Рынок жилья – когда вернутся частные инвесторы?
По разным оценкам сегодня рынок жилого строительства отстает от показателей весьма успешного первого квартала минувшего года на 60-90%. И участники рынка считают, что в принципе, этот разрыв уже был бы в значительной мере преодолен, если бы частные инвесторы не проявляли избыточную осторожность.
Рынок неизбежно восстановится
Говоря о присутствующих на рынке трендах, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, прежде всего, называет «осторожное», плавное, но поступательное восстановление рынка и возвращение спроса. «Март показал, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75%, рынок Петербурга чуть меньше – примерно 65%, правда, рынок апартаментов немного отстает, – рассуждает Денис Розанов. – Можно ориентироваться на 40-45% примерно к началу предыдущего года».
Но, по мнению эксперта, это говорит лишь о том, что целевой клиент сервисных апартаментов – инвестор – еще занимает выжидательную позицию. Поэтому на рынке недвижимости сейчас покупка жилья в приоритете. Это, в свою очередь, рождает следующую тенденцию – рост метража в сделках. Неслучайно двухкомнатные квартиры сейчас становятся популярней однокомнатных.
Третий важный момент – рост числа ипотечных сделок. Доля ипотеки в объеме продаж в среднем составляет 28%, что для апартаментов немало, ведь инвесторы предпочитают приходить преимущественно с прямыми деньгами. Оставшуюся часть сделок в равных долях делят стопроцентная оплата и рассрочка.
«В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки воды, увлажнение и ароматизация воздуха… Клиент получает не только инфраструктуру, которую рассчитывает увидеть в апарт-отеле, но и качественный сервис. Можно жить, работать, отдыхать, заниматься спортом, завтракать-обедать-ужинать в кафе или ресторане… Это комфорт, хорошая локация в центре города, – перечисляет Денис Розанов. – Предполагаю, этот год и для нас, и для сегмента в целом пройдет в условиях равномерного, но стабильного и не очень быстрого развития».
Правда, сегодня все больше застройщиков могут похвастаться скоростными лифтами, очисткой воды или внедрением новых технологий в проектах. Это соревнование бесконечно, борьба за инвестора будет продолжаться. «Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты гораздо интересней, поскольку доходнее», – считает спикер. По его словам, помимо инвесторов есть доля клиентов, которые выбирают апартаменты для себя, предпочитая такой формат жизни.
Можно осторожно поднимать цены
«У нас классические сервисные апартаменты, ипотечная господдержка недоступна, и ее очень не хватает», - отмечает руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Asset Management Александр Терентьев.
Тем не менее, к концу прошлого года спрос на объекты компании более-менее вернулся, и в I квартале 2023 года Becar реализовал объектов на 20% больше, чем в IV квартале 2023 года. Таким образом, сейчас у компании продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20-30%. Правда, по итогам апреля Becar ожидает сокращения разрыва, даже не смотря на повышение цен.
«Цены за прошлый год выросли на 23%, - рассказывает Александр Терентьев. – А за этот квартал у нас на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7%, на менее популярные – на 3%».
При этом, по словам эксперта, драйвером продаж в сегменте служит гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апартаментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает даже обычный ипотечный платеж – без господдержки.
«Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, мы выкупаем через год на 10% дороже, – рассказывает Александр Терентьев. – Ожидаем, что по возвращении и в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично». Пока же при формировании ценовых предложений строители отталкиваются от спроса и потенциальной платежеспособности клиентов.
Почему ипотеки стало меньше
Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев рассказывает о ситуации работами по капитальному ремонту объекта, где появятся рекреационные апартаменты «Морская Ривьера». Это рекреацинные апартаменты, которые могут стать комфортной альтернативой даче. Передача ключей запланирована на вторую половину этого года.
Здесь, по словам представителя холдинга, структура способов покупки с прошлого года практически не изменилась. «Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной – около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек, – рассуждает Олег Добродеев. – И с привлечением ипотеки проходит около 30% сделок. Но именно продажи в ипотеку сдерживает и высокий средний чек – порядка 18 млн. рублей за лот. В то же время, среди покупателей достаточно много москвичей. В мае мы планируем запустить программу субсидирования ипотечной ставки в комплексе "Морская Ривьера", что позволит нам сделать этот проект еще более привлекательным для потенциальных клиентов».
