В большинстве регионов России купить квартиру в кредит по субсидированной ставке станет намного сложнее из-за ограничения суммы займа в 3 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», в основе которых лежат данные ЦБ РФ, в 59 регионах страны в апреле россияне брали в среднем в долг на покупку жилья больше 3 млн рублей. На долю этих локальных рынков жилья приходится 63% выданных кредитов.

В пятницу власти объявили о продлении программы субсидирования ипотеки, но с изменением её условий. С 1 июля под сниженную ставку можно взять максимум 3 млн рублей, вместо 6 млн во всей стране и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге. По-прежнему субсидия дается только при покупке жилья у застройщика, готового или строящегося. Ставка при этом возросла до 7%. Аналитики «Метриум» проанализировали, в каких регионах новые параметры программы осложнят покупку жилья в кредит.

В апреле 2021 года в среднем на покупку квартиры в строящихся домах россияне занимали у банков 3,85 млн рублей. Больше всего денег в кредит приходилось брать в Москве (7,05 млн) и Московской области (5,60 млн рублей), меньше всего – в Алтайском крае (2,25 млн рублей и Псковской области – 2,3 млн рублей.

В 59 регионах в среднем заем на строящееся жилье был выше 3 млн рублей. Соответственно, чтобы после 1 июля получить кредит по сниженной ставке многим потенциальным покупателям придется увеличить первоначальный взнос. До 100 тыс. дополнительных рублей понадобится заемщикам в Бурятии и Смоленской области (средний размер займа – 3,10 млн рублей), Ивановской области (3,06 млн), Хакасии (3,04 млн), Костромской и Кемеровской областях (3,01 млн). В других регионах средний кредит заметно выше. В целом на долю 59 регионов, жителям которых обычно нужно на новое жилье в кредит больше 3 млн рублей, приходится 63% выданных в России кредитов.

В Москве, где потенциальным покупателям квартиры в новостройке понадобится денег больше других жителей России, по новым условиям программы купить ничего не получится. Сейчас самый доступный вариант квартиры – студия в ЖК «Южные сады» площадью 24,1 кв.м. за 4,85 млн рублей. Соответственно, чтобы получить в кредит с субсидированной ставкой 3 млн рублей, клиенту понадобится внести 1,85 млн рублей или 38% от стоимости квартиры. Такие первоначальные взносы встречаются редко, а минимальный, предусмотренный программой господдержки, – 15%.

В Новой Москве еще есть новостройки с квартирами, которые можно купить на новых условиях программы субсидирования, хотя их очень мало. В ЖК «Борисоглебское» однокомнатные квартиры площадью 31 кв.м за 3,79 млн рублей и в ЖК «Середневский лес» студии площадью 19,9 кв.м. продаются за 4,24 млн рублей, то есть при первоначальном взносе чуть больше 20% покупатель вполне сможет получить кредит с субсидированной ставкой.

«У потенциальных покупателей жилья в Новой Москве все-таки есть возможность приобрести квартиру в кредит на выгодных условиях, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Во-первых, можно отслеживать новинки, то есть новые корпуса в масштабных проектах, которые уже давно на рынке, но постоянно пополняются новыми корпусами, либо в новых проектах. На старте продаж отдельных корпусов или ЖК еще могут быть цены, допускающие кредит на льготных условиях, хотя в этом случае речь скорее будет идти о компактных квартирах. Кроме того, намного привлекательнее станут условия по «семейной ипотеке»: воспользоваться ей смогут семьи даже с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Такая программа предусматривает почти столь же выгодную ставку и другие условия, при этом максимальная сумма кредита намного выше, что даст покупателям широкий выбор подходящих вариантов. Наконец, девелоперы нередко предлагают собственные программы поддержки ипотечных покупателей».

Аналитики «Метриум» отмечают, что программа «Господдержки 2020» со ставкой 7% в крупных городах теперь фактически продолжит действовать только для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 3 лет. Помимо этого, по-прежнему доступна программа «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми, родившимися с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года (ставка около 4,7%).

Регионы, где средний размер кредита больше 3 млн рублей

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Между тем в 26 регионах России средний размер выданной ипотеки был меньше 3 млн рублей, то есть можно предположить, что значительная доля квартир в местных новостройках будет продаваться в кредит по программе субсидирования. Какая доля конкретно, определить трудно, так как всё зависит от структуры предложения на местном рынке. Больше всего понадобится занимать жителям Крыма (средний кредит – 2,99 млн рублей), Ярославской области (2,97 млн), Карелии (2,94 млн), Тамбовской области (2,91 млн). С большим запасом кредитного лимита хватит покупателям новостроек в Алтае (2,25 млн рублей), Псковской области (2,30 млн), Алтайском крае (2,33 млн), Курганской области (2,34 млн рублей).

