Льготная ипотека подрезает рынок апартаментов
По итогам 2022 года столичный рынок апартаментов сократился больше, чем рынок традиционного жилья: московские покупатели предпочитают несервисные апартаменты — псевдожилье, которое не подпадает под действие льготной ипотеки.
Хотя приобрести апартаменты с помощью ипотечного кредита не возбраняется, льготные ипотечные программы на псевдожилье не распространяются. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов едва достигает 50%, на рынке жилья — доходит до 80%.
Соответственно, застройщики столкнулись с падением спроса. Одновременно происходил рост предложения, в том числе из-за нераспроданных в соответствии с графиками продаж остатков, доля которого оценивается примерно в 40%.
«По аналогии с рынком жилой недвижимости мы увидели две волны падения рынка апартаментов в нынешнем году. Первая состоялась в апреле-мае, когда спрос, количество запросов и сделок обвалились на фоне возникшей социально-политической неопределенности и резкого повышения ключевой ставки, что сделало покупку апартаментов в ипотеку практически недоступной. К середине лета в сегменте началось восстановление, продлившееся до объявления частичной мобилизации, после которой рынок ушел в новое пике», — рассказала Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор АН «PRO ОБМЕН».
Сокращение рынка жилья остановила льготная ипотека, которая была продлена. Но рынок апартаментов продолжил падать. «Льготные программы господдержки не распространяются на апартаменты, так как де-юре те не являются жилыми помещениями. Соответственно, в плюс они никак не сыграли. Наоборот, очень многие покупатели, рассматривая покупку апартаментов или квартиры чуть подороже в той же локации, выбирали жилье, так как его можно было приобрести в ипотеку по льготным ставкам», — уточнила Екатерина Никитина.
По данным АН «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года рынок апартаментов Москвы рухнул на 65% — было продано всего 10,2 тыс. кв. м апартаментов на первичном рынке. Относительно 2021 года падение составило почти 66%, относительно сентября и октября 2022-го — 46,23% и 21,42% соответственно.
Поскольку спрос застопорился, девелоперы предлагают объекты со значительным дисконтом. По разным данным, он может составлять 10–20%.
Число сделок на первичном рынке апартаментов в старой Москве в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Предложение нарастает
На фоне снижения спроса предложение апартаментов росло. Как рассказала в одном из интервью Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, в структуре продаж доля апартаментов за год выросла примерно на четверть - с 25 до 30%.
При этом новые проекты продолжали выходить на рынок. По данным компании «Метриум», к началу декабря на первичном рынке Москвы продажи шли в 106 комплексах с апартаментами против 95 годом ранее. «В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии», — отметили аналитики компании.
При этом ряд проектов выходил в составе многофункциональных комплексов, пригодных для строительства офисов. Как пояснили аналитики, некоторые девелоперы решили переориентироваться с рынка коммерческой недвижимости на рынок жилья.
Комплексы на несколько апартаментов нередко появляются в проектах реконструкции, в небольших домах в центральной части Москвы. Также на рынке есть смешанные проекты, где предлагаются и апартаменты, и квартиры.
Предложение на столичном рынке насчитывает не менее 8 тыс. лотов. В то же время, по подсчетам экспертов Arendator.ru, с чистовой отделкой предлагаются 2,4 тыс. лотов. При этом 56,9% от этого количества предлагаются по цене ниже 10 млн рублей.
Динамика средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов старой Москвы в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Цены вразрез
Спрос сократился, но цены в сегменте апартаментов продолжали расти.
По данным аналитиков «Домклик», с апреля 2021 года стоимость квадратного метра в апартаментах была всегда выше, чем на рынке новостроек. При этом в период наибольшего снижения покупательской активности во II квартале 2022 года разница цен достигла 61%: апартаменты подорожали, квартиры подешевели. Однако в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра в апартаментах сократилась, и 1 кв. м в квартире стал на 3% дороже.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов в Старой Москве за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. рублей (без учета элитного сегмента).
При этом 1 кв. м в квартирах за год подорожал на 8%.
