Рынок жилья – когда вернутся частные инвесторы?
По разным оценкам сегодня рынок жилого строительства отстает от показателей весьма успешного первого квартала минувшего года на 60-90%. И участники рынка считают, что в принципе, этот разрыв уже был бы в значительной мере преодолен, если бы частные инвесторы не проявляли избыточную осторожность.
Рынок неизбежно восстановится
Говоря о присутствующих на рынке трендах, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, прежде всего, называет «осторожное», плавное, но поступательное восстановление рынка и возвращение спроса. «Март показал, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75%, рынок Петербурга чуть меньше – примерно 65%, правда, рынок апартаментов немного отстает, – рассуждает Денис Розанов. – Можно ориентироваться на 40-45% примерно к началу предыдущего года».
Но, по мнению эксперта, это говорит лишь о том, что целевой клиент сервисных апартаментов – инвестор – еще занимает выжидательную позицию. Поэтому на рынке недвижимости сейчас покупка жилья в приоритете. Это, в свою очередь, рождает следующую тенденцию – рост метража в сделках. Неслучайно двухкомнатные квартиры сейчас становятся популярней однокомнатных.
Третий важный момент – рост числа ипотечных сделок. Доля ипотеки в объеме продаж в среднем составляет 28%, что для апартаментов немало, ведь инвесторы предпочитают приходить преимущественно с прямыми деньгами. Оставшуюся часть сделок в равных долях делят стопроцентная оплата и рассрочка.
«В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки воды, увлажнение и ароматизация воздуха… Клиент получает не только инфраструктуру, которую рассчитывает увидеть в апарт-отеле, но и качественный сервис. Можно жить, работать, отдыхать, заниматься спортом, завтракать-обедать-ужинать в кафе или ресторане… Это комфорт, хорошая локация в центре города, – перечисляет Денис Розанов. – Предполагаю, этот год и для нас, и для сегмента в целом пройдет в условиях равномерного, но стабильного и не очень быстрого развития».
Правда, сегодня все больше застройщиков могут похвастаться скоростными лифтами, очисткой воды или внедрением новых технологий в проектах. Это соревнование бесконечно, борьба за инвестора будет продолжаться. «Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты гораздо интересней, поскольку доходнее», – считает спикер. По его словам, помимо инвесторов есть доля клиентов, которые выбирают апартаменты для себя, предпочитая такой формат жизни.
Можно осторожно поднимать цены
«У нас классические сервисные апартаменты, ипотечная господдержка недоступна, и ее очень не хватает», - отмечает руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Asset Management Александр Терентьев.
Тем не менее, к концу прошлого года спрос на объекты компании более-менее вернулся, и в I квартале 2023 года Becar реализовал объектов на 20% больше, чем в IV квартале 2023 года. Таким образом, сейчас у компании продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20-30%. Правда, по итогам апреля Becar ожидает сокращения разрыва, даже не смотря на повышение цен.
«Цены за прошлый год выросли на 23%, - рассказывает Александр Терентьев. – А за этот квартал у нас на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7%, на менее популярные – на 3%».
При этом, по словам эксперта, драйвером продаж в сегменте служит гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апартаментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает даже обычный ипотечный платеж – без господдержки.
«Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, мы выкупаем через год на 10% дороже, – рассказывает Александр Терентьев. – Ожидаем, что по возвращении и в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично». Пока же при формировании ценовых предложений строители отталкиваются от спроса и потенциальной платежеспособности клиентов.
Почему ипотеки стало меньше
Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев рассказывает о ситуации работами по капитальному ремонту объекта, где появятся рекреационные апартаменты «Морская Ривьера». Это рекреацинные апартаменты, которые могут стать комфортной альтернативой даче. Передача ключей запланирована на вторую половину этого года.
Здесь, по словам представителя холдинга, структура способов покупки с прошлого года практически не изменилась. «Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной – около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек, – рассуждает Олег Добродеев. – И с привлечением ипотеки проходит около 30% сделок. Но именно продажи в ипотеку сдерживает и высокий средний чек – порядка 18 млн. рублей за лот. В то же время, среди покупателей достаточно много москвичей. В мае мы планируем запустить программу субсидирования ипотечной ставки в комплексе "Морская Ривьера", что позволит нам сделать этот проект еще более привлекательным для потенциальных клиентов».
При этом холдинг «Сенатор» также возводит традиционное жилье. «Если в конце предыдущего года, приходили клиенты с минимальным первоначальным взносом, то с начала этого года все больше клиенты приходят с 50% первоначальным взносом», – поясняет представитель холдинга.
Как напоминает эксперт, на первичном рынке в среднем доля сделок с недвижимостью, заключенных с использованием ипотеки, увеличилась с 65% в 2021 году до 82% в 2022 году. Но наиболее значимым трендом 2022 года стали различные государственные ипотечные программы по исторически низким процентным ставкам, на которые к концу года приходилось уже порядка 93% сделок.
В частности, в проектах «Сенатора» в конце 2022 года объем ипотеки на объекте «Панорама Невы» составлял порядка 90-92%. А в I квартале 2023 года доля ипотечных сделок снизилась до 70%. Из этих 70% порядка 60% составляют покупки по программе «Семейная ипотека».
