Бизнес-класс без границ
Доля жилых комплексов бизнес-класса на рынке новостроек никогда не была большой ни в структуре спроса, ни в структуре предложения. Но именно этот сегмент жилья пострадал больше прочих с точки зрения спроса по итогам 2022 года.
В течение прошлого года спрос на любую недвижимость переживал то рост, то падения. По итогам года победило падение, которое не обошло бизнес-сегмент.
В Москве, поданным компании «Метриум», по итогам года спрос сократился на 40%. В то же время, отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», в декабре 2022 года, например, спрос вырос относительно ноября на 25–30%, а темпы роста продаж были в два раза больше, чем в сегменте «комфорт». В первом квартале рост уже наметился.
При этом, по подсчетам ASTERUS, по итогам 2022 года доля жилья бизнес-класса в структуре спроса в среднем составила 30%, сократившись на 6%. Но уже в первом квартале 2023-го отмечен рост доли на 3% — до 33%.
В Петербурге, по данным NF Group, продажи новостроек бизнес-класса сократились на 23%. Доля новостроек бизнес-класса в компании ЦДС оценивается в 10–20%.
Девелоперы перечисляют причины, которые привели к сокращению спроса. Во-первых, часть потенциальных клиентов покинула страну, недовольная спецоперацией. Во-вторых, произошел общеэкономический спад, в результате которого доходы у людей упали, и они предпочли объекты р сегмента. «Улучшение качества объектов эконом-класса повысило их привлекательность благодаря более низким ценам», — пояснили эксперты NF Group.
«Большая доля потенциальных клиентов покинула страну. Остальные более тщательно сейчас подходят к выбору объекта: много ездят, смотрят, изучают, высчитывают. Визитов у нас много, при этом период принятия решения стал дольше. Связано это в том числе с тем, что для покупки люди используют средства от продажи имеющейся недвижимости, которая тоже сейчас продается небыстро», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, спрос в бизнес-сегменте более эластичен, чем в масс-маркете. На продажи влияет не только состояние экономики страны, но и внешнеэкономическая ситуация. «Для большинства покупателей квартир бизнес-класса это не первая недвижимость, и при неблагоприятных внешних условиях они могут воздержаться от покупки или вложить средства в более выгодные активы. К примеру, за 1 млн долларов вместо квартиры в Москве или Петербурге можно приобрести апартаменты в Дубае или виллу в Таиланде», — добавила она.
При этом, полагает Виталий Коробов, директор Element Development, спрос продолжит снижаться, поскольку платежеспособность населения падает на фоне сохраняющейся неопределенности в дальнейшем развитии событий.
Проекты бизнес-класса в Москве со сроком ввода полностью или частично в 2023 году
Проект |
Тип |
Район / Округ |
Квартал |
Средняя цена, |
Клубный дом Рублево |
апартаменты |
Кунцево/ ЗАО |
I |
233,2 |
Stellar City |
квартиры |
Можайский/ ЗАО |
I, II, IV |
285,5 |
Берег Яузы |
апартаменты |
Преображенское/ ВАО |
I (сдан) |
299 |
City Bay |
квартиры |
Покровское-Стрешнево/ СЗАО |
I, IV |
388** |
Невский |
квартиры |
Войковский/ САО |
I (сдан) |
339,1 |
Monodom Family |
апартаменты |
Лефортово/ ЮВАО |
I |
339,2 |
Селигер Сити |
квартиры |
Западное Дегунино/ САО |
I |
355,5 |
Время |
квартиры |
Преображенское/ ВАО |
I |
365,8 |
Crystal |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I |
386,3 |
КутузовGRAD II |
квартиры |
Можайский/ ЗАО |
I |
396,2 |
Символ |
квартиры |
Лефортово/ ЮВАО |
I, II, III |
406,5 |
Air Space |
апартаменты |
Хорошевский/ САО |
I (сдан) |
432,2 |
Новоданиловская, 8 |
апартаменты |
Донской/ ЮАО |
I |
447 |
Династия |
квартиры |
Хорошевский/ САО |
I |
452,1 |
Headliner |
квартиры |
Пресненский/ ЦАО |
I (сдан) |
458,6 |
Alcon Tower |
апартаменты |
