Бизнес-класс без границ
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/b67ad71c/12a8277a623fec58d996cbf8.jpg)
Доля жилых комплексов бизнес-класса на рынке новостроек никогда не была большой ни в структуре спроса, ни в структуре предложения. Но именно этот сегмент жилья пострадал больше прочих с точки зрения спроса по итогам 2022 года.
В течение прошлого года спрос на любую недвижимость переживал то рост, то падения. По итогам года победило падение, которое не обошло бизнес-сегмент.
В Москве, поданным компании «Метриум», по итогам года спрос сократился на 40%. В то же время, отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», в декабре 2022 года, например, спрос вырос относительно ноября на 25–30%, а темпы роста продаж были в два раза больше, чем в сегменте «комфорт». В первом квартале рост уже наметился.
При этом, по подсчетам ASTERUS, по итогам 2022 года доля жилья бизнес-класса в структуре спроса в среднем составила 30%, сократившись на 6%. Но уже в первом квартале 2023-го отмечен рост доли на 3% — до 33%.
В Петербурге, по данным NF Group, продажи новостроек бизнес-класса сократились на 23%. Доля новостроек бизнес-класса в компании ЦДС оценивается в 10–20%.
Девелоперы перечисляют причины, которые привели к сокращению спроса. Во-первых, часть потенциальных клиентов покинула страну, недовольная спецоперацией. Во-вторых, произошел общеэкономический спад, в результате которого доходы у людей упали, и они предпочли объекты р сегмента. «Улучшение качества объектов эконом-класса повысило их привлекательность благодаря более низким ценам», — пояснили эксперты NF Group.
«Большая доля потенциальных клиентов покинула страну. Остальные более тщательно сейчас подходят к выбору объекта: много ездят, смотрят, изучают, высчитывают. Визитов у нас много, при этом период принятия решения стал дольше. Связано это в том числе с тем, что для покупки люди используют средства от продажи имеющейся недвижимости, которая тоже сейчас продается небыстро», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, спрос в бизнес-сегменте более эластичен, чем в масс-маркете. На продажи влияет не только состояние экономики страны, но и внешнеэкономическая ситуация. «Для большинства покупателей квартир бизнес-класса это не первая недвижимость, и при неблагоприятных внешних условиях они могут воздержаться от покупки или вложить средства в более выгодные активы. К примеру, за 1 млн долларов вместо квартиры в Москве или Петербурге можно приобрести апартаменты в Дубае или виллу в Таиланде», — добавила она.
При этом, полагает Виталий Коробов, директор Element Development, спрос продолжит снижаться, поскольку платежеспособность населения падает на фоне сохраняющейся неопределенности в дальнейшем развитии событий.
Проекты бизнес-класса в Москве со сроком ввода полностью или частично в 2023 году
Проект |
Тип |
Район / Округ |
Квартал |
Средняя цена, |
Клубный дом Рублево |
апартаменты |
Кунцево/ ЗАО |
I |
233,2 |
Stellar City |
квартиры |
Можайский/ ЗАО |
I, II, IV |
285,5 |
Берег Яузы |
апартаменты |
Преображенское/ ВАО |
I (сдан) |
299 |
City Bay |
квартиры |
Покровское-Стрешнево/ СЗАО |
I, IV |
388** |
Невский |
квартиры |
Войковский/ САО |
I (сдан) |
339,1 |
Monodom Family |
апартаменты |
Лефортово/ ЮВАО |
I |
339,2 |
Селигер Сити |
квартиры |
Западное Дегунино/ САО |
I |
355,5 |
Время |
квартиры |
Преображенское/ ВАО |
I |
365,8 |
Crystal |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I |
386,3 |
КутузовGRAD II |
квартиры |
Можайский/ ЗАО |
I |
396,2 |
Символ |
квартиры |
Лефортово/ ЮВАО |
I, II, III |