«Также отмечаем, что уменьшилось количество покупателей с минимальным первоначальным взносом: если во второй половине 2022 года покупатель старался купить квартиру, вкладывая как можно меньше, то в 2023 году в основном к нам приходят с 50%-м первоначальным взносом», – уточняет специалист.
Цены вышли на плато
Впрочем, доля ипотеки пошла на убыль не у всех застройщиков, даже не смотря на не лучшие результаты второй половины зимы.
«Первый квартал показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными на фоне запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам, – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Соответственно, наблюдалось существенное снижение объемов продаж. Но март можно назвать периодом адаптации участников рынка к переменам. И по итогам месяца показатели у многих строителей оказались более, чем удовлетворительными и по сделкам, и по бронированию».
Тем временем основным локомотивом, говорит спикер, продолжает быть ипотека. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок у подавляющего большинства стройкомпаний превысила 90%, «В этих же параметрах работает и «БФА-Девелопмент», поскольку текущее соотношение не изменилось, а с учетом переходов с рассрочки на ипотеку перед сдачей объектов наш показатель вырос до 94%. По составу ипотечных сделок: у нас почти 100% – льготные программы. Либо ипотека с господдержкой, либо семейная ипотека».
По мнению специалиста, еще можно ожидать, что заметно выросший в 2022 году средний ипотечный чек в этом году несколько снизится. Не потому, что первичка начнет дешеветь, а потому что строители больше не работают с субсидируемыми ставками. Если раньше в стоимость сделки закладывались комиссионные банку, то теперь эта механика практически запрещена ЦБ, что снижает сумму договора.
Естественно, Светлана Денисова не прошла мимо злободневной темы возвращения инвесторов: конечно, неблагоприятные тенденции в макроэкономике ударили по возможностям региональных клиентов. Тем не менее, объем таких сделок на местном рынке остается в прежних параметрах – около 30%. Наконец, затронут и муссируемый в СМИ вопрос, целесообразно ли покупателям ожидать снижения цен на новостройки. «Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичку, и в первом квартале по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато. Таким образом, предпосылок, чтобы мы могли еще увеличивать цены, не вижу. Нас поддавливает вторичный рынок, где цены заметно ниже. Но нужно учитывать, что метод формирования цены на стройках – затратный. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижений цен от застройщиков».
Аварийный аспект в Ленобласти
Господдержка жилищного домостроения не заканчивается ипотекой. Генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Фёдоров рассказывает, как его компания работает оператором по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах». Конечная цель – расселение до 2025 года более 15 тысяч жителей региона из 1059 аварийных домов в Ленинградской области (общая площадь расселяемого жилья – 236 000 кв. м.).
К настоящему времени по Программе построено 16 многоквартирных домов.
«В настоящее время, чтобы создать надежный задел для строительства 12 домов, которые должны быть сданы в 2024-2025 годах, мы приступили к проектированию всех объектов, – говорит глава «ЛенОблАИЖК». – Мы заключили все необходимые договора на выполнение проектных работ и ведется проектирование всех объектов». Общий объем проектируемого жилья – около 80 тыс. кв. м.
Это 4 дома в Луге, 2 дома в Вознесенье, дома в Подпорожье, Сясьстрое, Винницы, Большой Пустомерже, Рахья, Рощино. Всего – более 1700 квартир.
Строящиеся объекты не относятся к типовому домостроению. «Мы строим современное, качественное жилье, комфортное для проживающих, – отмечает спикер. – Стремимся сломать стереотипы и доказать, что социальное жилье – это не значит, что «плохое жилье». Это, преимущественно малоэтажные дома – 4-5 (хотя, в частности, в Луге возводим и 10-этажные здания). Соответственно, на каждом этаже оказывается небольшое количество квартир, что способствует созданию комфортной для жителей атмосферы».
Дома – в основном каркасно-монолитные. Компания использует современный сборный железобетон – трехслойные конструкции с утеплением, производимые в заводских условиях, которые ничем не уступают монолиту, в том числе по звукоизоляции строящегося жилья.
«Дома у нас – не типовые. Для каждого нового объекта создается новый проект, – резюмирует Степан Фёдоров. – Впрочем, сейчас мы рассматриваем возможность создания проекта многократного применения, что сэкономит средства на реализацию проекта, и сократит сроки». При этом весьма перспективным направлением развития руководитель «ЛенОблАИЖК» считает применение CLT-технологий деревянного домостроения, несомненными плюсами которых является экологичность и скорость возведения объектов: «Но, разумеется, для нас очень важна безопасность и надежность строительства, обеспечение высокого качества жилья, себестоимость возможного строительства домов из дерева также имеет большое значение при реализации государственной программы, поэтому ряд вопросов нуждается еще в дальнейшей проработке».
Всеобъемлющая ипотека
Но вернемся к ипотеке. Общую картину состояния рынка обрисовывает исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина.
«Понятно, что по итогам 2022 года зафиксировано некоторое снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом, – поясняет эксперт. – Но в противовес отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей. Средняя ставка в 2022 году составляла 6,65%. Пик числа сделок пришелся на декабрь».