При этом холдинг «Сенатор» также возводит традиционное жилье. «Если в конце предыдущего года, приходили клиенты с минимальным первоначальным взносом, то с начала этого года все больше клиенты приходят с 50% первоначальным взносом», – поясняет представитель холдинга.
Как напоминает эксперт, на первичном рынке в среднем доля сделок с недвижимостью, заключенных с использованием ипотеки, увеличилась с 65% в 2021 году до 82% в 2022 году. Но наиболее значимым трендом 2022 года стали различные государственные ипотечные программы по исторически низким процентным ставкам, на которые к концу года приходилось уже порядка 93% сделок.
В частности, в проектах «Сенатора» в конце 2022 года объем ипотеки на объекте «Панорама Невы» составлял порядка 90-92%. А в I квартале 2023 года доля ипотечных сделок снизилась до 70%. Из этих 70% порядка 60% составляют покупки по программе «Семейная ипотека».
«Также отмечаем, что уменьшилось количество покупателей с минимальным первоначальным взносом: если во второй половине 2022 года покупатель старался купить квартиру, вкладывая как можно меньше, то в 2023 году в основном к нам приходят с 50%-м первоначальным взносом», – уточняет специалист.
Цены вышли на плато
Впрочем, доля ипотеки пошла на убыль не у всех застройщиков, даже не смотря на не лучшие результаты второй половины зимы.
«Первый квартал показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными на фоне запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам, – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Соответственно, наблюдалось существенное снижение объемов продаж. Но март можно назвать периодом адаптации участников рынка к переменам. И по итогам месяца показатели у многих строителей оказались более, чем удовлетворительными и по сделкам, и по бронированию».
Тем временем основным локомотивом, говорит спикер, продолжает быть ипотека. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок у подавляющего большинства стройкомпаний превысила 90%, «В этих же параметрах работает и «БФА-Девелопмент», поскольку текущее соотношение не изменилось, а с учетом переходов с рассрочки на ипотеку перед сдачей объектов наш показатель вырос до 94%. По составу ипотечных сделок: у нас почти 100% – льготные программы. Либо ипотека с господдержкой, либо семейная ипотека».
По мнению специалиста, еще можно ожидать, что заметно выросший в 2022 году средний ипотечный чек в этом году несколько снизится. Не потому, что первичка начнет дешеветь, а потому что строители больше не работают с субсидируемыми ставками. Если раньше в стоимость сделки закладывались комиссионные банку, то теперь эта механика практически запрещена ЦБ, что снижает сумму договора.
Естественно, Светлана Денисова не прошла мимо злободневной темы возвращения инвесторов: конечно, неблагоприятные тенденции в макроэкономике ударили по возможностям региональных клиентов. Тем не менее, объем таких сделок на местном рынке остается в прежних параметрах – около 30%. Наконец, затронут и муссируемый в СМИ вопрос, целесообразно ли покупателям ожидать снижения цен на новостройки. «Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичку, и в первом квартале по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато. Таким образом, предпосылок, чтобы мы могли еще увеличивать цены, не вижу. Нас поддавливает вторичный рынок, где цены заметно ниже. Но нужно учитывать, что метод формирования цены на стройках – затратный. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижений цен от застройщиков».
Аварийный аспект в Ленобласти
Господдержка жилищного домостроения не заканчивается ипотекой. Генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Фёдоров рассказывает, как его компания работает оператором по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах». Конечная цель – расселение до 2025 года более 15 тысяч жителей региона из 1059 аварийных домов в Ленинградской области (общая площадь расселяемого жилья – 236 000 кв. м.).
К настоящему времени по Программе построено 16 многоквартирных домов.
«В настоящее время, чтобы создать надежный задел для строительства 12 домов, которые должны быть сданы в 2024-2025 годах, мы приступили к проектированию всех объектов, – говорит глава «ЛенОблАИЖК». – Мы заключили все необходимые договора на выполнение проектных работ и ведется проектирование всех объектов». Общий объем проектируемого жилья – около 80 тыс. кв. м.
