Льготная ипотека подрезает рынок апартаментов
По итогам 2022 года столичный рынок апартаментов сократился больше, чем рынок традиционного жилья: московские покупатели предпочитают несервисные апартаменты — псевдожилье, которое не подпадает под действие льготной ипотеки.
Хотя приобрести апартаменты с помощью ипотечного кредита не возбраняется, льготные ипотечные программы на псевдожилье не распространяются. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов едва достигает 50%, на рынке жилья — доходит до 80%.
Соответственно, застройщики столкнулись с падением спроса. Одновременно происходил рост предложения, в том числе из-за нераспроданных в соответствии с графиками продаж остатков, доля которого оценивается примерно в 40%.
«По аналогии с рынком жилой недвижимости мы увидели две волны падения рынка апартаментов в нынешнем году. Первая состоялась в апреле-мае, когда спрос, количество запросов и сделок обвалились на фоне возникшей социально-политической неопределенности и резкого повышения ключевой ставки, что сделало покупку апартаментов в ипотеку практически недоступной. К середине лета в сегменте началось восстановление, продлившееся до объявления частичной мобилизации, после которой рынок ушел в новое пике», — рассказала Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор АН «PRO ОБМЕН».
Сокращение рынка жилья остановила льготная ипотека, которая была продлена. Но рынок апартаментов продолжил падать. «Льготные программы господдержки не распространяются на апартаменты, так как де-юре те не являются жилыми помещениями. Соответственно, в плюс они никак не сыграли. Наоборот, очень многие покупатели, рассматривая покупку апартаментов или квартиры чуть подороже в той же локации, выбирали жилье, так как его можно было приобрести в ипотеку по льготным ставкам», — уточнила Екатерина Никитина.
По данным АН «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года рынок апартаментов Москвы рухнул на 65% — было продано всего 10,2 тыс. кв. м апартаментов на первичном рынке. Относительно 2021 года падение составило почти 66%, относительно сентября и октября 2022-го — 46,23% и 21,42% соответственно.
Поскольку спрос застопорился, девелоперы предлагают объекты со значительным дисконтом. По разным данным, он может составлять 10–20%.
Число сделок на первичном рынке апартаментов в старой Москве в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Предложение нарастает
На фоне снижения спроса предложение апартаментов росло. Как рассказала в одном из интервью Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, в структуре продаж доля апартаментов за год выросла примерно на четверть - с 25 до 30%.
При этом новые проекты продолжали выходить на рынок. По данным компании «Метриум», к началу декабря на первичном рынке Москвы продажи шли в 106 комплексах с апартаментами против 95 годом ранее. «В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии», — отметили аналитики компании.
При этом ряд проектов выходил в составе многофункциональных комплексов, пригодных для строительства офисов. Как пояснили аналитики, некоторые девелоперы решили переориентироваться с рынка коммерческой недвижимости на рынок жилья.
Комплексы на несколько апартаментов нередко появляются в проектах реконструкции, в небольших домах в центральной части Москвы. Также на рынке есть смешанные проекты, где предлагаются и апартаменты, и квартиры.
Предложение на столичном рынке насчитывает не менее 8 тыс. лотов. В то же время, по подсчетам экспертов Arendator.ru, с чистовой отделкой предлагаются 2,4 тыс. лотов. При этом 56,9% от этого количества предлагаются по цене ниже 10 млн рублей.
Динамика средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов старой Москвы в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Цены вразрез
Спрос сократился, но цены в сегменте апартаментов продолжали расти.
По данным аналитиков «Домклик», с апреля 2021 года стоимость квадратного метра в апартаментах была всегда выше, чем на рынке новостроек. При этом в период наибольшего снижения покупательской активности во II квартале 2022 года разница цен достигла 61%: апартаменты подорожали, квартиры подешевели. Однако в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра в апартаментах сократилась, и 1 кв. м в квартире стал на 3% дороже.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов в Старой Москве за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. рублей (без учета элитного сегмента).
При этом 1 кв. м в квартирах за год подорожал на 8%.
По подсчетам «Метриум», в Новой Москве к концу года цена 1 кв. м в апартаментах составила 226,6 тыс. рублей, увеличившись за год на 2,5%, в квартирах — 233,7 тыс. рублей, увеличившись за год на 12%. Причина слабого роста цен — вывод на рынок новых проектов, в том числе в декабре 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения на апартаменты Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Лучше меньше и дешевле
Одна из заметных тенденций 2022 года — стремительное сокращение площадей апартаментов. По данным Est-a-Tet, спрос к концу года сосредоточился на лотах площадью до 40 кв. м. Их доля в объеме предложения превышает 50%.
