Рынок жилья – когда вернутся частные инвесторы?
По разным оценкам сегодня рынок жилого строительства отстает от показателей весьма успешного первого квартала минувшего года на 60-90%. И участники рынка считают, что в принципе, этот разрыв уже был бы в значительной мере преодолен, если бы частные инвесторы не проявляли избыточную осторожность.
Рынок неизбежно восстановится
Говоря о присутствующих на рынке трендах, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, прежде всего, называет «осторожное», плавное, но поступательное восстановление рынка и возвращение спроса. «Март показал, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75%, рынок Петербурга чуть меньше – примерно 65%, правда, рынок апартаментов немного отстает, – рассуждает Денис Розанов. – Можно ориентироваться на 40-45% примерно к началу предыдущего года».
Но, по мнению эксперта, это говорит лишь о том, что целевой клиент сервисных апартаментов – инвестор – еще занимает выжидательную позицию. Поэтому на рынке недвижимости сейчас покупка жилья в приоритете. Это, в свою очередь, рождает следующую тенденцию – рост метража в сделках. Неслучайно двухкомнатные квартиры сейчас становятся популярней однокомнатных.
Третий важный момент – рост числа ипотечных сделок. Доля ипотеки в объеме продаж в среднем составляет 28%, что для апартаментов немало, ведь инвесторы предпочитают приходить преимущественно с прямыми деньгами. Оставшуюся часть сделок в равных долях делят стопроцентная оплата и рассрочка.
«В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки воды, увлажнение и ароматизация воздуха… Клиент получает не только инфраструктуру, которую рассчитывает увидеть в апарт-отеле, но и качественный сервис. Можно жить, работать, отдыхать, заниматься спортом, завтракать-обедать-ужинать в кафе или ресторане… Это комфорт, хорошая локация в центре города, – перечисляет Денис Розанов. – Предполагаю, этот год и для нас, и для сегмента в целом пройдет в условиях равномерного, но стабильного и не очень быстрого развития».
Правда, сегодня все больше застройщиков могут похвастаться скоростными лифтами, очисткой воды или внедрением новых технологий в проектах. Это соревнование бесконечно, борьба за инвестора будет продолжаться. «Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты гораздо интересней, поскольку доходнее», – считает спикер. По его словам, помимо инвесторов есть доля клиентов, которые выбирают апартаменты для себя, предпочитая такой формат жизни.
Можно осторожно поднимать цены
«У нас классические сервисные апартаменты, ипотечная господдержка недоступна, и ее очень не хватает», - отмечает руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Asset Management Александр Терентьев.
Тем не менее, к концу прошлого года спрос на объекты компании более-менее вернулся, и в I квартале 2023 года Becar реализовал объектов на 20% больше, чем в IV квартале 2023 года. Таким образом, сейчас у компании продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20-30%. Правда, по итогам апреля Becar ожидает сокращения разрыва, даже не смотря на повышение цен.
«Цены за прошлый год выросли на 23%, - рассказывает Александр Терентьев. – А за этот квартал у нас на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7%, на менее популярные – на 3%».
При этом, по словам эксперта, драйвером продаж в сегменте служит гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апартаментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает даже обычный ипотечный платеж – без господдержки.
«Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, мы выкупаем через год на 10% дороже, – рассказывает Александр Терентьев. – Ожидаем, что по возвращении и в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично». Пока же при формировании ценовых предложений строители отталкиваются от спроса и потенциальной платежеспособности клиентов.
Почему ипотеки стало меньше
Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев рассказывает о ситуации работами по капитальному ремонту объекта, где появятся рекреационные апартаменты «Морская Ривьера». Это рекреацинные апартаменты, которые могут стать комфортной альтернативой даче. Передача ключей запланирована на вторую половину этого года.
Здесь, по словам представителя холдинга, структура способов покупки с прошлого года практически не изменилась. «Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной – около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек, – рассуждает Олег Добродеев. – И с привлечением ипотеки проходит около 30% сделок. Но именно продажи в ипотеку сдерживает и высокий средний чек – порядка 18 млн. рублей за лот. В то же время, среди покупателей достаточно много москвичей. В мае мы планируем запустить программу субсидирования ипотечной ставки в комплексе "Морская Ривьера", что позволит нам сделать этот проект еще более привлекательным для потенциальных клиентов».