Беговой/ САО |
I |
486,3 |
Сердце столицы |
апартаменты |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I (сдан) |
500,7 |
Sydney City |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I |
504,5 |
Now. Квартал на набережной |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
I |
520,2 |
RiverSky |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
I (сдан) |
553,7 |
Зорге, 9 |
апартаменты |
Хорошевский/ САО |
I, II |
607,9 |
Парк Плаза |
апартаменты |
Головинский/ САО |
I (сдан) |
-* |
Правда |
апартаменты |
Беговой/ САО |
I |
-* |
Досфлота, 10 |
апартаменты |
Южное Тушино/ СЗАО |
II |
446,2 |
TopHILLS |
квартиры |
Нагорный/ ЮАО |
II |
451,7 |
Вереск |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
II |
453,3 |
DIN HAUS |
апартаменты |
Савеловский/ САО |
II |
457,4 |
Eniteo |
квартиры |
Котловка/ ЮЗАО |
II |
459,8 |
Резиденции архитекторов |
апартаменты |
Басманный/ ЦАО |
II |
461,1 |
ЗИЛАРТ |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
II, III, IV |
463,3 |
Aquatoria |
квартиры |
Левобережный/ |
II |
491,5 |
Павелецкая Сити |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
II |
540** |
West Garden |
квартиры |
Раменки/ ЗАО |
II |
600,9 |
Октябрьское поле |
квартиры |
Щукино/ СЗАО |
III |
325,5 |
Monodom Lake |
апартаменты |
Головинский/ САО |
III |
335,2 |
AFI Park Воронцовский |
апартаменты |
Обручевский/ СВАО |
III |
484,2 |
Октябрь |
апартаменты |
Красносельский/ ЦАО |
III |
-* |
Измайловский парк |
апартаменты |
Соколиная Гора/ ВАО |
IV |
337,8 |
Ever |
квартиры |
Обручевский/ ЮЗАО |
IV |
383,1 |
Фестиваль Парк |
квартиры |
Левобережный/ САО |
IV |
418,5 |
iLOVE |
квартиры |
Останкинский/ СВАО |
IV |
425,4 |
Сенатор |
квартиры |
Алексеевский/ СВАО |
IV |
426,5 |
ORO |
апартаменты |
Красносельский/ ЦАО |
IV |
436,3 |
Архитектор |
квартиры |
Обручевский/ ЮЗАО |
IV |
439,2 |
Nagatino i-Land |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
IV |
450,3 |
Береговой |
квартиры |
Филевский Парк/ ЗАО |
IV |
460 |
Интонация |
квартиры |
Щукино/ СЗАО |
IV |
461,3 |
Событие |
квартиры |
Раменки/ ЗАО |
IV |
484,8 |
Режиссер |
квартиры |
Ростокино/ СВАО |
IV |
505,2 |
Level Нагатинская |
квартиры |
Нагатино-Садовники/ ЮАО |
IV |
531,6 |
Амарант |
апартаменты |
Замоскворечье/ ЦАО |
IV |
568,2 |
Level Причальный |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
IV |
593 |
*Продажи завершены либо приостановлены
**1-я, 2-я очереди
Источник: «Метриум»
Все больше новых проектов
На фоне сокращения спроса объем предложения по итогам 2022 года вырос. По данным ГК «Гранель», за 2022 год предложение на столичном рынке новостроек бизнес-класса выросло приблизительно на треть, что связано с запуском новых проектов, повлияло и частичное снижение спроса в ранее возведенных комплексах.
По оценке компании «Метриум», рост составил 38,8%. При этом стартовали продажи в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов. А до конца года девелоперы Старой Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 52 проектов бизнес-класса.
«Доля предложения бизнес-класса достаточно стабильна на протяжении всего 2022 года и в среднем составила 45%. В марте 2023 года эта доля сравнялась с показателями декабря 2022-го и составила 47%», — отмечает Денис Бобков, руководитель управления и аналитики ASTERUS.
Георгий Новиков, руководитель подразделения развития и перспективных проектов Sezar Group, полагает, что доля бизнес-класса на рынке Москвы велика: «Подавляющее большинство жилых комплексов в примыкающих к ТТК районах, а именно здесь сегодня сосредоточена активная застройка, — преимущественно проекты бизнес-класса. Внутри МКАД совокупная доля ЖК комфорт-класса и стандарт-класса (панельное индустриальное домостроение) меньше объема застройки в бизнес-классе».
