Льготная ипотека подрезает рынок апартаментов
По итогам 2022 года столичный рынок апартаментов сократился больше, чем рынок традиционного жилья: московские покупатели предпочитают несервисные апартаменты — псевдожилье, которое не подпадает под действие льготной ипотеки.
Хотя приобрести апартаменты с помощью ипотечного кредита не возбраняется, льготные ипотечные программы на псевдожилье не распространяются. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов едва достигает 50%, на рынке жилья — доходит до 80%.
Соответственно, застройщики столкнулись с падением спроса. Одновременно происходил рост предложения, в том числе из-за нераспроданных в соответствии с графиками продаж остатков, доля которого оценивается примерно в 40%.
«По аналогии с рынком жилой недвижимости мы увидели две волны падения рынка апартаментов в нынешнем году. Первая состоялась в апреле-мае, когда спрос, количество запросов и сделок обвалились на фоне возникшей социально-политической неопределенности и резкого повышения ключевой ставки, что сделало покупку апартаментов в ипотеку практически недоступной. К середине лета в сегменте началось восстановление, продлившееся до объявления частичной мобилизации, после которой рынок ушел в новое пике», — рассказала Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор АН «PRO ОБМЕН».
Сокращение рынка жилья остановила льготная ипотека, которая была продлена. Но рынок апартаментов продолжил падать. «Льготные программы господдержки не распространяются на апартаменты, так как де-юре те не являются жилыми помещениями. Соответственно, в плюс они никак не сыграли. Наоборот, очень многие покупатели, рассматривая покупку апартаментов или квартиры чуть подороже в той же локации, выбирали жилье, так как его можно было приобрести в ипотеку по льготным ставкам», — уточнила Екатерина Никитина.
По данным АН «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года рынок апартаментов Москвы рухнул на 65% — было продано всего 10,2 тыс. кв. м апартаментов на первичном рынке. Относительно 2021 года падение составило почти 66%, относительно сентября и октября 2022-го — 46,23% и 21,42% соответственно.
Поскольку спрос застопорился, девелоперы предлагают объекты со значительным дисконтом. По разным данным, он может составлять 10–20%.
Число сделок на первичном рынке апартаментов в старой Москве в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Предложение нарастает
На фоне снижения спроса предложение апартаментов росло. Как рассказала в одном из интервью Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, в структуре продаж доля апартаментов за год выросла примерно на четверть - с 25 до 30%.
При этом новые проекты продолжали выходить на рынок. По данным компании «Метриум», к началу декабря на первичном рынке Москвы продажи шли в 106 комплексах с апартаментами против 95 годом ранее. «В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии», — отметили аналитики компании.
При этом ряд проектов выходил в составе многофункциональных комплексов, пригодных для строительства офисов. Как пояснили аналитики, некоторые девелоперы решили переориентироваться с рынка коммерческой недвижимости на рынок жилья.
Комплексы на несколько апартаментов нередко появляются в проектах реконструкции, в небольших домах в центральной части Москвы. Также на рынке есть смешанные проекты, где предлагаются и апартаменты, и квартиры.
Предложение на столичном рынке насчитывает не менее 8 тыс. лотов. В то же время, по подсчетам экспертов Arendator.ru, с чистовой отделкой предлагаются 2,4 тыс. лотов. При этом 56,9% от этого количества предлагаются по цене ниже 10 млн рублей.
Динамика средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов старой Москвы в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Цены вразрез
Спрос сократился, но цены в сегменте апартаментов продолжали расти.
По данным аналитиков «Домклик», с апреля 2021 года стоимость квадратного метра в апартаментах была всегда выше, чем на рынке новостроек. При этом в период наибольшего снижения покупательской активности во II квартале 2022 года разница цен достигла 61%: апартаменты подорожали, квартиры подешевели. Однако в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра в апартаментах сократилась, и 1 кв. м в квартире стал на 3% дороже.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов в Старой Москве за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. рублей (без учета элитного сегмента).
При этом 1 кв. м в квартирах за год подорожал на 8%.