По подсчетам «Метриум», в Новой Москве к концу года цена 1 кв. м в апартаментах составила 226,6 тыс. рублей, увеличившись за год на 2,5%, в квартирах — 233,7 тыс. рублей, увеличившись за год на 12%. Причина слабого роста цен — вывод на рынок новых проектов, в том числе в декабре 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения на апартаменты Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Лучше меньше и дешевле
Одна из заметных тенденций 2022 года — стремительное сокращение площадей апартаментов. По данным Est-a-Tet, спрос к концу года сосредоточился на лотах площадью до 40 кв. м. Их доля в объеме предложения превышает 50%.
Поскольку доходы граждан снижаются, растет спрос на доступные по цене лоты. Недорогими оказываются апартаменты небольшой площади. По данным «Метриум», характер предложения меняется, все чаще девелоперы предлагают компактные лоты и даже микроапартаменты площадь от 9 кв. м. По подсчетам аналитиков компании, за истекший год средняя площадь лотов сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м.
Аналитики «Домклик» в обзоре московского рынка апартаментов на основе данных о сделках в Сбере также отмечают: средняя площадь апартаментов, на которые самый большой спрос, — 18,3 кв. м (в 2021 году этот показатель составил 18,6 кв. м). При этом средняя цена на такие апартаменты — 5,4 млн рублей.
Рынки апарт-комплексов Москвы и Петербурга традиционно различаются: в столице основная доля приходится на несервисные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, очень мала доля сервисных, предназначенных для получения дохода от сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем.
Поскольку в столице наблюдается рост предложения квартир в аренду с одновременным падением цен, вряд ли сервисным апартаментам в Москве найдется место. Невыгодно.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы, шт.
Источник: «Метриум»
По итогам 2021 года аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg выявили тенденцию среди арендаторов в сегменте финансовых организаций по оптимизации занимаемых ими площадей, при этом арендаторы, связанные со сферой здоровья, наоборот, свое присутствие увеличили.
В 2021 году объем занимаемых банками площадей сократился на 11%. Наибольшее количество закрытых представительских отделений приходится на подразделения Сбербанка: по исследуемым торговым коридорам за 2021 г. их арендуемая площадь сократилась на 20%.
Тенденция сокращения объема площадей банков наблюдается уже пятый год подряд. За этот период объем арендованных банками площадей на исследуемых улицах сократился на 26%. Причем больше всего изменений произошло на основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов. Среди них Каменноостровский пр. – снижение на 54%, в данной локации с 2017 г. были закрыты отделения таких банков как «Банк Открытие», «Бинбанк», Невский пр. и Большой пр. П.С. – снижение объема площадей на каждом торговом коридоре на 30%. Среди основных закрытий – «Сбербанк», «Банк ВТБ», «Восточный» и др.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Данная тенденция по большей части объясняется активным развитием дистанционных сервисов финансовых организаций в период пандемии, а также оптимизацией бизнеса и операционных затрат, переводом части сотрудников на удаленную работу. Однако, стоит отметить, что на фоне развития дистанционного обслуживания клиентов, многие банки пересматривают формат взаимодействия с клиентом, фокусируясь на персонализированном обслуживании. Пластиковая карта доставляется курьером в удобное для клиента место и время, проведение основной массы финансовых операций возможно через мобильное приложение, во избежание очередей в отделениях открыта возможность предварительной записи при посещении отделения офлайн».
Противоположная ситуация сложилась в сегменте "Аптека. Оптика. Ортопедия", чей объем занимаемых площадей за 2021 год увеличился на 6,5%, - было открыто 26 арендаторов данного сегмента (279 шт. в 2021 г. vs. 253 шт. 2020 г.) При этом если сравнивать количественный показатель 2021 года с 2019-м, то он увеличился на 20% - тогда работало 234 арендаторов данного профиля.
Объем площадей, занимаемых арендаторами, предоставляющих медицинские услуги, за 2021 год вырос на 9,2% (132 шт. в 2021 г. vs. 120 шт. в 2020 г.)
С 2017 г. объем занимаемых площадей арендаторами сегмента "Аптека. Оптика. Ортопедия" и предоставляющие медицинские услуги увеличился на 28% и 25% соответственно.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Главный фактор, оказавший влияние на развитие различных сегментов, связанных со здоровьем, — это пандемия COVID-19 и более пристальное внимание людей к своему здоровью».