406,5 |
Air Space |
апартаменты |
Хорошевский/ САО |
I (сдан) |
432,2 |
Новоданиловская, 8 |
апартаменты |
Донской/ ЮАО |
I |
447 |
Династия |
квартиры |
Хорошевский/ САО |
I |
452,1 |
Headliner |
квартиры |
Пресненский/ ЦАО |
I (сдан) |
458,6 |
Alcon Tower |
апартаменты |
Беговой/ САО |
I |
486,3 |
Сердце столицы |
апартаменты |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I (сдан) |
500,7 |
Sydney City |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I |
504,5 |
Now. Квартал на набережной |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
I |
520,2 |
RiverSky |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
I (сдан) |
553,7 |
Зорге, 9 |
апартаменты |
Хорошевский/ САО |
I, II |
607,9 |
Парк Плаза |
апартаменты |
Головинский/ САО |
I (сдан) |
-* |
Правда |
апартаменты |
Беговой/ САО |
I |
-* |
Досфлота, 10 |
апартаменты |
Южное Тушино/ СЗАО |
II |
446,2 |
TopHILLS |
квартиры |
Нагорный/ ЮАО |
II |
451,7 |
Вереск |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
II |
453,3 |
DIN HAUS |
апартаменты |
Савеловский/ САО |
II |
457,4 |
Eniteo |
квартиры |
Котловка/ ЮЗАО |
II |
459,8 |
Резиденции архитекторов |
апартаменты |
Басманный/ ЦАО |
II |
461,1 |
ЗИЛАРТ |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
II, III, IV |
463,3 |
Aquatoria |
квартиры |
Левобережный/ |
II |
491,5 |
Павелецкая Сити |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
II |
540** |
West Garden |
квартиры |
Раменки/ ЗАО |
II |
600,9 |
Октябрьское поле |
квартиры |
Щукино/ СЗАО |
III |
325,5 |
Monodom Lake |
апартаменты |
Головинский/ САО |
III |
335,2 |
AFI Park Воронцовский |
апартаменты |
Обручевский/ СВАО |
III |
484,2 |
Октябрь |
апартаменты |
Красносельский/ ЦАО |
III |
-* |
Измайловский парк |
апартаменты |
Соколиная Гора/ ВАО |
IV |
337,8 |
Ever |
квартиры |
Обручевский/ ЮЗАО |
IV |
383,1 |
Фестиваль Парк |
квартиры |
Левобережный/ САО |
IV |
418,5 |
iLOVE |
квартиры |
Останкинский/ СВАО |
IV |
425,4 |
Сенатор |
квартиры |
Алексеевский/ СВАО |
IV |
426,5 |
ORO |
апартаменты |
Красносельский/ ЦАО |
IV |
436,3 |
Архитектор |
квартиры |
Обручевский/ ЮЗАО |
IV |
439,2 |
Nagatino i-Land |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
IV |
450,3 |
Береговой |
квартиры |
Филевский Парк/ ЗАО |
IV |
460 |
Интонация |
квартиры |
Щукино/ СЗАО |
IV |
461,3 |
Событие |
квартиры |
Раменки/ ЗАО |
IV |
484,8 |
Режиссер |
квартиры |
Ростокино/ СВАО |
IV |
505,2 |
Level Нагатинская |
квартиры |
Нагатино-Садовники/ ЮАО |
IV |
531,6 |
Амарант |
апартаменты |
Замоскворечье/ ЦАО |
IV |
568,2 |
Level Причальный |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
IV |
593 |
*Продажи завершены либо приостановлены
**1-я, 2-я очереди
Источник: «Метриум»
Все больше новых проектов
На фоне сокращения спроса объем предложения по итогам 2022 года вырос. По данным ГК «Гранель», за 2022 год предложение на столичном рынке новостроек бизнес-класса выросло приблизительно на треть, что связано с запуском новых проектов, повлияло и частичное снижение спроса в ранее возведенных комплексах.
По оценке компании «Метриум», рост составил 38,8%. При этом стартовали продажи в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов. А до конца года девелоперы Старой Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 52 проектов бизнес-класса.
«Доля предложения бизнес-класса достаточно стабильна на протяжении всего 2022 года и в среднем составила 45%. В марте 2023 года эта доля сравнялась с показателями декабря 2022-го и составила 47%», — отмечает Денис Бобков, руководитель управления и аналитики ASTERUS.