В апреле 2021 года в этих регионах выдали 37% от общего числа кредитов на строящееся жилье в России. Причем среди них довольно крупные локальные рынки жилья: Краснодарский край, Свердловская область, Республика Башкортостан, Ростовская область.

Регионы, где средний размер ипотечного кредита меньше 3 млн рублей

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

«В большинстве регионов с высоким уровнем цен на новостройки программу субсидирования ипотеки можно считать завершенной, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Чтобы получить кредит по низкой ставке местным покупателям придется существенно увеличить первоначальный взнос, либо, что более вероятно, смириться с рыночными условиями кредитования. Возможно, на этом фоне вырастет спрос на потребительский кредит. Радикально сократятся возможности купить в кредит двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, так как их стоимость в большинстве регионов заметно выше 3 млн рублей».

Президент России Владимир Путин на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума выступил за продление программы льготной ипотеки еще на год. Однако максимальный лимит кредита составит 3 млн рублей для всех регионов, а ставка повысится до 7%. Эксперты Циан рассчитали, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые условия льготного ипотечного кредитования.

Для дальнейших расчетов применяется условие, что потенциальный покупатель обращается к застройщику с минимально возможным первым взносом в 15% от стоимости квартиры. С учетом максимального лимита в 3 млн рублей, стоимость выбранного жилья не должна превышать 3,530 млн рублей. Первый взнос в данной ситуации составит около 530 тыс. рублей.

• 19% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно будет купить по льготной ипотеке на новых условиях. Без учета рынка Москвы и Санкт-Петербурга – 27%. С прежним лимитом 6 млн рублей доля подходящих квартир составляла  в регионах 88%.
• В Москве с обновлением максимального кредита доля подходящего жилья снизится с 58% до 0%. В Санкт-Петербурге – с 87% до 5%.
• Снижение лимита до 3 млн рублей сделало субсидию неактуальной для Москвы, Сочи, Казани и Санкт-Петербурга.
• Максимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Кирове (80%) и Челябинске (74%).
• Стоимость квартиры по льготной ипотеке (2,65 млн рублей) – в два раза ниже, чем в целом по рынку (5,15 млн).
• Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, нужно собрать в среднем 42% от стоимости жилья вместо минимально разрешенных банками 15%. Порядка 70% стоимости в качестве первого взноса придется копить в Москве, Петербурге и Сочи.
• По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м).
• Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов.

1. Каждую пятую квартиру на первичном рынке крупных городов можно купить по льготной ипотеке на новых условиях

Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (26 населенных пунктов).

При минимальном первом взносе 15% по обновленной льготной ипотеке можно будет взять в кредит каждую пятую квартиру (19%). Однако доля доступного жилья во многом зависит от конкретного города. В аутсайдерах - Москва, где на первичном рынке отсутствуют предложения в бюджете до 3,53 млн рублей. В Московской области  под новый лимит подходит порядка 12% всего предложения или около 3 тыс. лотов, причем речь идет о городах  дальнего Подмосковья на востоке области, т.е не самых престижных локациях.

Менее 10 подходящих лотов в Сочи – иными словами, наравне с Москвой данный город выбывает из списка локаций, где актуальная обновленная льготная ипотека с минимальным первоначальным взносом. Не повезло и жителям Казани и Санкт-Петербурга, где с первым взносом в 15% можно выбирать всего из 4% и 5% квартир соответственно. Иными словами, льготная ипотека теперь неактуальна для городов с самой высокой ценой квадратного метра по РФ.

Менее трети всех квартир подходит под трёхмиллионный лимит во Владивостоке, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Уфе, Краснодаре, Тюмени, Новосибирске.

В 6 из 26 городов даже с минимальным первым взносом можно выбирать как минимум из половины всех квартир в продаже. В лидерах – Киров (80%), Челябинск (74%). В списке также – Иркутск, Рязань, Ростов-на-Дону и Пенза.

С прежним лимитом для регионов в 6 млн рублей и соответственно максимальной стоимостью квартиры примерно в 6,7 млн (первый взнос 15%) в перечисленных городах доля доступного жилья составляла 88% (не учитывается Москва и Санкт-Петербург с другими максимальными лимитами). Сейчас – 27% (только для городов с лимитом 6 млн рублей).

Что касается Москвы и Петербурга, то с лимитом в 12 млн рублей на сегодняшний день и первым взносом 15%, максимальная стоимость жилья не может превышать примерно 14,12 млн рублей. В данном бюджете экспонируются на первичном рынке 58% квартир в столице и 87% в Санкт-Петербурге. После ограничения лимита 3 млн, в Москве не останется подходящего предложения, в Санкт-Петербурге его доля снизится до 5%.