Это 4 дома в Луге, 2 дома в Вознесенье, дома в Подпорожье, Сясьстрое, Винницы, Большой Пустомерже, Рахья, Рощино. Всего – более 1700 квартир.
Строящиеся объекты не относятся к типовому домостроению. «Мы строим современное, качественное жилье, комфортное для проживающих, – отмечает спикер. – Стремимся сломать стереотипы и доказать, что социальное жилье – это не значит, что «плохое жилье». Это, преимущественно малоэтажные дома – 4-5 (хотя, в частности, в Луге возводим и 10-этажные здания). Соответственно, на каждом этаже оказывается небольшое количество квартир, что способствует созданию комфортной для жителей атмосферы».
Дома – в основном каркасно-монолитные. Компания использует современный сборный железобетон – трехслойные конструкции с утеплением, производимые в заводских условиях, которые ничем не уступают монолиту, в том числе по звукоизоляции строящегося жилья.
«Дома у нас – не типовые. Для каждого нового объекта создается новый проект, – резюмирует Степан Фёдоров. – Впрочем, сейчас мы рассматриваем возможность создания проекта многократного применения, что сэкономит средства на реализацию проекта, и сократит сроки». При этом весьма перспективным направлением развития руководитель «ЛенОблАИЖК» считает применение CLT-технологий деревянного домостроения, несомненными плюсами которых является экологичность и скорость возведения объектов: «Но, разумеется, для нас очень важна безопасность и надежность строительства, обеспечение высокого качества жилья, себестоимость возможного строительства домов из дерева также имеет большое значение при реализации государственной программы, поэтому ряд вопросов нуждается еще в дальнейшей проработке».
Всеобъемлющая ипотека
Но вернемся к ипотеке. Общую картину состояния рынка обрисовывает исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина.
«Понятно, что по итогам 2022 года зафиксировано некоторое снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом, – поясняет эксперт. – Но в противовес отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей. Средняя ставка в 2022 году составляла 6,65%. Пик числа сделок пришелся на декабрь».
И в конце первого квартала 2023 года, уточняет Светлана Зеленина, стартовал внятный рост спроса, который фиксируют абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90%. И более 60% в жилищных кредитах занимают специальные программы. Это АйТи-ипотека, семейная ипотека, ипотека с господдержкой…
«Сейчас клиенты могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения от застройщиков с низкими ставками, – перечисляет представитель Россельхозбанка. – И появляются нестандартные предложения, такие, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку».
Кстати, по апартаментам и вторичному рынку ипотечная ставка начинается от 10,5%
Опасения уходят в прошлое
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатирует, что в прошлом году на строительном рынке была проведена большая законодательная работа. Было принято четыре федеральных закона, в том числе поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и порядка 30 нормативных актов.
Это привело к тому, что цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года по Петербургу примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года, напомним, весьма успешного.
С другой стороны, разрыв цен между первичкой и вторичкой в отдельных сегментах доходит до 30%, прежде рынок ориентировался на разрыв в 10-15%. «И введение ипотеки для вторичного рынка могло бы стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое», – уточняет глава СРО.
Тем не менее, считает Алексей Белоусов, рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно.
Спрос на ипотеку в России начал сокращаться в III квартале 2021 года – впервые со времен пандемии, но в целом он остается высоким, считают аналитики «Метриум», основываясь на свежих данных Центробанка России. Завершение программы субсидирования ипотеки спровоцировало падение выдачи в июле на 2%, а в сентябре – на 21%.
Итоги 9 месяцев 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
I-III п. 2014 |
I-III п. 2020 |
I-III п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн. |
0,70 |
1,10 |
1,40 |
+27% |
Рост в 2 раза |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
1,22 |
2,70 |
4,04 |
+50% |
Рост в 3,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
12,44 |
7,32 |
7,70 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,78 |
2,53 |
3,02 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
15,1 |
18,3 |
20,6 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец периода (за сентябрь) соответствующего года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Спрос на кредит снизился из-за ограничения госсубсидий ипотеки
С января по сентябрь 2021 года российские банки выдали россиянам 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 4 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество кредитов увеличилось на 27%, а их денежный объем – на 50%.
