Районы «старой» Москвы, где в 2022 году сильнее всего подешевело жилье

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» стоимость жилья на вторичном рынке «старой» Москвы с мая по декабрь 2022 года снизилась на 7,5%, практически вернувшись к показателю доажиотажного февраля. При этом в шести районах столицы средняя стоимость квадратного метра просела более значительно – на 10-13%.

---

Напомним, в марте-апреле 2022 года на фоне временного ажиотажа после начала спецоперации на Украине стоимость жилья на и без того перегретом вторичном рынке столицы подскочила в среднем еще на 7,5%, достигнув пиковых значений за всю историю наблюдений. Однако уже с мая, после спада ажиотажного спроса, стоимость «метра» поползла вниз и к декабрю, то есть за восемь месяцев 2022 года, вернулась примерно на уровень февраля.

По данным IRN.RU, сильнее всего за восемь месяцев 2022 года средняя стоимость жилья снизилась в районе станции метро Добрынинская – на 13,4%. Сегодня метр жилья здесь стоит 368 000 в среднем. На втором месте – район Кропоткинской (-12%, до 484 000 за кв. м в среднем), на третьем – Рижской (-10,8%, до 296 400 в среднем). Далее следует Зеленоград (- 10,6%, до 178 000 рублей), Ленинский проспект (-10,4%, до 331 000 рублей) и Петровско-Разумовская (-10,4%, до 225 100 рублей). Затем – Проспект Вернадского, Сухаревская, Щелковская и Академика Янгеля. Так, в районе Проспекта Вернадского стоимость метра в мае – декабре опустилась на 9,9%, до 303 700 тыс. рублей в среднем, в районе Сухаревской – на 9,6%, до 358 800 рублей в среднем, Щелковской – на 9,3%, до 209 900 рублей), Улицы Академика Янгеля –  на 9,3%, до 216 800 рублей.

Наименьшее снижение цен показали районы Солнцево, Куркино, Жулебино, Теплый Стан, Речной Вокзал, Третьяковская, где жилье подешевело в среднем лишь на 3,5-3,9%. Самыми устойчивыми к снижению цены оказались Южное Бутово и Динамо, где средняя стоимость метра снизилась на 2,5% и 0,7% соответственно.

Комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

«Квадратный метр активно ползет вниз в наиболее перегретых районах. Весной прошлого года первым начало дешеветь доступное жилье, а дорогое, благодаря более длительным срокам экспозиции, несколько месяцев сопротивлялось снижению, а потом все-таки сдалось. Это хорошо видно из рейтинга наиболее подешевевших районов, в который помимо бюджетных локаций попали и районы престижных Центрального и Западного округов.  Среди наиболее устойчивых к снижению цен – в основном отдаленные и замкадные районы, куда в период высоких цен обычно перетекает спрос: на фоне общего подорожания покупатель выбирает локации, где еще реально купить квартиру по адекватной для него цене.

В целом стоимость жилья за восемь месяцев 2022 года опустилась примерно на 7,5% за квадратный метр в среднем. Это стоимость жилья в предложении без учета дисконта, на который идут продавцы в ходе торга. Размер скидок в конце 2022 года достигал 10-15%. По прогнозу IRN.RU снижение цен продолжится, стоимость квадратного метра должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться еще на 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.  Конечно, если исключить форс-мажор в геополитике».

Итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 38,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год).

---

По данным «Метриум», по итогам 2022 года на первичном рынке бизнес-класса в реализации находилось 138 проектов. Суммарный объем предложения на конец декабря составил около 19,3 тыс. лотов, из них 15,5 тыс. – квартиры и 3,8 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов за год увеличилось на 38,8%.

 

Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество лотов

Источник: Метриум

 

Продажи стартовали в 32 проектах (в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов) как от небольших, так и крупных девелоперов.