При этом холдинг «Сенатор» также возводит традиционное жилье. «Если в конце предыдущего года, приходили клиенты с минимальным первоначальным взносом, то с начала этого года все больше клиенты приходят с 50% первоначальным взносом», – поясняет представитель холдинга.
Как напоминает эксперт, на первичном рынке в среднем доля сделок с недвижимостью, заключенных с использованием ипотеки, увеличилась с 65% в 2021 году до 82% в 2022 году. Но наиболее значимым трендом 2022 года стали различные государственные ипотечные программы по исторически низким процентным ставкам, на которые к концу года приходилось уже порядка 93% сделок.
В частности, в проектах «Сенатора» в конце 2022 года объем ипотеки на объекте «Панорама Невы» составлял порядка 90-92%. А в I квартале 2023 года доля ипотечных сделок снизилась до 70%. Из этих 70% порядка 60% составляют покупки по программе «Семейная ипотека».
«Также отмечаем, что уменьшилось количество покупателей с минимальным первоначальным взносом: если во второй половине 2022 года покупатель старался купить квартиру, вкладывая как можно меньше, то в 2023 году в основном к нам приходят с 50%-м первоначальным взносом», – уточняет специалист.
Цены вышли на плато
Впрочем, доля ипотеки пошла на убыль не у всех застройщиков, даже не смотря на не лучшие результаты второй половины зимы.
«Первый квартал показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными на фоне запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам, – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Соответственно, наблюдалось существенное снижение объемов продаж. Но март можно назвать периодом адаптации участников рынка к переменам. И по итогам месяца показатели у многих строителей оказались более, чем удовлетворительными и по сделкам, и по бронированию».
Тем временем основным локомотивом, говорит спикер, продолжает быть ипотека. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок у подавляющего большинства стройкомпаний превысила 90%, «В этих же параметрах работает и «БФА-Девелопмент», поскольку текущее соотношение не изменилось, а с учетом переходов с рассрочки на ипотеку перед сдачей объектов наш показатель вырос до 94%. По составу ипотечных сделок: у нас почти 100% – льготные программы. Либо ипотека с господдержкой, либо семейная ипотека».
По мнению специалиста, еще можно ожидать, что заметно выросший в 2022 году средний ипотечный чек в этом году несколько снизится. Не потому, что первичка начнет дешеветь, а потому что строители больше не работают с субсидируемыми ставками. Если раньше в стоимость сделки закладывались комиссионные банку, то теперь эта механика практически запрещена ЦБ, что снижает сумму договора.
Естественно, Светлана Денисова не прошла мимо злободневной темы возвращения инвесторов: конечно, неблагоприятные тенденции в макроэкономике ударили по возможностям региональных клиентов. Тем не менее, объем таких сделок на местном рынке остается в прежних параметрах – около 30%. Наконец, затронут и муссируемый в СМИ вопрос, целесообразно ли покупателям ожидать снижения цен на новостройки. «Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичку, и в первом квартале по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато. Таким образом, предпосылок, чтобы мы могли еще увеличивать цены, не вижу. Нас поддавливает вторичный рынок, где цены заметно ниже. Но нужно учитывать, что метод формирования цены на стройках – затратный. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижений цен от застройщиков».
Аварийный аспект в Ленобласти
Господдержка жилищного домостроения не заканчивается ипотекой. Генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Фёдоров рассказывает, как его компания работает оператором по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах». Конечная цель – расселение до 2025 года более 15 тысяч жителей региона из 1059 аварийных домов в Ленинградской области (общая площадь расселяемого жилья – 236 000 кв. м.).
К настоящему времени по Программе построено 16 многоквартирных домов.
«В настоящее время, чтобы создать надежный задел для строительства 12 домов, которые должны быть сданы в 2024-2025 годах, мы приступили к проектированию всех объектов, – говорит глава «ЛенОблАИЖК». – Мы заключили все необходимые договора на выполнение проектных работ и ведется проектирование всех объектов». Общий объем проектируемого жилья – около 80 тыс. кв. м.
Это 4 дома в Луге, 2 дома в Вознесенье, дома в Подпорожье, Сясьстрое, Винницы, Большой Пустомерже, Рахья, Рощино. Всего – более 1700 квартир.
