Льготная ипотека подрезает рынок апартаментов
По итогам 2022 года столичный рынок апартаментов сократился больше, чем рынок традиционного жилья: московские покупатели предпочитают несервисные апартаменты — псевдожилье, которое не подпадает под действие льготной ипотеки.
Хотя приобрести апартаменты с помощью ипотечного кредита не возбраняется, льготные ипотечные программы на псевдожилье не распространяются. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов едва достигает 50%, на рынке жилья — доходит до 80%.
Соответственно, застройщики столкнулись с падением спроса. Одновременно происходил рост предложения, в том числе из-за нераспроданных в соответствии с графиками продаж остатков, доля которого оценивается примерно в 40%.
«По аналогии с рынком жилой недвижимости мы увидели две волны падения рынка апартаментов в нынешнем году. Первая состоялась в апреле-мае, когда спрос, количество запросов и сделок обвалились на фоне возникшей социально-политической неопределенности и резкого повышения ключевой ставки, что сделало покупку апартаментов в ипотеку практически недоступной. К середине лета в сегменте началось восстановление, продлившееся до объявления частичной мобилизации, после которой рынок ушел в новое пике», — рассказала Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор АН «PRO ОБМЕН».
Сокращение рынка жилья остановила льготная ипотека, которая была продлена. Но рынок апартаментов продолжил падать. «Льготные программы господдержки не распространяются на апартаменты, так как де-юре те не являются жилыми помещениями. Соответственно, в плюс они никак не сыграли. Наоборот, очень многие покупатели, рассматривая покупку апартаментов или квартиры чуть подороже в той же локации, выбирали жилье, так как его можно было приобрести в ипотеку по льготным ставкам», — уточнила Екатерина Никитина.
По данным АН «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года рынок апартаментов Москвы рухнул на 65% — было продано всего 10,2 тыс. кв. м апартаментов на первичном рынке. Относительно 2021 года падение составило почти 66%, относительно сентября и октября 2022-го — 46,23% и 21,42% соответственно.
Поскольку спрос застопорился, девелоперы предлагают объекты со значительным дисконтом. По разным данным, он может составлять 10–20%.
Число сделок на первичном рынке апартаментов в старой Москве в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Предложение нарастает
На фоне снижения спроса предложение апартаментов росло. Как рассказала в одном из интервью Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, в структуре продаж доля апартаментов за год выросла примерно на четверть - с 25 до 30%.
При этом новые проекты продолжали выходить на рынок. По данным компании «Метриум», к началу декабря на первичном рынке Москвы продажи шли в 106 комплексах с апартаментами против 95 годом ранее. «В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии», — отметили аналитики компании.
При этом ряд проектов выходил в составе многофункциональных комплексов, пригодных для строительства офисов. Как пояснили аналитики, некоторые девелоперы решили переориентироваться с рынка коммерческой недвижимости на рынок жилья.
Комплексы на несколько апартаментов нередко появляются в проектах реконструкции, в небольших домах в центральной части Москвы. Также на рынке есть смешанные проекты, где предлагаются и апартаменты, и квартиры.
Предложение на столичном рынке насчитывает не менее 8 тыс. лотов. В то же время, по подсчетам экспертов Arendator.ru, с чистовой отделкой предлагаются 2,4 тыс. лотов. При этом 56,9% от этого количества предлагаются по цене ниже 10 млн рублей.
Динамика средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов старой Москвы в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Цены вразрез
Спрос сократился, но цены в сегменте апартаментов продолжали расти.
По данным аналитиков «Домклик», с апреля 2021 года стоимость квадратного метра в апартаментах была всегда выше, чем на рынке новостроек. При этом в период наибольшего снижения покупательской активности во II квартале 2022 года разница цен достигла 61%: апартаменты подорожали, квартиры подешевели. Однако в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра в апартаментах сократилась, и 1 кв. м в квартире стал на 3% дороже.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов в Старой Москве за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. рублей (без учета элитного сегмента).
При этом 1 кв. м в квартирах за год подорожал на 8%.
По подсчетам «Метриум», в Новой Москве к концу года цена 1 кв. м в апартаментах составила 226,6 тыс. рублей, увеличившись за год на 2,5%, в квартирах — 233,7 тыс. рублей, увеличившись за год на 12%. Причина слабого роста цен — вывод на рынок новых проектов, в том числе в декабре 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения на апартаменты Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Лучше меньше и дешевле
Одна из заметных тенденций 2022 года — стремительное сокращение площадей апартаментов. По данным Est-a-Tet, спрос к концу года сосредоточился на лотах площадью до 40 кв. м. Их доля в объеме предложения превышает 50%.
