |
Интервал показателя долговой нагрузки (ПДН), % |
||||||||
|
Нет ПДН |
0–30 |
30–40 |
40–50 |
50–60 |
60–70 |
70–80 |
Свыше 80, ПДН не рассчитан |
||
|
Первоначальный взнос, % |
(10;15] |
н/п |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
|
(15;20] |
н/п |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
|
(20;30] |
н/п |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
Источник: Центробанк РФ
В Департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» выяснили, какие изменения произошли с сегментом столичных апартаментов за месяц и в годовом выражении. За год объем предложения апартаментов увеличился на 37,2%, до 6,5 тыс. лотов. Наиболее значительно выросла экспозиция в стандарт-классе – в 5,6 раз. Половина предложения апартаментов (47,5%) находится в проектах на заключительной стадии готовности.
Средневзвешенная цена 1 кв. м апартаментов в столице поднялась на 13,3% в годовом выражении, до 450 тыс. рублей. За год больше всего цена выросла в стандарт-классе (на 47,3%), за месяц – в бизнес-классе (на 6,6%).
Согласно статистике департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам апреля 2022 года совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 292,1 тыс. кв. м (+7,6% за месяц, +3,7% за год) и 6,5 тыс. лотов (+8,8% за месяц, +37,2% за год). На долю предложения апартаментов сейчас приходится 14,5% от общей экспозиции на рынке новостроек столицы.
В апреле застройщики проявили высокую активность по выводу новых проектов: на рынке появилось 7 новых апарт-комплексов, из которых 5 проектов относится к стандарт-классу, 1 проект – к комфорт-классу, еще 1 – к премиум-классу.
Наибольшая доля предложения апартаментов представлена в бизнес-классе – 38,9% площади (-1% за месяц, +2% за год), на втором месте – комфорт-класс с долей 33,1% (0% за месяц, +5,7% за год). К премиальному сегменту относится 22,7% экспозиции (+0,4% за месяц, -12,1% за год). Наименьшая доля предложения приходится на стандарт-класс – 5,4% (+0,7% за месяц, +4,4% за год).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Основной тенденцией последнего времени стало увеличение предложения апартаментов стандарт-класса – за год в 5,6 раз за счёт проектов в реконструированных зданиях бывших общежитий и гостиниц. Несмотря на активный спрос, предложение в комфорт-классе также показало прирост в годовой динамике на 25%. При этом в высокобюджетных сегментах отмечается убывание экспозиции – в премиум-классе она сократилась на 32%, а в бизнес-классе выросла всего на 9,3%».
По стадии строительной готовности почти половина предложения апартаментов находится в проектах на заключительной стадии готовности (фасадно-отделочные работы, благоустройство и ввод в эксплуатацию) – 47,5% площади (+2,6% за месяц, -18,8% за год). На начальную стадию приходится чуть больше трети предложения – 32% площади (-4,5% за месяц, +7,2% за год). В проектах на стадии монтажных работ находится 20,6% площади (+1,9% за месяц, +11,6% за год).
По наличию отделки две трети предложения столичных апартаментов представлено с разными видами отделки – 65,1% (+2,2% за месяц, +9,1% за год): с отделкой – 31,2%, с предчистовой отделкой – 20% и с дополнительными опциями (наличие мебели, кухни, сантехники) – 13,9%. На долю предложения без отделки приходится 34,9% площади (-2,2% за месяц, -9,1% за год).
Все эти факторы оказывают влияние на уровень цен на столичные апартаменты. По итогам апреля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 450,3 тыс. рублей (+2,3% за месяц, +13,3% за год). Практически во всех классах наблюдалась положительная динамика. Больше всего за месяц средневзвешенная цена увеличилась в бизнес-классе – на 6,6%, сейчас она равна 392,9 тыс. рублей (+30,1% за год). В комфорт-классе рост составил 0,8%, до 284,4 тыс. рублей (+22,1% за год), в стандарт-классе – 1,8%, до 285,3 тыс. рублей (+47,3% за год). В премиальном сегменте средний ценник не изменился и находится на уровне 830,2 тыс. руб. (+30,8% за год).
