Рост стоимости строительства и нехватка рабочей силы приводят к переносу сроков ввода складов

В Санкт-Петербурге наблюдается тренд увеличения времени строительства складских объектов и перенос сроков их ввода в эксплуатацию. По данным JLL, уже около 50 тыс. кв. м складов, анонсированных ранее к вводу в 2021 году, перенесены на будущий год. Основные причины, сдерживающие развитие рынка складской недвижимости, – это непредсказуемый дальнейший рост себестоимости строительства и нехватка трудовых ресурсов.

---

За первые девять месяцев этого года на складском рынке Санкт-Петербурга введено в эксплуатацию семь новых объектов площадью 128 тыс. кв. м, их них вакантными остаются лишь 5 тыс. кв. м в одном здании.

Растущий спрос благодаря развитию онлайн-торговли и конкуренции маркетплейсов, а также нехватка новых площадей приводят к тотальному вымыванию с рынка ликвидного предложения. По итогам 3-го квартала 2021 года вакантными остаются 1,2% площадей, или 41 тыс. кв. м в абсолютном выражении. На данный момент какие-либо свободные площади есть лишь в восьми объектах.

Динамика доли свободных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга

Источник: JLL

«Срок экспозиции для освобождающихся блоков сократился до нескольких недель, но большинство из них даже не выходит на открытый рынок. В такой ситуации сформировался жесткий рынок арендодателя. Собственники объектов имеют возможность выбирать из нескольких потенциальных арендаторов тех, кто согласится на более высокую ставку и длинный неразрывный договор аренды, – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – 2021 год может стать рекордным по объему сделок в складском сегменте, рекорду могут помешать только два фактора: готовые склады заканчиваются, а built-to-suit проекты существенно подорожали».

«Мы прогнозируем, что арендные ставки в классе А достигнут значения 5,2 тыс. рублей за кв. м в год к концу года, а годовой рост в таком случае составит рекордные 27%. При этом в строящихся проектах арендные ставки в среднем выше на 10%, чем в действующих. Таким образом, девелоперы закладывают в ставки риски дальнейшего увеличения цен на строительные материалы», – поясняет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

По итогам 3-го квартала 2021 года запрашиваемые арендные ставки на складские помещения класса А выросли до 5 тыс. руб. за кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы), что уже является максимальным значением за всю историю рынка.

Динамика арендных ставок в складских комплексах класса А

Источник: JLL

Доля ипотек на новостройки в РФ обновила пятилетний минимум

Изменение программы льготного ипотечного кредитования вместе с ростом цен привели к снижению спроса на новостройки среди ипотечных заемщиков. Доля кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, обновила пятилетний минимум. В 3 из 4 регионов средняя сумма кредита снизилась на фоне пересмотра лимита по льготной ипотеке до 3 млн. Количество регионов, где сумма кредита оказалась ниже этой суммы, увеличилось в два раза.

---

1.     Доля ипотек, выданных на «первичке», обновила пятилетний минимум

Спрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сегмент готового жилья. В июле и августе 2021 года доля ипотек, выданных на приобретение строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума – в июле только 19% ипотек получены на новостройки, в августе – 22%. Это минимальные значения за последние пять лет. Для сравнения – в 2016 году на новостройки выдавалось 36% ипотек, 2017 году – 29%, 2018 году – 25%, 2019 году – 26%, 2020 году – 27%, 1 полугодии 2021 года – 26%.

Максимальная доля ипотек на новостройки фиксировалась в феврале 2016 года (50%). На тот момент это был последний месяц действия льготной ипотеки (запущенной еще в 2015 году), россияне стремились успеть взять кредит с субсидией. В феврале 2016 года половина ипотек (50%) были выданы на первичном рынке. После власти приняли решение о пролонгации льготной ипотеки до конца 2016 года, что сделало спрос более равномерным. В декабре 2016 года доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц субсидии.

В 2021 году в июне также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов были выданы на «первичке», это выше, чем в мае на 5 п. п. Впрочем, в 2020 году летом 2020 года доля ипотек, приходящихся на первичный рынок, была выше: 31-32%. Таким образом, после сокращения лимита кредитования, интерес к новостройкам от ипотечных заемщиков резко снизился. В 60% городов в население от 100 тыс. человек, новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья.

