Загородка рассчитывает на рост спроса
Сегодня рынок загородной недвижимости находится в ожидании нового сезона. И в целом все участники рынка рассчитывают на серьезное оживление спроса. К этому есть несколько предпосылок.
Ипотечное ралли
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) в четвертом квартале 2022 года на загородном рынке средний бюджет сделки по участкам без подряда составил 2,3 млн рублей. Годовой прирост вылился в 14% за год.
«А коттеджи и участки с подрядом приобретали в среднем за 16,3 млн рублей, что на 20% выше показателей конца 2021 года», - добавляет глава Консалтингового центра Ольга Трошева.
По собранной статистике, в 2022 году на первичном загородном рынке граждане купили заметно меньше коттеджей, участков и таунхаусов, чем годом ранее – 7,8 тысяч объектов. То есть, на 33% ниже результатов 2021 года. В общем, минувший год прекрасными результатами похвастаться не может, хотя достигнутый уровень больше соответствует допандемийной активности рынка.
Однако есть несколько моментов, позволяющих ожидать гораздо более высокой покупательской активности этими весной и летом.
Во-первых, банки кардинально актуализировали свои, ориентированнные на загородку, ипотечные программы.
«Совсем недавно банки обслуживали только аккредитованные подрядные организации. Только на их объекты можно было получить за городом жилищный кредит. Но конкуренция заставила пересмотреть такие подходы, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – Теперь в ипотеку можно строить самостоятельно, предоставив банку проект будущего дома и получать суммы траншами».
При этом адекватные кредитные ставки позволяют выбирать более комфортные проекты. Государство всячески подобные решения поддерживает. Соответственно сегодня проблем с получением кредита на загородку нет.
Инвесторы повзрослели
Второй примечательный момент – на загородный рынок возвращаются частные инвесторы. Генеральный директор управляющей компании «СОВА» Виталий Шеверда по поводу бума конца 2021 - начала 2022 года уточняет, что этот ажиотаж во многом был искусственным. Рынок был абсолютно перегрет. Поэтому сегодняшняя ситуация в каком-то смысле даже более адекватна для успешных компаний.
Соответственно, портрет сегодняшнего инвестора кардинально изменился, что не может не сказаться на принципах организации продаж.
Напомним, компания «Сова» возводит в разных локациях сети коттеджей, а по сути базы отдыха – с банями и инфраструктурой -– и предлагает гражданам в них инвестировать. «У нас есть рента – сдача посуточно, и есть инвестиции с выкупом объекта. Старт – от 4,5 млн. рублей», - уточняет Виталий Шеверда. – И раньше мы ориентировались на аудиторию в возрасте 35 лет, может, 35 плюс. Но далее пришли перемены 2022 года, сейчас среднестатистический инвестор – это уже возраст 45 плюс, даже 55 плюс».
Это другой подход с более осторожной оценкой и неторопливостью в принятии решения, но и с готовностью к крупному чеку. Профиль компании – не продажа загородного дома, а загородная доходная недвижимость. Прибыль и пассивный доход за счет сдачи объектов в аренду. У компании свой колл центр, маркетинг, сервисные службы и динамично развивающийся бренд сети загородных коттеджей.
«Инвестор стал гораздо более консервативным, он может год наблюдать со стороны, прежде чем пойдет на сделку. Его интересует не только вопрос, в каких локациях строятся новые коттеджи, но и, например, собственно развитие нашей управляющей компании, - рассказывает Виталий Шеверда. – И такой инвестор в случае каких-либо внешнеполитических волнений готов по первому опасению откладывать сделку. Но мы практически ушли от предложений по долевому инвестированию, предлагаем целые лоты, чаще инвестору интересны целые локации. Например, в этом году в топе наше предложение инвестировать в горнолыжный курорт, ориентированный на всесезонный доход».
Но сегодняшняя динамика продаж подсказывает, что уже к концу апреля – началу мая «Сова» снова выйдет на приличные объемы продаж.