Средняя стоимость столичных апартаментов по итогам апреля 2022 года составила 20,4 млн рублей (+1,1% за месяц, -14,3% за год – за счёт уменьшения средней площади объектов). Самый низкий ценник наблюдается в стандарт-классе – 5,3 млн рублей (-4% за месяц, -6,1% за год), сокращение стоимости апартаментов также произошло в основном из-за уменьшения средней площади экспозиции, за месяц – на 5,6%. В комфорт-классе средняя стоимость лотов составляет 10,1 млн рублей (0% за месяц, +13% за год). В бизнес-классе усредненная цена апартаментов равна 20,7 млн рублей (+7,4% за месяц, +7,7% за год), в премиум-классе – 77,8 млн рублей (-1,4% за месяц, +19,6% за год).
Программа льготной ипотеки может решить жилищный вопрос для 50% населения России. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», сопоставив распределение доходов среди россиян, средний размер жилищного кредита и новые условия льготной ипотеки. При этом на кредит под рыночный (не субсидируемый) процент могут рассчитывать 15% граждан.
Аналитики «Метриум» подсчитали (см. раздел «Методология»), сколько россиян смогут позволить покупку жилья в кредит. Прежде всего, рассматривалась недавно трансформированная программа льготной ипотеки. По ее условиям можно получить кредит под 9% годовых (максимум до 12 млн рублей). Также аналитики изучили, сколько россиян могут взять ипотеку на текущих рыночных условиях без каких-либо субсидий. В обоих случаях эксперты опирались на данные о величине доходов различных групп населения. Отдельно подсчитаны возможности жителей России и Москвы.
Льготная ипотека
С минимальным риском для семейного бюджета льготную ипотеку могут взять 25% россиян. Именно столько граждан, согласно данным Росстата, имеют среднедушевой доход от 45 тыс. рублей в месяц, который позволяет ежемесячно отчислять за обычный ипотечный кредит (3,2 млн рублей) менее 31% от семейного бюджета двух работающих партнеров c одинаковым доходом.
Далее идет значительная группа среднего риска – 25,3% россиян, которые получают 27-45 тыс. в месяц, и которым при тех же условиях кредитования придется ежемесячно отдавать банку 31-52% семейного бюджета. Таким образом, в сумме льготную ипотеку могут позволить себе до 50% россиян.
Около 49% населения (с доходом до 27 тыс. рублей в месяц на человека), участвуя в льготной ипотеке, будут вынуждены отдавать банку каждый месяц более половины семейного дохода.
Не субсидируемая ипотека
Ипотека на рыночных условиях не доступна большинству россиян. Только у 14,6% граждан со среднедушевыми доходами свыше 60 тыс. рублей в месяц на человека есть возможность взять кредит (3,2 млн рублей) по ставке 15% годовых и платить при этом 40 тыс. рублей в месяц (менее 34% семейного бюджета).
Еще порядка 10,5% россиян с доходами 45-60 тыс. рублей в месяц на человека могут получить кредит без субсидированной ставки и отдавать банку ежемесячно 43-45% дохода.
Гражданам с доходом менее 45 тыс. рублей (75% населения) на человека уже пришлось бы платить за такую же ипотеку от 45% и больше ежемесячного дохода семьи.
Москва
В силу особенностей статистики Росстата, однозначно можно говорить только о доле москвичей, доходы которых им точно не позволят получить ипотечный кредит. Статистики объединили всех москвичей с доходами выше 60 тыс. рублей в одну группу, которая составила 48% населения столицы. Если они получат обычный ипотечный кредит в Москве (6,245 млн рублей, по данным «Дом.рф»), то на ежемесячные выплаты по программе льготной ипотеки (9% годовых) уйдет от 45% ежемесячного дохода или меньше. Таким образом, примерно для половины жителей Москвы льготная ипотека может быть подъемной со средним риском.
Между тем москвичи с доходом от 45 тыс. до 60 тыс. рублей в месяц (а всего их 14,8%) будут отдавать от 45% до 60% ежемесячного дохода на обслуживание кредита с льготной ставкой.