Строящиеся объекты не относятся к типовому домостроению. «Мы строим современное, качественное жилье, комфортное для проживающих, – отмечает спикер. – Стремимся сломать стереотипы и доказать, что социальное жилье – это не значит, что «плохое жилье». Это, преимущественно малоэтажные дома – 4-5 (хотя, в частности, в Луге возводим и 10-этажные здания). Соответственно, на каждом этаже оказывается небольшое количество квартир, что способствует созданию комфортной для жителей атмосферы».
Дома – в основном каркасно-монолитные. Компания использует современный сборный железобетон – трехслойные конструкции с утеплением, производимые в заводских условиях, которые ничем не уступают монолиту, в том числе по звукоизоляции строящегося жилья.
«Дома у нас – не типовые. Для каждого нового объекта создается новый проект, – резюмирует Степан Фёдоров. – Впрочем, сейчас мы рассматриваем возможность создания проекта многократного применения, что сэкономит средства на реализацию проекта, и сократит сроки». При этом весьма перспективным направлением развития руководитель «ЛенОблАИЖК» считает применение CLT-технологий деревянного домостроения, несомненными плюсами которых является экологичность и скорость возведения объектов: «Но, разумеется, для нас очень важна безопасность и надежность строительства, обеспечение высокого качества жилья, себестоимость возможного строительства домов из дерева также имеет большое значение при реализации государственной программы, поэтому ряд вопросов нуждается еще в дальнейшей проработке».
Всеобъемлющая ипотека
Но вернемся к ипотеке. Общую картину состояния рынка обрисовывает исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина.
«Понятно, что по итогам 2022 года зафиксировано некоторое снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом, – поясняет эксперт. – Но в противовес отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей. Средняя ставка в 2022 году составляла 6,65%. Пик числа сделок пришелся на декабрь».
И в конце первого квартала 2023 года, уточняет Светлана Зеленина, стартовал внятный рост спроса, который фиксируют абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90%. И более 60% в жилищных кредитах занимают специальные программы. Это АйТи-ипотека, семейная ипотека, ипотека с господдержкой…
«Сейчас клиенты могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения от застройщиков с низкими ставками, – перечисляет представитель Россельхозбанка. – И появляются нестандартные предложения, такие, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку».
Кстати, по апартаментам и вторичному рынку ипотечная ставка начинается от 10,5%
Опасения уходят в прошлое
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатирует, что в прошлом году на строительном рынке была проведена большая законодательная работа. Было принято четыре федеральных закона, в том числе поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и порядка 30 нормативных актов.
Это привело к тому, что цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года по Петербургу примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года, напомним, весьма успешного.
С другой стороны, разрыв цен между первичкой и вторичкой в отдельных сегментах доходит до 30%, прежде рынок ориентировался на разрыв в 10-15%. «И введение ипотеки для вторичного рынка могло бы стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое», – уточняет глава СРО.
Тем не менее, считает Алексей Белоусов, рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля 2021 г. предложение квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы выросло за месяц на 3,2% площади и на 5% лотов и составило 704,2 тыс. кв. м и 9,7 тыс. квартир. В годовой динамике рынок демонстрирует сокращение на 13,2% площади и на 6,9% лотов.
В июле начались продажи в 3 новых проектах: ЖК MYPRIORITY Basmanny (Гранель), ЖК Symfony 34 (MR Group), ЖК Level Нагатинская (Level Group). Всего в реализацию поступило 5 новых корпусов.
Две трети экспозиции приходится на 4 округа, лидером среди которых остаётся ЮАО – 28,2% (-2,1% за месяц, +13,7% за год). За ним следуют ЗАО – 15,3% (+0,1% за месяц, -5,4% за год), СВАО -13,9% (+0,4% за месяц, +1,7% за год) и СЗАО -13,2% (+0,2% за месяц, +0,8% за год).
В июле доля квартир бизнес-класса на начальной стадии строительной готовности продолжила расти за счет выхода новых проектов: 61,8% площади (+2,6% за месяц, +31,4% за год): на нулевом цикле – 52,6% (+0,4% за месяц, +27,8% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 9,3% (+2,3% за месяц, +3,7% за год).
Доля предложения на заключительной стадии составила 28,2% площади (-2,9% за месяц, -20,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 13,7% (-2% за месяц, -7,6% за год), благоустройства – 0,8% (+0,4% за месяц, -4,5% за год) и введены – 13,8% (-1,4% за месяц, -8% за год).
Большая доля предложения реализуется без отделки 61,4% лотов (-8,3% за месяц, -11,8% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 25,5% (+5,8% за месяц, +4,2% за год), с отделкой – 12,3% (+2,5% за месяц, +7% за год).
