Яндекс Недвижимость изучила соотношение новостроек по типам корпуса
От типа корпуса зависит тепло- и звукоизоляция жилья, а также возможности планировок, время строительства и прочность здания. Вместе с Яндекс Недвижимостью разобрались, какие варианты новостроек по типу корпуса сейчас преобладают в Москве.
Большую часть предложения первичного жилья сейчас занимают кирпично-монолитные корпуса — порядка 49%. В таких квартирах часто бывают свободные планировки: роль несущих конструкций в доме выполняют колонны, а не стены, так что проще создать нестандартное пространство. Такие ЖК обычно относятся к бизнес-классу (52%) или элитному жилью (31%). Ещё в Москве 16% кирпично-монолитных новостроек комфорт-класса и меньше процента — «Комфорт+». При этом доля квартир в кирпично-монолитных домах не самая большая — всего 14%. Цены начинаются от 6 миллионов рублей. Столько стоит студия площадью 22 кв. м в районе Солнцево. Самая дорогая квартира в таком доме стоит 1,9 миллиарда рублей. Это четырехкомнатная квартира площадью 429 кв. м у станции метро “Кропоткинская”.
На втором месте по популярности монолитный тип корпуса. В Москве 42% таких новостроек, причем в них продаётся больше всего квартир — 62% от всего столичного жилья. Больше всего в подобных домах квартир бизнес- и комфорт-класса — 53% и 27% соответственно. Элитная недвижимость занимает 20%-ю долю этого сегмента. Самая бюджетная квартира в монолитном доме стоит 4 миллиона рублей. Это студия площадью 24 кв. м в Зеленограде. Самая дорогая — пятикомнатная квартира площадью 459,4 кв. м за 2,1 миллиарда рублей. Она находится в Большом Толмачёвском переулке.
Панельные новостройки занимают 8% столичного рынка недвижимости, а квартиры в домах этого типа охватывают 10% от всего объема предложения в Москве. Больше всего объявлений в таких домах отмечается в комфорт- и бизнес-классе — 53% и 39% соответственно. Жилье этого сегмента также встречается и в элитном классе. Это связано с тем, что современные «панельки» гораздо качественнее своих предшественников. Между железобетонных плит теперь обычно прокладывают слой минеральной ваты — получается так называемая «сэндвич-панель». Такое решение повышает звуко- и теплоизоляцию. Также сегодняшние застройщики пользуются бесшовной технологией, так что стыки плит обработаны гораздо лучше, через эти места не проходит влага и не уходит тепло. Сегодня для скрепления плит используется специальный клеевой состав, армирующая сетка и грунт. Это сокращает теплопотери в среднем на 30%. Самый дешёвый вариант в панельном доме стоит 5,5 миллионов рублей. Это студия размером 20 кв. м в районе станции МЦД “Депо”. Самый дорогой — 41 миллион рублей. Столько стоит трёхкомнатная квартира в Хорошёвском районе.
Всего 3% московских новостроек возводят из кирпича. Сегменты элитной недвижимости и комфорт-класса занимают долю 33% каждый, а в “экономе” и “бизнесе” — 17% каждый. Это связно с тем, что сегодня кирпич редко используют отдельно от монолитных железобетонных конструкций из-за высокой стоимости материалов и длительности работ. Доля квартир в этих домах составляет 8% от всего уровня предложения в столице. Самый бюджетный вариант — студия площадью 25 кв. м на Волгоградском проспекте стоимостью 8,5 миллионов рублей. Самое дорогое предложение в кирпичных домах в Москве — четырёхкомнатная квартира площадью 147 кв. м в Хамовниках.
Во II квартале 2022 г. объем спроса в сегменте новостроек бизнес-класса в Москве составил 161 тыс. кв. м, что на 57% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 67% меньше, чем год назад. Это исторический минимум за последние 5 лет. Еще более низкий уровень спроса в данном сегменте был зафиксирован только во II квартале 2017 года — тогда было зарегистрировано сделок на 143 тыс. кв. м. При этом мы наблюдаем увеличение количества новых проектов в сегменте, что поможет уменьшить дефицит предложения, который присутствует на рынке уже несколько лет. На фоне роста предложения, а также благодаря программе льготной ипотеки и смешанной ипотеки, по прогнозам Nikoliers, спрос в этом сегменте будет плавно увеличиваться.
Динамика объема предложения и спроса, бизнес-класс
Предложение
Во II квартале 2022 г. объем предложения бизнес-класса составил 1 070 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем в I квартале 2022 г., и на 29% выше объема II квартала 2021 г. В бизнес-классе зафиксировано наибольшее увеличение объема предложения за квартал по сравнению с другими сегментами, за счет увеличения нового предложения, а также за счет снижения объема зарегистрированных сделок в 2,3 раза.
Объем предложения, впервые выведенный на рынок, увеличился — во II квартале 2022 г. объем нового предложения составил 149 тыс. кв. м, что почти в 3 раза выше, чем в предыдущем квартале, но все еще на 17% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.
На апартаменты приходится 12% от общего объема предложения в бизнес-классе. Наибольшая доля апартаментов представлена в формате студий — 32%, за квартал их доля снизилась на 5 п. п. Наибольшая доля апартаментов представлена площадью до 40 кв. м — 41% (за квартал их доля снизилась на 7 п. п.).