Поскольку доходы граждан снижаются, растет спрос на доступные по цене лоты. Недорогими оказываются апартаменты небольшой площади. По данным «Метриум», характер предложения меняется, все чаще девелоперы предлагают компактные лоты и даже микроапартаменты площадь от 9 кв. м. По подсчетам аналитиков компании, за истекший год средняя площадь лотов сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м.
Аналитики «Домклик» в обзоре московского рынка апартаментов на основе данных о сделках в Сбере также отмечают: средняя площадь апартаментов, на которые самый большой спрос, — 18,3 кв. м (в 2021 году этот показатель составил 18,6 кв. м). При этом средняя цена на такие апартаменты — 5,4 млн рублей.
Рынки апарт-комплексов Москвы и Петербурга традиционно различаются: в столице основная доля приходится на несервисные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, очень мала доля сервисных, предназначенных для получения дохода от сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем.
Поскольку в столице наблюдается рост предложения квартир в аренду с одновременным падением цен, вряд ли сервисным апартаментам в Москве найдется место. Невыгодно.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы, шт.
Источник: «Метриум»
К концу I полугодия 2021 года порядка 40% квартир новостроек Новой Москвы предлагались застройщиками в домах на ранней стадии строительства, подсчитали аналитики «Метриум». Это самое большое значение за всю историю местного рынка. При этом 81% новомосковских новостроек уже продаются через эскроу-счета, что больше, чем в «старой» Москве.
Число новостроек на стадии котлованных работ на первичном рынке жилья в Новой Москве достигло максимума за последние четыре года. В зданиях на начальном этапе строительства застройщики продают 4,3 тыс. квартир, что составляет 40% от общего объема предложения, подсчитали в «Метриум». Схожее число вариантов жилья есть в корпусах, в которых началось строительство надземных этажей (4,2 тыс. квартир) – 39% рынка.
Одновременно сократилось предложение квартир в почти завершенных и готовых для заселения домах. Около 1,6 тыс. помещений продаются в корпусах, в которых идет отделка (15% рынка), и немногим более 600 квартир в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию (6%).
Между тем год назад на долю «котлована» приходилось 33% предложения, на стадию строительства этажей – 40%, на отделку – 24%, а во введенных в эксплуатацию домах было только 3% квартир.
«После проблем с задержкой строек из-за коронавируса и его последствий застройщики резко нарастили активность в Новой Москве, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – В продаже появилось немало новых корпусов в старых проектах, а также началась реализация новых комплексов. Как и прежде, спрос на локальном рынке очень высокий, поэтому большая часть квартир раскупается еще до завершения строительства, что обуславливает дефицит квартир в готовых новостройках от девелоперов. Соответственно, большинству потенциальных покупателей жилья в Новой Москве надо обращать внимание на сроки ввода корпусов в понравившемся комплексе – с высокой вероятностью ключи придется подождать. Лучше обстоят дела с выбором жилья по стадиям строительной готовности в крупных комплексах, поэтому поиск квартир я бы рекомендовала начинать с них».
Источник: «Метриум»
В целом предложение новостроек в Новой Москве резко выросло, отмечают аналитики «Метриум». В конце I полугодия на местном рынке застройщики продавали 10,7 тыс. квартир, что на 36% больше, чем в аналогичный период 2020 года. В последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован в Новой Москве пять лет назад, во второй половине 2017 года (10-11 тыс. квартир в продаже).
Из-за резкого роста нового предложения на местном рынке закономерно увеличилось число квартир, которые продаются застройщиками по новым правилам, то есть через посредничество банка. По подсчетам аналитиков «Метриум», порядка 8,7 тыс. квартир можно приобрести, внеся средства на эскроу-счета в банке, который выделяет средства на их строительство. Это 81% от общего объема предложения. Только за 2 тыс. лотов (19%) в новомосковских новостройках застройщики планируют получить средства напрямую от дольщика. Для сравнения: в «старой» Москве доля экспозиции квартир массового сегмента, продающихся по новой схеме, составляет только 72%.
«Переход на эскроу-счета в целом благотворно сказался на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Владимир Щекин, совладелец компании Группа «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщики стали меньше зависеть от колебаний спроса, так как получают стабильное финансирование банков. При этом фактор дополнительной процентной нагрузки на экономику проекта нивелируется высокими продажами. В Новой Москве работают преимущественно крупные и зарекомендовавшие себя застройщики, поэтому им было проще адаптироваться к этой схеме».
