ВТБ: в 2023 году рынок ипотеки на ИЖС вырастет на треть
По оценке ВТБ, в 2023 году объем рынка ипотеки на ИЖС достигнет 180 млрд рублей, что почти на треть превысит результат предыдущего года.
Со своей стороны, банк намерен расширить спектр программ финансирования на покупку участка и возведение собственного дома и рассчитывает предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей. Об этом в ходе пресс-конференции заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке ВТБ, за первые два месяца 2023 г. площадь возведенных частных домов в России на 35% превышает показатель в многоквартирных. Эта динамика зафиксирована на фоне роста многоквартирного строительства на 12% и снижения индивидуального на 8% в годовом сопоставлении. Банк прогнозирует, что в 2023 году доля введенных в эксплуатацию частных домов составит 55-58% от общей площади жилья. В результате индивидуальное строительство в третий раз подряд обгонит многоквартирное. Наибольшие темпы роста будут зафиксированы в республиках Саха, Марий Эл и Крыму, а также в Волгоградской и Тверской областях.
«Решая жилищный вопрос, россияне все чаще делают выбор в пользу покупки или строительства частного дома. Растущий спрос на индивидуальное жилье, прежде всего, подогревает его комфортность и бОльшая ценовая доступность в сравнении с многоквартирным. Свой вклад в динамику вносит активное развитие транспортно-логистической инфраструктуры вокруг городов-центров занятости, выход на рынок крупных строительных компаний и появление комплексов типовых домов, а также проникновение льготных ипотечных программ. Не менее важные факторы роста – сохранение удаленного или гибридного формата работы более чем 80% работодателями и продление дачной амнистии», – заявил Анатолий Печатников.
Он добавил, что главным финансовым инструментом в решении жилищного вопроса для россиян по-прежнему является ипотека. Однако пока уровень проникновения кредитования в сегменте ИЖС по-прежнему низкий: с привлечением заемных средств строится только 1 из 10 домов, тогда как по квартирам это соотношение составляет 8/10.
В ближайшее время ВТБ готовится к полному перезапуску своих программ по ИЖС. Клиентам будут доступны льготные программы на ИЖС хозспособом (своими силами), рыночная ипотека на строительство с привлечением подрядчика, ипотека на ИЖС под залог имеющейся квартиры. Кроме того, банк расширит географию партнеров для ипотеки на покупку домов по договору участия в долевом строительстве.
«Для ВТБ стратегически важно способствовать улучшению жилищных условий россиян. Учитывая повышенный спрос на частные дома, в этом году мы сконцентрируемся на активном развитии ипотеки в сегменте ИЖС. Ранее мы первыми на рынке запустили кредиты на покупку индивидуальных домов по договору долевого участия, распространили льготные условия на строительство объектов с подрядчиком. В ближайшее время перезапустим еще ряд программ, которые позволят нашим заемщикам получить выгодное финансирование на покупку участка и возведение собственного дома. До конца года мы рассчитываем предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей», – отметил Анатолий Печатников.
CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынке складской недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
По итогам 2021 года объём нового строительства складов класса А в Московском регионе достиг 1,7 млн кв. м. Это более чем в два раза выше значения 2020 года (тогда было построено 793 тыс. кв. м) и является историческим максимумом. Предыдущий рекорд принадлежал 2014 году, когда объём строительства составил 1,6 млн кв. м.
При этом новое строительство практически не давало рынку новых свободных площадей: большинство объектов строились под конкретного клиента. Так, в 2021 году только 3% помещений в новых объектах оставались свободными к моменту окончания строительства.
В 2022 году объём строительства, по нашим оценкам, ещё больше увеличится и превысит 2 млн кв. м, что станет новым историческим рекордом. Это связано как с сохраняющимся большим объёмом «строительства под клиента» (built-to-suit), так и c запуском новых спекулятивных проектов в ответ на дефицит предложения и пиковые значения спроса.
Динамика строительства, млн кв. м
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
При этом на рынке практически нет свободных помещений в готовых зданиях, доступных для аренды или покупки. В течение года этот дефицит всё более усиливался, и по итогам 2021 года доля свободных площадей опустилась до уровня 0,4%, что является минимальным значением за последние десять лет. В ближайшей перспективе не стоит ожидать существенного изменения ситуации: строительство ряда крупных спекулятивных объектов будет завершено только во втором полугодии 2022 года, причём это пока не те объёмы, которые бы удовлетворили спрос на рынке.