По подсчетам «Метриум», в Новой Москве к концу года цена 1 кв. м в апартаментах составила 226,6 тыс. рублей, увеличившись за год на 2,5%, в квартирах — 233,7 тыс. рублей, увеличившись за год на 12%. Причина слабого роста цен — вывод на рынок новых проектов, в том числе в декабре 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения на апартаменты Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Лучше меньше и дешевле
Одна из заметных тенденций 2022 года — стремительное сокращение площадей апартаментов. По данным Est-a-Tet, спрос к концу года сосредоточился на лотах площадью до 40 кв. м. Их доля в объеме предложения превышает 50%.
Поскольку доходы граждан снижаются, растет спрос на доступные по цене лоты. Недорогими оказываются апартаменты небольшой площади. По данным «Метриум», характер предложения меняется, все чаще девелоперы предлагают компактные лоты и даже микроапартаменты площадь от 9 кв. м. По подсчетам аналитиков компании, за истекший год средняя площадь лотов сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м.
Аналитики «Домклик» в обзоре московского рынка апартаментов на основе данных о сделках в Сбере также отмечают: средняя площадь апартаментов, на которые самый большой спрос, — 18,3 кв. м (в 2021 году этот показатель составил 18,6 кв. м). При этом средняя цена на такие апартаменты — 5,4 млн рублей.
Рынки апарт-комплексов Москвы и Петербурга традиционно различаются: в столице основная доля приходится на несервисные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, очень мала доля сервисных, предназначенных для получения дохода от сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем.
Поскольку в столице наблюдается рост предложения квартир в аренду с одновременным падением цен, вряд ли сервисным апартаментам в Москве найдется место. Невыгодно.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы, шт.
Источник: «Метриум»
На рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы установлен новый рекорд спроса на покупку жилья. За I полугодие 2021 г. объем реализованных площадей в бизнес-классе составил почти 900 тыс. кв. м, что превышает в два раза итоги I полугодия 2020 года, и на 70% показатели аналогичного периода 2019 года.
По итогам II квартала объем спроса составил 484 тыс. кв. м, что на 28% больше по сравнению с прошлым кварталом. Такое существенное увеличение спроса на жилье бизнес-класса связано с завершением годовой программы льготного кредитования. Многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам.
Во II квартале 2021 г. лидерами по продажам оставались ЮАО и ЗАО, доля сделок в этих округах 21% и 20% соответственно. В структуре сделок квартир наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м. Также большим спросом пользовались квартиры площадью менее 50 кв. м – 38% в общей структуре спроса по площади. За квартал снизилась доля однокомнатных квартир с 32% до 28%.
В части апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость в ЮАО, как и по итогам I квартала, но доля таких сделок снизилась на 1 п. п. с 22% до 21%. Клиенты выбирают в большей степени однокомнатные и апартаменты в формате студий в диапазоне площадей до 40 кв. м. Также большим спросом пользовались 2-комнатные апартаменты площадью от 60 до 70 кв. м и их доля составила 16%, как и в прошлом квартале.
Несмотря на увеличение ключевой ставки несколько раз с начала 2021 года до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. В бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 55%, что на 2 п. п. больше показателей предыдущего квартала.
Объем нового предложения в бизнес-классе составил более 180 тыс. кв. м, что на 12% больше, чем в прошлом квартале, и на 30% больше по сравнении с II кварталом 2020 года. Несмотря на выход новых объектов, наблюдается продолжение тенденции снижения объемов предложения. На рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах» в бизнес-классе объем предложения составил 828 или 12 тыс. лотов. При этом в сравнении с предыдущим кварталом объем предложения снизился на 18%, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снижение произошло на 30%.
Динамика объема предложения и поглощения, бизнес-класс
Источник: Colliers
Из-за продолжительной динамики роста спроса на покупку жилья, а также вымывания предложения еще на старте продаж, цены на новостройки продолжают демонстрировать активный рост. Несмотря на то, что объемы нового предложения растут, стоимость новых объектов не является инвестиционно-привлекательной, в связи с чем ценовые показатели снова идут вверх.