По итогам июля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 371,7 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +37,5% за год). Самым доступным округом остаётся ВАО с СВЦ на уровне 275,6 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +25,4% за год), а самым дорогим стал СЗАО – 406,7 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +55,7% за год).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 26,8 млн руб. (+0,1% за месяц, +28,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 20,1 млн. руб. (-1,2% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой квартиры 29,3 млн руб. (-2,3% за месяц, +64,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
Объемы ввода жилья населением в 1 полугодии 2021 года показали существенный прирост по сравнению с аналогичными периодами 2019 и 2020 гг. Эксперты Циан проанализировали динамику индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по данным, опубликованным Росстатом, а также выяснили, как изменились цены, спрос и предложение на рынке загородной недвижимости России за год.
- В 1 полугодии 2021 года в России введено 20,2 млн кв.м. индивидуального жилья - на 41% больше, чем год назад и на 30% больше, чем в 1 полугодии допандемийного 2019 года.
- Более половины (55,5%) всего нового жилья в России в 1 полугодии 2021 года введено за счет индивидуального жилищного строительства.
- Объем предложения на рынке загородной недвижимости России сократился за год на 3,5%. В регионах с максимальным сокращением числа лотов в продаже увеличились темпы ИЖС.
- Потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости в 1 полугодии 2021 года в 1,5 раза выше, чем за аналогичный период до пандемии. Среди населения растет интерес к земельным участкам.
- За 1 полугодие 2021 года год цены на загородные дома в целом по России выросли на 11%, за год - на 17%. Максимальный прирост - на курортах и в столичных регионах.
1. Объем ИЖС в 1 полугодии 2021 года на 30% выше, чем в 1 полугодии допандемийного 2019 года
В 1 полугодии 2021 года в России было введено в эксплуатацию 20,2 млн кв.м. индивидуального жилья. В сравнении с 1 полугодием 2020 года, на которое пришелся локдаун, показатель вырос на 41,3%. Больше объем и по сравнению с 1 полугодием допандемийного 2019 года на 29,5% (тогда было введено 15,5 млн кв.м.). Всего в 2020 году населением было введено 39,1 млн кв.м. жилья, в 2019 году значение было ниже - 37,0 млн кв.м. С 2010 года ежегодно объемы ИЖС увеличиваются в среднем на 5,5%. Исключением стали 2014-2016 года, когда были зафиксированы сначала очень высокие значения (36,1 млн кв.м. в 2014 году - +18,3% за год), а затем спад до прежнего уровня (31,8 млн кв.м. в 2016 году - -9,2% к 2015 году).
Ввод жилья населением по годам
|
Год |
Ввод жилья населением, млн кв. м |
Доля от общего объема ввода населением и застройщиками |
|
2010 |
25,4 |
43,5% |
|
2011 |
26,6 |
42,8% |
|
2012 |
28,3 |
43,1% |
|
2013 |
30,5 |
43,3% |
|
2014 |
36,1 |
42,9% |
|
2015 |
35,0 |
41,0% |
|
2016 |
31,8 |
39,6% |
|
2017 |
32,6 |
41,4% |
|
2018 |
32,3 |
43,1% |
|
2019 |
37,0 |
45,1% |
|
2020 |
39,1 |
47,9% |
|
1 полуг. 2021 |
20,2 |
55,5% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата
Рост объемов ИЖС закономерен. Население все больше осознает преимущества жизни за городом: собственный дом, лучшая экологическая ситуация, близость к природе, относительная безопасность и т.д. В пригородах не такая высокая плотность населения, как в центре, соответственно, меньше шума, спокойнее темп жизни. Развитие сервисов по доставке товаров и все большая автомобилизация населения усиливают процесс. Дополнительным фактором роста интереса к постоянной жизни за пределами города стала пандемия. За счет перехода на удаленный формат работы все большее число людей задумалось о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади (необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи), что сложно сделать в городской квартире. Вымывание наиболее ликвидных готовых вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Рост объемов связан также и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).
Динамика ввода в эксплуатацию индивидуального жилья
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата
Среди регионов максимальное увеличение объемов ввода зафиксировано в Севастополе (в 4,5 раза), в Северной Осетии (в 4 раза), в Ленинградской области, ХМАО и Москве (в 3 раза). В случае Севастополя, Северной Осетии и ХМАО это объясняется низкой базой. Не самые высокие объемы ввода в 2019 года были и в Москве. В Ленинградской области такие темпы связаны с все более возрастающей популярностью коттеджного строительства. Население стремится улучшить свои жилищные условия, сменив квартиру на собственный дом.