По данным NF Group, на начало 2023 года объем свободного предложения в петербургских ЖК бизнес-класса составил 237 тыс. кв. м — 3,2 тыс. квартир. За год показатель увеличился на 2% в кв. м и на 6% — в количестве квартир.
В течение 2022 года на рынок вышли 11 новых объектов, а также две новые очереди в ЖК.
«Учитывая это, застройщики очень внимательно следят за спросом и на основании его динамики оценивают перспективы вывода на рынок новых проектов. Полагаю, что в 2023 году мы увидим премьеры в сегменте бизнес-класса, но их будет меньше, чем ожидалось год назад», — заключила Наталья Кукушкина.
Стойкие цены
Хотя спрос в бизнес-сегменте несколько просел, цены по итогам 2022 года выросли. По подсчетам «Метриум», в Москве средний бюджет предложения за год вырос на 3,3%, при этом площадь лотов сократилась на 5,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах составила 432,7 тыс. рублей (+ 9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+ 8,3% за год).
По словам Дениса Бобкова, в январе 2023-го цены сократились на 3%, в феврале немного подросли, а в марте вернулись к показателям января: 414 469 рублей за кв. м (с учетом скидок).
«Средняя стоимость продаваемого жилья в начале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого в целом осталась прежней», — констатирует Сергей Нюхалов.
В Петербурге по итогам прошлого года, подсчитали аналитики NF Group, средневзвешенная цена в ЖК бизнес-класса составила 362 тыс. рублей за кв. м, увеличившись за год на 18%.
По мнению Натальи Кукушкиной, цены в последний год практически не менялись — ни заметных падений, ни всплесков.
«Снижение цен наблюдается только в тех проектах, которые изначально были переоценены, или девелопер хочет привлечь внимание к определенному пулу менее ликвидных квартир», — указывает Виталий Коробов.
По данным пресс-службы ПАО «Группа ЛСР», с начала 2023 года цены не меняются. Дальнейшего роста не предвидится, но и существенного спада не будет.
Приманки для клиентов
Определенное влияние на цены оказывают скидки и акции, которые пышным цветом расцвели в 2022 году во всех сегментах новостроек. Как отмечает Денис Бобков, скидки в бизнес-сегменте уже в марте составили 10–35%.
Впрочем, Георгий Новиков указывает на индивидуальную ценовую политику в разных компаниях: «На рынке наблюдается выборочная политика снижения цен. Серьезных дисконтов как повсеместной практики нет. Ценовая политика очень избирательна, осторожна, гибка. Единичные квартиры могут продаваться по рекламным ”ценам из прошлого” со скидками 15–20%, но это, как правило, остатки в уже построенных домах с не самыми ликвидными характеристиками либо в строящихся ЖК для квартир на низких этажах или большой комнатности (для них традиционно цена кв. м ниже). Реальное снижение цен локально и очень зависит от условий конкретных проектов. Крупные девелоперы массированного сильного снижения всех объемов лотов, находящихся в текущей экспозиции, не допускают».
В Петербурге скидки могут достигать 30%, пояснил Виталий Коробов: «С осени прошлого года цены стагнируют, при этом существенно увеличилось количество различных акционных скидок и спецпредложений застройщиков. За счет них происходит корректировка стоимости "квадрата". Размер скидок может достигать 30%. В проектах бизнес-класса и выше девелоперы чаще практикуют различные подарки и бонусы в виде машиноместа в паркинге или кладовой, готовой или частичной меблировки квартиры».
По мнению Натальи Кукушкиной, в бизнес-сегменте цена — не главное, поэтому и скидки — не первый инструмент работы со спросом для застройщиков.
Как утверждает пресс-служба «Группы ЛСР», сегодня клиента больше привлекают интересные ипотечные программы, нежели скидка.
По мнению экспертов NF Group, в ближайшее время скидки и бонусы на рынке сохранятся.
Условное расслоение
Большинство экспертов в ближайшее время не ожидают радикальных перемен в бизнес-сегменте.
«Мы не прогнозируем резкого роста предложения в бизнес-сегменте. Запуск новых проектов продолжается, но темпы вывода при этом сокращаются. При сохраняющейся активности рынка сильного разрыва между спросом и предложением ожидать не стоит.
Спрос в бизнес-сегменте продолжит наверстывать упущенное в осенние месяцы прошлого года», — полагает Сергей Нюхалов.