Средневзвешенная цена предложения в проектах бизнес-класса составила 352 тыс. руб./ кв. м, что на 30% больше, чем год назад, и на 14% выше в сравнении с предыдущим кварталом. При этом новые проекты и объемы выходят на рынок с уже заложенным повышением цены, за счет чего предпосылок для стабилизации цен и снижения темпов ее роста пока не наблюдается.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Максимальный уровень средневзвешенной цены квартир бизнес-класса представлен в САО – 414 тыс. руб./кв. м, на такой высокий уровень цен повлиял рост цен в проекте Dialog. Минимальный уровень цен зафиксирован в ЮВАО – 295 тыс. руб./ кв. м. Предложение квартир в ВАО по итогам II квартала отсутствует.
По апартаментам наибольший уровень цен установлен в ЦАО – 462 тыс. руб./кв. м за счет проекта Kazakov Loft. Минимальные цены покупки апартаментов в премиум-классе зафиксированы в ЮВАО – 257 тыс. руб./кв. м.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Ипотека все еще остается главным драйвером спроса, но на фоне такого динамичного роста ключевой ставки – с начала года ставка выросла с 4,25 до 5,5%, возможен переход клиентов от вложений в недвижимость в использование других банковских и финансовых инструментов. В бизнес-классе был выведен на рынок в рамках квартала только один новый проект с предложением покупки апартаментов, что говорит о том, что девелоперы во всех сегментах рынка не торопятся выводить на рынок новые апарт-комплексы, пока не будут приняты окончательные решения по поводу их правового статуса. При этом на фоне рекордного снижения объемов предложения на рынке, клиентам понадобится дополнительный стимул для покупки на фоне высокого уровня цен и выхода новых проектов уже не по инвестиционно-привлекательной цене».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. совокупный объем предложения в массовом сегменте на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 677,7 тыс. кв.м и 12,7 тыс. лотов, который за месяц вырос на 2,6% площади и 2,9% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 40% площади и 34,8% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (66,7%) приходится на 4 округа: ЮВАО - 29,9% (+0,9% за месяц, +4,2% за год), СВАО - 12,6% (+0,7% за месяц, -8,7% за год), ЮЗАО - 12,4% (+3,7% за месяц, +9,7% за год) и САО - 12,0% (-0,4% за месяц, +3,6 за год). В стандарт-классе большая часть предложения приходится на ВАО (71,2%).
По стадиям строительной готовности больше половины предложения находится на начальной стадии строительной готовности - 54,1% (+7,1% за месяц, +14,2% за год): на нулевом цикле – 40,1% (+4,2% за месяц, +10,5% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 14% (+3% за месяц, +3,8% за год). На заключительной стадии представлено 29,7% предложения (-6% за месяц, +14,3% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-5,5% за месяц, -10,5% за год), на стадии благоустройства - 4,2% (+2,7% за месяц, +3,2% за год) и на стадии ввода – 6,6% (-3,2% за месяц, -5,2% за год).
В стандарт-классе все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии ввода - 3% и реконструкции – 97%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 56% (+1,6% за месяц, -4% за год). На долю предложения без отделки приходится 26% (-0,9% за месяц, -6,8% за год). Доля предчистовой отделки составила 17,1% (-0,5% за месяц, +10,5% за год). Доля предложения с допопциями (кухня, техника и мебель) составляет 0,9% (-0,3% за месяц, +0,3% за год).
По итогам июня 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в массовом сегменте составила 242 тыс. руб. (+1% за месяц, +36,6% за год): в комфорт-классе – 242,1 тыс. руб. (+1% за месяц, +35,9% за год), в стандарт-классе - 208 тыс. руб. (-3,1% за месяц, +52,7% за год).
Самым доступным округом стал ЗелАО – 184,4 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +29,3% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 289,6 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +47,3% за год).
Средняя цена квартир в массовом сегменте составила 12,9 млн руб. (+0,7% за месяц, +26,5% за год): в комфорт-классе – 12,9 млн руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год), в стандарт-классе - 7,5 млн руб. (+15,6% за месяц, - 12,1% за год).
Самыми доступными округами стали ЗелАО - 9,3 млн руб. (-5,2% за месяц, +22,1% за год) и ЮЗАО – 9,7 млн руб. (+2,1% за месяц, +6,2% за год). Самым дорогим – СЗАО – 19,2 млн руб. (+4,2% за месяц, +19,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир массового сегмента, тыс. руб.
Рейтинг округов по средней цене квартиры массового сегмента, млн руб.