В 27 регионах объемы ввода сократились по сравнению с 1 полугодием 2019 года, но существенное снижение (более, чем в 2 раза) было лишь в 2-х регионах - Омской и Смоленской областях. В основном падение объемов зафиксировано в тех регионах, где ввод ИЖС не очень высок. Исключением являются Краснодарский край, занимающий 5 место по объемам ввода (здесь сокращение по сравнению 1 полугодием 2019 года минимально - -3,5%) и Белгородская область, входящая в топ-20 (тут снижение значительнее - -22,4%).
Лидерами по объему ИЖС в 1 полугодии 2021 года являются Московская (2,1 млн кв.м.) и Ленинградская (1,2 млн кв.м.) области, а также Татарстан и Башкортостан, где среди населения популярно проживание в собственном доме (по 0,9 млн кв.м.), и Краснодарский край, где этому способствуют климатические условия (0,8 кв.м.). Среди регионов, где находятся города-миллионники только в 4 наблюдается снижение объемов 1 полугодии 2021 года по сравнению с 1 полугодием 2019 года (в Краснодарском крае, Новосибирской области, Пермском крае, Омской области), а также в Санкт-Петербурге. Во всех этих регионах доля ИЖС уступает доле строительства девелоперами.
2. На ИЖС приходится 55% ввода нового жилья в России
В 1 полугодии 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщикам. На протяжении долгого времени (с 2010 по 2018 гг.) доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 40-43%. В 2019 году на ввод населением пришлось 45,1%, в 2020 году - 47,9%, а в 1 полугодии 2021 года уже более половины - 55,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы. Связано это как с высокими темпами строительства населением на фоне действия льготной семейной ипотеки, вымывания с рынка самых ликвидных готовых вариантов, так и со статистическим ростом за счет дачной амнистии.
Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика (в Северо-Кавказском ФО - 71,8%), но и на Урале (64,1%), в Приволжском ФО (60,7%), Сибирском ФО (58,3%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном (48,5%) и Центральном (48,7%), что связано с низкими показателями в “столицах”: в Москве - 10,0%, в Санкт-Петербурге - 8,7% (это минимальные значения среди всех регионов). Помимо Москвы и Санкт-Петербурга лишь в 14 регионах ввод жилья населением ниже, чем девелоперами. В двух субъектах РФ 100% введенного жилья построено населением - это Магаданская область и Еврейская автономная область. Еще в 5 субъектах доля ИЖС составляет более 90%: Республика Алтай (99,6%), Республика Тыва (96,1%), Карачаево-Черкесская республика (95,8%), Курганская область (94,7%), Республика Ингушетия (92,1%).
Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в I полугодии 2021 года
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата
3. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие ИЖС
Количество лотов в продаже на рынке загородной недвижимости России сократилось за год на 3,5%. Пандемия подтолкнула многих к приобретению индивидуального дома, в результате чего объем предложения просел. Максимальное сокращение (более, чем в 2 раза) в Новосибирской, Свердловской и Челябинской областях. Существенно снизился выбор также в Ставропольском крае (-36,8%), Архангельской области (-34,0%), Северной Осетии (-28,9%), Адыгее (-26,5%), Севастополе (-26,1%). Во всех этих регионах, за исключением Новосибирской области, в 1 полугодии 2021 года зафиксирован рост ИЖС (от +39,5% в сравнении с 1 полугодием 2019 г. в Архангелькой области до 3,6 раз в Севастополе). В условиях снижения объема готового предложения на загородном рынке население решается на строительство. К тому же с апреля 2021 можно воспользоваться льготной семейной ипотекой - кредиты по ставке до 6% предусмотрены на строительство частного дома, а также на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.
С января 2021 года объем предложения в целом по стране практически не изменился, однако в отдельных регионах ситуация разнонаправленная: от снижения в 4 раза в Новосибирской области до роста в 2,4 раза в Санкт-Петербурге.
4. Спрос держится на высоком уровне
2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов (число просмотров объявлений о продаже на сайте cian.ru) стал снижаться. К началу 2021 года он составил только половину от пика 2020 года, и в течение всего 1 полугодия оставался на таком уровне. По сравнению с 1 полугодием допандемийного 2019 года спрос выше в 1,5 раза.