Георгий Новиков, руководитель подразделения развития и перспективных проектов Sezar Group, полагает, что доля бизнес-класса на рынке Москвы велика: «Подавляющее большинство жилых комплексов в примыкающих к ТТК районах, а именно здесь сегодня сосредоточена активная застройка, — преимущественно проекты бизнес-класса. Внутри МКАД совокупная доля ЖК комфорт-класса и стандарт-класса (панельное индустриальное домостроение) меньше объема застройки в бизнес-классе».
По данным NF Group, на начало 2023 года объем свободного предложения в петербургских ЖК бизнес-класса составил 237 тыс. кв. м — 3,2 тыс. квартир. За год показатель увеличился на 2% в кв. м и на 6% — в количестве квартир.
В течение 2022 года на рынок вышли 11 новых объектов, а также две новые очереди в ЖК.
«Учитывая это, застройщики очень внимательно следят за спросом и на основании его динамики оценивают перспективы вывода на рынок новых проектов. Полагаю, что в 2023 году мы увидим премьеры в сегменте бизнес-класса, но их будет меньше, чем ожидалось год назад», — заключила Наталья Кукушкина.
Стойкие цены
Хотя спрос в бизнес-сегменте несколько просел, цены по итогам 2022 года выросли. По подсчетам «Метриум», в Москве средний бюджет предложения за год вырос на 3,3%, при этом площадь лотов сократилась на 5,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах составила 432,7 тыс. рублей (+ 9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+ 8,3% за год).
По словам Дениса Бобкова, в январе 2023-го цены сократились на 3%, в феврале немного подросли, а в марте вернулись к показателям января: 414 469 рублей за кв. м (с учетом скидок).
«Средняя стоимость продаваемого жилья в начале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого в целом осталась прежней», — констатирует Сергей Нюхалов.
В Петербурге по итогам прошлого года, подсчитали аналитики NF Group, средневзвешенная цена в ЖК бизнес-класса составила 362 тыс. рублей за кв. м, увеличившись за год на 18%.
По мнению Натальи Кукушкиной, цены в последний год практически не менялись — ни заметных падений, ни всплесков.
«Снижение цен наблюдается только в тех проектах, которые изначально были переоценены, или девелопер хочет привлечь внимание к определенному пулу менее ликвидных квартир», — указывает Виталий Коробов.
По данным пресс-службы ПАО «Группа ЛСР», с начала 2023 года цены не меняются. Дальнейшего роста не предвидится, но и существенного спада не будет.
Приманки для клиентов
Определенное влияние на цены оказывают скидки и акции, которые пышным цветом расцвели в 2022 году во всех сегментах новостроек. Как отмечает Денис Бобков, скидки в бизнес-сегменте уже в марте составили 10–35%.
Впрочем, Георгий Новиков указывает на индивидуальную ценовую политику в разных компаниях: «На рынке наблюдается выборочная политика снижения цен. Серьезных дисконтов как повсеместной практики нет. Ценовая политика очень избирательна, осторожна, гибка. Единичные квартиры могут продаваться по рекламным ”ценам из прошлого” со скидками 15–20%, но это, как правило, остатки в уже построенных домах с не самыми ликвидными характеристиками либо в строящихся ЖК для квартир на низких этажах или большой комнатности (для них традиционно цена кв. м ниже). Реальное снижение цен локально и очень зависит от условий конкретных проектов. Крупные девелоперы массированного сильного снижения всех объемов лотов, находящихся в текущей экспозиции, не допускают».
В Петербурге скидки могут достигать 30%, пояснил Виталий Коробов: «С осени прошлого года цены стагнируют, при этом существенно увеличилось количество различных акционных скидок и спецпредложений застройщиков. За счет них происходит корректировка стоимости "квадрата". Размер скидок может достигать 30%. В проектах бизнес-класса и выше девелоперы чаще практикуют различные подарки и бонусы в виде машиноместа в паркинге или кладовой, готовой или частичной меблировки квартиры».
По мнению Натальи Кукушкиной, в бизнес-сегменте цена — не главное, поэтому и скидки — не первый инструмент работы со спросом для застройщиков.
Как утверждает пресс-служба «Группы ЛСР», сегодня клиента больше привлекают интересные ипотечные программы, нежели скидка.
По мнению экспертов NF Group, в ближайшее время скидки и бонусы на рынке сохранятся.