И в конце первого квартала 2023 года, уточняет Светлана Зеленина, стартовал внятный рост спроса, который фиксируют абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90%. И более 60% в жилищных кредитах занимают специальные программы. Это АйТи-ипотека, семейная ипотека, ипотека с господдержкой…
«Сейчас клиенты могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения от застройщиков с низкими ставками, – перечисляет представитель Россельхозбанка. – И появляются нестандартные предложения, такие, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку».
Кстати, по апартаментам и вторичному рынку ипотечная ставка начинается от 10,5%
Опасения уходят в прошлое
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатирует, что в прошлом году на строительном рынке была проведена большая законодательная работа. Было принято четыре федеральных закона, в том числе поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и порядка 30 нормативных актов.
Это привело к тому, что цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года по Петербургу примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года, напомним, весьма успешного.
С другой стороны, разрыв цен между первичкой и вторичкой в отдельных сегментах доходит до 30%, прежде рынок ориентировался на разрыв в 10-15%. «И введение ипотеки для вторичного рынка могло бы стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое», – уточняет глава СРО.
Тем не менее, считает Алексей Белоусов, рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно.
Изменение программы льготного ипотечного кредитования вместе с ростом цен привели к снижению спроса на новостройки среди ипотечных заемщиков. Доля кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, обновила пятилетний минимум. В 3 из 4 регионов средняя сумма кредита снизилась на фоне пересмотра лимита по льготной ипотеке до 3 млн. Количество регионов, где сумма кредита оказалась ниже этой суммы, увеличилось в два раза.
1. Доля ипотек, выданных на «первичке», обновила пятилетний минимум
Спрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сегмент готового жилья. В июле и августе 2021 года доля ипотек, выданных на приобретение строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума – в июле только 19% ипотек получены на новостройки, в августе – 22%. Это минимальные значения за последние пять лет. Для сравнения – в 2016 году на новостройки выдавалось 36% ипотек, 2017 году – 29%, 2018 году – 25%, 2019 году – 26%, 2020 году – 27%, 1 полугодии 2021 года – 26%.
Максимальная доля ипотек на новостройки фиксировалась в феврале 2016 года (50%). На тот момент это был последний месяц действия льготной ипотеки (запущенной еще в 2015 году), россияне стремились успеть взять кредит с субсидией. В феврале 2016 года половина ипотек (50%) были выданы на первичном рынке. После власти приняли решение о пролонгации льготной ипотеки до конца 2016 года, что сделало спрос более равномерным. В декабре 2016 года доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц субсидии.
В 2021 году в июне также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов были выданы на «первичке», это выше, чем в мае на 5 п. п. Впрочем, в 2020 году летом 2020 года доля ипотек, приходящихся на первичный рынок, была выше: 31-32%. Таким образом, после сокращения лимита кредитования, интерес к новостройкам от ипотечных заемщиков резко снизился. В 60% городов в население от 100 тыс. человек, новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья.
2. Доля по объему кредитов на «первичке» НЕ обновила минимум из-за роста цен
Эксперты Циан отмечают, что по объему выданных кредитов первичный рынок не обновил свой минимум – из-за роста цен на новостройки занимать приходится больше. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитных средств в рублях были направлены на покупку новостроек. Такая же доля (25%) была и в апреле 2021 года (перед стартом льготной ипотеки), а также – в декабре 2018 года.
В августе 2021 года доля кредитных средств, полученных на «первичке» по объему, составила 29%. Примерно такие же показатели наблюдались на протяжении всего 2018 года. Однако на тот момент средняя сумма, выдаваемая на новостройку по РФ, была на полмиллиона рублей меньше.
3. Средний кредит на «первичке» снизился после пересмотра лимита в 3 из 4 регионов РФ. Количество регионов с кредитом до 3 млн выросло в два раза
Снижение лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей привело к уменьшению средней суммы займа при покупке новостроек. В целом по РФ средняя сумма займа на первичном рынке составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей.
Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85. Снижение среднего чека произошло по всем федеральным округам, наибольшее – в Северо-Кавказском ФО (-13%), на полмиллиона рублей, Уральском ФО (-6,9%) и Приволжском ФО (-6,8%), кредит стал меньше на четверть миллиона (220-230 тыс.). В процентном выражении самое большое снижение отмечено для Калужской области (-33%), Севастополя (-20,4%) и Дагестана (-28,1%). В рублевом выражении максимальное падение средней суммы кредита - в Дагестане (1,7 млн), Калужской области (1,33 млн) и Ингушетии (1 млн).
Циан отмечает, что после сокращения лимита кредитования в Приволжском ФО средний чек по выданной ипотеке оказался ниже 3 млн, то есть средний кредит на новостройки подходит под новые условия субсидирования. Приволжский ФО – единственный из всех округов, в котором в кредит берут до 3 млн (2,98 млн), по остальным ФО – лимит превышен.