 

Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в 2022 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж
1	Верейская 41	ГК Самолет	апартаменты
2	Берег Яузы	Хлебозавод №9	апартаменты
3	Покровка, 29	Частный девелопер	апартаменты
4	TWICE	Управление делами президента Российской Федерации	квартиры
5	Nametkin Tower	ГК ОСНОВА	апартаменты
6	MYPRIORITY Dubrovka	ГК Гранель	квартиры
7	Champine	TOUCH	квартиры
8	Преображенская площадь	ГК Регионы	квартиры
9	WOW	Страна Девелопмент	квартиры
10	UNO. Головинские пруды	ГК ОСНОВА	квартиры
11	Parkside	Группа ЛСР	квартиры
12	Air Space	TPI Company	апартаменты
13	1-й Нагатинский	Prime Life Development	квартиры
14	Клубный дом Full House	Холдинг Sezar Group	квартиры
15	Дом на Большой Серпуховской 38к8	Aurora Group	апартаменты
16	Интеллигент	Мосреалстрой	квартиры
17	Дмитровское небо	Группа ЛСР	квартиры
18	Malevich	Концерн КРОСТ	квартиры
19	MirrorЗдание	ГК МИЦ	апартаменты
20	Лофт Центросоюзный	Частный девелопер	апартаменты
21	Инсайдер	РКС Девелопмент	апартаменты
22	Loft Рижская	Частный девелопер	апартаменты
23	Петровский парк II	РГ-Девелопмент	квартиры
24	ОМ	СЗ Доходный дом	квартиры
25	Мираполис	ГК ОСНОВА	апартаменты
26	Portland	ПИК	квартиры
27	Moments*	ПИК	квартиры
28	Королева 13	Патек Групп	апартаменты
29	The LAKE	ГК ФСК	квартиры
30	Stories на Мосфильмовской*	October Group	квартиры
31	Soul*	ПИК	квартиры
32	Level Академическая	Level Group	квартиры

* бронирование

Источник: Метриум

 

Рейтинг округов в структуре предложения бизнес-класса по количеству лотов претерпел изменения. На первое место вышел ЮАО (20,4%, без изменений). ЗАО, лидер по итогам прошлого года, занял второе место (18,5%, -3,2 п.п. за год).

 

Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов

Источник: Метриум

 

По стадии строительной готовности большая часть предложений на конец 2022 года сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (53,8%, +9,6 п.п. за год).

 

Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

 

Как и в массовом сегменте, в бизнес-классе наблюдается тенденция к увеличению количества компактных лотов – студий и однокомнатных вариантов. В декабре 2022 года студии занимали 16,8% рынка, что на 4 п.п. больше, чем годом ранее. Доля однокомнатных квартир и апартаментов увеличилась на 1,2 п.п. и составила 30,4%. Доля двухкомнатных вариантов уменьшилась, но все еще составляет значительную часть рынка (32,5%, -1,5 п.п.).

 

Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

 

Максимальный объем предложения в бизнес-классе по-прежнему реализуется без отделки (66,8%, +11,1 п.п. за год). Квартиры с отделкой white box занимают 21,2% экспозиции (-5,5 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 12% лотов (-5,7 п.п.).

 

Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса на конец 2022 года составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год). Средневзвешенная цена по всем типологиям составила 423,2 тыс. руб. за кв. м (+9,5% за год). Округом с самой дорогостоящей недвижимостью остается ЦАО (479 тыс. рублей за кв. м). Здесь реализуется 12 проектов, ряд из которых по своим качественным характеристикам тяготеет к проектам премиум-класса. Наиболее бюджетные проекты сконцентрированы в ЮВАО (361 тыс. рублей за кв. м).

Значительный рост цен на квартиры был зафиксирован в I квартале, после чего динамика замедлилась. Апартаменты росли в цене до III квартала 2022 года, затем произошло небольшое снижение средневзвешенной цены из-за выхода в продажу новых проектов.