Условное расслоение
Большинство экспертов в ближайшее время не ожидают радикальных перемен в бизнес-сегменте.
«Мы не прогнозируем резкого роста предложения в бизнес-сегменте. Запуск новых проектов продолжается, но темпы вывода при этом сокращаются. При сохраняющейся активности рынка сильного разрыва между спросом и предложением ожидать не стоит.
Спрос в бизнес-сегменте продолжит наверстывать упущенное в осенние месяцы прошлого года», — полагает Сергей Нюхалов.
Эксперты компании «Метриум» ожидают стагнации сегмента на столичном рынке — если, конечно, не случится новых потрясений.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», придерживается аналогичного мнения — уже в отношении петербургского рынка: «В целом по рынку мы ожидаем стагнацию и постановку новых проектов на паузу. Жилье в высокой степени готовности и вторичный рынок, то есть недвижимость с минимумом рисков, будет пользоваться спросом до конца года».
Однако внутри бизнес-сегмента не исключены довольно бурные процессы. В частности, речь идет о дифференциации сегмента: одна часть объектов будет упрощаться и переходить в более низкий класс «комфорт», другая останется бизнес-классом в качественном исполнении, но в меньших объемах, полагают эксперты NF Group.
«Не секрет, что во время кризисов сильнее всего страдает именно средний класс, применительно к жилью – бизнес-класс. Покупатели действительно при недостатке средств начинают переориентироваться на комфорт-класс. Другое дело, что в бизнес-классе есть качественное и не очень дорогое предложение (условно можно немного доплатить к цене комфорт-класса и перейти в "бизнес"), и сейчас для этого стало даже больше возможностей, чем на этапе растущего рынка», — рассуждает Денис Бобков.
Некоторые участники рынка полагают переквалификацию «бизнеса» в «комфорт» довольно простым делом: границы классов жилья размыты.
«На данный момент бизнес-класс — довольно обширное понятие. ЖК бизнес-класса строятся и на бывших промышленных территориях рядом с центром города, и в спальных районах. Если раньше принципиальным моментом в определении категории жилья была локация, то сейчас бизнес-класс может появиться практически где угодно, главное — не за КАДом. На мой взгляд, эта ситуация сложилась после официального запрета на "эконом". Когда все проекты, расположенные в "прикадье", автоматически стали "комфортом". А настоящий «комфорт» был вынужден в названии повыситься до "комфорт плюс", "бизнес лайт" и "бизнес". По сути покупатель сейчас выбирает жилье не по классу, а по набору характеристик, которые для него важны: расположение, планировка, этажность, инфраструктура и прочее», — полагает Николай Гражданкин.
Виталий Коробов также не наблюдает жесткой классификации: «Каждый застройщик закладывает свои стандарты, ориентируясь на позиционирование проекта. Часть опций из бизнеса уже присутствует в новостройках комфорт-класса, а в “бизнесе” появляется многое из “премиума”. При этом есть и классический качественный бизнес-класс, который занимает свою нишу».
Наталья Кукушкина утверждает, что за последние пять-семь лет границы классов стали более прозрачными: «Один и тот же проект по разным критериям зачастую можно отнести к двум, а то и к трем разным классам жилья. Эта тенденция определенно сохранится. Однако локации, в которых традиционно предпочитают выводить проекты бизнес-класса, не меняются: это Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы города, а также Крестовский остров и набережные Невы, например окрестности станции метро ”Черная речка”».
«На рынке так и не появились четкие критерии классификации жилых комплексов. Мы говорим лишь о некоей условной классификации, свои ЖК застройщики относят к тому или иному сегменту, ориентируясь отчасти на наполнение продукта, но главным образом — на локацию. И тут уже сложно назвать эконом-сегмент бизнес-классом», — возражает Мария Черная.
По ее словам, вряд ли уместно говорить о расслоении бизнес-класса. Строительство жилья осуществляется по проектной документации и разрешению на строительство. «Изменение сегмента повлечет за собой необходимость внесения изменений в документацию. Маловероятно, что застройщики массово пойдут на это», — подчеркнула Мария Черная.