Динамика потенциального спроса на рынке загородной недвижимости
Источник: Аналитический центр Циан
Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи - на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. Год назад, когда еще не льготная семейная ипотека не распространялась на строительство индивидуальных домов, спрос на жилье “под ключ” в процентном отношении был выше - 79%, на участки приходилось 18%. За год число просмотров объявлений по продаже земельных участков увеличилось почти в 2 раза.
5. Максимальный рост цен на курортах и в столичных регионах
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в июле 6,93 млн рублей против 6,27 млн в начале года (+10,6%) и 5,94 млн рублей год назад (+16,7%).
Примечание
В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.
Наибольший рост средних цен на загородном рынке за год зафиксирован в Южном ФО (+27,4%), Северо-Западном ФО (+22,4%) и Центральном ФО (+20,2%). В Южном ФО увеличение обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +55,8%), а также Севастополем (+38,7%). Такой рост объясняется увеличением спроса (в условиях все более широкого распространения удаленного формата работы дома в регионах с комфортным климатом становятся весьма привлекательными). Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края (+32,5%), где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+20,3%) и Калининградской области (+42,5%), также известной своей курортной зоной. Высокие темпы роста и в столичных регионах: в Москве (+39,6%), Санкт-Петербурге (+21,1%), Ленинградской (+34,3%) и в Московской областях (+29,3%), что связано, в том числе, с изменением структуры предложения и вымыванием наиболее доступных вариантов с меньшими площадными характеристиками. Максимальный рост цен в 1 полугодии - в тех же регионах: в Москве и Московской области, Калининградской области, Краснодарском крае, Ставропольском крае, Севастополе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Томской области и Алтайском крае.
В отдельных регионах на рост цен повлияло и сокращение предложения на рынке вкупе с повышенным спросом, например в Ставропольском крае число лотов в продаже сократилось за год на 36,8%, а цены выросли на 32,5%, в Севастополе - -26,1% и +38,7% соответственно, в Тюменской области -24,9% и +20,0%. В некоторых регионах на увеличение стоимости могло повлиять и снижение объемов ввода - население не строит жилье, а ищет готовые варианты, что повышает спрос на рынке. Так цены существенно увеличились в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае, где при возрастающем интересе к загородной недвижимости ввод ниже, чем в 1 полугодии 2019 года. В то же время в других регионах (в Ленинградской области, Москве, Калининградской области) темпы ИЖС не просели, но цены все равно значительно выросли, т.е. даже с учетом того, что многие предпочитают строительство дома покупке, спрос на рынке здесь очень высок.
«Пандемия оживила интерес населения к загородной недвижимости, многие стали строить и приобретать частные дома не только для пребывания там летом, но и для постоянного проживания. При сохраняющемся на высоком уровне спросе объем предложения на рынке должен ему соответствовать, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – С лета прошлого года число лотов в продаже сократилось, а цена на них значительно увеличилась. Строительство нового жилья частично компенсирует снижение ликвидного предложения: в регионах, где на рынке стало существенно меньше объектов, зафиксировано увеличение темпов ИЖС. К тому же, сейчас на строительство частных домов и покупку земельных участков действует льготная семейная ипотека, что только повышает интерес к жизни за городом».