В разрезе отдельных субъектов отмечен практически двукратный рост числа регионов, где средний размер кредита ниже 3 млн. В июне 2021 года, когда лимит был 6/12 млн рублей, в среднем не более 3 млн рублей брали в кредит жители 15 субъектов РФ (17%). В августе 2021 года, с трехмиллионным лимитом – уже 27 регионов (32%). В Дальневосточном, Уральском и Северо-Кавказском ФО нет регионов, в которых кредит снизился ниже 3 млн после пересмотра лимита. В Сибирском ФО это Алтай (средняя сумма кредита снизилась за два месяца с 3,81 млн до 3 млн рублей. В Южном ФО это Крым (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Северо-Западном ФО – Калининградская область (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Центральном ФО это уже 4 региона: Калужская, Костромская, Смоленская и Ярославская области. Однако наибольшее число субъектов со сниженным лимитом теперь можно найти в Приволжском ФО, их 5: Башкортостан, Мордовия, Чувашия, Кировская и Ульяновская области.
Таким образом, россияне вынуждены учитывать максимально возможную сумму кредита по льготной ипотеке – выбор новостроек стал меньше.
Средний размер займа на первичном рынке и кол-во ипотек до обновления программы и после
|
Субъект |
Средний размер займа, млн р. Август 2021 |
Средний размер займа, млн р. Июнь 2021 |
Динамика август/июнь 2021 |
Кол-во ипотек, август 2021 |
Кол-во ипотек, июнь 2021 |
Динамика август/июнь 2021 |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
3,90 |
4,06 |
-4% |
32 572 |
52 891 |
-38% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
5,08 |
5,30 |
-4% |
9 462 |
15 235 |
-38% |
|
г. Москва |
7,04 |
7,19 |
-2% |
3 476 |
5 826 |
-40% |
|
Московская область |
5,75 |
5,71 |
1% |
2 154 |
3 393 |
-37% |
|
Тульская область |
3,46 |
3,78 |
-9% |
268 |
483 |
-45% |
|
Липецкая область |
3,28 |
3,27 |
0% |
191 |
309 |
-38% |
|
Тамбовская область |
3,22 |
3,34 |
-3% |
104 |
196 |
-47% |
|
Ивановская область |
3,14 |
3,56 |
-12% |
138 |
195 |
-29% |
|
Брянская область |
3,11 |
3,66 |
-15% |
221 |
344 |
-36% |
|
Курская область |
3,10 |
3,62 |
-14% |
149 |
236 |
-37% |
|
Тверская область |
3,10 |
3,68 |
-16% |
221 |
380 |
-42% |
|
Владимирская область |
3,06 |
3,26 |
-6% |
264 |
368 |
-28% |
|
Белгородская область |
3,05 |
3,56 |
-14% |
278 |
330 |
-16% |
|
Смоленская область |
2,95 |
3,11 |
-5% |
171 |
301 |
-43% |
|
Ярославская область |
2,87 |
3,33 |
-14% |
213 |
353 |
-40% |
|
Орловская область |
2,84 |
2,91 |
-2% |
137 |
336 |
-59% |
|
Рязанская область |
2,78 |
2,86 |
-3% |
298 |
582 |
-49% |
|
Костромская область |
2,77 |
3,36 |
-17% |
111 |
129 |
-14% |
|
Калужская область |
2,67 |
4,00 |
-33% |
440 |
337 |
31% |
|
Воронежская область |
2,59 |
2,56 |
1% |
628 |
1 137 |
-45% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
4,06 |
4,19 |
-3% |
4 351 |
7 091 |
-39% |
|
г. Санкт-Петербург |
4,62 |
4,86 |
-5% |
2 222 |
3 555 |
-37% |
|
Ленинградская область |
4,35 |
4,36 |
0% |
500 |
780 |
-36% |
|
Республика Коми |
3,88 |
3,29 |
18% |
243 |
375 |
-35% |
|
в том числе Ненецкий автономный округ |
3,50 |
3,00 |
17% |
16 |
12 |
33% |
|
Новгородская область |
3,39 |
3,96 |
-14% |
80 |
137 |
-42% |
|
Мурманская область |
3,94 |
4,13 |
-5% |
203 |
331 |
-39% |
|
Архангельская область |
3,24 |
3,40 |
-5% |
277 |
504 |
-45% |
|
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу |
3,23 |
3,42 |
-6% |
261 |
492 |
-47% |
|
Республика Карелия |
3,21 |
3,04 |
6% |
126 |
297 |
-58% |
|
Калининградская область |
2,87 |
3,07 |
-7% |
310 |
477 |
-35% |
|
Вологодская область |
2,80 |
2,87 |
-2% |
276 |
430 |
-36% |
|
Псковская область |
2,33 |
2,83 |
-18% |
114 |
205 |
-44% |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,19 |
3,23 |
-1% |
2 815 |
4 757 |
-41% |
|
Республика Калмыкия |
4,29 |
4,87 |
-12% |
51 |
115 |
-56% |
|
Астраханская область |
4,04 |
4,14 |
-2% |
106 |
188 |
-44% |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
3,59 |
3,07 |
17% |
44 |
55 |
-20% |
|
Краснодарский край |
3,50 |
3,20 |
9% |
1 066 |
2 073 |
-49% |
|
Волгоградская область |
3,22 |
3,26 |
-1% |
398 |
649 |
-39% |
|
г. Севастополь |
3,02 |
3,80 |
-20% |
43 |
75 |
-43% |
|
Республика Крым |
2,86 |
3,06 |
-7% |
164 |
281 |
-42% |
|
Ростовская область |
2,71 |
3,00 |
-9% |
943 |
1 321 |
-29% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,33 |