Эксперты компании «Метриум» ожидают стагнации сегмента на столичном рынке — если, конечно, не случится новых потрясений.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», придерживается аналогичного мнения — уже в отношении петербургского рынка: «В целом по рынку мы ожидаем стагнацию и постановку новых проектов на паузу. Жилье в высокой степени готовности и вторичный рынок, то есть недвижимость с минимумом рисков, будет пользоваться спросом до конца года».
Однако внутри бизнес-сегмента не исключены довольно бурные процессы. В частности, речь идет о дифференциации сегмента: одна часть объектов будет упрощаться и переходить в более низкий класс «комфорт», другая останется бизнес-классом в качественном исполнении, но в меньших объемах, полагают эксперты NF Group.
«Не секрет, что во время кризисов сильнее всего страдает именно средний класс, применительно к жилью – бизнес-класс. Покупатели действительно при недостатке средств начинают переориентироваться на комфорт-класс. Другое дело, что в бизнес-классе есть качественное и не очень дорогое предложение (условно можно немного доплатить к цене комфорт-класса и перейти в "бизнес"), и сейчас для этого стало даже больше возможностей, чем на этапе растущего рынка», — рассуждает Денис Бобков.
Некоторые участники рынка полагают переквалификацию «бизнеса» в «комфорт» довольно простым делом: границы классов жилья размыты.
«На данный момент бизнес-класс — довольно обширное понятие. ЖК бизнес-класса строятся и на бывших промышленных территориях рядом с центром города, и в спальных районах. Если раньше принципиальным моментом в определении категории жилья была локация, то сейчас бизнес-класс может появиться практически где угодно, главное — не за КАДом. На мой взгляд, эта ситуация сложилась после официального запрета на "эконом". Когда все проекты, расположенные в "прикадье", автоматически стали "комфортом". А настоящий «комфорт» был вынужден в названии повыситься до "комфорт плюс", "бизнес лайт" и "бизнес". По сути покупатель сейчас выбирает жилье не по классу, а по набору характеристик, которые для него важны: расположение, планировка, этажность, инфраструктура и прочее», — полагает Николай Гражданкин.
Виталий Коробов также не наблюдает жесткой классификации: «Каждый застройщик закладывает свои стандарты, ориентируясь на позиционирование проекта. Часть опций из бизнеса уже присутствует в новостройках комфорт-класса, а в “бизнесе” появляется многое из “премиума”. При этом есть и классический качественный бизнес-класс, который занимает свою нишу».
Наталья Кукушкина утверждает, что за последние пять-семь лет границы классов стали более прозрачными: «Один и тот же проект по разным критериям зачастую можно отнести к двум, а то и к трем разным классам жилья. Эта тенденция определенно сохранится. Однако локации, в которых традиционно предпочитают выводить проекты бизнес-класса, не меняются: это Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы города, а также Крестовский остров и набережные Невы, например окрестности станции метро ”Черная речка”».
«На рынке так и не появились четкие критерии классификации жилых комплексов. Мы говорим лишь о некоей условной классификации, свои ЖК застройщики относят к тому или иному сегменту, ориентируясь отчасти на наполнение продукта, но главным образом — на локацию. И тут уже сложно назвать эконом-сегмент бизнес-классом», — возражает Мария Черная.
По ее словам, вряд ли уместно говорить о расслоении бизнес-класса. Строительство жилья осуществляется по проектной документации и разрешению на строительство. «Изменение сегмента повлечет за собой необходимость внесения изменений в документацию. Маловероятно, что застройщики массово пойдут на это», — подчеркнула Мария Черная.
«Внутренняя сегментация, или градация, бизнес-класса на подкатегории уже произошла, но это расслоение было и остается весьма условным. Невозможно посчитать, сколько внутренних подклассов, или оцифровать, на сколько процентов конкретный проект соответствует бизнес-классу. Особенно с учетом того, что критерии самого бизнес-класса не регламентированы никакими нормами. Каждый жилой комплекс, реализуемый сегодня, — результат тонкой настройки девелопером набора характеристик в соответствии с потенциальными ожиданиями целевой аудитории. Явления, при котором девелопер перепозиционировал бы проект в процессе реализации из бизнес-класса в "комфорт", нет. Скорее речь идет о структурной оптимизации в ответ на рыночные факторы», — указывает Георгий Новиков.
