Льготная ипотека подрезает рынок апартаментов
По итогам 2022 года столичный рынок апартаментов сократился больше, чем рынок традиционного жилья: московские покупатели предпочитают несервисные апартаменты — псевдожилье, которое не подпадает под действие льготной ипотеки.
Хотя приобрести апартаменты с помощью ипотечного кредита не возбраняется, льготные ипотечные программы на псевдожилье не распространяются. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов едва достигает 50%, на рынке жилья — доходит до 80%.
Соответственно, застройщики столкнулись с падением спроса. Одновременно происходил рост предложения, в том числе из-за нераспроданных в соответствии с графиками продаж остатков, доля которого оценивается примерно в 40%.
«По аналогии с рынком жилой недвижимости мы увидели две волны падения рынка апартаментов в нынешнем году. Первая состоялась в апреле-мае, когда спрос, количество запросов и сделок обвалились на фоне возникшей социально-политической неопределенности и резкого повышения ключевой ставки, что сделало покупку апартаментов в ипотеку практически недоступной. К середине лета в сегменте началось восстановление, продлившееся до объявления частичной мобилизации, после которой рынок ушел в новое пике», — рассказала Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор АН «PRO ОБМЕН».
Сокращение рынка жилья остановила льготная ипотека, которая была продлена. Но рынок апартаментов продолжил падать. «Льготные программы господдержки не распространяются на апартаменты, так как де-юре те не являются жилыми помещениями. Соответственно, в плюс они никак не сыграли. Наоборот, очень многие покупатели, рассматривая покупку апартаментов или квартиры чуть подороже в той же локации, выбирали жилье, так как его можно было приобрести в ипотеку по льготным ставкам», — уточнила Екатерина Никитина.
По данным АН «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года рынок апартаментов Москвы рухнул на 65% — было продано всего 10,2 тыс. кв. м апартаментов на первичном рынке. Относительно 2021 года падение составило почти 66%, относительно сентября и октября 2022-го — 46,23% и 21,42% соответственно.
Поскольку спрос застопорился, девелоперы предлагают объекты со значительным дисконтом. По разным данным, он может составлять 10–20%.
Число сделок на первичном рынке апартаментов в старой Москве в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Предложение нарастает
На фоне снижения спроса предложение апартаментов росло. Как рассказала в одном из интервью Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, в структуре продаж доля апартаментов за год выросла примерно на четверть - с 25 до 30%.
При этом новые проекты продолжали выходить на рынок. По данным компании «Метриум», к началу декабря на первичном рынке Москвы продажи шли в 106 комплексах с апартаментами против 95 годом ранее. «В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии», — отметили аналитики компании.
При этом ряд проектов выходил в составе многофункциональных комплексов, пригодных для строительства офисов. Как пояснили аналитики, некоторые девелоперы решили переориентироваться с рынка коммерческой недвижимости на рынок жилья.
Комплексы на несколько апартаментов нередко появляются в проектах реконструкции, в небольших домах в центральной части Москвы. Также на рынке есть смешанные проекты, где предлагаются и апартаменты, и квартиры.
Предложение на столичном рынке насчитывает не менее 8 тыс. лотов. В то же время, по подсчетам экспертов Arendator.ru, с чистовой отделкой предлагаются 2,4 тыс. лотов. При этом 56,9% от этого количества предлагаются по цене ниже 10 млн рублей.
Динамика средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов старой Москвы в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Цены вразрез
Спрос сократился, но цены в сегменте апартаментов продолжали расти.
По данным аналитиков «Домклик», с апреля 2021 года стоимость квадратного метра в апартаментах была всегда выше, чем на рынке новостроек. При этом в период наибольшего снижения покупательской активности во II квартале 2022 года разница цен достигла 61%: апартаменты подорожали, квартиры подешевели. Однако в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра в апартаментах сократилась, и 1 кв. м в квартире стал на 3% дороже.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов в Старой Москве за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. рублей (без учета элитного сегмента).
При этом 1 кв. м в квартирах за год подорожал на 8%.