«Помимо государства, дополнительно снижают ставки по ипотеке сами застройщики вместе с партнерскими банками, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В частности, в нашем проекте мы разработали ипотечное меню с субсидированными ставками как по программам господдержки, так и по рыночным продуктам. То есть условия кредитования в целом становятся более дифференцированными, благодаря ипотечным предложениям застройщиков. Это позволяет расширить потенциальную аудиторию заемщиков и покупателей жилья».
На рыночных условиях (при ставке 15%) обслуживать жилищный кредит москвичам будет сложно. У верхней группы по доходам (от 60 тыс. рублей в месяц на человека) на ежемесячный платеж уйдет от 66% доходов и меньше. То есть для оставшихся 52% жителей столицы он будет еще более обременительным.
«В целом программа поддержки ипотеки может охватить значительную часть потенциальных покупателей жилья, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Однако оговорюсь, что сейчас ситуация с доходами ухудшилась, а готовность получать ипотеку зависит от множества факторов, не только от условий кредитования. Также существенно снизят эффективность программ субсидирования высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье, которые превышают 15% годовых. Это значит, что многие потенциальные покупатели новостроек, быть может, готовые участвовать в программе льготной ипотеки на новостройки, не смогут продать свое старое жилье и использовать вырученные средства на первоначальный взнос».
Методология. Эксперты «Метриум» опирались на данные Росстата о распределении среднедушевых денежных доходов среди населения в России и Москве. Самые свежие доступные данные относятся к 2020 году. Статистики разделили население России на десять групп по доходам (см. таблицу), а население Москвы – на восемь групп. Для каждой группы указано, какая доля населения получает такой доход.
Далее аналитики «Метриум» допустили, что в каждой доходной группе населения есть семья с двумя работающими партнерами с одинаковым доходом. Для каждой такой семьи эксперты рассчитали ипотеку по условиям программы льготной ипотеки (9% годовых) и стандартных банковских программ без субсидированных ставок (по ним средняя ставка составляет около 15%).
При этом аналитики исходили из среднего размера кредита, выданного в марте 2022 года по данным «Дом.рф». В России он составил 3,203 млн рублей, а в Москве – 6,245 млн рублей. Срок кредита – 22 года для субсидируемых программ (по данным «Дом.рф») и 30 лет – для стандартной ипотеки.
Для каждой семьи аналитики «Метриум» рассчитали, какую долю общего дохода придется отдавать в виде платежа по кредиту, участвуя в той или иной программе ипотеки. Если на ипотеку уходит менее 31% дохода, то для такой семьи кредит считается минимально рискованным. Если на платеж по ипотеке затрачивается 30-50% дохода, то это оценивается как средний риск. Свыше 45-50% – максимальный риск.
Сколько россиян смогут участвовать в программе льготной ипотеки
|
Среднедушевой денежный доход, тыс. рублей |
Доля ежемесячного платежа по льготной ипотеке (9%) в бюджете семьи, % |
Доля ежемесячного платежа по не субсидируемой ипотеке (15%) в бюджете семьи, % |
Доля россиян с соответствующим доходом, % от общего числа граждан |
||
|
от |
до |
от |
до |
||
|
до 7 000,0 |
0% |
199% |
- |
289% |
3,5 |
|
от 7 000,1 до 10 000,0 |
199% |
140% |
289% |
203% |
5,6 |
|
от 10 000,1 до 14 000,0 |
140% |
100% |
202% |
145% |
9,7 |
|
от 14 000,1 до 19 000,0 |
100% |
73% |
145% |
107% |
12,8 |
|
от 19 000,1 до 27 000,0 |
73% |
52% |
107% |
75% |
18 |
|
от 27 000,1 до 45 000,0 |
52% |
31% |
75% |
45% |
25,3 |
|
от 45 000,1 до 60 000,0 |
31% |
23% |
45% |
34% |
10,5 |
|
от 60 000,1 до 75 000,0 |
23% |
19% |
34% |
27% |
5,8 |
|
от 75 000,1 до 100 000,0 |
19% |
14% |
27% |
20% |
4,7 |
|
свыше 100 000,0 |
14% |
- |
20% |
- |
4,1 |
Источник: «Метриум» по данным Росстата, «Дом.рф»