Однако квартальная динамика была не столь позитивной. В III квартале россияне заняли у банков на покупку жилья 460 тыс. кредитов на сумму 1,35 трлн рублей. Между тем, в аналогичный период 2021 года банки выдали 499 тыс. кредитов на 1,26 трлн рублей. Таким образом, количество выданной ипотеки в III квартале по сравнению с тем же периодом 2020 года уменьшилось на 8%.
Активность заемщиков сократилась из-за ограничения программы господдержки ипотеки на новостройки. С июля государство субсидирует ставки по кредитам, не превышающим 3 млн рублей. Льготные кредиты остались доступны в рамках семейной ипотеки, тогда как основная часть покупателей теперь может взять кредит только на рыночных условиях, по которым ставка заметно выше.
Если еще в июне 2021 года российские банки выдали на 54% больше кредитов, чем в июне 2020 года, то в июле только на 4% больше, чем в июле 2020 года. В августе число выданных кредитов в годовом выражении уменьшилось на 2%, а в сентябре – на 21%.
Средний размер кредита за год увеличился на 19%
В сентябре россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,02 млн рублей, между тем в декабре прошлого года им достаточно было 2,65 млн рублей, а в сентябре 2020 года – 2,53 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на полмиллиона рублей или на 19%.
Это стало следствием роста цен на жилье, прежде всего на новостройки. Так, по данным компании «Метриум», в Москве средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках выросла со 190 тыс. рублей в сентябре 2020 года до 257 тыс. рублей в сентябре 2021 года (на 35%), в новых домах бизнес-класса за тот же период со 276 тыс. рублей до 384 тыс. рублей (на 39%). На вторичном рынке жилья рост средней стоимости квадрата оценивается в 25-30%.
В течение года рост цен не был большим препятствием для покупателей жилья, привлекающих кредит, так как в этот период ставки по ипотеке снижались. Так, в сентябре 2020 года, по данным «Дом.рф», средневзвешенная ставка на первичном рынке составила 5,93% годовых, а на вторичном – 8,10%. По данным ЦБ РФ, объединяющим первичный и вторичный рынок жилья, в сентябре 2020 года банки выдавали кредит в среднем под 7,32% годовых, тогда как в сентябре 2021 года – под 7,7%. По уточненной информации «Дом.рф», в конце сентября 15 крупнейших банков России предлагали ипотеку на новостройки под 8,35% годовых, а на вторичном рынке – под 8,54% годовых.
Таким образом, ставки по ипотеке быстро повышаются после внушительного годового роста цен на жилье. Из-за этого российские заемщики увеличивают срок кредита, чтобы снизить до приемлемого уровня размер ежемесячного платежа. По данным ЦБ, полученные в сентябре 2021 года кредиты (на первичном и вторичном рынках) россияне собираются погасить за 20,6 лет, тогда как год назад они полагали рассчитаться с банками за 18,3 лет. В то же время по кредитам только на первичном рынке также увеличился срок кредитования: сейчас он составляет 21,1 лет, тогда как в сентябре 2020 года достаточно было 18,6 лет.
Доля кредитов для дольщиков снизилась до минимума
Наиболее яркими последствия фактической отмены программы субсидирования ипотеки были на рынке кредитов для дольщиков. С января по сентябрь участники долевого строительства в России заняли у банков 339 тыс. кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество ипотек под договоры долевого участия увеличилось на 3%, а их денежный объем – на 33%.
Положительную динамику обеспечили I и II кварталы, тогда как в III квартале произошел обвал числа ипотечных сделок. В III квартале банки выдали 98 тыс. ипотечных кредитов под залог прав дольщика, тогда как в тот же квартал 2020 года – 155 тыс., в III квартале 2019 года – 82 тыс., в III квартале 2018 года – 97 тыс., в III квартале 2017 года – 82 тыс. Таким образом, в целом спрос остался на высоком уровне, но заметно снизился по сравнению с ажиотажем 2020 года. В июле количество ипотечных сделок на рынке строящегося жилья сократилось в годовом выражении на 42%, в августе – на 36%, в сентябре – на 33%.
Доля ипотечных кредитов на участие в долевом строительстве в общем объеме кредитования снизилась до исторического минимума. В сентябре 2021 года только 24% выданных в России кредитов предназначались дольщикам, тогда как в сентябре 2020 года – 30%. Текущий показатель – самый низкий по меньшей мере с 2016 года.