Источник: «Метриум»
«Большая часть новостроек на рынке Новой Москвы продается по новым правилам и это могло стать одним из факторов быстрого роста цен здесь, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики многих комплексов в Новой Москве теперь не зависят столь же сильно от краткосрочных колебаний спроса, чем при непосредственном участии средств дольщиков в строительстве. Это создает предпосылку для дальнейшего повышения расценок или, по меньшей мере, не снижения их в период замедления активности клиентов на фоне завершения программы субсидирования ипотеки».
С января по июнь россияне заняли у банков на покупку жилья почти в два раза больше денег, чем в аналогичный период 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав свежие данные Центробанка. При этом количество кредитов увеличилось только наполовину, так как приобретаемые в ипотеку квартиры подорожали за год примерно на 29%. Средний срок ипотечного кредита при этом впервые превысил 20 лет.
Итоги I полугодия 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
I п. 2014 |
I п. 2020 |
I п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, тыс. |
448 |
601 |
937 |
+56% |
Рост в 2 раза |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
0,77 |
1,44 |
2,69 |
+87% |
Рост в 3,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
12,23 |
7,50 |
7,07 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,76 |
2,37 |
3,05 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
14,6 |
18,2 |
20,3 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец полугодия (за июнь соответствующего года)
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Рынок ипотеки рекордно вырос по объему, но не по числу сделок
В I полугодии 2021 года заемщики ипотеки были очень активными, но рекорд прошлых лет не побили. Они оформили почти 937 тыс. кредитов, что на 56% больше, чем в I полугодии 2020 года, однако в аналогичные периоды прошлых этот показатель был выше. Так, в I полугодии 2018 года банки выдали на 57% больше ипотек, чем в такой же период 2017 года, хотя, конечно, в натуральном выражении цифры тогда были совсем другие (663 тыс. против 423 тыс. кредитов). Иными словами, по абсолютному количеству кредитов I полугодие 2021 года безусловно лидирует, но такой годовой рост покупательской активности участники рынка уже наблюдали и раньше.
Другая ситуация с количеством денег, которые заняли россияне на покупку жилья. По этому показателю I полугодие 2021 года во всех отношениях рекордное. Банки выдали 2,69 трлн рублей, что на 87% больше, чем в I полугодии 2020 года. Никогда прежде за I полугодие объем выдачи не вырастал настолько, то есть почти в два раза.
Лучшим для ипотечных банков месяцем стал апрель
Многие эксперты предполагали, что по мере приближения июня – последнего месяца действия программы субсидированной ипотеки под 6,5% годовых – активность заемщиков будет нарастать и достигнет пика в первый месяц лета. Однако статистика Центробанка показывает, что этот расчет не оправдался. Число и объем кредитов росли с января по апрель, а в мае и июне эти показатели начали снижаться.
В апреле россияне получили 191 тыс. кредитов на 551 млрд рублей, что соответственно больше в 2,1 и 2,7 раза, чем в апреле 2020 года. В мае 2021 года количество выданных кредитов сократилось до 148 тыс. (433 млрд рублей), а в июне – до 179 тыс. и 545 млрд рублей.
Таким образом, сезонный фактор вновь стал влиять на активность заемщиков, что косвенно указывает на исчерпание потенциала программы субсидирования к концу I полугодия, коль скоро россияне сосредоточились на отпусках, а не на последней возможности взять ипотеку под низкий процент
Кредит стал дороже и обременительнее
Чтобы приобрести квартиру, к концу первого полугодия россияне в среднем занимали 3,05 млн рублей. Банки выдавали им эти деньги в среднем под 7,07% годовых на 20,3 лет. Между тем в июне 2020 года ипотеку брали под 7,5 % годовых на 18,3 лет, а сумма кредита составляла 2,37 млн рублей.
Средний размер кредита таким образом вырос на 29% (в денежном выражении на 0,68 млн руб.). Это примерно соответствует росту цен на новое и старое жилье в России, которое зафиксировали риелторы. К примеру, в Москве новостройки массового сегмента с июня 2020 года к июню 2021 года подорожали на 35% в расчете на квадратный метр и на 23% по стоимости среднестатистической квартиры.
Хотя ставки снизились, цены на жилье выросли настолько, что даже по субсидированной ставке кредит в конце I полугодия 2021 года оказался более дорогим для покупателя, чем год назад. Если в июне 2020 года по средним на тот момент условиям россиянам понадобилось бы выплачивать банку 20 тыс. рублей в месяц, то в июне 2021 года – уже 23,7 тыс. рублей.
