Льготная ипотека подрезает рынок апартаментов
По итогам 2022 года столичный рынок апартаментов сократился больше, чем рынок традиционного жилья: московские покупатели предпочитают несервисные апартаменты — псевдожилье, которое не подпадает под действие льготной ипотеки.
Хотя приобрести апартаменты с помощью ипотечного кредита не возбраняется, льготные ипотечные программы на псевдожилье не распространяются. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов едва достигает 50%, на рынке жилья — доходит до 80%.
Соответственно, застройщики столкнулись с падением спроса. Одновременно происходил рост предложения, в том числе из-за нераспроданных в соответствии с графиками продаж остатков, доля которого оценивается примерно в 40%.
«По аналогии с рынком жилой недвижимости мы увидели две волны падения рынка апартаментов в нынешнем году. Первая состоялась в апреле-мае, когда спрос, количество запросов и сделок обвалились на фоне возникшей социально-политической неопределенности и резкого повышения ключевой ставки, что сделало покупку апартаментов в ипотеку практически недоступной. К середине лета в сегменте началось восстановление, продлившееся до объявления частичной мобилизации, после которой рынок ушел в новое пике», — рассказала Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор АН «PRO ОБМЕН».
Сокращение рынка жилья остановила льготная ипотека, которая была продлена. Но рынок апартаментов продолжил падать. «Льготные программы господдержки не распространяются на апартаменты, так как де-юре те не являются жилыми помещениями. Соответственно, в плюс они никак не сыграли. Наоборот, очень многие покупатели, рассматривая покупку апартаментов или квартиры чуть подороже в той же локации, выбирали жилье, так как его можно было приобрести в ипотеку по льготным ставкам», — уточнила Екатерина Никитина.
По данным АН «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года рынок апартаментов Москвы рухнул на 65% — было продано всего 10,2 тыс. кв. м апартаментов на первичном рынке. Относительно 2021 года падение составило почти 66%, относительно сентября и октября 2022-го — 46,23% и 21,42% соответственно.
Поскольку спрос застопорился, девелоперы предлагают объекты со значительным дисконтом. По разным данным, он может составлять 10–20%.
Число сделок на первичном рынке апартаментов в старой Москве в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Предложение нарастает
На фоне снижения спроса предложение апартаментов росло. Как рассказала в одном из интервью Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, в структуре продаж доля апартаментов за год выросла примерно на четверть - с 25 до 30%.
При этом новые проекты продолжали выходить на рынок. По данным компании «Метриум», к началу декабря на первичном рынке Москвы продажи шли в 106 комплексах с апартаментами против 95 годом ранее. «В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии», — отметили аналитики компании.
При этом ряд проектов выходил в составе многофункциональных комплексов, пригодных для строительства офисов. Как пояснили аналитики, некоторые девелоперы решили переориентироваться с рынка коммерческой недвижимости на рынок жилья.
Комплексы на несколько апартаментов нередко появляются в проектах реконструкции, в небольших домах в центральной части Москвы. Также на рынке есть смешанные проекты, где предлагаются и апартаменты, и квартиры.
Предложение на столичном рынке насчитывает не менее 8 тыс. лотов. В то же время, по подсчетам экспертов Arendator.ru, с чистовой отделкой предлагаются 2,4 тыс. лотов. При этом 56,9% от этого количества предлагаются по цене ниже 10 млн рублей.
Динамика средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов старой Москвы в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Цены вразрез
Спрос сократился, но цены в сегменте апартаментов продолжали расти.
По данным аналитиков «Домклик», с апреля 2021 года стоимость квадратного метра в апартаментах была всегда выше, чем на рынке новостроек. При этом в период наибольшего снижения покупательской активности во II квартале 2022 года разница цен достигла 61%: апартаменты подорожали, квартиры подешевели. Однако в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра в апартаментах сократилась, и 1 кв. м в квартире стал на 3% дороже.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов в Старой Москве за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. рублей (без учета элитного сегмента).
При этом 1 кв. м в квартирах за год подорожал на 8%.
По подсчетам «Метриум», в Новой Москве к концу года цена 1 кв. м в апартаментах составила 226,6 тыс. рублей, увеличившись за год на 2,5%, в квартирах — 233,7 тыс. рублей, увеличившись за год на 12%. Причина слабого роста цен — вывод на рынок новых проектов, в том числе в декабре 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения на апартаменты Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Лучше меньше и дешевле
Одна из заметных тенденций 2022 года — стремительное сокращение площадей апартаментов. По данным Est-a-Tet, спрос к концу года сосредоточился на лотах площадью до 40 кв. м. Их доля в объеме предложения превышает 50%.
Поскольку доходы граждан снижаются, растет спрос на доступные по цене лоты. Недорогими оказываются апартаменты небольшой площади. По данным «Метриум», характер предложения меняется, все чаще девелоперы предлагают компактные лоты и даже микроапартаменты площадь от 9 кв. м. По подсчетам аналитиков компании, за истекший год средняя площадь лотов сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м.