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» проследили за ростом цен на квартиры в новостройках ближнего радиуса Московской области. Согласно статистике, по итогам 2021 года средняя цена 1 кв. м здесь поднялась на 30,3% (до 165,7 тыс. рублей), а стоимость квартир – на 15,8% (до 8,1 млн рублей). Наибольший рост цен был зафиксирован в категориях 2-комнатных и 3-комнатных лотов – на 32,3% и 32% соответственно.
Среди факторов, повлиявших на подорожание недвижимости, – переход отрасли на эскроу-счета, активизация спроса после введения программы льготной ипотеки с господдержкой, а также повышение доли объектов с отделкой в общем объеме экспозиции.
Согласно статистике департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра экспозиции в ближнем Подмосковье поднялась на 30,3% и достигла 165,7 тыс. рублей. Это связано не только с ростом спроса, но и с небольшим объемом предложения в некоторых городских округах. Недостаток предложения в востребованных локациях приводит к ажиотажному росту цены, как, например, в городском округе Реутов, в котором в реализации находится лишь один проект. Лидеры по удорожанию «квадрата» – г. о. Реутов (+73,4%), Раменское (+51,1%), Одинцово (+39,5%). Рост средней цены 1 кв. м привел к увеличению средней стоимости бюджета. По итогам 2021 года она выросла на 15,8%, с 7 до 8,1 млн рублей. Наиболее заметное повышение было зафиксировано в г. о. Реутове (+47%), Одинцово (+19,5%) и Балашихе (+17,8%).
По типологии квартир наибольший рост средневзвешенной цены квадратного метра за год показали категории 2-комнатных и 3-комнатных лотов – на 32,3% (до 163,3 тыс. рублей) и на 32% (до 158 тыс. рублей) соответственно. По увеличению общего ценника лидирует сегмент 3-комнатных квартир – +20,5% (11,5 млн рублей). За ним идет категория 1-комнатных лотов – прирост на 18,8% (6,2 млн рублей).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На столь значительное увеличение стоимости квартир на первичном рынке ближнего Подмосковья повлияло несколько факторов. Во-первых, это переход отрасли на эскроу-счета, что привело к росту стартовых цен квартир в новостройках.
Во-вторых, после введения программы льготной ипотеки с господдержкой активность покупателей серьезно увеличилась, и это также повлияло на удорожание недвижимости. В‑третьих, большая доля экспозиции – 67% – представлена с отделкой (это стало трендом последних лет), и она выросла на 6,3% за год, а объем предложения с разными видами отделки – на 49,4%».
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что по итогам 2021 года спрос на первичном рынке жилья ближайшего Подмосковья увеличился на 12%. Более 2/3 спроса приходится на 6 городских округов Московской области: Ленинский (17,7% лотов), Люберцы (15,8%), Красногорск (14,1%), Балашиха (11,6%), Мытищи (9,1%), Одинцово (8,6%).
Что касается распределения предложения по стадиям строительной готовности, то две трети экспозиции на «первичке» ближнего Подмосковья (70,4% площади) – это квартиры в жилых комплексах на начальной стадии строительства. За год доля этого предложения выросла наиболее значительно – +25,6% на нулевом цикле и +15,5% на стадии монтажа первых этажей, что связано с активностью застройщиков по выводу новых объемов. В ЖК на заключительной стадии возведения экспонируется 22,4% предложения, его доля за год сократилась на 28,5%. Также вымывается предложение на стадии ввода проектов в эксплуатацию – за отчетный период его объем сократился на 12,6% и составил 7,3%.
Кроме того, в указанной локации за год в экспозиции увеличилась доля квартир с отделкой – на 6,3%, с 60,7% до 67% (что сопоставимо с показателями по Новой Москве). В границах старой Москвы, по наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», объем такого предложения составляет около 80%. Тенденция к росту числа квартир с отделкой – один из основных трендов последних двух лет, который свидетельствует о том, что девелоперы все более внимательно относятся к стандартам предлагаемого ими жилья, чтобы соответствовать запросам покупателей.