Жилье подорожало сильнее, чем снизились ипотечные ставки, о чем говорит выросший средний срок кредитования. Чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа до комфортного для себя уровня, заемщики соглашались брать кредит на более длительный срок, то есть более чем на 20 лет. Этого показателя ипотечный рынок России достиг впервые. К примеру, в 2020 году деньги на квартиру занимали в среднем на 18 лет, в 2019 году – на 17,9 лет, в 2018 году – на 16 лет, в 2014-2016 годах – на 15 лет.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Доля кредитов на строящееся жилье сократилась
Хотя программа субсидирования ипотеки задумывалась для поддержки строительного комплекса, заемщики по-прежнему приобретают в кредит в основном вторичное или готовое жилье от застройщиков. В I полугодии 2021 года только 26%[1] ипотечных кредитов банки выдали участникам долевого строительства. К примеру, в I полугодии 2020 года на долю покупателей строящегося жилья пришлись 29% выданных кредитов. Между тем в 2017 году в такой же период дольщики получили 30% ипотечных кредитов, а в 2016 году – 36%.
Если сравнивать долю ипотеки для покупателей строящегося жилья помесячно, то можно увидеть, что основной приток заемщиков в сектор строящегося жилья был только в самом начале действия субсидий. В мае 2020 года (первый полный месяц выполнения программы) доля ипотеки для дольщиков составила 34%, хотя в апреле была 22%, в июне – 35%, июле и августе – 33%, в сентябре – 28%, в октябре – 27% и выше этого показателя уже не поднималась в последующие семь месяцев, будучи на уровне 25%. Только в последний месяц субсидирования – в июне 2021 года – доля ипотеки на строящееся жилье выросла до 30%.
Аналитики «Метриум» так интерпретируют эту динамику: после снижения ставок с 8-9% годовых до 6,5% доступность строящегося жилья резко выросла, поэтому заемщики ипотеки стремились приобрести новостройки. Однако одновременно начался быстрый рост цен на фоне снижения предложения и повышения себестоимости строительства. Привлекательность строящегося жилья уменьшилась, даже несмотря на выгодные ставки. Покупатели сосредоточили внимание либо на готовых домах от застройщиков, либо ушли на вторичный рынок жилья.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Россияне вложили в строящееся жильё почти триллион заёмных денег
В I полугодии 2021 года банки выдали участникам долевого строительства 241 тыс. ипотечных кредитов на сумму 923 млрд рублей. Это абсолютный рекорд для рынка строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года число кредитов для дольщиков увеличилось на 39%, а их сумма – на 83%. Ранее такая динамика никогда не фиксировалась. Больше всего ипотечных сделок участники долевого строительства заключили в июне (53 тыс. на сумму 215 млрд рублей) и в апреле (46 тыс. на 178 млрд рублей), хотя в отпускном мае их активность заметно снизилась.
Чтобы купить квартиру в строящемся доме, россияне занимали к концу полугодия в среднем 4,06 млн рублей под 5,48% годовых на 21 год. Между тем в июне 2020 года для этой цели было достаточно 2,77 млн рублей, которые банки предлагали под 6,09% годовых на 18 лет. Таким образом, средний размер кредита для дольщика вырос за год на 46%. Соответственно, в июне 2020 года дольщикам приходилось выплачивать банку в среднем 21 тыс. рублей в месяц за квартиру в строящемся доме, а сейчас – 28 тыс. рублей.
Москва – лидер по числу ипотечных сделок
Больше всего ипотечных сделок в I полугодии заключили в Москве – порядка 69,7 тыс. За столицей следует Московская область (54,8 тыс.), Санкт-Петербург (44,8 тыс.), Тюменская область (39,7 тыс.), Татарстан (32,6 тыс.), Свердловская область (33,5 тыс.), Башкортостан (32,5 тыс.), Краснодарский край (32,2 тыс.), Челябинская область (26,8 тыс.), Новосибирская область (25,8 тыс.).
Динамика спроса на кредит относительно I полугодия 2020 года также наиболее внушительной была в Москве, где банки выдали на 65% больше ипотек. Затем следует Краснодарский край (63%), Московская область (55%), Новосибирская область (50%), Челябинская и Тюменская области (46%), Свердловская область (45%), Башкортостан (42%), Татарстан (38%).
«В I полугодии мы наблюдали, пожалуй, последнюю мощную волну спроса накануне серьезного замедления, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Размер кредита в рамках программы субсидирования ограничен тремя миллионами рублей, что сделает практически невозможной покупку по сниженной ставке новой квартиры в столичных агломерациях и существенно ограничит выбор в регионах, где сейчас наблюдается активный ипотечный спрос. Рост цен из-за повышения себестоимости строительства на фоне удорожания стройматериалов также осложнит жизнь потенциальным заемщикам ипотеки. Вероятно, уже в начале 2022 года, если власти не разработают новые меры поддержки, мы увидим снижение спроса и замедление активности в сфере жилищного строительства».
[1] Доля накопленным итогом за 6 месяцев 2021 года