2.     Доля по объему кредитов на «первичке» НЕ обновила минимум из-за роста цен

Эксперты Циан отмечают, что по объему выданных кредитов первичный рынок не обновил свой минимум – из-за роста цен на новостройки занимать приходится больше. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитных средств в рублях были направлены на покупку новостроек. Такая же доля (25%) была и в апреле 2021 года (перед стартом льготной ипотеки), а также – в декабре 2018 года. 

В августе 2021 года доля кредитных средств, полученных на «первичке» по объему, составила 29%. Примерно такие же показатели наблюдались на протяжении всего 2018 года.  Однако на тот момент средняя сумма, выдаваемая на новостройку по РФ, была на полмиллиона рублей меньше.

3.   Средний кредит на «первичке» снизился после пересмотра лимита в 3 из 4 регионов РФ. Количество регионов с кредитом до 3 млн выросло в два раза

Снижение лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей привело к уменьшению средней суммы займа при покупке новостроек. В целом по РФ средняя сумма займа на первичном рынке составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей.

Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85. Снижение среднего чека произошло по всем федеральным округам, наибольшее – в Северо-Кавказском ФО (-13%), на полмиллиона рублей, Уральском ФО (-6,9%) и Приволжском ФО (-6,8%), кредит стал меньше на четверть миллиона (220-230 тыс.). В процентном выражении самое большое снижение отмечено для Калужской области (-33%), Севастополя (-20,4%) и Дагестана (-28,1%). В рублевом выражении максимальное падение средней суммы кредита - в Дагестане (1,7 млн), Калужской области (1,33 млн) и Ингушетии (1 млн).

Циан отмечает, что после сокращения лимита кредитования в Приволжском ФО средний чек по выданной ипотеке оказался ниже 3 млн, то есть средний кредит на новостройки подходит под новые условия субсидирования. Приволжский ФО – единственный из всех округов, в котором в кредит берут до 3 млн (2,98 млн), по остальным ФО – лимит превышен.

В разрезе отдельных субъектов отмечен практически двукратный рост числа регионов, где средний размер кредита ниже 3 млн. В июне 2021 года, когда лимит был 6/12 млн рублей, в среднем не более 3 млн рублей брали в кредит жители 15 субъектов РФ (17%). В августе 2021 года, с трехмиллионным лимитом – уже 27 регионов (32%). В Дальневосточном, Уральском и Северо-Кавказском ФО нет регионов, в которых кредит снизился ниже 3 млн после пересмотра лимита. В Сибирском ФО это Алтай (средняя сумма кредита снизилась за два месяца с 3,81 млн до 3 млн рублей. В Южном ФО это Крым (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Северо-Западном ФО – Калининградская область (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Центральном ФО это уже 4 региона: Калужская, Костромская, Смоленская и Ярославская области. Однако наибольшее число субъектов со сниженным лимитом теперь можно найти в Приволжском ФО, их 5: Башкортостан, Мордовия, Чувашия, Кировская и Ульяновская области.

Таким образом, россияне вынуждены учитывать максимально возможную сумму кредита по льготной ипотеке – выбор новостроек стал меньше.

Средний размер займа на первичном рынке и кол-во ипотек до обновления программы и после