Доля квартир первичного рынка, подходящих для льготной ипотеки по новым правилам (п.в.15%, сумма кредита - 3 млн)

Источник: Аналитический центр Циан

2. Реальный первый взнос – 42% вместо 15%

По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по 26 городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет  предложения составил 5,15 млн рублей.  Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного  ипотечного кредитования по обновленному лимиту – 2,65 млн. Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке – в два раза выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.

Наибольшая разница между реальной стоимостью и стоимостью доступного жилья по льготной ипотеке зафиксирована в Сочи и Казани (более чем в три раза). Минимальная разница (в пределах 30%) – в Челябинске, Кирове, Волгограде, Ярославле, Липецке.

Циан подсчитал, какой реальный первый взнос должен быть у заемщика, чтобы воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования с лимитом в 3 млн рублей. В целом по всем 26 городам – это 42% от цены средней квартиры.

В Москве придется копить 75% от стоимости средней квартиры, в Сочи – 72%, в Санкт-Петербурге – 69%. Около половины стоимости жилья нужно собрать в Казани, Владивостоке, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде.

Стандартный минимальный первый взнос в 15-20% при трехмиллионном лимите доступен в Кирове, Челябинске, Рязани, Иркутске, Пензе и Ярославле.

То есть льготная ипотека по-прежнему останется инструментом покупки, но для тех клиентов, кто сможет собрать больший взнос на покупку жилья, в не минимальный в размере 15%.

3. В тесноте, да не в обиде: квартира по льготной ипотеке на треть меньше средней по рынку

По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м). То есть обновленная льготная ипотека скорее походит тем, кто приобретает свое первое жилье.

В отдельных городах средняя площадь подходящей квартиры соответствует только студии, пригодной для проживания максимум одного человека. Это Сочи (22 кв. м), Санкт-Петербург (23,7 кв. м), Владивосток (27,4 кв. м), Нижний Новгород (28,7 кв. м), Иркутск (29,8 кв. м), Казань (31 кв.м).

Рассчитывать на компактные двухкомнатные квартиры, в т.ч – евроформата, можно покупателям в Волгограде (45,9 кв. м), Челябинске(48,8 кв. м) и Липецке (50,3 кв. м).

Самые существенные «потери» относительно средней площади в квадратных метрах зафиксированы в Санкт-Петербурге (-30 «квадратов»), Екатеринбурге (-28,2 «квадрата»), Нижнем Новгороде (-27,9 «квадратов»). Максимально приближенными к средней площади квартиры по льготной ипотеке оказались в Кирове (-6 кв. м), Челябинске (-9,2 кв. м) и Ростове-на-Дону (-12,7 кв. м).

Циан отмечает, что благодаря «семейной ипотеке», заемщики по которой априори интересуются большей площадью (так как в семье есть хотя бы один ребенок), покупатели смогут выбирать и большие площади ( с лимитом по кредиту до 12 млн рублей и ставкой 6%). Таким образом, льготное ипотечное кредитования в новом формате скорее подходит для несемейных покупателей, выбирающих свое первое жилье. А «семейная ипотека» позволяет компенсировать низкий кредитный лимит для остальных категорий клиентов.

4. Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов

Средний размер займа на первичном рынке в целом по РФ в апреле 2021 г. – 3,9 млн р., что на треть выше, чем будет выдаваться по льготной ипотеке после 1 июля. В разрезе федеральных округов лимит в 3 млн пока не превышен только в Южном и Приволжском ФО.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Жители 29 регионов фактически не почувствуют пересмотра программы – в них средняя сумма займа по льготной ипотеке - до 3 млн рублей. Для сравнения – всего год назад (на старте льготного ипотечного кредитования) до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов.

В Москве средний ипотечный займ составляет сейчас 7 млн рублей, Санкт-Петербурге – 4,6 млн. таким образом, снижение лимита фактически означает завершение программы льготного ипотечного кредитования для данных локаций.

“Обновленный лимит по льготной ипотеке позволит снизить ежемесячную индексацию цен на жилье, поскольку порядка 70% покупателей приобретают квартиры в кредит, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Также с рынка уйдет наиболее рискованная категория заемщиков, которые брали 12 млн рублей, а в качестве первого взноса – привлекали потребительский кредит. В итоге это снизит количество потенциально неблагонадежных клиентов.

Расширение программы льготной ипотеки на семьи с одним ребёнком позволит частично компенсировать урезанный лимит. Но часть спроса перейдет на вторичный рынок, где также действует льготное ипотечное кредитование для семей с детьми.

Но едва ли не более важным фактором сейчас становятся показатели доступности жилья, цены на которое выросли за год почти на четверть при стагнирующих доходах населения. Поэтому многое будет зависеть и от того, смогут ли сами банки предлагать дополнительные «субсидии» в рамках собственных программ с девелоперами”.