«Однозначно скачки по инвестпродажам штормили в прошлом году. Иногда все просто замирало, люди заняли выжидательную позицию, – говорит глава компании. – В октябре был спад, потом потихоньку начался подъем. Спрос есть, тем более в преддверии сезона. Апрель – это почти официальный старт».
Соответственно, к сезону компания решила запустить большой инвестиционный проект – горнолыжный курорт в Подмосковье с оборотом более 300 млн. рублей в год.
Территориальное деление
Как отмечает Ольга Трошева, в прошедшем году самые дешевые участки без подряда (до 100 тыс. руб./сот.) чаще всего покупали в Ломоносовском районе вблизи Лопухинки и Воронино. А сделки в ценовых категориях от 100 до 500 тыс. руб./сот. заключались в основном во Всеволожском районе, вблизи Лесколово, Разметелево, Рахьи, Токсово, Колтушей, Вартемяг. Самые же дорогие покупки приходились на Выборгский район рядом с Репино и Песками.
«Если это организованный поселок, добавляются расходы на управление, охрану, очистку дорог. И не все клиенты хотят за это платить, - комментирует руководитель ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. - Почему был в пандемию массовый отток в дома из квартир? Кроме прочего, и потому, что в целом загородная жизнь дешевле, ниже коммунальные платежи».
Проще говоря, народ голосовал рублем преимущественно за бюджетные варианты. Тем более – в неспокойные прежние годы. Но АН «ВсевРиэлт» работает со всеми сегментами рынка. Да, считается, что преимущественно петербуржцы в области предпочитают приобретать участки без подряда. Но, как минимум, если клиент обращается в агентство, в 50% случаев речь идет о приобретении готового жилья. «Буквально готовы вселяться с чемоданами, - поясняет гендиректор «ВсевРиэлт». – Другое дело, когда речь идет о площадке под строительство по индивидуальному проекту. Есть клиенты, которые строятся по десять лет, и им это в радость».
«На загородку очень сильно повлияла пандемия, - добавляет Светлана Белова. - У нас были случаи, когда зимой клиенты выбирали участки по ровности снежного покрова. Так спешили купить».
Соответственно, в 2021-2022 стоимость объектов взлетала на миллионы, были случаи, когда продавцы пытались повышать цены уже после получения аванса.
«Сейчас люди возвращаются к «прежней жизни», сделки идут, - отмечает Светлана Белова. - Ожидаю, что в этом году цены также будут расти, загородка снова популярна и не редки запросы с продажей квартиры для приобретения загородного дома».
Безусловно, этот сегмент рынка недвижимости подвержен сезонности: весна-осень. Продажи идут до октября. Впрочем, как уже говорилось выше, границы сезонности имеют тенденцию размываться.
Доски и гвозди
Третий момент, сулящий загородному рынку покупательский интерес в грядущем сезоне – щадящая ситуация с ценами на стройматериалы.
«В используемых в нашем сегменте материалах – каркасном домостроении - дефицит отсутствует, - поясняет Виталий Шеверда. - По стоимости ожидаем повышения, но планомерного, плавного и некритичного по всем позициям. Уточню, чехарда цен остановилась приблизительно с весны минувшего года. Потом произошло подешевление по ряду позиций, например, доска подешевела практически в два раза».
Соответственно, генеральный директор УК «Сова» характеризует ситуацию, как стабильную.
В других сегментах, по его словам, определенная нехватка продукции все же есть. Например, в штукатурных материалах и лакокрасочной продукции. «Тиккурила», ведь ушла с рынка, и на поиск замены требуется определенное время. С другой стороны, краска «Тиккурилы» снова осторожно стала поставляться на прилавках. Таким образом, сходит на нет дефицит и в более дорогих сегментах жилого загородного строительства.