3,82 |
-13% |
676 |
968 |
-30% |
|
Чеченская Республика |
5,61 |
5,15 |
9% |
28 |
26 |
8% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
5,00 |
3,73 |
34% |
19 |
33 |
-42% |
|
Республика Ингушетия |
5,00 |
6,00 |
-17% |
4 |
1 |
300% |
|
Республика Дагестан |
4,34 |
6,04 |
-28% |
65 |
111 |
-41% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
3,73 |
4,03 |
-7% |
41 |
60 |
-32% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
3,35 |
3,35 |
0% |
71 |
129 |
-45% |
|
Ставропольский край |
2,91 |
3,44 |
-15% |
448 |
608 |
-26% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
2,98 |
3,20 |
-7% |
6 227 |
10 326 |
-40% |
|
Нижегородская область |
3,45 |
3,52 |
-2% |
522 |
1 032 |
-49% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,42 |
3,60 |
-5% |
907 |
1 449 |
-37% |
|
Саратовская область |
3,38 |
3,54 |
-5% |
312 |
481 |
-35% |
|
Самарская область |
3,02 |
3,27 |
-8% |
467 |
843 |
-45% |
|
Республика Башкортостан |
2,94 |
3,05 |
-3% |
957 |
1 600 |
-40% |
|
Республика Мордовия |
2,88 |
3,62 |
-20% |
138 |
279 |
-51% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2,82 |
3,18 |
-11% |
436 |
582 |
-25% |
|
Пермский край |
2,80 |
2,99 |
-6% |
651 |
1 116 |
-42% |
|
Оренбургская область |
2,80 |
2,82 |
-1% |
350 |
583 |
-40% |
|
Кировская область |
2,78 |
3,30 |
-16% |
213 |
325 |
-34% |
|
Удмуртская Республика |
2,68 |
2,83 |
-5% |
453 |
793 |
-43% |
|
Пензенская область |
2,65 |
2,90 |
-9% |
392 |
648 |
-40% |
|
Республика Марий Эл |
2,60 |
2,91 |
-11% |
103 |
185 |
-44% |
|
Ульяновская область |
2,52 |
3,01 |
-16% |
326 |
410 |
-20% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,13 |
3,37 |
-7% |
3 748 |
6 129 |
-39% |
|
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ |
3,70 |
4,09 |
-10% |
310 |
529 |
-41% |
|
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
3,57 |
3,82 |
-7% |
688 |
1 065 |
-35% |
|
Тюменская область |
3,39 |
3,69 |
-8% |
1 636 |
2 572 |
-36% |
|
Свердловская область |
3,17 |
3,34 |
-5% |
1 260 |
2 132 |
-41% |
|
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу |
3,05 |
3,34 |
-9% |
638 |
978 |
-35% |
|
Челябинская область |
2,63 |
2,86 |
-8% |
678 |
1 135 |
-40% |
|
Курганская область |
2,37 |
2,65 |
-10% |
174 |
290 |
-40% |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,38 |
3,42 |
-1% |
3 374 |
5 591 |
-40% |
|
Республика Тыва |
5,06 |
3,33 |
52% |
17 |
27 |
-37% |
|
Омская область |
4,33 |
4,19 |
3% |
218 |
354 |
-38% |
|
Иркутская область |
3,93 |
3,70 |
6% |
301 |
517 |
-42% |
|
Томская область |
3,82 |
3,72 |
3% |
158 |
268 |
-41% |
|
Красноярский край |
3,55 |
3,87 |
-8% |
677 |
1 073 |
-37% |
|
Республика Хакасия |
3,52 |
3,29 |
7% |
77 |
105 |
-27% |
|
Новосибирская область |
3,31 |
3,22 |
3% |
973 |
1 604 |
-39% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
3,04 |
3,43 |
-11% |
424 |
756 |
-44% |
|
Республика Алтай |
3,00 |
3,81 |
-21% |
11 |
27 |
-59% |
|
Алтайский край |
2,64 |
2,63 |
0% |
518 |
860 |
-40% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
4,40 |
4,42 |
-1% |
1 919 |
2 794 |
-31% |
|
Амурская область |
5,18 |
4,66 |
11% |
98 |
177 |
-45% |
|
Сахалинская область |
4,98 |
4,94 |
1% |
159 |
264 |
-40% |
|
Республика Саха (Якутия) |
4,80 |
4,73 |
2% |
370 |
464 |
-20% |
|
Приморский край |
4,29 |
4,37 |
-2% |
504 |
738 |
-32% |
|
Хабаровский край |
4,23 |
4,25 |
0% |
341 |
464 |
-27% |
|
Камчатский край |
4,05 |
4,17 |
-3% |
88 |
98 |
-10% |
|
Забайкальский край |
4,00 |
4,10 |
-2% |
152 |
200 |
-24% |
|
Магаданская область |
3,79 |
4,73 |
-20% |
70 |
75 |
-7% |
|
Республика Бурятия |
3,62 |
4,01 |
-10% |
110 |
242 |
-55% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
4. Количество ипотек вернулось к уровню 2019 года
Снижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок именно на первичном рынке. Относительно июня 2021 года в августе 2021 года снизилось на 38% в целом по РФ, тогда как на вторичном рынке за тот же период падение оказалось меньше – всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся практически на уровне 2019 года, тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотек (в августе 2021 года – 32,6 тыс.) На вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного. Число сделок в августе оказалось на 6% меньше, чем в июне.