«Внутренняя сегментация, или градация, бизнес-класса на подкатегории уже произошла, но это расслоение было и остается весьма условным. Невозможно посчитать, сколько внутренних подклассов, или оцифровать, на сколько процентов конкретный проект соответствует бизнес-классу. Особенно с учетом того, что критерии самого бизнес-класса не регламентированы никакими нормами. Каждый жилой комплекс, реализуемый сегодня, — результат тонкой настройки девелопером набора характеристик в соответствии с потенциальными ожиданиями целевой аудитории. Явления, при котором девелопер перепозиционировал бы проект в процессе реализации из бизнес-класса в "комфорт", нет. Скорее речь идет о структурной оптимизации в ответ на рыночные факторы», — указывает Георгий Новиков.
По его словам, сегодня действительно можно говорить об обратном развороте в межклассовой миграции. «Если раньше она выражалась в том, что комфорт-класс вбирал в себя многие характеристики, свойственные преимущественно бизнес-классу (например, подземный паркинг, индивидуальная отделка МОП), то сейчас бизнес-класс идет по пути деликатной коррекции ряда проектных решений, которые ведут его обратно в сторону комфорт-класса».
Как полагает Георгий Новиков, в условиях общей стагнации рынка девелоперы оказываются зажатыми «ценовыми ножницами»: сверху давит невозможность повысить цену квадратного метра для покупателей, снизу — ежегодный рост себестоимости строительства. Следствие — потребность в поиске нового баланса между ценой и качеством продукта. Во многих проектах происходит отказ от избыточных «фишек», упрощаются фасадные решения, отделка МОП.
«При этом у каждого девелопера есть четкое понимание критически важных характеристик, определяющих востребованность продукта у целевой аудитории. Так же, как у девелоперов, ориентированных на топовый уровень сегмента, есть понимание, что вне зависимости от среднерыночной ситуации была и будет аудитория, которой принципиально важно иметь модель ”последнего поколения”, в которой есть все. То есть предпосылок того, что доля сегмента бизнес-класса будет сокращаться, сейчас нет. Скорее наоборот, так как ожидается выход на рынок новых проектов. Мы, например, в 2023 году представим три новых жилых комплекса. По характеристикам все эти проекты в полной мере соответствуют идеологии ”бизнес-класс без компромиссов”», — заключил Георгий Новиков.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/1a4bead5/c5d39e26c285b96e9b08cd5c.jpg)
В 2022 году московские застройщики стали чаще предлагать студии покупателям. По подсчетам аналитиков «Метриум», число таких помещений в продаже выросло на 75%, а их доля в общем объеме предложения достигла 20%. Заметнее всего прибавилось студий в новостройках бизнес-класса.
В декабре 2022 года в новостройках Москвы девелоперы продавали 14,1 тыс. студий. В тот же месяц 2021 года объем предложения студий аналитики «Метриум» оценивали в 8,1 тыс. помещений. Таким образом, за 2022 год количество таких вариантов жилья в московских новостройках увеличилось на 75%. При этом доля студий от общего числа квартир и апартаментов в продаже за 12 месяцев увеличилась с 17% до 20%. Каждое пятое отдельное помещение на рынке новостроек Москвы – студия.
«Структура предложения на рынке новостроек постепенно адаптируется к новым запросам покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Стратегии клиентов меняются – многие сейчас не хотят или не готовы приобретать большую квартиру “всерьез и надолго”, и вложения в студию выглядят наиболее оптимальными. И речь идет не всегда только о соображениях экономии. К примеру, мы готовим к запуску проект бизнес-класса, в котором тоже есть студии. Этот формат пользуются популярностью у инвесторов и деловых людей в качестве дополнительного жилья».
Заметнее всего увеличилось предложение студий в новостройках бизнес-класса. В декабре 2022 года их было 3,3 тыс. против 1,8 тыс. в декабре 2021 года, то есть жилья такого формата стало на 83% больше. Доля студий в бизнес-классе возросла за год с 13% до 17%.
Стало больше студий в новостройках премиум-, элит- и делюкс-классах, хотя они по-прежнему остаются крайне редкой опцией в новостройках этих сегментов. Так, в премиуме суммарное число студий в продаже за год увеличилось с 139 до 235 (на 69%), а их доля повысилась с 4,3% до 4,5%. В элитном и делюкс-классах в декабре насчитывалось всего 16 студий против семи в конце 2021 года (доля увеличилась с 0,7% до 1,4%).