В формате квартир наибольший объем экспозиции представлен однокомнатными лотами — 36%, за квартал их доля не изменилась. Распределение долей квартир в структуре по площади за квартал практически не изменилось.
Цены
Средневзвешенная цена во II квартале 2022 г. составила 441 тыс. кв. м, что на 5% больше показателя I квартала 2022 г. и на 25% больше, чем год назад.
Наибольший объем предложения апартаментов представлен в бюджете до 10 млн руб. — 24%, что на 8 п. п. ниже, чем в прошлом квартале. Наибольшая доля квартир представлена бюджетами от 20 до 25 млн руб. и более 40 млн руб. При этом самым дорогим районом среди проектов с предложением покупки квартир является ЗАО (495 тыс. руб./кв. м), апартаментов — ЦАО с показателем 618 тыс. руб./кв. м.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В сегменте новостроек бизнес-класса в Москве зафиксирован наибольший рост объема предложения за квартал. Хотя это и произошло за счет резкого снижения спроса со стороны клиентов, а также выхода большого количества новых проектов за квартал, мы прогнозируем дальнейшее восполнение дефицита предложения, формировавшегося последние несколько лет. Сейчас действуют различные льготные ипотечные программы, для бизнес-класса актуальна - смешанная ипотека, при которой возможно применение сразу нескольких льготных ипотечных программ, тем самым увеличивая сумму кредита. Такие программы, по нашему мнению, будут стимулировать спрос в этом сегменте и постепенно возвращать рынок до показателей 2019 года».
Отток иностранных рабочих, игравших значительную роль на рынке труда в строительной сфере, начался с момента объявления в России пандемии COVID-19 и продолжился в 2022 году. Нехватка рабочих рук заставляет работодателей привлекать россиян, и самый эффективный способ — рублем. Годовой прирост зарплатных предложений в строительной отрасли составил 15,4%. Больше других сегодня зарабатывают плиточники: их средняя зарплата в Москве составляет 110 тыс. руб., а Санкт-Петербурге — 100 тыс. руб. Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob предлагает статистику, как менялись доходы квалифицированных рабочих в строительстве с 2016 года.
За 6 лет наиболее значительно выросли зарплаты у плиточников: в двух столицах их доходы увеличились на 100% по сравнению с 2016 годом — в Москве с 55 до 110 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — с 50 тыс. руб. до 100 тыс. руб.
Рост заработка монтажников систем вентиляции и кондиционирования в Москве с 2016 года составил также 100%. Сегодня они зарабатывают в среднем 90 тыс. руб. в месяц, тогда как 6 лет назад — 45 тыс. руб.
На втором месте по относительной величине прироста средних доходов за последние 6 лет в Москве — электрогазосварщики (по сравнению с 2016 годом их зарплата выросла на 81,8% с 55 до 100 тыс. руб.), в Санкт-Петербурге — монтажники систем вентиляции и кондиционирования (рост на 90,5% с 42 до 80 тыс. руб.). Третье место и в столице, и в городе на Неве принадлежит монтажникам наружных трубопроводов (+80% и +77,8% соответственно по отношению к 2016 году).
По сравнению с 2021 годом в Москве наиболее заметно выросли зарплаты монолитчиков и монтажников ОВиК (плюс по 20%), электрогазосварщиков (+17,6%), стропальщиков и электромонтеров (+16,7%). В Санкт-Петербурге доходы стропальщиков и электромонтеров подросли на 18,2%, кровельщиков и электрогазосварщиков — на 15,4%, монолитчиков и монтажников систем ОВиК — на 14,3%.
Какие рабочие в строительной сфере зарабатывают сегодня больше всего? Как и год назад, это плиточники: в Москве их средняя зарплата составляет тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 100 тыс. руб. На втором месте — монтажники окон ПВХ, промышленные альпинисты и электрогазосварщики (в среднем по 100 тыс. руб. в столице и по 90 тыс. руб. в городе на Неве). Третье место принадлежит каменщикам, механикам по обслуживанию дорожно-строительной техники, монолитчикам, монтажникам наружных трубопроводов и монтажникам систем вентиляции и кондиционирования: их средняя зарплата составляет по 90 тыс. руб. в Москве и по 80 тыс. руб. в Санкт-Петербурге.
Максимальная зарплата в 2022 году — у монтажников окон ПВХ, плиточников, промышленных альпинистов и электрогазосварщиков: в Москве наиболее квалифицированные представители этих профессий с большим стажем и опытом руководства бригадой могут заработать до 200 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — до 185 тыс. руб. На втором месте — монолитчики (до 160 тыс. руб. и до 150 руб. соответственно). Высокий зарплатный максимум также у механиков по обслуживанию дорожно-строительной техники, монтажников систем вентиляции и кондиционирования и электромонтажников (до 150 тыс. руб. в столице и до 140 тыс. руб. в городе на Неве).
Регионы исследования: Москва, Санкт-Петербург
Время проведения: июль-август 2022 года
Объект изучения: зарплатные предложения работодателей и зарплатные ожидания соискателей рабочих специальностей в строительстве
Единица измерения: российский рубль