Ввод индивидуального жилья, объем предложения на загородном рынке и средняя стоимость дома в продаже по субъектам РФ*
|
Субъект |
Объем ввода индивидуальных домов в эксплуатацию в 1 полугодии 2021 года, тыс. кв.м. |
Объем ввода в сравнении с 1 полуг. 2019 г. |
Доля ввода жилья населением |
Средняя цена дома в продаже, июль 2021 |
Динамика средней цены за год |
Динамика числа лотов за год |
|
Российская Федерация |
20246 |
29,5% |
55,5% |
6,93 |
16,7% |
-3,5% |
|
Центральный ФО |
5596 |
11,6% |
48,7% |
7,35 |
20,2% |
3,3% |
|
Московская область |
2111 |
12,3% |
57,8% |
22,40 |
29,3% |
-3,5% |
|
Воронежская область |
389 |
34,2% |
65,2% |
5,44 |
16,2% |
2,1% |
|
Белгородская область |
356 |
-22,4% |
86,4% |
5,00 |
12,9% |
95,5% |
|
Москва |
326 |
177,1% |
10,0% |
36,78 |
39,6% |
16,8% |
|
Владимирская область |
313 |
17,0% |
85,8% |
4,19 |
17,4% |
-21,2% |
|
Липецкая область |
307 |
1,4% |
68,8% |
4,03 |
11,3% |
-16,2% |
|
Ярославская область |
274 |
13,1% |
66,7% |
5,04 |
13,5% |
-6,0% |
|
Калужская область |
223 |
12,0% |
72,7% |
6,13 |
12,9% |
-7,1% |
|
Тульская область |
206 |
11,8% |
66,9% |
5,20 |
8,6% |
15,5% |
|
Тверская область |
166 |
-13,6% |
59,6% |
6,06 |
12,6% |
0,6% |
|
Курская область |
147 |
-13,6% |
75,9% |
4,30 |
9,7% |
-19,1% |
|
Рязанская область |
144 |
2,1% |
44,7% |
3,43 |
8,2% |
-5,1% |
|
Брянская область |
130 |
146,8% |
64,8% |
3,30 |
-1,5% |
-8,6% |
|
Тамбовская область |
130 |
-8,5% |
85,9% |
3,77 |
11,9% |
-7,9% |
|
Орловская область |
123 |
67,4% |
84,5% |
4,03 |
7,5% |
-17,7% |
|
Костромская область |
100 |
47,6% |
46,8% |
4,50 |
7,9% |
20,9% |
|
Ивановская область |
92 |
8,1% |
84,2% |
4,75 |
9,7% |
15,1% |
|
Смоленская область |
57 |
-60,8% |
45,2% |
3,86 |
-1,8% |
5,7% |
|
Северо-Западный ФО |
2149 |
82,6% |
48,5% |
9,6 |
22,4% |
15,3% |
|
Ленинградская область |
1203 |
215,0% |
68,1% |
15,45 |
34,3% |
26,8% |
|
Калининградская область |
279 |
136,6% |
52,3% |
13,34 |
42,5% |
32,9% |
|
Санкт-Петербург |
111 |
-32,6% |
8,7% |
29,90 |
21,1% |
100,0% |
|
Вологодская область |
111 |
-23,0% |
57,3% |
4,28 |
19,6% |
14,7% |
|
Псковская область |
108 |
37,9% |
77,5% |
3,89 |
9,0% |
-5,7% |
|
Новгородская область |
106 |
30,6% |
75,5% |
3,93 |
17,3% |
-16,6% |
|
Архангельская область (кроме Ненецкого АО) |
84 |
39,5% |
47,8% |
4,72 |
9,8% |
-34,0% |
|
Республика Карелия |
71 |
7,9% |
69,4% |
5,56 |
1,6% |
19,2% |
|
Республика Коми |
51 |
-10,2% |
77,9% |
5,16 |
11,2% |
0,5% |
|
Южный ФО |
2480 |
27,9% |
57,2% |
10,1 |
27,4% |
-6,0% |
|
Краснодарский край |
799 |
-3,5% |
41,9% |
20,30 |
55,8% |
1,6% |
|
Ростовская область |
736 |
11,2% |
67,9% |
5,39 |
-3,8% |
2,9% |
|
Астраханская область |
228 |
160,4% |
80,2% |
4,64 |
7,2% |
-5,3% |
|
Севастополь |
211 |
364,2% |
87,3% |
17,28 |
38,7% |
-26,1% |
|
Волгоградская область |
179 |
24,7% |
55,7% |
4,04 |
4,9% |
5,6% |
|
Республика Крым |
150 |
58,3% |
61,4% |
13,42 |
20,3% |
5,5% |
|
Республика Адыгея |
135 |
142,6% |
66,3% |
5,50 |
10,9% |
-26,5% |
|
Северо-Кавказский ФО |
1433 |
64,6% |
71,8% |
6,9 |
10,9% |
-23,2% |
|
