Спрос на жилье в Ленобласти вырос на треть – эксперт ГК «А101»
В марте 2023 года число сделок на рынке первичного жилья в Ленинградской области увеличилось сразу на 37% по сравнению с февралем текущего года. Однако спрос не восстановился до уровня марта 2022 года и оказался меньше на 42%. Такими данными поделилась Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
«В марте минимальная ставка субсидирования составила 6,5% по госпрограммам и 4,5% по семейной ипотеке. При этом мы наблюдаем тренд на включение в ипотеку всевозможных опций и услуг, таких как установка кухни, полная или частичная меблировка квартиры, затраты на грузовые перевозки, такси, ДМС и др. Кроме того, ряд девелоперов в марте стимулировали спрос скидками. Все это дало толчок для повышения спроса», – пояснила Мария Орлова.
По ее словам, после некоторого спада в январе-феврале динамика выдачи ипотечных кредитов возобновилась в марте (+5%). Сейчас с использованием различных ипотечных продуктов совершается 89% всех сделок. Наиболее востребованной ипотечной программой на рынке жилья остается семейная ипотека. В рамках госпрограммы свелась к минимуму доля субсидирования – с 24% в январе до 7% в марте 2023 года. При этом за тот же период значительно возросла доля траншевой ипотеки – с 16% до 40%.
В целом в первом квартале 2023 года в Ленинградской области продано 176 тыс. кв. м жилья, что на 36% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако эксперты ГК «А101» видят предпосылки к дальнейшему повышению спроса.
Максимальный спрос на областное жилье наблюдался во Всеволожском районе – на него пришлось 83% всех сделок. Здесь покупатели приобрели 147 тыс. кв. м жилья (для сравнения, в Ломоносовском районе за тот же период приобретено всего 18 тыс. кв. м).
За год стоимость жилья в Ленобласти увеличилась в среднем на 11%. При этом во Всеволожском и Ломоносовском районах наблюдался равномерный рост цен – 10% и 9% соответственно. Средняя стоимость квадратного метра в марте 2023 года во Всеволожском районе достигла 150 тыс. рублей, что выше, чем в среднем по Ленобласти (146 тыс. руб./кв. м). В Ломоносовском районе средняя цена на жилье составила 134 тыс. рублей за квадратный метр.
В III квартале 2021 средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Тверского района Москвы составила 1,94 млн рублей, который, таким образом, стал самым дорогим районом столицы, подсчитали аналитики «Метриум». Только за прошедший квартал этот показатель вырос на 31%. В число самых дорогих районом Москвы также вошли Якиманка и Хамовники, где квадратный метр подорожал примерно на треть только за последние три месяца.
В III квартале 2021 года на рынке элитных новостроек московские девелоперы продавали 880 квартир и апартаментов в 46 готовых или строящихся комплексах в десяти районах Центрального административного округа столицы. Средняя стоимость квадратного метра в них составила 1,38 млн рублей, что на 36% больше, чем в III квартале 2020 года, когда элитный «квадрат» можно было приобрести за 1 млн рублей.
Однако территориальный разрез рынка элитных новостроек показывает довольно широкую ценовую «вилку» предложения. Самым дорогим районом Москвы сейчас стал Тверской, где девелоперы реализуют четыре проекта новостроек, в которых квадратный метр в среднем стоит 1,94 млн рублей. По сравнению с предыдущим кварталам цены здесь выросли на 31%, а в сравнении с аналогичным периодом 2020 года – на 39%. Тогда новое элитное жилье в Тверском районе можно было купить за 1,39 млн рублей.
Далее следует район Якиманка, где квадратный метр в элитных новостройках (всего их восемь) в среднем обойдется в 1,83 млн рублей. Как и в случае с Тверским районом новое жилье здесь особенно подорожало в прошедшие три месяца. Еще в июне «квадрат» стоил 1,43 млн рублей, то есть за квартал он вырос в цене на 28%. В годовом выражении элитные новостройки Якиманки стали дороже на 42%.
Тройку самых дорогих районов Москвы замыкают Хамовники, где застройщики реализуют 12 проектов и это максимум среди всех районов столицы. Здесь вложиться в элитную стройку или купить готовую квартиру можно в среднем за 1,76 млн рублей за квадратный метр, хотя тремя месяцами ранее это можно было сделать дешевле. В июне средняя цена нового жилья здесь составляла 1,31 млн рублей, и с тех пор оно подорожало на 34%, так же, как и за прошедшие 12 месяцев.
Столь же высокая ценовая динамика наблюдается и в Таганском районе Москвы, где девелоперы реализуют четыре элитных комплекса. Квадратный метр здесь подорожал за три месяца с 1,04 млн до 1,40 млн рублей, то есть на 35%, а за год – на 38%.
Самые доступные элитные новостройки продаются в Пресненском районе. Они обходятся в 776 тыс. рублей за кв.м., что только на 8% больше, чем три месяца назад. Правда, за прошедший год новое элитное жилье от застройщиков в этом районе также значительно выросло в цене – на 17%. Немного больше стоимость в Замоскворечье, где за минувший квартал, скорее всего в силу изменения структуры предложения, квадратный метр стал дешевле на 16% и сейчас стоит 1,02 млн рублей, что, впрочем, дороже на 40%, чем год назад. Наконец, в районе Арбат новое элитное жилье продается в среднем за 1,08 млн рублей, что на 13% больше, чем три месяца назад, и на 16% больше, чем год назад.
