ВТБ фиксирует изменение структуры спроса россиян на жилье
ВТБ проанализировал спрос клиентов на недвижимость в разрезе средней суммы покупки-продажи жилья. За год доля сделок на сумму до 10 млн рублей резко сократилась и при этом значительно выросла в сегменте 10-15 млн. Наиболее существенные изменения банк фиксирует на первичном рынке.
Новостройки
Согласно данным ВТБ, по итогам первого квартала 2023 года на сделки с первичной недвижимостью стоимостью до 10 млн рублей приходится более 74% в общей структуре спроса. В начале прошлого года этот показатель превышал 85%, таким образом, за год эта доля изменилась на 11 п.п. Существенный рост произошел в сегменте жилых объектов стоимостью 10-15 млн рублей. По сравнению с 9% в начале прошлого года их доля выросла сейчас почти до 17%. Доля сделок в сегменте 15-20 млн рублей выросла на 2,6 п.п., до 5,4%, в сегменте свыше 20 млн – всего на 0,8 п.п., до 3,5%.
Вторичный рынок
В сегменте готового жилья существенных изменений специалисты ВТБ не фиксируют. Здесь по итогам первых трех месяцев текущего года подавляющая доля сделок с жильем совершается на сумму до 10 млн рублей – 92%, за год показатель сократился всего на 1 пп. Сегмент 10-15 млн рублей занимает 5% операций (увеличение за год на 0,6 п.п.), 15-20 млн – 0,6% (рост на 0,4 п.п.). Всего лишь 0,2% занимает дорогая недвижимость, за год ее доля не изменилась.
«Последние несколько лет мы фиксировали значительную корректировку цен на рынке недвижимости. Наиболее выраженная динамика наблюдалась в сегменте первичного жилья. В этих условиях структура сделок предсказуемо поменялась в сторону недвижимости с высоким «чеком». На фоне ухода от околонулевой» ипотеки, которая позволяла получить низкую ставку на весь срок кредита, в ближайшей перспективе мы ожидаем постепенную стагнацию цен на квартиры в новостройках. В результате разрыв между стоимостью строящихся и готовых объектов будет сокращаться, а рынок недвижимости принимать все более сбалансированные черты», – прокомментировал заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко.
Ранее ВТБ спрогнозировал новый рекорд на российском ипотечном рынке. По прогнозам банка, за январь-июнь текущего года заемщики оформят жилищные кредиты более чем на 2,76 трлн рублей. Это на 46% превысит результат за аналогичный период прошлого года и на 2% – рекордного 2021 года. Таким образом, в первом полугодии рынок ипотеки полностью восстановится. На фоне ухода от «околонулевых» программ интерес населения сместится в сторону вторичного жилья, где сейчас действуют более привлекательные цены.
По данным международной консалтинговой компании JLL, рынок гибких офисов в Петербурге в 2021 году рекордно вырос: в городе открылось 26 проектов площадью 18,8 тыс. кв. м на 3,5 тыс. рабочих мест. В результате объем сектора увеличился на 56%. К открытию в 2022 году уже заявлено 20 проектов на 3 тыс. рабочих мест общей площадью 20 тыс. кв. м.
На начало 2022 года в Санкт-Петербурге действует 60 гибких офисных пространств на 7,4 тыс. рабочих мест общей площадью 46,5 тыс. кв. м. Крупнейшими открытиями прошлого года, которые являются и самыми большими площадками в городе в целом, стали «Практик» на Гороховой (3,4 тыс. кв. м) и на Охте (3,3 тыс. кв. м).
При этом в 2021 году закрылось семь проектов площадью 2,2 тыс. кв. м. За 14 лет развития рынка гибких офисных пространств в Петербурге прекратили существование не менее 50 площадок общей площадью более 20 тыс. кв. м. Это преимущественно небольшие коворкинги с общей рабочей зоной, без выделенных кабинетов и ориентированные на индивидуальных клиентов; они не выдерживают конкуренции с сетевыми проектами.