Аналитики «Домклик» в обзоре московского рынка апартаментов на основе данных о сделках в Сбере также отмечают: средняя площадь апартаментов, на которые самый большой спрос, — 18,3 кв. м (в 2021 году этот показатель составил 18,6 кв. м). При этом средняя цена на такие апартаменты — 5,4 млн рублей.
Рынки апарт-комплексов Москвы и Петербурга традиционно различаются: в столице основная доля приходится на несервисные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, очень мала доля сервисных, предназначенных для получения дохода от сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем.
Поскольку в столице наблюдается рост предложения квартир в аренду с одновременным падением цен, вряд ли сервисным апартаментам в Москве найдется место. Невыгодно.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы, шт.
Источник: «Метриум»
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2020 и выделили основные тренды.
В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), - комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Арендные ставки
Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2021 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2020). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).
Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.
Вакансия
Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.
В сегменте складской недвижимости класса С, расположенной в пределах МКАД доля пустующих помещений, напротив, значительно сократилась. По итогам первого квартала вакантными осталось 8,7% площадей (-2,5% к Q4 2020).
Прогнозы
В ближайшие полгода рынок коммерческой недвижимости, вероятно, будет развиваться под влиянием еще не до конца реализованных негативных последствий пандемии. Не исключено, что в дальнейшем произойдет еще одна «финальная» волна ротации арендаторов по итогам которой, станет понятна картина изменившегося спроса на офисную, складскую и торговую недвижимость.
Студии и однокомнатные квартиры – два формата жилья в Московских новостройках, спрос[1] на которые превышает предложение[2]. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав долгосрочную динамику доли этих типов квартир в предложении и продажах московских девелоперов. Равновесие наблюдается только на рынке двухкомнатных квартир, тогда как трехкомнатных и многокомнатных вариантов предлагается больше, чем раскупается.
По итогам 2020 года спрос превышал предложение в двух секторах рынка новостроек Москвы. На студии пришлись 11% сделок от общего числа продаж квартир в новостройках, тогда как в структуре предложения они составляют 10%, подсчитали аналитики «Метриум». При этом только в 2020 году разрыв между этими показателями сократился. Последние пять лет спрос на студии стабильно превышал предложение: в 2015 году – на 7 процентных пунктов, в 2016 году – на 5 п.п., в 2017 – на 7 п.п., в 2018 – на 2 п.п., в 2019 – на 2 п.п.
Источник: «Метриум»
Второй формат жилья, спрос на который превышает предложение, – однокомнатные квартиры. В 2020 году доля сделок с этим типом квартир на московском рынке новостроек составила 31%, тогда как их удельный вес в предложении составил 28%. На протяжении последних спрос превышал предложения на однокомнатные квартиры. С 2015 года – на 2 процентных пункта, в 2016 году – доля сделок была меньше доли предложения на 1 п.п., а в 2017 году спрос вновь превысил предложения – на 2 п.п., в 2018 и 2019 – на 9 п.п.
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры действительно очень активный, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В нашем жилом комплексе «Любовь и голуби» представлено около 50 вариантов планировок студий и однокомнатных квартир с отделкой white box, которые пользуются большой популярностью. Есть лоты с высокими потолками 3,6 м и увеличенной площадью остекления, с гардеробными комнатами и кухнями нишами. Доступность небольших форматов, продуманные планировочные решения, а также снижение ставок по ипотеке – все эти факторы стимулировали спрос на студии и однокомнатные квартиры в последние годы».
Спрос на двухкомнатные квартиры по итогам 2020 года также превысил предложение, но только на один символичный процентный пункт (доля сделок – 36%, доля в структуре предложения – 35%). Между тем в предыдущие годы предложение «двушек», как правило, превышало спрос на 2-4 процентных пункта. За исключением 2016 года, когда спрос был примерно сопоставим с предложением.
Источник: «Метриум»
Стабильно выше предложение трехкомнатных квартир. В 2020 году на их долю пришлось 18% сделок против 22% от общего числа квартир в продаже. Доля предложения трехкомнатных квартир стабильно превышает спрос на 3-5 процентных пунктов. Схожая ситуация и на рынке многокомнатных квартир, на долю которых пришлось 3% сделок, хотя они образуют 5% квартир в продаже.
Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры растет быстрее, чем застройщики успевают адаптировать предложения к меняющимся предпочтениям покупателей, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен при стагнации доходов привел к повышению спроса на студии и однокомнатные квартиры благодаря их доступной стоимости. Во многом на этот процесс повлияла ипотека – снижение ставок открыло возможность приобрести небольшие квартиры тем покупателям, которые раньше не могли себе позволить покупку более дорогого объекта, скажем, большой однокомнатной квартиры площадью 40-45 кв.м».
[1] Структура спроса рассчитана из общего количества всех сделок, заключенных в течение отчетного периода.
[2] Структура предложения сформирована на основании среза всего рынка по состоянию на конец отчетного периода.