«В высокобюджетном сегменте студии остаются крайне редким явлением, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Если клиенты хотят приобрести “стартовое” жилье для детей, то они покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры, которые полностью закрывают эту потребность. Как правило, такое жилье идет студийного формата с объединенной кухней и гостиной, то есть сам по себе формат можно назвать модным».
Далее по динамике роста студий следует массовый сегмент рынка новостроек. В эконом- и комфорт-классе в конце 2022 года было 7,2 тыс. студий против 4,4 тыс. в конце 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось на 63%, а доля – с 26% до 27%.
В Новой Москве девелоперы стали продавать студии почти в два раза чаще. В декабре 2022 года на местном рынке было 3,4 тыс. студий, тогда как в декабре 2021 года – 1,8 тыс. Доля студий в новостройках Новой Москвы выросла с 15% до 19%.
«В Новой Москве цены на новостройки доступнее, чем в старых границах столицы, поэтому здесь застройщики чаще предлагают студии, ориентируясь на клиентов, предпочитающих демократичные цены, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Вместе с тем студии можно встретить не только в массовых новостройках в Новой Москве, но и в проектах бизнес-класса с уникальной инфраструктурой. В частности, очень активно приобретают студии в нашем жилом кластере бизнес-класса Russian Design District. Студии часто выбирают, к примеру, молодые IT-специалисты, которые используют специальную госпрограмму ипотеки и инвестируют средства именно в студии».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2022 году быстрее росло предложение студий-квартир, а не студий-апартаментов. За 12 месяцев предложение студий с жилым статусом увеличилось с 5,7 тыс. до 10,3 тыс., то есть почти в два раза. Количество студий-апартаментов в продаже увеличилось с 2,4 тыс. до 3,8 тыс. Впрочем, доля студий на рынке апартаментов увеличилась с 39% до 40%, а доля студий на рынке квартир – с 14% до 17%.
«Застройщики продолжают оптимизировать предложение с учетом сокращения доходов потенциальных покупателей, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Спрос на студии будет расти в ближайшие годы на фоне маятниковой миграции населения и относительно доступных ипотечных ставок, которые позволяют приобрести первое собственное жилье молодым специалистам. Если власти введут специальную субсидированную ипотеку для молодежи, то студии станут еще более востребованным продуктом на рынке новостроек».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/3d6c227c/8f37e88f32867df27e85f2eb.jpg)
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области площадь введенных в эксплуатацию качественных складских объектов превысила 550 тыс. кв. м. Суммарный объем сделок за год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Основной спрос обеспечили транспортные и логистические компании (56%), операторы розничной торговли (19%) и производственные организации (10%). Объем вакантных площадей с учетом субаренды снизился до 1,5% (70,6 тыс. кв. м в абсолютных значениях). В 2023 году сокращение вакантности продолжится до ввода в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов во втором полугодии.
- По итогам 2022 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области были введены в эксплуатацию качественные складские объекты суммарной площадью более 550 тыс. кв. м, включая объект формата light industrial. Практически половина из них (49%) была сдана в последнем квартале года.
- Три четверти введенных складов составили собственные объекты, а также построенные в формате build-to-suit. Основными заказчиками выступили преимущественно компании онлайн-торговли – Ozon (склады в Буграх и Шушарах), «ВсеИнструменты» (склады в Шушарах). Также был введен в эксплуатацию складской комплекс для компании Estel, расположенный поблизости от действующего производства в Шушарах.
- Объекты, введенные в эксплуатацию в 2022 году, находятся преимущественно на юге города. Всего в Шушарах и вдоль Московского шоссе было введено около 68% от общего объема площадей. Благодаря вводу крупнейшего комплекса Ozon северное направление стало вторым по популярности направлением среди новых складских объектов. В районе Бугров и Мурино по итогам года было введено около 20% от общих значений.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Большой спрос на качественные складские площади в Санкт-Петербурге, который мы наблюдали в прошлые годы, трансформировался в рекордные объемы нового строительства. При этом доля спекулятивных складов не так велика, а начало строительства новых объектов еще не анонсировано. Таким образом, 2023 год мы начинаем с сохранившимся дефицитом площадей, который может сократиться только к концу года».