Субъект	Средний размер займа, млн р. Август 2021	Средний размер займа, млн р. Июнь 2021	Динамика август/июнь 2021	Кол-во ипотек, август 2021	Кол-во ипотек, июнь 2021	Динамика август/июнь 2021
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	3,90	4,06	-4%	32 572	52 891	-38%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	5,08	5,30	-4%	9 462	15 235	-38%
г. Москва	7,04	7,19	-2%	3 476	5 826	-40%
Московская область	5,75	5,71	1%	2 154	3 393	-37%
Тульская область	3,46	3,78	-9%	268	483	-45%
Липецкая область	3,28	3,27	0%	191	309	-38%
Тамбовская область	3,22	3,34	-3%	104	196	-47%
Ивановская область	3,14	3,56	-12%	138	195	-29%
Брянская область	3,11	3,66	-15%	221	344	-36%
Курская область	3,10	3,62	-14%	149	236	-37%
Тверская область	3,10	3,68	-16%	221	380	-42%
Владимирская область	3,06	3,26	-6%	264	368	-28%
Белгородская область	3,05	3,56	-14%	278	330	-16%
Смоленская область	2,95	3,11	-5%	171	301	-43%
Ярославская область	2,87	3,33	-14%	213	353	-40%
Орловская область	2,84	2,91	-2%	137	336	-59%
Рязанская область	2,78	2,86	-3%	298	582	-49%
Костромская область	2,77	3,36	-17%	111	129	-14%
Калужская область	2,67	4,00	-33%	440	337	31%
Воронежская область	2,59	2,56	1%	628	1 137	-45%
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	4,06	4,19	-3%	4 351	7 091	-39%
г. Санкт-Петербург	4,62	4,86	-5%	2 222	3 555	-37%
Ленинградская область	4,35	4,36	0%	500	780	-36%
Республика Коми	3,88	3,29	18%	243	375	-35%
в том числе Ненецкий автономный округ	3,50	3,00	17%	16	12	33%
Новгородская область	3,39	3,96	-14%	80	137	-42%
Мурманская область	3,94	4,13	-5%	203	331	-39%
Архангельская область	3,24	3,40	-5%	277	504	-45%
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу	3,23	3,42	-6%	261	492	-47%
Республика Карелия	3,21	3,04	6%	126	297	-58%
Калининградская область	2,87	3,07	-7%	310	477	-35%
Вологодская область	2,80	2,87	-2%	276	430	-36%
Псковская область	2,33	2,83	-18%	114	205	-44%
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	3,19	3,23	-1%	2 815	4 757	-41%
Республика Калмыкия	4,29	4,87	-12%	51	115	-56%
Астраханская область	4,04	4,14	-2%	106	188	-44%
Республика Адыгея (Адыгея)	3,59	3,07	17%	44	55	-20%
Краснодарский край	3,50	3,20	9%	1 066	2 073	-49%
Волгоградская область	3,22	3,26	-1%	398	649	-39%
г. Севастополь	3,02	3,80	-20%	43	75	-43%
Республика Крым	2,86	3,06	-7%	164	281	-42%
Ростовская область	2,71	3,00	-9%	943	1 321	-29%
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	3,33	3,82	-13%	676	968	-30%
Чеченская Республика	5,61	5,15	9%	28	26	8%
Карачаево-Черкесская Республика	5,00	3,73	34%	19	33	-42%
Республика Ингушетия	5,00	6,00	-17%	4	1	300%
Республика Дагестан	4,34	6,04	-28%	65	111	-41%
Кабардино-Балкарская Республика	3,73	4,03	-7%	41	60	-32%
Республика Северная Осетия - Алания	3,35	3,35	0%	71	129	-45%
Ставропольский край	2,91	3,44	-15%	448	608	-26%
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	2,98	3,20	-7%	6 227	10 326	-40%
Нижегородская область	3,45	3,52	-2%	522	1 032	-49%
Республика Татарстан (Татарстан)	3,42	3,60	-5%	907	1 449	-37%
Саратовская область	3,38	3,54	-5%	312	481	-35%
Самарская область	3,02	3,27	-8%	467	843	-45%
Республика Башкортостан	2,94	3,05	-3%	957	1 600	-40%
Республика Мордовия	2,88	3,62	-20%	138	279	-51%
Чувашская Республика - Чувашия	2,82	3,18	-11%	436	582	-25%
Пермский край	2,80	2,99	-6%	651	1 116	-42%
Оренбургская область	2,80	2,82	-1%	350	583	-40%
Кировская область	2,78	3,30	-16%	213	325	-34%
Удмуртская Республика	2,68	2,83	-5%	453	793	-43%
Пензенская область	2,65	2,90	-9%	392	648	-40%
Республика Марий Эл	2,60	2,91	-11%	103	185	-44%
Ульяновская область	2,52	3,01	-16%	326	410	-20%
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	3,13	3,37	-7%	3 748	6 129	-39%
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ	3,70	4,09	-10%	310	529	-41%
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	3,57	3,82	-7%	688	1 065	-35%
Тюменская область	3,39	3,69	-8%	1 636	2 572	-36%
Свердловская область	3,17	3,34	-5%	1 260	2 132	-41%
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу	3,05	3,34	-9%	638	978	-35%
Челябинская область	2,63	2,86	-8%	678	1 135	-40%
Курганская область	2,37	2,65	-10%	174	290	-40%
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	3,38	3,42	-1%	3 374	5 591	-40%
Республика Тыва	5,06	3,33	52%	17	27	-37%
Омская область	4,33	4,19	3%	218	354	-38%
Иркутская область	3,93	3,70	6%	301	517	-42%
Томская область	3,82	3,72	3%	158	268	-41%
Красноярский край	3,55	3,87	-8%	677	1 073	-37%
Республика Хакасия	3,52	3,29	7%	77	105	-27%
Новосибирская область	3,31	3,22	3%	973	1 604	-39%
Кемеровская область - Кузбасс	3,04	3,43	-11%	424	756	-44%
Республика Алтай	3,00	3,81	-21%	11	27	-59%
Алтайский край	2,64	2,63	0%	518	860	-40%
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	4,40	4,42	-1%	1 919	2 794	-31%
Амурская область	5,18	4,66	11%	98	177	-45%
Сахалинская область	4,98	4,94	1%	159	264	-40%
Республика Саха (Якутия)	4,80	4,73	2%	370	464	-20%
Приморский край	4,29	4,37	-2%	504	738	-32%
Хабаровский край	4,23	4,25	0%	341	464	-27%
Камчатский край	4,05	4,17	-3%	88	98	-10%
Забайкальский край	4,00	4,10	-2%	152	200	-24%
Магаданская область	3,79	4,73	-20%	70	75	-7%
Республика Бурятия	3,62	4,01	-10%	110	242	-55%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