Для долевого строительства нужно на 900 тыс. рублей больше, чем год назад
Привлекающим кредит для покупки квартиры в строящемся доме в сентябре 2021 года нужно 4,05 млн рублей, что почти на 900 тыс. рублей больше, чем в сентябре 2020 года. Тогда заемщикам было достаточно 3,19 млн рублей. Таким образом, средний размер кредита за год увеличился на 27%, что сопоставимо с тем, насколько выросли цены на новостройки в стране за этот же период.
Средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке долевого строительства при этом составила в сентябре, по данным ЦБ РФ, 6,24%. В сентябре 2020 года она достигала 5,82% годовых.
«Сокращение активности на ипотечном рынке было вполне ожидаемым, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост ставок по кредитам совпал со значительным увеличением цен на первичное и вторичное жилье. Однако мы наблюдаем, что в целом спрос сохранился на высоком уровне. Да, мы уже не видим ажиотажа 2020 года, когда начала работать программа субсидирования ипотеки, но и обвал сделок не произошло. В III квартале число выданных ипотечных кредитов осталось на исторически высоком уровне, не считая 2020 года. Это значит, что в целом покупатели адаптировались и к новому уровню стоимости жилья и заемных средств на его покупку».
Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, на европейском рынке инвестиций в недвижимость наблюдается заметное оживление. Объем инвестиций на европейском рынке составил в III кв. 2021 года 77,3 млрд. евро, что на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это выше, чем показатели III квартала за предыдущие пять лет, за исключением 2019 года, когда соответствующий показатель достиг 78,8 млрд. евро, что свидетельствует о возвращении к уровням активности, существовавшим до пандемии. Все основные рынки, за исключением Франции, продемонстрировали рост объемов в III квартале по сравнению с предыдущим годом, включая Нидерланды (123%), Германию (96%), скандинавские страны (94%), Испанию (85%) и Великобританию (64%).
Благодаря успешному III кварталу, обусловленному рядом крупных портфельных сделок, включая продажу портфеля Akelius на сумму 9,1 млрд. евро в Германии и Скандинавии, общий объем инвестиций с начала года достиг 208 млрд. евро, что на 10% больше аналогичного показателя 2020 года (189 млрд. евро). И это несмотря на то, что I кв. 2020 года стал самым успешным за всю историю наблюдений. Великобритания, скандинавские страны, Испания и Германия лидируют по темпам восстановления: прирост объема инвестиций с начала года составил 47%, 30%, 22% и 8%, соответственно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако восстановление объемов не является повсеместным: объемы за первые девять месяцев года (I кв. 2021 года - III кв. 2021 года) сократились по сравнению с 2020 годом на нескольких рынках, включая Францию (-13%), Италию (-8%) и Нидерланды (-3%).
По данным CBRE, наблюдается значительный рост инвестиций в гостиничную недвижимость — данный сегмент демонстрирует заметное восстановление после пандемии. Объемы инвестиций в гостиничную недвижимость выросли на 24% с начала года и на 41% по сравнению с III кв. 2020 года, причем на рынке не наблюдалось существенных проблем, как ожидалось в начале года.
Индустриальная, складская недвижимость, а также арендное жильё продолжили показывать исключительно хорошие результаты. За первые девять месяцев года (I кв. 2021 года — III кв. 2021 года) объемы инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость выросли на 65% по сравнению с 2020 годом, причем объемы в III кв. 2021 года также увеличились на 65% по сравнению с III кв. 2020 года. Годовой объем инвестиций в арендное жильё вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 143% по сравнению с III кв. 2020 года.
Оба сегмента также продолжили наращивать свою долю в совокупном объёме инвестиций. За 12 месяцев с IV кв. 2019 года по III кв. 2020 года на долю сегмента арендного жилья пришлось 22% всего европейского рынка, а за 12 месяцев с IV кв. 2020 года по III кв. 2021 года — уже 27%. Точно так же индустриальная и складская недвижимость увеличила свою долю с 12% до 19% за тот же период. В основном это происходит за счет офисной недвижимости, доля которой в объеме инвестиций сократилась с 38% до 31%, хотя и остается крупнейшим классом инвестиционных активов в Европе.