Дефицит складских площадей, увеличение себестоимости строительства и удорожание банковского финансирования стали главными драйверами роста ставок аренды в прошедшем году. Ставки росли в течение всего года, от квартала к кварталу всё более увеличивая темп. По итогам 2021 года среднее значение базовой ставки аренды достигло уровня 5651 руб. за кв. м в год – плюс 43% к значению на конец 2020 года, а на отдельных субрынках (шоссе) рост составил более 60%.
Однако, несмотря на такой существенный прирост, фактически происходит возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки ниже максимальных значений тех лет.
При этом предпосылки для дальнейшего роста ставок сохраняются: по нашим оценкам, в 2022 году средняя базовая ставка аренды достигнет уровня 6000 руб. за кв. м в год. И если пока такие значения могут казаться высокими для ряда потенциальных арендаторов и несколько сдерживать их активность, постепенно рынок адаптируется к новому уровню ставок.
Динамика базовой ставки аренды в Московском регионе, руб./кв. м/год
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE:
«Бум» на складском рынке, начавшийся в 2020 году, продолжился и в 2021 году. И именно 2021 год стал рекордным для рынка, когда мы наблюдали обновления исторических значений по всем показателям. Конечно, рынок продолжит расти и развиваться, поэтому говорить о завершении этой «золотой эпохи» однозначно рано. Сегодня большие планы по развитию логистической инфраструктуры как в Москве, так и других регионах, имеют не только онлайн-ритейлеры, которые, безусловно, остаются одними из ключевых локомотивов спроса, но и представители других сегментов. А приход на складской рынок новых девелоперов и инвесторов позволит в перспективе увеличить и объём предложения».
Эксперты Arendator.ru, проанализировавшие ситуацию на рынке коммерческих помещений в западной части Москвы, констатировали острый дефицит первичного предложения. По их подсчетам сейчас в продаже представлено менее 20 юнитов, которые могут быть использованы для открытия бизнеса. Их совокупная площадь немногим превышает 3 тыс. кв. м. Это в семь раз меньше, чем было реализовано за прошедший год.
В западном административном округе сложился очевидный дисбаланс между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости, включенной в состав жилых комплексов. Это одна из наиболее популярных локаций в столице. Соответственно, предприниматели охотно раскупают объекты для бизнеса в местных новостройках. В 2021 г. (без учета декабрьских продаж) было реализовано 145 лотов в 17 новостройках. Их совокупная площадь составляет порядка 21 тыс. кв. м. И это были последние запасы, которыми располагали застройщики. В настоящее время контент ограничивается всего 18 помещениями (3,15 тыс. кв. м). Даже этот более чем скромный по своему метражу фонд распылен по всей территории округа. На каждый адрес приходится от одного до четырех юнитов, готовых к продаже.
Основным оператором коммерческой недвижимости в ЗАО выступает ГК «ПИК». В шести ее комплексах («Академика Павлова», «Барклая 6», «Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Мосфильмовская») сосредоточено восемь лотов общей площадью 1,32 тыс. кв. м. Это 41,75 от общего показателя.
У Capital Group на западном направлении осталось только три крупногабаритных помещения в ЖК «Кутузовский XII». Вместе они занимают 1,04 тыс. кв. м, или 32,9% от валового объема предложения. На долю четырех других поставщиков коммерческих объектов приходится всего 0,80 тыс. кв. м площадей (семь лотов).
В большинстве своем помещения коммерческого назначения в западных новостройках имеют ценник от 20 до 60 млн рублей. Ниже этого коридора расположен только юнит (111,50 кв. м) на первом этаже ЖК «Свой». Его заявленная стоимость равна 18,67 млн рублей. Самые дорогие объекты экспонируются по адресу «Кутузовский XII». В частности, с продажи помещения площадью 383,60 кв. м застройщик может выручить 306,88 млн рублей. Два других лота в этом проекте обойдутся инвесторам в 215,12 и 310,22 млн рублей. Для желающих открыть точку у Горбушкина двора интерес представляет лот большого формата (227,60 кв. м) в ЖК «Барклая 6». На него выставлен ценник 70,62 млн рублей.
Недостаток коммерческих площадей, предназначенных для продажи, может быть частично компенсирован арендными лотами. Так, в ЖК «Береговой» (правобережная часть «Большого Сити») сдаются девять помещений общей площадью 1,45 тыс. кв. м. Их годовая ставка варьируется от 24 до 36 тыс. рублей за квадратный метр.