От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости

Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.

---

Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат  серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.

Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.

В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным»  покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.

Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).

Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей:  4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.

Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек

Жилой комплекс	Застройщик	Район	Нежилые помещения	Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей	Доля нежилых помещений в структуре выручки, %
Level Амурская	Level Group	Гольяново	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,96	70,1
Преображение	Инград	Богородское	Коммерческая недвижимость	0,37	25,0
Скандинавия	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	6,04	17,0
Сиреневый парк	AFI Development	Метрогородок	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,80	17,0
Level Донской	Level Group	Донской	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,42	17,0
Лучи	Группа «ЛСР»	Солнцево	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,21	15,8
Южное Бунино	ГК «МИЦ»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,48	14,1
Западный порт	ГК «ПИК»	Филевский Парк	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,12	13,6
RiverSky	Инград	Даниловский	Коммерческая недвижимость, машиноместа	1,37	13,5
Символ	Донстрой	Лефортово	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	5,81	12,4
Прокшино	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	2,84	12,1
Испанские кварталы 2	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,47	11,5
Рихард	ГК «ФСК»	Хорошевский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,38	11,0
Событие	Донстрой	Раменки	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	3,16	10,8
Настроение	ГК «ФСК»	Ярославский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,31	10,3
Новые Ватутинки	Стройком	Десеновское	Коммерческая недвижимость, машиноместа	2,24	9,1
Саларьево Парк	ГК «ПИК»	Сосенское/ Московский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,46	8,2
Остафьево	Группа «Самолет»	Рязановское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,71	7,0
Алхимово	Группа «Самолет»	Рязановское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,65	6,7
Green Park	ГК «ПИК»	Останкинский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,62	6,7
Архитектор	ГК «ФСК»	Обручевский	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,61	6,7
Level Стрешнево	Level Group	Покровское-Стрешнево	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,21	6,7
Режиссер	ГК «ФСК»	Ростокино	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,56	6,1
Дмитровский Парк	ГК «ПИК»	Дмитровский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,55	5,4
Шереметьевский	ГК «ПИК»	Марьина Роща	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,45	5,4
Южные сады	ГК «А101»	Южное Бунино	Кладовые, машиноместа	0,31	4,5
TopHills	Инград	Нагорный	Кладовые, машиноместа	0,33	4,3
Сердце столицы	Донстрой	Хорошево-Мневники	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,72	4,2
Люблинский Парк	ГК «ПИК»	Люблино	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,67	4,0
Академика Павлова	ГК «ПИК»	Кунцево	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,25	3,2
Полярная 25	ГК «ПИК»	Южное Медведково	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,27	3,1
Кленовые аллеи	ГК «МИЦ»	Десеновское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,15	2,9
Бунинские луга	ГК «ПИК»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,25	1,5
Перовское 2	ГК «ПИК»	Нижегородский	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,11	1,3
Новое Внуково	Группа «Самолет»	Кокошкино	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,11	1,4

 

«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и  отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.

На первичном рынке столицы в отдельных проектах рост цен за неделю составил более 10%

Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» проанализировали текущую ситуацию на первичном рынке жилья, а также поделились рекомендациями по поводу покупки и продажи квартир в период экономической нестабильности. Они отмечают, что в отдельных проектах на «первичке» цены на квартиры за последнюю неделю поднялись в диапазоне от 5% до 12%, при этом некоторые застройщики пока не меняют ценовую политику, наблюдая за дальнейшим развитием событий.

---

Аналитическая справка

По данным департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в феврале средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках столицы выросла на 2,5-3%. Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «После обострения общемировой политической обстановки некоторые застройщики подняли цены в диапазоне от 5% до 12%, однако это была одномоментная реакция на подъем спроса – резко активизировались покупатели, у которых уже была одобрена ипотека либо имелись свободные средства для 100%-ной оплаты квартиры. На фоне роста ипотечных ставок такой спрос быстро вымывается. Также нужно учитывать, что из-за существенного роста ставок по ипотеке у застройщиков начнутся сложности с субсидированием ипотечных программ.

В краткосрочной перспективе произойдет заметное сокращение экспозиции в проектах мелких и средних застройщиков. Что же касается крупных игроков рынка, то они будут выводить на рынок максимально большой объем предложения, чтобы удовлетворить повышенный спрос со стороны покупателей».

Первичный рынок жилья

Эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на первичном рынке наблюдается высокий уровень спроса, особенно активны покупатели в сегменте премиальной недвижимости, где сейчас проходит много сделок с целью вложения и сохранения крупных сбережений. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что зачастую покупатели отдают предпочтение квартирам в уже готовых домах, чтобы избежать даже минимальных рисков того, что строительство не будет завершено.

При этом у клиентов возникают сложности с оформлением ипотеки – ряд банков приостановил выдачу жилищных кредитов, чтобы пересмотреть уровень ставок с учетом текущей экономической ситуации.

Комментирует Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Некоторые застройщики, с которыми мы сотрудничаем, подняли цены, остальные, так сказать, берут тайм-аут и следят за тем, как дальше будут развиваться события в политической и экономической сферах. В условиях значительного подъема ставок по ипотеке и дальнейшего роста цен застройщикам целесообразно было бы предоставлять покупателям скидки, однако нужно учитывать, что давать большие дисконты они не могут из-за риска не уложиться в финансовые модели.

В целом мы надеемся, что, несмотря на сложную политическую и экономическую обстановку, строительная отрасль будет продолжать развиваться. Власти заявили о разработке антикризисных мер для поддержки застройщиков и рынка строительства, что исключает риск появления большого числа недостроенных проектов».

Вместе с тем некоторые люди, которые ранее планировали вложить средства в покупку квартиры, могут переориентироваться на банковские депозиты, с учетом роста ставок по вкладам за последнее время. Резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 20% привело к серьезному увеличению доходности рублевых вкладов во многих банках, особенно это касается краткосрочных вложений (от 1 до 3 месяцев), ставки по которым превышают порой 20% годовых.

Основные рекомендации: недвижимость продолжает оставаться привлекательным объектом для инвестиций, даже в столь сложное время. Для многих потребителей покупка квартиры – это понятный и надежный способ сохранить свои средства на долгий срок в период нестабильности и опасений из-за ослабления рубля.