Загородка рассчитывает на рост спроса
Сегодня рынок загородной недвижимости находится в ожидании нового сезона. И в целом все участники рынка рассчитывают на серьезное оживление спроса. К этому есть несколько предпосылок.
Ипотечное ралли
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) в четвертом квартале 2022 года на загородном рынке средний бюджет сделки по участкам без подряда составил 2,3 млн рублей. Годовой прирост вылился в 14% за год.
«А коттеджи и участки с подрядом приобретали в среднем за 16,3 млн рублей, что на 20% выше показателей конца 2021 года», - добавляет глава Консалтингового центра Ольга Трошева.
По собранной статистике, в 2022 году на первичном загородном рынке граждане купили заметно меньше коттеджей, участков и таунхаусов, чем годом ранее – 7,8 тысяч объектов. То есть, на 33% ниже результатов 2021 года. В общем, минувший год прекрасными результатами похвастаться не может, хотя достигнутый уровень больше соответствует допандемийной активности рынка.
Однако есть несколько моментов, позволяющих ожидать гораздо более высокой покупательской активности этими весной и летом.
Во-первых, банки кардинально актуализировали свои, ориентированнные на загородку, ипотечные программы.
«Совсем недавно банки обслуживали только аккредитованные подрядные организации. Только на их объекты можно было получить за городом жилищный кредит. Но конкуренция заставила пересмотреть такие подходы, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – Теперь в ипотеку можно строить самостоятельно, предоставив банку проект будущего дома и получать суммы траншами».
При этом адекватные кредитные ставки позволяют выбирать более комфортные проекты. Государство всячески подобные решения поддерживает. Соответственно сегодня проблем с получением кредита на загородку нет.
Инвесторы повзрослели
Второй примечательный момент – на загородный рынок возвращаются частные инвесторы. Генеральный директор управляющей компании «СОВА» Виталий Шеверда по поводу бума конца 2021 - начала 2022 года уточняет, что этот ажиотаж во многом был искусственным. Рынок был абсолютно перегрет. Поэтому сегодняшняя ситуация в каком-то смысле даже более адекватна для успешных компаний.
Соответственно, портрет сегодняшнего инвестора кардинально изменился, что не может не сказаться на принципах организации продаж.
Напомним, компания «Сова» возводит в разных локациях сети коттеджей, а по сути базы отдыха – с банями и инфраструктурой -– и предлагает гражданам в них инвестировать. «У нас есть рента – сдача посуточно, и есть инвестиции с выкупом объекта. Старт – от 4,5 млн. рублей», - уточняет Виталий Шеверда. – И раньше мы ориентировались на аудиторию в возрасте 35 лет, может, 35 плюс. Но далее пришли перемены 2022 года, сейчас среднестатистический инвестор – это уже возраст 45 плюс, даже 55 плюс».
Это другой подход с более осторожной оценкой и неторопливостью в принятии решения, но и с готовностью к крупному чеку. Профиль компании – не продажа загородного дома, а загородная доходная недвижимость. Прибыль и пассивный доход за счет сдачи объектов в аренду. У компании свой колл центр, маркетинг, сервисные службы и динамично развивающийся бренд сети загородных коттеджей.
«Инвестор стал гораздо более консервативным, он может год наблюдать со стороны, прежде чем пойдет на сделку. Его интересует не только вопрос, в каких локациях строятся новые коттеджи, но и, например, собственно развитие нашей управляющей компании, - рассказывает Виталий Шеверда. – И такой инвестор в случае каких-либо внешнеполитических волнений готов по первому опасению откладывать сделку. Но мы практически ушли от предложений по долевому инвестированию, предлагаем целые лоты, чаще инвестору интересны целые локации. Например, в этом году в топе наше предложение инвестировать в горнолыжный курорт, ориентированный на всесезонный доход».
Но сегодняшняя динамика продаж подсказывает, что уже к концу апреля – началу мая «Сова» снова выйдет на приличные объемы продаж.
«Однозначно скачки по инвестпродажам штормили в прошлом году. Иногда все просто замирало, люди заняли выжидательную позицию, – говорит глава компании. – В октябре был спад, потом потихоньку начался подъем. Спрос есть, тем более в преддверии сезона. Апрель – это почти официальный старт».
Соответственно, к сезону компания решила запустить большой инвестиционный проект – горнолыжный курорт в Подмосковье с оборотом более 300 млн. рублей в год.
Территориальное деление
Как отмечает Ольга Трошева, в прошедшем году самые дешевые участки без подряда (до 100 тыс. руб./сот.) чаще всего покупали в Ломоносовском районе вблизи Лопухинки и Воронино. А сделки в ценовых категориях от 100 до 500 тыс. руб./сот. заключались в основном во Всеволожском районе, вблизи Лесколово, Разметелево, Рахьи, Токсово, Колтушей, Вартемяг. Самые же дорогие покупки приходились на Выборгский район рядом с Репино и Песками.