Согласно исследованию IBC Real Estate объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2022 году на офисном рынке Санкт-Петербурга, составил 362 тыс. кв. м, что оказалось не только сопоставимо с показателем 2021 года (354 тыс. кв. м), но и стало максимальным значением за последние 6 лет, а также одним из рекордных за историю рынка в целом. Больший объем сделок, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Северную столицу активно переезжал «Газпром» и его структуры.
В 2022 году показатель спроса был сформирован благодаря компании «Газпромнефть», которая арендовала 78 тыс. кв. м в БЦ «Невская Ратуша», что стало крупнейшей сделкой аренды за всю историю наблюдений. Второй масштабной сделкой 2022 года стала продажа БЦ «Кантемировский» компании Huawei (53 тыс. кв. м). Суммарно данные сделки составили 36% спроса от общего объема. Что касается структуры оставшейся доли, в первую очередь в 2022 году компании выбирали более доступные здания класса B – на их долю пришлось 76%. С точки зрения географии, арендаторы предпочитали офисы в Центральном и Московском районах – по 18%, а также в Приморском и Невском районах – по 11%.
ТОП-10 крупнейших офисных сделок, 2022 год
|
Компания |
Площадь (кв. м) |
Тип сделки |
Объект |
|
Газпромнефть |
78 365 |
Аренда |
Невская Ратуша |
|
Huawei |
52 967 |
Покупка |
Кантемировский |
|
СК Гайде |
9 779 |
Покупка |
Пушной Дом |
|
Первый бит |
5 700 |
Покупка |
Президент |
|
Магнит |
5 500 |
Аренда |
Обводный |
|
Петрович |
5 326 |
Покупка |
Нобель |
|
Газпром |
4 131 |
Аренда |
LightHouse |
|
ГСП-4 |
2 430 |
Аренда |
Элкус II |
|
ГК Горка |
2 374 |
Аренда |
Элкус II |
|
Газпром |
1 723 |
Аренда |
Невская Ратуша |
Источник: IBC Real Estate
«Прошедший год вновь подтвердил, что основными драйверами спроса на офисную недвижимость в Санкт-Петербурге остаются компании двух сфер деятельности – нефтегазовой и IT, на долю которых пришлось 41% и 31% совокупного объема спроса соответственно», – резюмировала Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Высокие значения арендных ставок, с которыми сегмент офисной недвижимости Северной столицы подошел к началу 2022 года, в течение года практически не изменились, что обусловлено инертностью данного рынка. Прошедший год характеризовался появлением на рынке предложения готовых площадей с качественной отделкой, занимаемых ранее международными компаниями, которые маркетировались по ставкам выше среднерыночных. Поэтому по итогам года показатель в классе А вырос на 4%, а в классе В было отмечено снижение на 6%. По итогу 4-го квартала средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды для офисов класса А составила 2 062 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, на офисы класса В – 1 328 рублей за кв. м.
«В 2023 году мы не ожидаем значительного падения ставок, так как необходимо учитывать баланс между арендной ставкой и возросшей за последний год стоимостью строительства и отделки офисов, а также увеличением затрат на обслуживание зданий. Однако, снижение на 5-10% будет фиксироваться в морально устаревших бизнес-центрах класса В, требующих реновации. Новые качественные бизнес-центры в меньшей степени подвергнутся корректировке, но дисконты для крупных арендаторов при подписании долгосрочных договоров аренды могут быть возможны», – прогнозирует Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
В структуре нового предложения по итогам 2022 года в эксплуатацию было введено 13 бизнес-центров или 165 тыс. кв. м, что на 10% превысило показатель 2021 года (150 тыс. кв. м). Однако это лишь 40% от объема, который был заявлен девелоперами к вводу изначально на 2022 год – около 390 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей за 2022 год выросла до 10,4% (+3,4 п.п. к значению конца 2021 года), что стало максимальным показателем за последние 5 лет. В абсолютных значениях суммарная площадь пустующих помещений составила 409 тыс. кв. м офисов, что на 55% превысило показатель конца 2021 года. В результате ухода иностранных компаний высвобождение офисов происходило как в зданиях класса А, где доля свободных площадей выросла за год практически в 2 раза до 10,1% (+5,1 п.п.), так и в зданиях класса В, где опустело 10,6% (+2,5 п.п.). Наибольший объем офисов освободился вследствие закрытия ряда крупных IT-компаний.