 

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м

 

Источник: Метриум

 

Средний бюджет предложения на первичном рынке бизнес-класса за год вырос на 3,3%, а сами лоты в среднем стали меньше по площади на 5,6%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир. По отдельным типологиям изменения средней площади были несущественными.

 

Стоимость квартир на первичном рынке бизнес-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	12,7	27,3	56,3	213 800	418 880	963 515	4 690 000	11 455 510	29 676 875
1К	31,3	44,9	98,9	212 500	426 370	943 625	7 763 850	19 143 470	61 430 000
2К	40,3	69	138,1	209 250	414 600	948 900	12 977 640	28 627 490	77 418 000
3К	62,1	94,7	193,2	204 400	426 270	910 185	17 654 296	40 378 610	149 343 145
4К+	75	131,1	338	256 250	452 680	938 925	26 414 820	59 367 300	174 641 705
Итого	12,7	61,1	338	204 400	423 240	963 515	4 690 000	25 845 620	174 641 705

Источник: Метриум

 

Рейтинг самых доступных предложений квартир бизнес-класса в декабре 2022 года:

– Parkside: студия площадью 21,5 кв. м за 6,7 млн руб.

– «Дмитровское небо»: студия площадью 22,2 кв. м за 7,4 млн руб.

– Stellar City: студия площадью 30,8 кв. м за 7,9 млн руб.

 

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов бизнес-класса в декабре 2022 года:

– «Loft Рижская»: студия площадью 12,7 кв. м за 4,7 млн руб.

– «Лофт Центросоюзный»: студия площадью 13,2 кв. м за 4,9 млн руб.

– «Берег Яузы»: студия площадью 17,2 кв. м за 5,2 млн руб.

 

В 2022 году совокупное количество зарегистрированных ДДУ в проектах бизнес-класса составило 13 тыс. штук [1]. Это на 39% меньше, чем в 2021 и 2020 годах. Год стал менее успешным даже по отношению к 2019 году, когда было заключено около 16,1 тыс. сделок. Падение спроса произошло в апреле, после чего количество регистрируемых ДДУ так и не вернулось к прошлогодним значениям.

 

Количество сделок по ДДУ в проектах бизнес-класса по годам, количество лотов

Источник: Метриум

 

Основные тенденции

«Характерный в 2022 году рост экспозиции затронул и проекты бизнес-класса: за 12 месяцев количество лотов в продаже увеличилось на 38,8%. Рынок пополнили 32 новых проекта, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». –Отмечается тренд на увеличение числа небольших студий и однокомнатных лотов, в первую очередь в сегменте апартаментов. Минимальная площадь лота бизнес-класса сократилась до 12,7 кв. м («Loft Рижская», ЦАО).

Рост цен на квартиры и апартаменты был сдержанным. По итогам года удорожание квадратного метра в среднем составило 9,5%, что даже ниже уровня инфляции (11,9% в 2022 году).

Рынок недвижимости бизнес-класса существенно пострадал от падения спроса. Несмотря на сдерживание цен, внедрения программ субсидирования ипотечной ставки и предлагаемых во второй половине года скидок от застройщиков, продажи после резкого сокращения в начале II квартала не вернулись на уровень предыдущих лет.

С июня 2022 года среди покупателей наблюдался повышенный интерес к ипотечным программам. Доля ДДУ с ипотечным обременением составляла 61-76%, в то время как еще в начале года только половина договоров в бизнес-сегменте заключались с использованием ипотечных средств.

Таким образом, 2022 год для рынка недвижимости бизнес-класса сложился не лучшим образом. В продажу продолжали выходить новые объемы предложения. Рост цен по итогам года оказался ниже уровня инфляции, а повышенные скидки и различные акции делали проекты еще более выгодными для покупателей. Несмотря на это, спрос оставался нехарактерно низким. В 2023 году девелоперы будут продолжать прикладывать усилия для привлечения покупателей. Немаловажную роль в этой ситуации сыграют сохраняющиеся льготные условия ипотечного кредитования и прямые скидки».

 

 

[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).