Динамика открытий и закрытий гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
В последние три года рынок растет за счет появления крупных проектов площадью более 1 тыс. кв. м каждый, которые открываются при участии сетевых операторов – напрямую или по франшизе. «Несмотря на активное развитие гибких офисов в Санкт-Петербурге, объем предложения меньше по сравнению с Москвой в шесть раз. При этом в общем объеме рынка офисной недвижимости гибкие пространства составляют лишь 1,2% в Петербурге, 1,5% в Москве, а, например, в Лондоне – 6,9%, что подтверждает большой потенциал развития этого сегмента в России при заметно растущем спросе», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Все более актуальным становится ответственный и экологичный подход к недвижимости. В 2022 году на рынке появятся гибкие офисы, которые будут реализованы с учетом применения «зеленых» технологий, среди которых – SOK.
«В 2021 году спрос на гибкие офисы заметно сместился в сторону корпоративных клиентов, арендующих от 20 рабочих мест. 90% спроса это IT-компании, онлайн-ритейлеры и компании нефтегазовой отрасли. Гибкие офисы выполняют функцию дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний под проектные команды», – объясняет Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Арендные ставки в сегменте гибких офисов сильно дифференцированы и отличаются в разы. Растущая конкуренция пока существенно не влияет на арендные ставки, поскольку рынок не насыщен и сильно вариативен по местоположению, качеству предложения и набору сервисов. В таких условиях пока рано говорить о динамике средних арендных ставок по рынку. Тем не менее в действующих проектах ожидается рост в 2022 году на уровне 10%.
Средние арендные ставки по сетевым проектам в январе 2022 года составляют 13,8 тыс. руб. в месяц за нефиксированное рабочее место и 17,2 тыс. руб. за фиксированное.
Арендные ставки в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга, руб./раб.место/мес.
Источник: JLL
С 2017 года по 2021 год сводный индекс доступности жилья в России вырос на 10,4%. Сейчас в среднем по стране на обычную заработную плату можно приобрести 33,2 м2 жилья, в ипотеку – 42,2 м2. Как отмечают аналитики СберИндекса, в 2022 году доступность жилья будет расти за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость.
В целом по стране с января 2017 года и до коронакризиса ежегодное повышение доступности квартир составляло в среднем 3,5 м2 в год, а без учета столиц – 4,7 м2. Ситуация в отдельных регионах заметно отклоняется от общего тренда: в девяти регионах доступность выросла на 20 м2 и более, тогда как популярный у россиян Краснодарский край оказался единственным субъектом Федерации, в котором этот показатель сейчас даже ниже, чем пять лет назад.
Между тем в Москве и Санкт-Петербурге за последние пять лет также наметился тренд на улучшение ситуации. Сейчас типичный житель этих макрорегионов может позволить себе приобрести соответственно на 5,2 и 6,7 м2 больше. Такой прирост индекса соответствует увеличению доступности квартир на 25%-33%. В 2015 году доходов хватало на 15 «квадратов». Таким образом семья из двух человек могла рассчитывать на квартиру лишь чуть более 30 м2.
График 1. Индекс доступности жилья в региональном разрезе (м2)
Михаил Матовников, Старший управляющий директор, главный аналитик Сбербанка:
«В России за последние 5 лет квартиры на вторичном рынке, как правило, были доступнее. При прочих равных, один заемщик мог купить на 2,7 метра больше, чем в новостройке. С июля 2020 года на фоне действия государственных программ поддержки, опережающими темпами росла доступность «первички». Несмотря на то, что сейчас наблюдается временное снижение доступности жилья, мы прогнозируем, что уже в 2022 году этот показатель начнёт восстанавливаться за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость».
Главный аналитик Сбербанка также отметил, что в 12 регионах в течение пяти лет динамика была немного хуже общестрановой, что связано с ростом цен на недвижимость и увеличением стоимости строительных материалов.
По его словам, речь идет о таких регионах как Москва 5,2%, Санкт-Петербург (6,7%), Московская (6,6%), Калининградская области (5,8%) и Краснодарский край. В последнем доступность жилья упала даже по сравнению с началом 2017 г. Сейчас на медианную зарплату местный житель сможет купить на 1,4 м2 меньше, чем пять лет назад.
График 2. Регионы с наименьшим приростом индекса доступности жилья с 2017 г. (м2)
График 3. Регионы с наибольшим приростом индекса доступности жилья с 2017 г. (м2)