«Если это организованный поселок, добавляются расходы на управление, охрану, очистку дорог. И не все клиенты хотят за это платить, - комментирует руководитель ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. - Почему был в пандемию массовый отток в дома из квартир? Кроме прочего, и потому, что в целом загородная жизнь дешевле, ниже коммунальные платежи».
Проще говоря, народ голосовал рублем преимущественно за бюджетные варианты. Тем более – в неспокойные прежние годы. Но АН «ВсевРиэлт» работает со всеми сегментами рынка. Да, считается, что преимущественно петербуржцы в области предпочитают приобретать участки без подряда. Но, как минимум, если клиент обращается в агентство, в 50% случаев речь идет о приобретении готового жилья. «Буквально готовы вселяться с чемоданами, - поясняет гендиректор «ВсевРиэлт». – Другое дело, когда речь идет о площадке под строительство по индивидуальному проекту. Есть клиенты, которые строятся по десять лет, и им это в радость».
«На загородку очень сильно повлияла пандемия, - добавляет Светлана Белова. - У нас были случаи, когда зимой клиенты выбирали участки по ровности снежного покрова. Так спешили купить».
Соответственно, в 2021-2022 стоимость объектов взлетала на миллионы, были случаи, когда продавцы пытались повышать цены уже после получения аванса.
«Сейчас люди возвращаются к «прежней жизни», сделки идут, - отмечает Светлана Белова. - Ожидаю, что в этом году цены также будут расти, загородка снова популярна и не редки запросы с продажей квартиры для приобретения загородного дома».
Безусловно, этот сегмент рынка недвижимости подвержен сезонности: весна-осень. Продажи идут до октября. Впрочем, как уже говорилось выше, границы сезонности имеют тенденцию размываться.
Доски и гвозди
Третий момент, сулящий загородному рынку покупательский интерес в грядущем сезоне – щадящая ситуация с ценами на стройматериалы.
«В используемых в нашем сегменте материалах – каркасном домостроении - дефицит отсутствует, - поясняет Виталий Шеверда. - По стоимости ожидаем повышения, но планомерного, плавного и некритичного по всем позициям. Уточню, чехарда цен остановилась приблизительно с весны минувшего года. Потом произошло подешевление по ряду позиций, например, доска подешевела практически в два раза».
Соответственно, генеральный директор УК «Сова» характеризует ситуацию, как стабильную.
В других сегментах, по его словам, определенная нехватка продукции все же есть. Например, в штукатурных материалах и лакокрасочной продукции. «Тиккурила», ведь ушла с рынка, и на поиск замены требуется определенное время. С другой стороны, краска «Тиккурилы» снова осторожно стала поставляться на прилавках. Таким образом, сходит на нет дефицит и в более дорогих сегментах жилого загородного строительства.
В последние несколько лет в Санкт-Петербурге наблюдается постепенное уменьшение площади выводимых на рынок квартир. По данным консалтинговой компании Nikoliers, значительнее всего сокращается площадь лотов в премиум-классе: с 2020 года строящееся премиальное жилье уменьшилось в среднем на 25 кв. м. Покупатели также выбирают более компактные квартиры, но при этом средний чек реализованных лотов растет: в целом по городу бюджет покупки на первичном рынке Северной столицы за год увеличился на 16%.
Средняя площадь квартир, выведенных на рынок Санкт-Петербурга в 2022 году, составила 51,1 кв. м. В 2020 году этот показатель был на уровне 57,7 кв. м.
Как отмечают аналитики Nikoliers, уменьшение площадей квартир в новом предложении наблюдается во всех сегментах жилой недвижимости. Комфорт-класс за три года «потерял» 6,8 кв. м — средняя площадь новых лотов в 2022 году составила 44,5 кв. м. В бизнес-классе квартиры в среднем уменьшились до 61,1 кв. м (минус 13,1 кв. м с 2020 года). Значительнее всего сократилась средняя площадь новых лотов в премиум-классе: со 115,8 кв. м в 2020 году до 89,1 кв. м в 2022 году.
«В последние годы границы между классами жилья стираются, идет тренд на уменьшение площади приобретаемой недвижимости, а на первый план выходят прагматичные характеристики. Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту, — комментирует Елизавет Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Уменьшение площади квартир позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, сдержать рост общего чека на квартиру без снижения стоимости квадратного метра. Несколько лет назад именно так на рынке появился премиум-класс, сочетающий в себе планировки бизнес-класса и более интересные концептуальные характеристики, близкие к элитному сегменту».