Поскольку доходы граждан снижаются, растет спрос на доступные по цене лоты. Недорогими оказываются апартаменты небольшой площади. По данным «Метриум», характер предложения меняется, все чаще девелоперы предлагают компактные лоты и даже микроапартаменты площадь от 9 кв. м. По подсчетам аналитиков компании, за истекший год средняя площадь лотов сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м.
Аналитики «Домклик» в обзоре московского рынка апартаментов на основе данных о сделках в Сбере также отмечают: средняя площадь апартаментов, на которые самый большой спрос, — 18,3 кв. м (в 2021 году этот показатель составил 18,6 кв. м). При этом средняя цена на такие апартаменты — 5,4 млн рублей.
Рынки апарт-комплексов Москвы и Петербурга традиционно различаются: в столице основная доля приходится на несервисные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, очень мала доля сервисных, предназначенных для получения дохода от сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем.
Поскольку в столице наблюдается рост предложения квартир в аренду с одновременным падением цен, вряд ли сервисным апартаментам в Москве найдется место. Невыгодно.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы, шт.
Источник: «Метриум»
Онлайн-гипермаркет товаров для дома, дачи, строительства и ремонта ВсеИнструменты.ру и сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob провели совместное исследование, в котором выяснили, сколько могут зарабатывать представители популярных рабочих профессий при работе на себя. А также на какую сумму необходимо приобрести базовый реквизит, с которым возможно выполнять работу по своей специальности.
Исследование проводилось на основе данных SuperJob и товарной аналитики популярных позиций на сайте ВсеИнструменты.ру. Исследуемые профессии: плотник,кровельщик, сантехник, маляр-штукатур, электрик, плиточник, автомеханик, каменщик, электрогазосварщик, монтажник окон ПВХ и сборщик мебели.
Проанализировав полученные данные, специалисты пришли к выводу, что для начала работы на себя и получения высокого заработка мастерам не требуются большие первоначальные вложения в покупку инвентаря. Чаще всего вышеуказанным специалистам на приобретение нужных инструментов и материалов нужно потратить до 20% от предполагаемого дохода. Однако бывают и исключения. Например, у сантехника первоначальные вложения в инструмент составят 41% от своего потенциального заработка. Меньше всего расходов на инвентарь у маляра-штукатура — 2% от месячного дохода.
Среднемесячная доход плотника при работе на себя составляет 110 000 рублей. Для начала работы профессионалу необходимо приобрести реквизит на сумму в 10 раз меньше, чем он может получить за месяц — 10 763 рубля. Самым дорогим инструментом в таком наборе станет топор. Стоимость наиболее популярной позиции на сайте маркетплейса составляет 3 179 рублей. Дешевле всего плотнику обойдется покупка стамески и долото — по 274 рубля соответственно.
Столько же (110 000 рублей) в месяц может заработать кровельщик, работающий не по найму. Специалисту предстоит купить необходимые для работы инструменты на сумму 20 836 рублей, среди которых гильотинные ножницы (11 950 рублей), кровельная рамка (3 600 рублей), а также резак (1 419 рублей) и ножницы по металлу (1 088 рублей).
120 000 рублей в месяц сможет получить сантехник, который работает на себя. На покупку необходимого реквизита представитель этой профессии потратит около 41% от своего месячного заработка — 49 018 рублей. Самым дорогим инструментом в этом списке станет труборасширитель, который стоит 32 507 рублей, а самым дешевым — ножовка по металлу. Ее стоимость составляет 86 рублей.
Маляр-штукатур в среднем за месяц может зарабатывать 120 000 рублей, работая на себя. На покупку необходимого реквизита он потратит чуть больше 2 300 рублей. Дороже всего маляру обойдется приобретение уровня для измерения горизонтальных поверхностей — около 688 рублей, дешевле — кисть стоимостью 40 рублей.
Самозанятому электрику доступен ежемесячный доход в 120 000 рублей. Для начала работы ему предстоит потратить 5 394 рубля на покупку необходимого оборудования. Самый дорогой инструмент в этом наборе — штангенциркуль. Стоимость наиболее популярного товара составляет чуть больше 1500 рублей. Меньше всего электрику придется заплатить за индикаторную отвертку, которая стоит в среднем 85 рублей.
Плиточник-облицовщик, работающий не по найму, в среднем может заработать 120 000 рублей в месяц. Чтобы приобрести необходимый для работы инвентарь, ему придется потратить 7% от ежемесячного заработка — 8 467 рублей. Самым дорогим инвентарем в наборе мастера станет ручной плиткорез, чья стоимость составляет примерно 6 200 рублей.
Автомеханику, работающему на себя, доступен ежемесячный доход в 150 000 рублей. Покупка оборудования для начала работы обойдется такому специалисту в 5 831 рубль. Больше всего ему предстоит потратить на набор отверток (1 197 рублей) и кернер (1 000 рублей).