На 2023 год аналитики IBC Real Estate прогнозируют дальнейший рост вакансии до 12-14% в результате продолжающегося высвобождения площадей иностранным компаниями и на фоне прироста нового предложения – на текущий год к вводу запланировано порядка 200 тыс. кв. м офисной недвижимости.
ВТБ в первые две недели февраля получил более 450 заявок на IT-ипотеку, тогда как в 2022 году банк за этот же период оформлял в среднем 140 обращений специалистов. Таким образом, модернизация программы увеличила спрос более чем в три раза.
Общий объем сделок с момента старта программы в мае прошлого года в ВТБ превышает 8,3 млрд рублей, из них свыше 700 млн рублей IT-специалисты получили в 2023 году. Наибольший объем выдач приходится на Московский регион, где банк оформил кредитов примерно на 4,2 млрд рублей. На втором месте располагается Санкт-Петербург с Ленинградской областью – здесь на покупку недвижимости по льготным условиям заёмщики ВТБ получили более 1,4 млрд рублей.
«IT-ипотека – узконаправленная программа, что, безусловно, отражается на ее результатах в сравнении с массовыми льготными продуктами. В то же время она является отличным примером точечной поддержки граждан, планирующих улучшить свои жилищные условия. Важно, что за счет градации требований к доходу и региону проживания заемщика оформить кредит на квартиру или дом по низкой ставке могут как жители крупных городов, так и небольших населенных пунктов. Как мы и прогнозировали, значительно повысить доступность программы позволила ее модернизация – только в ВТБ после запуска новых условий спрос IT-специалистов вырос более чем в три раза», - прокомментировал заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко.
С февраля банки начали работать по новым условиям IT-ипотеки. Согласно модернизированным параметрам, оформить ипотеку по льготной ставке теперь могут сотрудники компаний в возрасте до 50 лет включительно (ранее - до 44 лет). Одновременно исключено требование об обязательном получении организацией налоговых льгот. Теперь для получения кредита по программе достаточно, чтобы компания, в которой трудится потенциальный заемщик, была аккредитована Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ.
Произошли изменения и в части уровня дохода клиента. Для заемщиков, работающих в городах-миллионниках (за исключением Москвы) для оформления IT-ипотеки ежемесячный доход специалиста должен быть не менее 120 тысяч рублей (ранее – 150 тысяч). В остальных населенных пунктах требования к этому показателю снижены со 100 тыс. до 70 тыс. руб. В Москве минимальная зарплата для получения льготного кредита осталась прежней — 150 тыс. руб. в месяц.
ВТБ со своей стороны также улучшил условия программы для своих клиентов, повысив максимально доступную сумму средств. С 10 февраля при покупке недвижимости в регионах-миллионниках заемщики могут получить до 30 млн рублей, в остальных регионах присутствия ВТБ – до 15 млн. Значительно расширить возможности IT-специалистов банку удалось за счет сотрудничества с партнерами-застройщиками, которые субсидируют ставку для лимита свыше 18 млн рублей в регионах-миллионниках и 9 млн – в остальных субъектах.
Решение позволяет работникам сферы информационных технологий не ограничиваться суммой кредита, установленной госпрограммой, и приобрести объект увеличенной площади или более высокого класса. Кредит с увеличенной суммой в ВТБ доступен по привычной ставке - от 4,7% годовых с учетом дисконта в размере 0,3 п.п. при оформлении онлайн-заявки или использовании цифровых сервисов на сделке. При этом для заемщиков ВТБ обеспечивает единые условия на всю сумму и весь срок действия кредитного договора.