По его словам, сегодня действительно можно говорить об обратном развороте в межклассовой миграции. «Если раньше она выражалась в том, что комфорт-класс вбирал в себя многие характеристики, свойственные преимущественно бизнес-классу (например, подземный паркинг, индивидуальная отделка МОП), то сейчас бизнес-класс идет по пути деликатной коррекции ряда проектных решений, которые ведут его обратно в сторону комфорт-класса».
Как полагает Георгий Новиков, в условиях общей стагнации рынка девелоперы оказываются зажатыми «ценовыми ножницами»: сверху давит невозможность повысить цену квадратного метра для покупателей, снизу — ежегодный рост себестоимости строительства. Следствие — потребность в поиске нового баланса между ценой и качеством продукта. Во многих проектах происходит отказ от избыточных «фишек», упрощаются фасадные решения, отделка МОП.
«При этом у каждого девелопера есть четкое понимание критически важных характеристик, определяющих востребованность продукта у целевой аудитории. Так же, как у девелоперов, ориентированных на топовый уровень сегмента, есть понимание, что вне зависимости от среднерыночной ситуации была и будет аудитория, которой принципиально важно иметь модель ”последнего поколения”, в которой есть все. То есть предпосылок того, что доля сегмента бизнес-класса будет сокращаться, сейчас нет. Скорее наоборот, так как ожидается выход на рынок новых проектов. Мы, например, в 2023 году представим три новых жилых комплекса. По характеристикам все эти проекты в полной мере соответствуют идеологии ”бизнес-класс без компромиссов”», — заключил Георгий Новиков.
В этом году объем существующей коммерческой недвижимости (офисы, склады, ритейл) в России побил рекорд в 100 млн кв. м арендопригодных площадей. Более 37 млн кв. м (с учетом гипермаркетов) приходится на ритейл, 35 млн кв. м — на складскую недвижимость, остальное составляют офисные объекты. В предыдущие несколько лет (2017–2020 гг.) мы наблюдали сдержанные темпы выхода на рынок новых проектов, в результате чего текущий рынок характеризуется большей сбалансированностью, чем в предыдущие кризисные периоды.
Объем ввода коммерческих площадей в России по итогам 2021 года составил 4,2 млн кв. м. В начале 2022 года общий объем ввода в России за год прогнозировался на аналогичном уровне – 4,2 млн кв. м, однако сейчас ряд девелоперов скорректировал планы по выходу новых объектов и текущие прогнозы по годовому вводу составляют 3,8 млн кв. м.
Объем ввода коммерческой недвижимости в 2023 году ожидается около 4 млн кв. м площадей: склады 2 млн кв. м, офисы - 1,2 млн кв. м, торговые центры – 486 тыс. кв. м. Если следовать пессимистичному прогнозу, объем ввода составит 3–3,1 млн кв. м площадей, что все равно больше показателей 2017-2019 гг. Лидерство по вводу объектов на рынок по-прежнему сохраняет складской сектор (этот сегмент лидирует по количеству введенных площадей с 2017 года). Наибольший объем ввода складских площадей в России был зафиксирован в 2014, 2021 и 2022 гг.: 2 950 тыс. кв. м., 2 686 тыс. кв. м. и 2 873 тыс. кв. м соответственно.
В сегменте торговой недвижимости лидером в объеме совокупного предложения торговых площадей традиционно является региональный рынок – 63%, на долю Москвы приходится 26%, а на Санкт-Петербург – 11%. Наибольший объем ввода торговых площадей за последние 10 лет был зафиксирован в период 2014–2016 гг., после чего динамика нового ввода начала резкий тренд на снижение и последние годы составляет в среднем 600-700 тыс. кв. м в год с минимальным объемом на уровне 256 тыс. кв. м в этом году. Обеспеченность России торговыми площадями в расчете на 1000 человек составляет 207 кв. м, что выше результата за прошлый год на 3%.
В сегменте складской недвижимости обеспеченность складскими площадями на 1000 человек по России составляет 241 кв. м, что выше результата за прошлый год на 9,5%. Наблюдается рост обеспеченности офисными площадями на 1 000 чел. По итогам 2022 г., данный показатель может достигнуть 189 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «В этом году на рынке коммерческой недвижимости состоялось очень значимое событие – объем качественной профессиональной коммерческой недвижимости превысил 100 млн кв. м площадей. В последние несколько лет мы наблюдали ограниченный выход новых объектов, что позволило рынку в текущий момент быть более сбалансированным по сравнению с предыдущими кризисными периодами. Несмотря на сокращение спроса по всем сегментам, мы не наблюдаем драматического роста вакансии, при этом девелоперы, адаптировавшись к текущим условиям, хотя и переносят сроки выхода ряда проектов, в целом все равно продолжают выводить новые проекты на рынок».