По подсчетам «Метриум», в Новой Москве к концу года цена 1 кв. м в апартаментах составила 226,6 тыс. рублей, увеличившись за год на 2,5%, в квартирах — 233,7 тыс. рублей, увеличившись за год на 12%. Причина слабого роста цен — вывод на рынок новых проектов, в том числе в декабре 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения на апартаменты Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Лучше меньше и дешевле
Одна из заметных тенденций 2022 года — стремительное сокращение площадей апартаментов. По данным Est-a-Tet, спрос к концу года сосредоточился на лотах площадью до 40 кв. м. Их доля в объеме предложения превышает 50%.
Поскольку доходы граждан снижаются, растет спрос на доступные по цене лоты. Недорогими оказываются апартаменты небольшой площади. По данным «Метриум», характер предложения меняется, все чаще девелоперы предлагают компактные лоты и даже микроапартаменты площадь от 9 кв. м. По подсчетам аналитиков компании, за истекший год средняя площадь лотов сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м.
Аналитики «Домклик» в обзоре московского рынка апартаментов на основе данных о сделках в Сбере также отмечают: средняя площадь апартаментов, на которые самый большой спрос, — 18,3 кв. м (в 2021 году этот показатель составил 18,6 кв. м). При этом средняя цена на такие апартаменты — 5,4 млн рублей.
Рынки апарт-комплексов Москвы и Петербурга традиционно различаются: в столице основная доля приходится на несервисные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, очень мала доля сервисных, предназначенных для получения дохода от сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем.
Поскольку в столице наблюдается рост предложения квартир в аренду с одновременным падением цен, вряд ли сервисным апартаментам в Москве найдется место. Невыгодно.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы, шт.
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» в общем объеме предложения апартаменты занимают долю 13,2% от общего объема предложения на первичном рынке старой Москвы. Совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составляет 356,0 тыс. кв. м (-1,7% за месяц, +20,9% за год) и 7,7 тыс. лотов (-0,8% за месяц, +40,0% за год).
Несмотря на сложности с реализацией данного вида жилья, активность застройщиков в 2022 г. превзошла результаты 2021 г. За год рынок пополнился 39 новыми проектами, что больше на 44,4% и на 12 проектов, чем в прошлом году. Однако большая часть новых проектов приходится на проекты стандарт-класса после реконструкции или капитального ремонта – 51,3% (20 проектов). Их доля выросла на 14,2% по сравнению с прошлым годом, а их количество в 2 раза. В остальных классах активность осталась на уровне прошлого года: в комфорт-классе вышло 6 новых проектов (7 проектов в 2021 году), в бизнес-классе – 6 новых проектов (5 проектов в 2021 г.), в премиум-классе – 7 новых проектов (4 проекта в 2021 г.).
По классовому составу большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,3% лотов (+42,5% за год). На втором месте - комфорт-класс, на который приходится 38,5% лотов (-28,0% за год). На долю премиального сегмента приходится 12,8% (+5,1% за год). Доля стандарт-класса составила 8,4% (+39,0% за год).
По локациям большая часть апартаментов комфорт-класса расположена в 2 округах: в СЗАО с долей 22,1% и в ВАО – 21,7%, а стандарт-класса – в САО с долей 34%. Апартаменты бизнес-класса находятся в ЮЗАО – 19,3% и СВАО – 18,3%, премиального сегмента – в ЦАО с долей 51%.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра (СВЦ) апартаментов составила 432,3 тыс. руб. (- 4,7% за месяц, +1,3% за год). Больше всего за месяц сократилась СВЦ в комфорт- и бизнес-классах – на 1,7% и 3% соответственно и составила 346,7 тыс. руб. и 271,4 тыс. руб. За год больше всего выросла СВЦ в премиальном сегменте – на 10,3% до 819,6 тыс. руб. СВЦ в стандарт-классе составила 284 тыс. руб. (+1,9% за месяц, -5,8% за год).
«На долю апартаментов приходится на сегодняшний день не более 7,5% всех сделок. Этот сегмент недвижимости пострадал больше, чем квартиры в силу того, что самые выгодные ипотечные программы льготной ипотеке здесь не работают. Поэтому доля ипотечных сделок в этом сегменте не более половины, тогда как в квартирах – почти 80%. Однако апартаменты стандарт-класса продолжают пользоваться спросом у инвесторов в силу низкого порога в размере 2,8-3 млн руб.», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
По итогам 2022 года десять крупнейших девелоперов высоток строили в Москве небоскребы общей площадью 4,8 млн кв. м, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 14% больше, чем в конце 2021 года. По сравнению с 2017 годом, когда был подготовлен первый рейтинг девелоперов небоскребов, текущий объем высотного строительства вырос более чем в два раза. Второй год подряд рейтинг возглавила ГК «ПИК».