Только для четырех субъектов РФ относительно июня 2021 года в августе 2021 года число ипотек на «первичке» выросло. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 тыс. до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика также в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне, однако в каждом из регионов прошло менее 30 сделок.
В годовой динамике (относительно августа 2020 года) число оформленных ипотек на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке – рост на 5%.
5. Выиграли заемщики, взявшие ипотеку год назад
Циан рассчитал средний ежемесячный платеж и общую переплату, исходя из суммы займа, среднего срока кредита и процентной ставки. Даже несмотря на снижение среднего размера ипотечного займа, переплата по ипотеке для среднего россиянина, взявшего ипотеку в августе 2021 года, окажется на 14% больше, чем для тех, кто взял кредит в июне. Ежемесячный платеж увеличится на 4%. Впрочем, это не столь большая разница.
В годовой динамике переплата сейчас выше на 60% или 1,19 млн рублей, а ежемесячный платеж – на 23%. В августе 2020 года средняя переплата составила бы 1,99 млн, тогда как сегодняшний заемщик переплатит существенно больше: почти 3,2 млн рублей.
Даже относительно августа 2019 года, когда кредиты брали на стандартных условиях (под 9,35%), текущая переплата по кредиту окажется выше на 9%, как и ежемесячный платеж (+9%).
Таким образом, ставки по ипотеке увеличиваются, и даже на фоне снижения среднего займа по большинству локаций, общая переплата сейчас выше, чем до льготной ипотеки. Впрочем, еще год назад, в августе 2020 года, заемщики, оформившие ипотеку, оказываются в выигрыше – переплата по их кредиту ниже, чем по кредитам, оформленным до пандемии, в 2018-2019 гг.
Средняя переплата по ипотеке на первичном рынке
|
3 года назад |
2 года назад |
Старт льготной ипотеки |
1 год назад |
Июнь 2021, прежние условия льготной ипотеки |
Август 2021, новые условия льготной ипотеки |
|
|
авг.18 |
авг.19 |
апр.20 |
авг.20 |
июн.21 |
авг.21 |
|
|
Средний размер кредита, млн р. |
2,40 |
2,70 |
2,78 |
3,10 |
4,06 |
3,90 |
|
Средний срок кредита, месяцев |
195 |
218 |
223 |
222 |
253 |
251 |
|
Ставка по выданным кредитам, % |
9,05 |
9,35 |
6,95 |
5,88 |
5,48 |
6,39 |
|
Платеж в месяц, тыс. |
23,5 |
25,8 |
22,2 |
22,9 |
27,1 |
28,2 |
|
Переплата, млн р. |
2,19 |
2,92 |
2,18 |
1,99 |
2,80 |
3,18 |
Расчеты Аналитического центра Циан
«Снижение среднего займа – единственный вариант воспользоваться льготной ипотекой, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако из-за роста цен уменьшение суммы кредита ниже 3 млн уже не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики все чаще рассматривают именно вторичный рынок. Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов».
По итогам II квартала 2021 года лидерами рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] стали: канадский город Галифакс (+30,8%), турецкий Измир (+30,0%) и столица Южной Кореи Сеул (+30,0%). За квартал Москва поднялась еще на две строчки в мировом рейтинге, заняв пятое место с ростом цен на 28,8% (в I квартале 2021 года – седьмая позиция, +22,4%). При этом год назад столица находилась только на 92 строчке индекса (+2,4%). Санкт-Петербург по-прежнему входит в топ-10, переместившись за год с пятого (+16,2%) на восьмое место (+26,7%). Средний годовой рост цен в 150 проанализированных городах составил 9,8%. Увеличение показателя было зафиксировано в 139 городах.
- В 38% (57 из 150 городов) отмечается двузначный рост цен на жилье. Средний годовой показатель составил 9,8%, что превышает общенациональные значения (в 55 странах и территориях средняя цена выросла на 9,2%).
- По итогам II квартала 2021 года самые быстрые темпы роста цен на жилье были зафиксированы канадском Галифаксе – за год город поднялся с десятого (+11,8%) на первое место (+30,8%).
- Турецкий Измир потерял лидерство в рейтинге, заняв вторую строчку (+30,0% во II квартале 2021 года и 28,1% – во II квартале 2020 года). В Сеуле цены на жилье также выросли на 30,0%, годом ранее город располагался на шестом месте (+15,2%).
- Москва за год преодолела 87 строк рейтинга – позиция столицы скорректировалась с 92 места во II квартале 2020 года (+2,4%) на пятое в аналогичный период текущего года (+28,8%). В квартальной динамике разрыв показателей не так заметен: в I квартале 2021 года город находился на седьмой строчке с ростом цен на 22,4%. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Во II квартале 2021 года еще сохранялось влияние факторов 2020 года, тем не менее на рынке наметился ряд изменений. Если до недавнего времени существенную динамику цен как на первичном, так и на вторичном рынках компенсировали комфортные ипотечные ставки, то начавшийся весной период ужесточения денежно-кредитной политики должен несколько “охладить” ситуацию. В большей степени это проявится в следующих периодах. Сейчас же принятые меры мотивировали активизацию ипотечных покупателей, которые хотели успеть приобрести жилье до еще большего повышения ставок. Под давлением роста цен на первичном рынке продавцы квартир “вторички” также боятся продешевить».