Ставропольский край |
475 |
86,8% |
70,9% |
5,50 |
32,5% |
-36,8% |
|
Республика Дагестан |
218 |
32,3% |
54,2% |
9,20 |
14,0% |
-20,7% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
102 |
-14,1% |
64,7% |
6,86 |
4,6% |
-6,5% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
98 |
292,4% |
62,1% |
6,06 |
-1,0% |
-28,9% |
|
Приволжский ФО |
4507 |
18,4% |
60,7% |
4,95 |
8,4% |
1,3% |
|
Республика Татарстан |
862 |
36,2% |
63,4% |
6,87 |
10,6% |
6,3% |
|
Республика Башкортостан |
856 |
31,1% |
63,9% |
4,58 |
12,3% |
36,9% |
|
Нижегородская область |
559 |
46,8% |
71,9% |
6,27 |
12,0% |
23,4% |
|
Самарская область |
501 |
69,3% |
58,1% |
6,47 |
11,0% |
19,2% |
|
Ульяновская область |
263 |
-5,9% |
68,8% |
5,08 |
8,3% |
6,0% |
|
Саратовская область |
249 |
-2,4% |
66,5% |
4,18 |
2,5% |
16,8% |
|
Пензенская область |
243 |
-9,2% |
63,7% |
4,20 |
9,7% |
5,1% |
|
Пермский край |
231 |
-18,9% |
46,2% |
5,56 |
8,8% |
-25,7% |
|
Оренбургская область |
218 |
8,5% |
75,8% |
4,31 |
8,6% |
2,5% |
|
Удмуртская Республика |
204 |
-10,0% |
48,6% |
4,58 |
21,2% |
-4,6% |
|
Кировская область |
114 |
-5,6% |
60,1% |
4,16 |
8,6% |
-19,8% |
|
Республика Мордовия |
93 |
20,3% |
65,5% |
3,67 |
10,2% |
-22,5% |
|
Чувашская Республика |
58 |
6,6% |
22,7% |
5,01 |
8,9% |
-0,2% |
|
Республика Марий Эл |
56 |
-26,2% |
35,8% |
4,31 |
-12,6% |
-25,7% |
|
Уральский ФО |
1823 |
68,5% |
64,1% |
5,83 |
13,6% |
-24,9% |
|
Свердловская область |
668 |
56,3% |
56,0% |
6,72 |
7,7% |
-64,2% |
|
Челябинская область |
516 |
83,5% |
70,4% |
4,90 |
14,5% |
-52,3% |
|
Тюменская область (без автономных округов) |
367 |
67,5% |
71,6% |
6,73 |
20,0% |
-24,9% |
|
Ханты-Мансийский АО-Югра |
154 |
189,0% |
58,5% |
8,00 |
17,6% |
29,4% |
|
Курганская область |
94 |
10,4% |
94,7% |
2,81 |
7,3% |
-12,3% |
|
Сибирский ФО |
1728 |
37,3% |
58,3% |
5,10 |
9,5% |
-7,4% |
|
Иркутская область |
414 |
80,2% |
70,8% |
5,44 |
11,7% |
41,7% |
|
Красноярский край |
299 |
78,2% |
65,2% |
5,51 |
-2,5% |
-20,2% |
|
Новосибирская область |
247 |
-8,8% |
33,5% |
6,30 |
5,0% |
-76,7% |
|
Алтайский край |
185 |
35,3% |
46,6% |
4,59 |
19,2% |
-13,6% |
|
Кемеровская область |
155 |
7,7% |
69,4% |
3,47 |
3,9% |
8,3% |
|
Томская область |
125 |
98,3% |
78,9% |
7,50 |
22,0% |
16,6% |
|
Республика Хакасия |
106 |
86,4% |
85,2% |
3,76 |
9,3% |
-2,8% |
|
Республика Алтай |
79 |
122,8% |
99,6% |
5,20 |
10,2% |
-9,4% |
|
Омская область |
65 |
-51,6% |
45,1% |
4,10 |
5,7% |
-10,9% |
|
Дальневосточный ФО |
530 |
8,4% |
52,5% |
6,37 |
7,4% |
11,4% |
|
Республика Бурятия |
136 |
99,8% |
78,9% |
3,80 |
15,2% |
-1,7% |
|
Приморский край |
104 |
-8,6% |
30,2% |
9,80 |
3,7% |
-10,5% |
|
Республика Саха (Якутия) |
49 |
-28,6% |
56,5% |
6,80 |
4,6% |
45,2% |
|
Хабаровский край |
43 |
-24,9% |
27,3% |
7,70 |
5,5% |
1,4% |
|
Забайкальский край |
39 |
-41,1% |
79,2% |
4,19 |
19,7% |
5,1% |
|
Амурская область |
17 |
33,1% |
72,7% |
5,90 |
7,3% |
29,0% |
* В таблице приведены регионы, в которых объем предложения составляет более 100 домов в продаже
Источник: Аналитический центр Циан