Эксперты «Метриум» составили рейтинг девелоперов московских высоток. За основу были взяты три критерия:
- Традиционно к небоскребам относят здания высотой 100 метров и более (включая корпуса близкие к этой отметке от 99,5 метров).
- Застройщики ранжируются по суммарной жилой площади только тех корпусов, которые превышают 99,5 м.
- В рейтинг попали только те новостройки, в которых сейчас идут продажи.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2022 году десять лидеров московского высотного строительства возводят небоскребы общей площадью 4,8 млн кв. м, что на 14% больше, чем в 2021 году (4,2 млн кв. м), и в два раза больше, чем в 2017 году (2,2 млн кв. м). Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в 2022 году составила 5,9 млн кв. м против 5 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель увеличился на 18%.
В 2022 году лидирующую позицию в рейтинге сохранила группа компаний «ПИК». Суммарно этот девелопер возводит 1,3 млн кв. м, что на 10% меньше, чем в 2021 году, когда в его портфеле высоток числились более 1,4 млн кв. м. Самым высоким небоскребом этого девелопера стал корпус в новом проекте – «Первый Дубровский», достигающий 115 метров. Крупнейший жилой комплекс с высотками – «Амурский парк» (общая площадь застройки – 174 тыс. кв. м).
На второй строчке рейтинга по-прежнему компания MR Group. У серебряного призера суммарная площадь высотной застройки увеличилась. Если в 2021 году она составляла 673 тыс. кв. м, то в 2022 году выросла до 959,5 тыс. кв. м. Самый высокий небоскреб девелопера – жилой комплекс премиум-класса Mod (200 м). Крупнейший по площади застройки высотный комплекс – «Селигер Сити» (141 тыс. кв. м).
«Высотный формат стал трендом, главным образом потому, что отвечает представлениям людей о том, как должно выглядеть жилье XXI века, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Прежде небоскребы для большинства граждан были недосягаемой мечтой, а теперь появилась реальная возможность ее исполнить. Важнейшая отличительная особенность наших высотных проектов – благоустроенная прилегающая территория, напоминающая пространство перед загородным домом. Например, рядом с башнями “Селигер Сити” и Mod есть обширные парки с водоемами. Таким образом, наши клиенты получают одновременно современный городской комфорт и настоящий природный уют».
На третьей позиции – компания «Донстрой». Застройщик суммарно возводит 527 тыс. квадратных метров в двух проектах «Сердце Столицы» и «Событие». За прошедший год этот показатель вырос на 8%. Из новостроек «Донстроя» самая высокая – «Событие» с небоскребом, достигающим в высоту 178 метров, а крупнейший – «Сердце Столицы» (309 тыс. кв. м).
«У небоскребов, как правило, большие масштабы, что позволяет предусмотреть в них много социальной и коммерческой инфраструктуру, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Чем выше здание, тем больше в нем жителей, а значит, сильнее потребность в различных социальных благах и коммерческих услугах в шаговой доступности. Поэтому высотные жилые комплексы строятся фактически по принципу “город в городе”, что делает их привлекательными для покупателей».
По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедший год московские небоскребы немного «подросли». Если в 2021 году их средняя высота равнялась 147,4 метра, то в 2022 году – уже 151,7 метра. В то же время из рейтинга исключен самый высокий небоскреб (башня «Федерация»), где завершились первичные продажи. Его высота составляет 374 метра. Новый лидер – соседний небоскреб «Око», чья высота 354 метра.
«Мы фиксируем большой интерес застройщиков к высотному строительству при разработке будущих проектов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – К этому их подталкивают экономические соображения, ведь таким образом снижаются удельные издержки на квадратный метр, что позволяет предложить покупателям более доступные цены. Помимо этого, комплексный характер высотных ЖК делает их более конкурентоспособными по сравнению с точечной застройкой. Наконец, высотки долгое время оставались эксклюзивным продуктом, и многие потенциальные покупатели действительно хотят жить в таких домах с красивыми видами из окна».
Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы – 2022
|
Девелопер |
Проект |
Максимальная высота, м |
Суммарная жилая площадь корпусов выше 99,5 м |
Суммарная жилая площадь корпусов выше 99,5 м |
1 |
ПИК |
Амурский парк |
100,0 |
173 983 |
1 277 240 |
Матвеевский парк |
99,9 |
173 004 |
|||
Перовское 2 |
99,9 |
106 010 |
|||
Митинский лес |
98,3 |
95 446 |
|||
Лосиноостровский парк |
99,7 |
87 455 |
|||
Сигнальный 16 |
99,8 |
87 201 |
|||
Кронштадтский 9 |
99,7 |
82 522 |
|||
Бусиновский парк |
99,8 |
81 422 |
|||
Новое Очаково |
100,0 |
76 485 |
|||
Новохохловская 15 |
99,4 |
73 677 |
|||
Кронштадтский 14 |
99,7 |
72 722 |
|||
Руставели 14 |
99,5 |
60 448 |
|||
Кольская 8 |
99,4 |
49 997 |
|||
Кавказский бульвар 51 |
99,4 |
34 120 |
|||
Первый Дубровский |
114,5 |
22 748 |
|||
2 |
MR Group |
Селигер Сити |
159,0 |
141 110 |
1 045 026 |
Mod |
200,0 |
121 632 |
|||
Symphony 34 |
190,0 |
102 169 |
|||
Fili City |
198,7 |
101 024 |
|||
Павелецкая Сити |
164,8 |
99 140 |
|||
Hide |
151,7 |
55 869 |
|||
D1 |
191,0 |
55 098 |
|||
City Bay |
179,0 |
275 390 |
|||
Метрополия |
99,6 |
93 594 |
|||
3 |
ДОНСТРОЙ |
Сердце столицы |
156,6 |
309 101 |
527 082 |
Событие |
178,4 |
217 981 |
|||
4 |
ГК КОРТРОС |
Headliner |
175,4 |
224 456 |
366 165 |
ILOVE |
119,8 |
141 709 |
|||
5 |
Capital Group |
Триколор |
192,0 |
130 000 |
352 687 |
Capital Towers |
295 |
87 987 |
|||
ОКО |
354,0 |
134 700 |
|||
6 |
ГК ФСК |
Архитектор |
169,2 |
99 650 |
315 360 |
Sydney City |
159,8 |
88 999 |
|||
Sky Garden |
149,5 |
75 178 |
|||
Режиссер |
176,0 |
51 533 |
|||
7 |
УЭЗ |
Will Towers |
199,1 |
250 691 |
250 691 |
8 |
Level Group |
Level Причальный |
109,9 |
107 877 |
245 330 |
Level Мичуринский |
185,9 |
69 234 |
|||
Level Южнопортовая |
224,7 |
68 219 |
|||
9 |
Optima Development |
Prime Park |
150,0 |
191 807 |
191 807 |
10 |
TEKTA GROUP |
Ever |
168,1 |
145 222 |
189 616 |
Eniteo |
149,2 |
44 394 |
|||
11 |
Группа Эталон |
Крылья |
137,1 |
85 257 |
144 595 |
Nagatino i-Land |
118,8 |
59 338 |
|||
12 |
ГК Гранель |
PROFIT |
99,8 |
95 725 |
142 800 |
MYPRIORITY Dubrovka |
99,2 |
47 075 |
|||
13 |
AEON Development |
River Park Towers Кутузовский |
179,9 |
141 550 |
141 550 |
14 |
МФС-6 |
Загорье |
152,7 |
141 350 |
141 350 |
15 |
Концерн КРОСТ |
Wellton Towers |
199,8 |
97 249 |
134 969 |
Crystal |
170,0 |
37 720 |
|||
16 |
Renaissance Development |
Neva Towers |
234,1 |
123 029 |
123 029 |
17 |
Группа ЛСР |
Wave |
178,3 |
63 208 |
95 046 |
ЗИЛАРТ |
150,0 |
31 838 |
|||
18 |
Ant Development |
Поклонная 9 |
128,8 |
52 539 |
52 539 |
19 |
AFI Development |
AFI Tower |
182,4 |
42 707 |
42 707 |
20 |
ГК Ташир |
ONYX Deluxe |
109,8 |
41 226 |
41 226 |
21 |
ГК Пионер |
High Life |
115,9 |
20 827 |
20 827 |
22 |
ALCON Development |
Alcon Tower |
165,7 |
10 154 |
10 154 |
Источник: «Метриум»