- Санкт-Петербург по-прежнему входит в топ-10 индекса GRCI, переместившись за год с пятого (+16,2%) на восьмое место (+26,7%). В I квартале 2021 года город также занимал восьмую позицию (+22,1%). Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Одним из ключевых факторов повышения стоимости жилья стало удорожание себестоимости строительства на фоне пандемии, случившееся в связи с ростом цен на строительные материалы, нарушением графика их поставок, а также частичным оттоком рабочей силы со стройплощадок (в основном за счет отъезда мигрантов из ближнего зарубежья). Дополнительным фактором, отразившимся на росте показателя, стало увеличение доступности ипотечного кредитования благодаря введению в действие государственной программы по субсидированию ипотечной ставки и расширению целевой аудитории потенциальных ипотечных заемщиков. В краткосрочной перспективе мы ожидаем стабилизации ценовой динамики – до конца 2021 года она может составить не более 3-5% в квартал».
- Кризис Evergrande прервал динамичный рост цен на китайском рынке жилья. Несмотря на то, что последствия данной ситуации стали очевидны только в III квартале, замедление уже было заметным как относительно цен, так и спроса. К примеру, при сравнении 15 ключевых городов в материковом Китае и США отчетливо видны различия в показателях: в среднем рост цен составил +5,6% за год против +19,6%.
Средняя годовая динамика цен в городах материкового Китая и США
Динамика спроса на жилье в материковом Китае
- Для развитых экономик особенно актуальным становится вопрос охлаждения рынков. Спрос начнет снижаться по мере уменьшения накопленных в результате пандемии сбережений и ужесточения денежно-кредитной политики. Сейчас Норвегия является первой страной G10, которая повысила ставки, за ней в краткосрочной и среднесрочной перспективе последуют Новая Зеландия, США и Великобритания. Другие страны предпринимают и более радикальные шаги по сдерживанию цен. Следуя примеру Новой Зеландии, премьер-министр Канады Джастин Трюдо пообещал ввести двухлетний запрет на сделки для иностранных покупателей. В связи с предпринимаемыми мерами рейтинг Global Residential Cities Index в годовой или даже полугодовой перспективе будет выглядеть иначе.
- Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia: «Для состоятельных россиян наибольший интерес с точки зрения приобретения жилья представляют преимущественно европейские направления, на данный момент топ-5 выглядит следующим образом: Португалия, Греция, Кипр, Великобритания и страны Карибского бассейна. Ультрахайнеты активно вылетают на просмотры в страны с открытыми границами – на Кипр, в Грецию. Недвижимость приобретают для проживания, получения ВНЖ и гражданства, а также в инвестиционных целях. В свою очередь, на закрытых рынках продолжает формироваться отложенный спрос – сделки могут совершаться и онлайн, но для российских ультрахайнетов в приоритете классический формат офлайн-просмотров».
Global Residential Cities Index, II квартал 2021 года
|
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
|||
|
1 |
Галифакс |
30,8% |
51 |
София |
11,9% |
101 |
Шанхай |
4,6% |
|
2 |
Измир |
30,0% |
52 |
Кардифф |
11,8% |
102 |
Париж |
4,6% |
|
3 |
Сеул |
30,0% |
53 |
Гуанчжоу |
11,4% |
103 |
Прага |
4,5% |
|
4 |
Феникс |
29,3% |
54 |
Брисбен |
11,2% |
104 |
Рига |
4,4% |
|
5 |
Москва |
28,8% |
55 |
Эксетер |
11,1% |
105 |
Нанкин |
4,4% |
|
6 |
Гамильтон |
28,0% |
56 |
Квебек |
10,8% |
106 |
Сан-Паулу |
4,4% |
|
7 |
Сан-Диего |
27,1% |
57 |
Вена |
10,7% |
107 |
Тяньцзинь |
4,3% |
|
8 |
Санкт-Петербург |
26,7% |