Инвестиции в европейскую офисную недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 32% по сравнению с III кв. прошлого года и не изменились с начала года. В то же время, инвестиции в торговую недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 20% по сравнению с III кв. 2020 года, но сократились на 21% по сравнению с первыми девятью месяцами прошлого года.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Ожидаемое нами восстановление идет полным ходом на многих рынках, но, как мы и прогнозировали, темпы восстановления медленнее в некоторых частях Европы. Позитивный настрой инвесторов на EXPO Real в Мюнхене позволяет рассчитывать на очень активный четвертый квартал на всех рынках, поэтому мы ожидаем, что восстановление, которое мы наблюдали в III квартале, продолжится, а объемы инвестиций в 2021 году превысят показатели, которые мы наблюдали в 2020 году. В свете пандемии мы наблюдаем стремление к качеству на рынке офисной недвижимости: более качественные помещения с хорошими показателями в области экологической, социальной и корпоративной ответственности, имеют более высокие арендные ставки. В результате мы начинаем наблюдать поляризацию на рынке аренды и ожидаем, что эта тенденция станет более заметной по всей Европе в ближайшие месяцы».
Объем инвестиций в недвижимость России за III квартал 2021 года составил 93 млрд руб. (1 млрд евро), что почти на треть выше аналогичного показателя за 2020 год. По итогам за 9 месяцев 2021 года вложения в недвижимость России достигли 281 млрд руб. (3,2 млрд евро). Это максимальный показатель за всю историю современного рынка России.
Сегмент жилой недвижимости продолжает оставаться основным драйвером рынка инвестиций, при этом его объем сокращается. В III квартале вложения в участки под жилое строительство составили 42,6 млрд руб. (0,5 млрд евро) (46% от общего объема инвестиций) против 70,3 млрд руб. (0,8 млрд евро) (67%) во II квартале 2021 года. Несмотря на сокращение темпов инвестиций в жилье, объемы вложений сохраняются на исторически высоких уровнях.
Из коммерческих секторов недвижимости максимальный объем вложений был направлен в складской сегмент, его доля достигла 29% от общего объема инвестиций (26,7 млрд руб. или 0,3 млрд евро). Результат за 9 месяцев (48,5 млрд руб. или 0,6 млрд евро) также превышает аналогичные показатели предыдущих лет в складском сегменте. Интерес инвесторов к данному типу недвижимости продолжает усиливаться.
Инвестиции в офисную недвижимость составили 18,5 млрд руб. (0,2 млрд евро) или 20% от общего объема инвестиций. Активность инвесторов в офисном сегменте ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. При этом мы наблюдаем высокий интерес инвесторов как к существующим объектам, так и девелоперским проектам.
В III квартале в торговые объекты было направлено 5% от общего объема инвестиций или 4,4 млрд руб. (0,05 млрд евро). В течение 9 месяцев вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне. Тем не менее, активность инвесторов в торговом сегменте начинает восстанавливаться, мы наблюдаем предметный интерес со стороны профессиональных игроков как на объекты столицы, так и в региональных городах. В 2022 году инвестиции в торговый сегмент выйдут на траекторию устойчивого роста.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, комментирует:
«В течение 9 месяцев 2021 года рынок инвестиций в недвижимость России демонстрировал рост преимущественно за счет увеличения объемов вложений в приобретение участков под жилое строительство. Объем инвестиций в коммерческий сегмент составил 119,5 млрд руб. (1,4 млрд евро). Лидером среди коммерческих сегментов, как и на развитых европейских рынках, является складской сектор, доля которого по итогам 2021 года может стать максимальной среди остальных секторов коммерческой недвижимости впервые в истории. В отличие от рынков Европы профессиональный рынок арендного жилья не развит в России и пока еще не составляет ощутимую пропорцию объёма инвестиции.
Исходя из текущей динамики, объем инвестиций в недвижимость России за 2021 год может превзойти предыдущие пиковые значения 2016 и 2017 годов, когда годовые вложения достигали 305 млрд руб. (3,5 млрд евро). Согласно нашей оценке, объем инвестиций по итогам 2021 года может составить порядка 350–390 млрд руб. (4–4,5 млрд евро). Это станет рекордным результатом за всю историю современного рынка России».