«Быстрый рост цен в элитном сегменте связан с явным дисбалансом спроса и предложения на элитном рынке, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Число сделок в высокобюджетном сегменте в III квартале 2021 года увеличилось на 20%, а по сравнению с аналогичным периодом 2020 года – в 2,2 раза. При этом предложение новостроек остается дефицитным – мало новых проектов элитного сегмента. К тому же, новинки и наиболее ликвидные квартиры и апартаменты предлагаются по предельно высоким ценам и при этом активно раскупается».
Источник: «Метриум»
Рынок подмосковной недвижимости продемонстрировал свою устойчивость к стрессам. Отказ правительства придерживаться прежнего лимита при выдаче субсидированной ипотеки не привел к стагнации и уж тем более к понижению прайса жилой недвижимости. Проанализировав информацию, предоставленную ресурсом bnMAP.pro, эксперты премии Urban Awards установили, что семь десятых новостроек в Московской области проводят осенний сезон с положительной динамикой. В каждом третьем случае речь идет о росте индикатора на 5% и более.
По состоянию на сентябрь 2021 г., подмосковная экспозиция охватывала 153 адреса, в которых к середине ноября оставалось более пяти лотов, готовых к реализации (меньший объем предложения делает подсчеты нерепрезентативными). Осенью каждый десятый проект из этого пула столкнулся с понижением стоимости квадратного метра. Масштабы этого явления существенно разнятся. В таких новостройках, как «Пехра», «Датский квартал», «Римский», «Три квартала», «Ледово» фактически произошла едва заметная отрицательная корректировка – чуть более 1%. Вместе с тем, в некоторых высокобюджетных жилых комплексах индикатор существенно понизился. Так, в ЖК «Сколково Парк» за десять недель квадратный метр подешевел на 7,11%, в ЖК Level Barvikha Residence – на 15,14%. Еще по 33 адресам (пятая часть экспозиции) не выявлено заметных изменений в стоимости жилья: индикатор или остался на летнем уровне, или колеблется в диапазоне от минус 1% до плюс 1%.
Почти 70% новостроек Московской области осенью отметились приростом стоимости квадратного метра. В 29 жилых комплексах подъем выдался довольно скромным – в пределах 1-3%. Однако немало проектов, где недвижимость подорожала значительно сильнее. По 16 адресам зафиксирован рост на 5-7%, по 20 – на 7-10%, по 13 – на 10-15%. Лидерскую группу образуют жилые комплексы «Кит» (плюс 16,29%), «Финский» (плюс 17,54%), «Олипм» в Клину (плюс 18,35%), «Красногорский» (плюс 19,93%), Dmitrov Golf Resort (плюс 21,57%) и «Новое Лыткарино» (плюс 27,15%). Следует отметить, что за резким увеличением или снижением ценового показателя зачастую стоит не объективное подорожание и удешевление представленных в продаже лотов, а переформатирование экспозиции. Выход большой порции нового предложения или интенсивное вымывание лотов способны серьезно влиять на траекторию кривой прайса.
Из 55 проектов, в которых жилье наиболее активно прибавляло в цене, 15 расположены к западу от Москвы – на территории городских округов Одинцовский и Красногорск. Другими очагами роста стали Мытищи, Видное и локация вокруг Зеленограда. Устойчивая позитивная динамика характерна и для юго-восточного направления. В Люберцах и примыкающих к ним локациям из других округов насчитывается 13 новостроек, где за последние два с половиной месяца цена поднялась на 3-7%. Именно здесь базируется проект-рекордсмен «Новое Лыткарино».
В целом подмосковный рынок хорошо сбалансирован по ценовому составу предложения. Пул новостроек равномерно распределен по основным категориям. Из 157 жилых комплексов (включая осенние премьеры) в 33 квадратный метр продается дешевле 100 тыс. рублей. Примерно столько же адресов включают три более высокие ценовые фракции – «100-125» (28), «125-150» (36), «150-175» (34). Последние на сегодняшний день формируют почти две трети экспозиции. На вершине собрались 26 проектов – в 16-ти с прайсом от 175 до 200 тыс. рублей за квадратный метр и еще 10 с прайсом 200+ тыс. кв. м. Этот пул по преимуществу сосредоточен либо в Одинцовском городском округе между трассой М1 и Минским шоссе, либо в ближайшем поясе от МКАД («Римский» и «Оранж парк» на юго-востоке, «Реут» на востоке, «Датский квартал» на северо-востоке, «Маяк» в Химках, «Заречье парк», «Сколково парк» и «Резиденция парк» на западе). Исключением может считаться ЖК «Кит» в глубине Мытищ.
«Наши аналитики находят новые подтверждения тому, что застройщики, работающие в Московском регионе, сохраняют хладнокровие и в большинстве своем не намерены отказываться от повышения цен, хотя экономическая ситуация не позволяет жилью дорожать с прежними темпами. В каждой третьей новостройке Подмосковья зарегистрирован рост на 5% и более – и это за временной отрезок короче трех месяцев», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
«Детальная аналитика позволяет точно управлять ценами на ассортимент. Чем больше объемы реализации, тем сложнее это делать, так как аналитики должны работать с большими массивами данных. Когда аналитик рассчитывает корректировки вручную, период реакции на спрос получается слишком долгим. Важна не только точность расчетов, но и скорость реакции на изменения спроса и принятия решения об изменении цен. Эту проблему решают рекомендательные системы, как наш Profitbase.ai — он агрегирует данные из разных источников, производит расчеты, дает обоснованную рекомендацию, как именно изменить цену квадратного метра конкретного типа квартир. За счет этого аналитик может обрабатывать больший объем данных, в целом бизнес процесс принятия новых прайсов ускоряется», - добавляет Оксана Дунина, co-founder Profitbase.