Рынок строительных материалов стабилизируется: по наблюдениям экспертов компании ROCKWOOL Россия, после лихорадочного роста продаж в 2021 году и резкого падения в мае-июне 2022 года, ситуация в отрасли почти нормализовалась. Влияние санкционного кризиса и ухода иностранных брендов оказалось менее выраженным, нежели в других секторах экономики, и проявилось главным образом в изменении поведения потребителей. Так, согласно опросу ROCKWOOL Россия, сразу 46% россиян изменили свой подход к покупке строительных материалов[1].
Потребители стали более разборчивы
17% респондентов сообщили, что стали чаще выбирать отечественные бренды, 6% — китайские. 3% отметили, что вообще перестали покупать строительные материалы иностранного производства. Кроме того, 16% россиян теперь покупают более бюджетные марки, а 4%, наоборот, более дорогие. Среди оставшихся респондентов только 29% полностью отказались от покупки строительных материалов, а еще 25% не изменили свой подход к этой задаче.
«Кризисная ситуация сильно меняет поведение потребителей. Первое, что они делают — перестают покупать, вкладываться и в принципе тратить деньги. Такова психология, и, к сожалению, ритейлерам очень сложно повлиять на процесс. Поэтому мы наблюдали снижение спроса с апреля 2022 г. по начало июня. Даже в традиционный дачный сезон всплеска продаж не было, если сравнивать с показателями прошлых лет. С июля-августа спад продаж сменился нормализацией — люди привыкли к изменениям. Однако неуверенность в завтрашнем дне еще сохраняется. Потребители стали очень разборчивы», — отмечает Максим Тарасов, директор по продажам ROCKWOOL Россия.
Ситуация отразилась и на выборе торговых площадок для приобретения стройматериалов. По данным опроса, 18% россиян чаще стали совершать покупки на строительных рынках, 17% — в крупных строительных гипермаркетах (в то же время еще 8%, наоборот, реже выбирают этот вариант). Интересно, что 15% перешли на покупку стройматериалов на маркетплейсах и почти 7% ― в интернет-магазинах, а 16% и вовсе теперь предпочитают заказывать такие товары из других стран.
В ROCKWOOL Россия отмечают, что перераспределение покупателей между торговыми площадками во многом связано с возросшей чувствительностью населения к ценам. По данным Росстат, с начала 2022 года стоимость стройматериалов увеличилась на 4,8%, при этом в сентябре и октябре наблюдалось снижение. Но, несмотря на это, сами потребители оценивают ситуацию совсем иначе. Как показал опрос ROCKWOOL Россия, 38% россиян считают, что строительные материалы подорожали больше, чем на треть, и только 12% отмечают небольшое подорожание, а 4% считают, что рост цен был выборочным. Небольшое снижение цен заметили 15%, еще столько же полагают, что что-то стало дороже, а что-то дешевле. 16% не увидели явных изменений.
«В первую очередь значительное повышение заметили те потребители, которые успели закупиться в марте-начале апреля. В связи с ажиотажем действительно возник атипичный скачок цен. В мае ситуация стабилизировалась, курс рубля установился, и местные производители стали работать в прежнем режиме. Цены по большей части позиций так же нормализовались. В категории общестроительных материалов не было значительного подорожания: цены на металл, бетон, теплоизоляцию остаются стабильными. Однако, мы все же замечаем, что стоимость некоторых отделочных материалов все еще искусственно завышены. Это связано со слабой конкуренцией в отдельных нишах, под влиянием которой формируется повышенный спрос, соответственно, растут и цены», ― говорит Максим Тарасов.
Проблем с ассортиментом нет
В целом только треть россиян не заметили никаких изменений на рынке строительных материалов. 18% отметили, что выбор стал меньше, 13%, наоборот, считают, что ассортимент расширился. 10% обратили внимание на то, что с полок магазинов пропали многие привычные производители, в то же время 6% заметили появление новых брендов. Только 7% не смогли при этом найти необходимый товар.