58 |
Виннипег |
9,9% |
108 |
Салоники |
4,0% |
|
9 |
Стамбул |
26,4% |
59 |
Гамбург |
9,1% |
109 |
Скопье |
4,0% |
|
10 |
Оттава |
25,8% |
60 |
Мюнхен |
9,1% |
110 |
Сантьяго |
3,9% |
|
11 |
Анкара |
25,8% |
61 |
Бирмингем |
8,9% |
111 |
Абердин |
3,7% |
|
12 |
Сиэтл |
25,1% |
62 |
Берлин |
8,6% |
112 |
Шэньчжэнь |
3,6% |
|
13 |
Веллингтон |
24,7% |
63 |
Сиань |
8,4% |
113 |
Киев |
3,5% |
|
14 |
Хобарт |
24,6% |
64 |
Куала-Лумпур |
8,3% |
114 |
Богота |
3,4% |
|
15 |
Канберра |
23,5% |
65 |
Варшава |
8,3% |
115 |
Загреб |
3,3% |
|
16 |
Братислава |
22,6% |
66 |
Бристоль |
8,2% |
116 |
Чжэнчжоу |
3,2% |
|
17 |
Сан-Франциско |
22,0% |
67 |
Чунцин |
8,1% |
117 |
Бухарест |
3,0% |
|
18 |
Даллас |
21,3% |
68 |
Любляна |
7,8% |
118 |
Мадрид |
2,8% |
|
19 |
Майами |
20,1% |
69 |
Эдинбург |
7,8% |
119 |
Лимасол |
2,8% |
|
20 |
Денвер |
19,6% |
70 |
Франкфурт |
7,6% |
120 |
Лиссабон |
2,7% |
|
21 |
Копенгаген |
19,4% |
71 |
Амстердам |
7,5% |
121 |
Ханчжоу |
2,7% |
|
22 |
Монреаль |
19,4% |
72 |
Женева |
7,2% |
122 |
Милан* |
2,6% |
|
23 |
Мальмё |
19,4% |
73 |
Сингапур |
7,1% |
123 |
Севилья |
2,6% |
|
24 |
Дарвин |
19,1% |
74 |
Таллин |
7,1% |
124 |
Гонконг** |
2,6% |
|
25 |
Рейкьявик |
19,1% |
75 |
Берн |
6,8% |
125 |
Рио-де-Жанейро |
2,3% |
|
26 |
Стокгольм |
19,0% |
76 |
Порту |
6,7% |
126 |
Малага |
2,3% |
|
27 |
Лос-Анджелес |
18,7% |
77 |
Брюссель |
6,7% |
127 |
Лима |
2,1% |
|
28 |
Сидней |
18,7% |
78 |
Чанша |
6,7% |
128 |
Барселона |
1,8% |
|
29 |
Бостон |
18,6% |
79 |
Валенсия |
6,7% |
129 |
Рим* |
1,8% |
|
30 |
Окленд |
18,6% |
80 |
Ухань |
6,6% |
130 |
Турин* |
1,5% |
|
31 |
Люксембург |
17,0% |
81 |
Марсель |
6,5% |
131 |
Нагоя |
1,4% |
|
32 |
Нью-Йорк |
16,8% |
82 |
Дублин |
6,5% |
132 |
Хайфа |
1,4% |
|
33 |
Атланта |
16,6% |
83 |
Мехико |
6,5% |
133 |
Джакарта |
1,2% |
|
34 |
Гётеборг |
16,5% |
84 |
Токио |
6,5% |
134 |
Хайдарабад |
1,0% |
|
35 |
Детройт |
16,4% |
85 |
Лиль |
6,4% |
135 |
Абу-Даби |
0,8% |
|
36 |
Вашингтон |
16,2% |
86 |
Хельсинки |
6,3% |
136 |
Дели |
0,5% |
|
37 |
Торонто |
15,9% |
87 |
Афины |
6,3% |
137 |
Ахмедабад |
0,3% |
|
38 |
Манчестер |
15,4% |
88 |
Цюрих |
6,2% |
138 |
Никосия |
0,2% |
|
39 |
Оксфорд |
15,0% |
89 |
Тель-Авив |
6,2% |
139 |
Бангкок |
0,1% |
|
40 |
Ванкувер |
14,7% |
90 |
Осака |
6,1% |
140 |
Будапешт |
-0,9% |
|
41 |
Утрехт |
14,0% |
91 |
Калгари |
6,0% |
141 |
Бангалор |
-1,2% |
|
42 |
Аделаида |
13,9% |
92 |
Уси |
5,9% |
142 |
Пуне |
-1,5% |
|
43 |
Миннеаполис |
13,8% |
93 |
Лион |
5,9% |
143 |
Флоренция* |
-1,6% |
|
44 |
Мельбурн |
13,7% |
94 |
Эдмонтон |
5,5% |
144 |
Мумбаи |
-2,0% |
|
45 |
Чикаго |
13,3% |
95 |
Иерусалим |
5,1% |
145 |
Ченнай |
-2,0% |
|
46 |
Осло |
13,3% |
96 |
Лондон |
5,0% |
146 |
Палермо* |
-2,4% |
|
47 |
Роттердам |
12,9% |
97 |
Циндао |
5,0% |
147 |
Генуя* |
-3,3% |
|
48 |
Перт |
12,5% |
98 |
Пекин |
4,9% |
148 |
Дубай |
-4,4% |
|
49 |
Глазго |
12,4% |
99 |
Тайбей |
4,9% |
149 |
Калькутта |
-5,2% |
|
50 |
Вильнюс |
11,9% |
100 |
Нинбо |
4,7% |
150 |
Венеция* |
-6,3% |
Источник: Knight Frank Research, 2021
*Запрашиваемые цены
**Предварительные данные
Данные годовой динамики актуальны на II квартал 2021 года, за исключением Абу-Даби, Брюсселя, Бухареста, Будапешта, Дубая, Лимасола, Любляны, Люксембурга, Никосии, Тайбэя, Сантьяго, Вильнюса и Загреба (I квартал 2021 года). Токио, Осака и Нагоя – за период до мая 2021 года, Сантьяго – IV квартал 2020 года.
[1] Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья всех сегментов в 150 городах по всему миру в местной валюте на основе официальной статистики.