Столько же в месяц может получать самозанятый каменщик (150 000 рублей). Для начала работы мастеру предстоит приобрести рабочий реквизит на сумму в 35 раз меньше, чем его потенциальный месячный заработок. Самым дорогим приобретением станет угломер, который стоит 963 рубля, а самым дешевым — разметочный шнур. Его стоимость составит 51 рубль.
Электрогазосварщик, работая на себя, за месяц может заработать 150 000 рублей. Этому специалисту набор реквизита обойдется в 31 845 рублей, что составит 21% от его месячного заработка. Больше всего мастеру придется потратить на приобретение сварочных проводов, которые в среднем стоят около 11 311 рублей.
Заработная плата самозанятого монтажника окон ПВХ составляет 160 000 рублей в месяц. Для начала профессиональной деятельности ему необходимо приобрести реквизит на сумму 7 949 рублей. Самая дорогая позиция в этом списке — напильники (2 603 рубля), дешевая — металлическая щетка (93 рубля).
Сборщик мебели, работающий не по найму, в месяц сможет получить за свою работу 200 000 рублей. Для покупки необходимых инструментов и материалов мастеру придется потратить 7% от ежемесячного заработка — 13 837 рублей. Самыми дорогими инструментами среди реквизита станут мебельный степлер (5690 рублей), а также дрель-шуруповерт (4124 рубля).
По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), располагающим информацией о примерно 97% российских заемщиков, в июне 2021 года произошло снижение полной стоимости кредита (ПСК, процентная ставка плюс иные платежи) в сегменте ипотеки. Так, если в мае полная стоимость ипотечного кредита в среднем была на уровне 8,8% годовых, то в июне она составила 8,5% годовых.
Таким образом, ПСК по ипотеке вновь оказалась на минимуме за всю историю банковского сектора. Ранее на этом уровне полная стоимость ипотечного кредита была лишь в марте 2021 года, когда ключевая ставка ещё составляла 4,25% (к концу июня ЦБ повысил ключевую ставку до 5,5% годовых). Год назад в июне 2020 года ПСК по ипотеке находилась на отметке 9,3% годовых, а в июне 2019 года – на уровне 11,9% годовых.
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
«В июне заканчивалось действие программы льготной ипотеки по старым условиям, поэтому многие заемщики в спешке постарались заключить ипотечный договор до конца месяца. Это привело к резкому увеличению доли льготных ипотечных кредитов примерно с 19% в мае до 29% в июне, что и привело к снижению уровня средней ставки. Очевидно, что уже по итогам июля средняя ПСК вновь начнет расти вслед за повышением ключевой ставки».
Программа льготной ипотеки была запущена в апреле 2020 года. До июня 2021 года по ней можно было взять новостройку в ипотеку по ставке до 6,5% годовых, если стоимость недвижимости не превышала 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти или 6 млн рублей в других регионах. Программа должна была завершиться 1 июля, но она была продлена на новых условиях: теперь лимит составляет лишь 3 млн рублей для всех регионов страны.
Ключевая ставка, от которой зависят ставки по кредитам, находилась на минимальном уровне (4,25%) с июля 2020 года по март 2021 года. Далее из-за ускорения инфляции ЦБ начал ее постепенно поднимать. 26 июля 2021 года ЦБ увеличил ключевую ставку с 5,5 до 6,5% годовых.
Таблица 1. Полная стоимость ипотечного кредита, % годовых
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
|
янв |
13,2 |
12,6 |
10,9 |
11,3 |
10,5 |
8,6 |
|
фев |
12,9 |
12,6 |
10,8 |
11,6 |
10,3 |
8,6 |
|
мар |
13,6 |
12,4 |
10,7 |
11,9 |
10,2 |
8,5 |
|
апр |
13,5 |
12,3 |
10,7 |
12,1 |
10,1 |
8,7 |
|
май |
13,5 |
12,2 |
10,7 |
12,0 |
9,2 |
8,8 |
|
июн |
13,5 |
12,0 |
10,8 |
11,9 |
9,3 |
8,5 |
|
июл |
13,4 |
11,9 |
10,9 |
11,9 |
9,0 |
|
|
авг |
13,2 |
11,4 |
10,9 |
11,6 |
8,8 |
|
|
сен |
13,1 |
11,0 |
10,9 |
11,3 |
8,7 |
|
|
окт |
12,9 |
11,1 |
10,8 |
11,1 |
8,7 |
|
|
ноя |
12,8 |
10,9 |
10,9 |
10,9 |
8,8 |
|
|
дек |
12,5 |
10,8 |
11,1 |
10,7 |
8,7 |
График 1. Полная стоимость ипотечного кредита, % годовых
* Данные являются предварительными. Обращаем внимание, что информация для СМИ также оперативно публикуются в нашем telegram-канале и на сайте bki-okb.ru.