- Суммарный объем сделок с качественными складскими объектами за 2022 год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Наибольшие показатели пришлись на первый и четвертый кварталы – 132,6 тыс. кв. м и 84,9 тыс. кв. м соответственно. Такое распределение спроса отражает снижение активности на рынке, зафиксированное еще в середине года, когда многие компании поставили свои планы по развитию на паузу.
- По итогам 2022 года основной спрос формировали транспортные и логистические компании, на них пришлось 56% от общего объема сделок или 178 тыс. кв. м. Крупнейшей стала заключенная сделка build-to-suit аренды площадью 102 тыс. кв. м с компанией из сферы логистики для онлайн-торговли. Без учета данной сделки доля транспортных и логистических компаний в структуре спроса на складские площади составляет 24%. Розничные ретейлеры заняли второе место по совокупному объему сделок по итогам года, заключив 19% от общего объема договоров или 61,1 тыс. кв. м. Производственные компании же заняли лишь 10% или 31,4 тыс. кв. м.
- Компании электронной торговли, занимавшие лидирующие позиции в структуре спроса на складские площади Санкт-Петербурга в последние годы, значительно сократили объемы аренды и покупки по итогам прошедшего года. Это связано с тем, что они уже заняли значительные объемы площадей, которые требуются для покрытия текущих потребностей.
- Стабильный рост по объему сделок на протяжении года демонстрировали производственные компании, а также компании розничной торговли. Первые отдавали предпочтение складским помещениям площадью до 5 тыс. кв. м в объектах класса А и В, которые удобно расположены относительно действующих производственных мощностей. В свою очередь, компании розничной торговли занимали в основном площади от 5 до 20 тыс. кв. м в объектах класса А.
Распределение сделок аренды складской недвижимости по профилю арендатора, 2022 г.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Объем вакантных площадей за год увеличился с 18,6 тыс. кв. м до 70,6 тыс. кв. м. и составил 1,5% (с учетом субаренды). При этом емкость субаренды постепенно сокращается: если во втором квартале он находился на уровне 26 тыс. кв. м, в третьем квартале – 17 тыс. кв. м, то по итогам года на рынке предлагалось около 2 тыс. кв. м. Сокращение предложения субаренды связано с тем, что ряд арендодателей отказались от предложения своих помещений и оставляют площади для собственных нужд, а другие сдают их в аренду по переуступке.
- Несмотря на крупнейший за всю историю наблюдений объем ввода складских площадей на рынке Санкт-Петербурга, значительную долю нового строительства составили именно объекты для собственных нужд, а не спекулятивные площади. Таким образом, вакантные на конец 2022 года площади преимущественно представлены в уже действующих объектах, введенных ранее.
Динамика доли свободных складских площадей с учетом субаренды
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Средневзвешенная арендная ставка в действующих складских объектах составила 5 750 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). Диапазон запрашиваемых ставок аренды составил 5 700–5 800 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). С учетом сохраняющегося дефицита качественных спекулятивных площадей мы фиксируем возвращение ставки на уровень конца 2021–начала 2022 года.
- Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме build-to-suit сохраняется в диапазоне 55 000–65 000 руб./кв. м (без учета НДС).
Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды, руб./м²/год, triple net
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По словам Ильи Князева, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, 2022 год показал, что складской рынок Северной столицы оказался наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. «По итогам года мы не увидели резкого увеличения вакансии, а арендные ставки вернулись на уровень конца 2021 года. Рост объема предлагаемой субаренды, который мы наблюдали в середине года, стал ответом на неопределенность арендаторов касаемо будущего. При этом широкого развития данный формат сделок не получил. К концу года многие компании сформировали свои планы по развитию, из-за чего объемы субаренды снизились до минимальных значений. В то же время мы видим сокращение объема заключаемых сделок относительно прошлых лет и практически полное отсутствие продаж, что говорит о более осторожной долгосрочной политике арендаторов. Аналогичная ситуация сложилась и среди девелоперов – новых проектов за 2022 практически не было анонсировано. 2023 год мы встречаем сохранившимся рынком продавца, структура которого вряд ли изменится в первую половину года».