«Крупногабаритные и тяжелые строительные материалы в основном производятся на территории страны. Например, ROCKWOOL Россия производит аналог европейских материалов в полном объеме. Техническая и общестроительная изоляция и продукты DIY полностью локализованы, поэтому мы продолжаем предоставлять полный спектр этих продуктов на внутренний рынок. Уход иностранных компаний сказался в основном на ассортименте отделочных материалов, пигментов и красок. Для замещения иностранных производителей в этой категории действительно потребовался некий переходный период, но в течение лета рынок сориентировался, и произошла почти полная замена. Помимо российских компаний на рынок активно заходят Турция и Китай: сантехника, краски и пигменты, клеевые составы этих стран по качеству, как правило, не хуже европейских», — рассказывает Максим Тарасов.
В Министерстве промышленности и торговли РФ также не видят поводов для беспокойства. Как сообщил замдиректора департамента металлургии и материалов Минпромторга РФ Роман Куприн, Россия полностью обеспечена строительными материалами до 2024 года. При этом в ведомстве уверены, что в стране открываются новые возможности для развития производства строительных материалов. Потребуются дополнительные мощности, в первую очередь, связанные с теплоизоляцией.
Спрос на тепло и акустический комфорт
По данным ROCKWOOL Россия, на рынке теплоизоляционных материалов было два ярких колебания, связанных с активностью покупателей. В марте скачок потребления был вызван непониманием и боязнью курсовых разниц. И крупные компании, и частные покупатели пытались «застраховать» себя, покупая впрок. В мае произошло закономерное падение, ведь все желающие закупились на сезон вперед. Кроме того, двухзначные ставки по депозитам провоцировали людей откладывать сбережения, а ставка по кредитам в 18-20% стала серьезным барьером для покупок. Люди почти не приобретали недвижимость, а значит, и строительные материалы. В итоге оборот DIY-ритейла в России за первое полугодие 2022 года сократился на 3% без учета инфляции.
«Сейчас кредитные ставки более комфортные: на ипотеку — в районе 7-8%, а некоторые девелоперы предлагают ипотечный кредит со ставкой до 1%, на обычный потребительский кредит — 13-15%. Спрос на покупку недвижимости постепенно восстанавливается. Так, уже в июле застройщики, которые приостановили свои закупки, снова вернулись к нам за товаром: в первую очередь, это фасадные и кровельные материалы. У нас очень много запросов на все, что связано с акустическим комфортом, также приобретает серьезный вес индивидуальное домостроение. Полагаю, это отложенный спрос, так как еще в пандемию многие люди купили участки и сейчас начинают их активно застраивать», — продолжает Максим Тарасов, директор по продажам ROCKWOOL Россия.
2023 год – год стабилизации?
В ROCKWOOL Россия прогнозируют, что рынок стройматериалов ожидает стабильность: ни грандиозного роста, ни падения эксперты не ожидают. При этом, как и во многих других отраслях, очень многое упирается в государственную поддержку, в частности, большое влияние может оказать завершение программы льготной ипотеки на новостройки. Если программа не будет продлена, россиянам, решившим приобрести квартиру на первичном рынке в кредит, придется ежемесячно выплачивать за нее около половины семейного дохода, подсчитали «Циан» и hh.ru.
«Если государство сможет поддержать потребителя низкими ипотечными ставками и иными жилищными программами, то, конечно, рынок строительных материалов будет развиваться активно. Но мы рассчитываем, что население все равно продолжит покупать квартиры, так как в России очень низкая обеспеченность населения квадратными метрами. Кроме того, в стране уже не ждут финансового провала или скачущей инфляции. Поэтому баланс спроса и потребления в скором времени восстановится и как следствие — в отрасли будет появляться все больше новых проектов», — резюмирует Максим Тарасов.
Эксперты ROCKWOOL Россия уверены: сегодня на рынок строительных материалов в стране влияют не санкции как таковые и процесс импортозамещения, а спрос и цены на недвижимость, а также уровень доходов населения. Если ипотека станет недоступна, а уровень заработных плат не будет успевать за инфляцией, ждать развития рынка стройматериалов не приходится. В то же время, пока эксперты не видят серьезных предпосылок к падению.
[1] Опрос проходил 21-28 ноября, участие приняли 1 787 человек, представляющих экономически активно население