Что касается предпочтений покупателей, то они также стали выбирать более компактные квартиры. В 2022 году показатель средней площади реализованных лотов опустился до 40,2 кв. м (-2,3 кв. м с 2021 года). До 71,3 кв. м (-7,6 кв. м за год) уменьшилась средняя площадь проданных квартир в премиум-сегменте, до 49,8 кв. м (-5,5 кв. м) — в бизнес-классе и до 38,2 кв. м (-1,8 кв. м за год) в классе «комфорт».
В то же время средний чек покупки в новостройках Санкт-Петербурга только за 2022 год увеличился на 16% и достиг 8,5 млн рублей. В «комфорте» средний бюджет покупки квартиры в прошлом году составил 7,3 млн рублей (+18% к 2021 г.), в бизнес-классе — 14,2 млн рублей (+11% к 2021 г.) и в премиальных проектах — 29,9 млн рублей (+15% к 2021 г.).
«Средневзвешенная стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Санкт-Петербурге за прошлый год увеличилась на 19,5%, что сказалось и на среднем чеке покупки. Корректировка цен возможна при пополнении объема рынка, однако девелоперы не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения, и выводят на рынок ограниченное количество корпусов, — поясняет Елизавета Конвей. — Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне».
По итогам года отделка квартир от застройщиков, вопреки ожиданиям, почти не подорожала. Надо отдать должное игрокам рынка — они приложили максимум усилий, чтобы потребителей проблемы отрасли почти не коснулись. В группе компаний Sinteza проанализировали, что провоцировало рост цен и как его удалось избежать.
Первое полугодие: себестоимость идет вверх
В цену на отделку под ключ входит составление дизайн-проекта, закупка материалов и мебели, оплата услуг мастеров. Подорожание последних двух пунктов в 2022 году осложнило работу девелоперам, реализующим квартиры с отделкой.
На себестоимость чистовой отделки в тот период влияли несколько факторов. В частности, продолжился тренд 2020-2021 годов, когда из-за проблем, связанных с пандемией, дорожали все виды строительных материалов. В 2022-м их отголоски по-прежнему подталкивали цены вверх: российские и зарубежные производители не успевали нарастить выпуск продукции после ковидных ограничений и удовлетворить спрос, скорость поставок тоже отставала от потребностей рынка. В связи с этим в начале 2022-го прогнозировался рост цен на стройматериалы примерно на 15% за год.
«Весной добавились санкции и уход из России иностранных брендов, серьезные колебания курсов валют и увеличение дефицита материалов — все это привело к росту цен. Только за первый квартал, по оценкам разных участников рынка, они подскочили на 13%. Также были проблемы с поставками и стоимостью мебели, инженерного оборудования — всего, что влияет на оснащение квартир под ключ, особенно в ЖК бизнес-класса и выше. По некоторым позициям цены к лету увеличились на 80%», — отметил Александр Шнурко, коммерческий директор группы компаний Sinteza.
В первой половине года многие застройщики стали снижать долю квартир с отделкой в общем объеме предложения. Таким образом, рост себестоимости чистовой отделки и проблемы с поставками привели не к увеличению цен и сроков выполнения работ, а к временной «заморозке» этого вида услуг.
Второе полугодие: стабилизация рынка
Часть проблем на строительном рынке была связана с нехваткой рабочих рук, в том числе — иностранных граждан, занимающихся отделкой и оснащением помещений. В I квартале упал курс рубля, возникли сложности с обменом и переводом валюты — людям стало невыгодно работать в РФ. Но массового оттока трудовых мигрантов не случилось, а уже во II и III кварталах после укрепления курса отечественной валюты в страну хлынула новая волна приезжих. В результате в 2022 году услуги мастеров если и подорожали, то незначительно.
«Несколько месяцев ушло и на организацию параллельного импорта, поиск новых поставщиков, импортозамещение. В августе цены на материалы и оборудование начали снижаться, наладились новые цепочки поставок. Эти процессы продолжались до конца года. И в итоге, по данным Росстата, в декабре цены на стройматериалы были всего на 3,58% выше, чем в конце 2021-го», — добавил Александр Шнурко.
В целом по рынку себестоимость строительства многоквартирных домов и отделки под ключ вернулась к показателям начала 2022 года. Застройщики еще осенью стали возвращать чистовую отделку в свои проекты, и уже к декабрю эта опция вновь стала популярной.
В Sinteza полагают, что доля квартир с отделкой в структуре предложения будет расти. Продукт востребован покупателями и за счет возможности сразу въехать в новую квартиру, и за счет возможности сэкономить время и деньги на самостоятельной отделке.