4.     Количество ипотек вернулось к уровню 2019 года

Снижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок именно на первичном рынке. Относительно июня 2021 года в августе 2021 года снизилось на 38% в целом по РФ, тогда как на вторичном рынке за тот же период падение оказалось меньше – всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся практически на уровне 2019 года, тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотек (в августе 2021 года – 32,6 тыс.) На вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного. Число сделок в августе оказалось на 6% меньше, чем в июне.

Только для четырех субъектов РФ относительно июня 2021 года в августе 2021 года число ипотек на «первичке» выросло. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 тыс. до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика также в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне, однако в каждом из регионов прошло менее 30 сделок.

В годовой динамике (относительно августа 2020 года) число оформленных ипотек на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке – рост на 5%.

5.     Выиграли заемщики, взявшие ипотеку год назад

Циан рассчитал средний ежемесячный платеж и общую переплату, исходя из суммы займа, среднего срока кредита и процентной ставки. Даже несмотря на снижение среднего размера ипотечного займа, переплата по ипотеке для среднего россиянина, взявшего ипотеку в августе 2021 года, окажется на 14% больше, чем для тех, кто взял кредит в июне. Ежемесячный платеж увеличится на 4%. Впрочем, это не столь большая разница.

В годовой динамике переплата сейчас выше на 60% или 1,19 млн рублей, а ежемесячный платеж – на 23%. В августе 2020 года средняя переплата составила бы 1,99 млн, тогда как сегодняшний заемщик переплатит существенно больше: почти 3,2 млн рублей.

Даже относительно августа 2019 года, когда кредиты брали на стандартных условиях (под 9,35%), текущая переплата по кредиту окажется выше на 9%, как и ежемесячный платеж (+9%).

Таким образом, ставки по ипотеке увеличиваются, и даже на фоне снижения среднего займа по большинству локаций, общая переплата сейчас выше, чем до льготной ипотеки. Впрочем, еще год назад, в августе 2020 года, заемщики, оформившие ипотеку, оказываются в выигрыше – переплата по их кредиту ниже, чем по кредитам, оформленным до пандемии, в 2018-2019 гг.

Средняя переплата по ипотеке на первичном рынке

	3 года назад	2 года назад	Старт льготной ипотеки	1 год назад	Июнь 2021, прежние условия льготной ипотеки	Август 2021, новые условия льготной ипотеки
	авг.18	авг.19	апр.20	авг.20	июн.21	авг.21
Средний размер кредита, млн р.	2,40	2,70	2,78	3,10	4,06	3,90
Средний срок кредита, месяцев	195	218	223	222	253	251
Ставка по выданным кредитам, %	9,05	9,35	6,95	5,88	5,48	6,39
Платеж в месяц, тыс.	23,5	25,8	22,2	22,9	27,1	28,2
Переплата, млн р.	2,19	2,92	2,18	1,99	2,80	3,18

Расчеты Аналитического центра Циан

«Снижение среднего займа – единственный вариант воспользоваться льготной ипотекой, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако из-за роста цен уменьшение суммы кредита ниже 3 млн уже не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики все чаще рассматривают именно вторичный рынок. Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов».