В Москве появились клубные дома эконом-класса
Формат клубного жилья распространился на доступные ценовые сегменты. По подсчетам аналитиков «Метриум», сейчас на рынке новостроек Москвы продается четыре комплекса эконом-класса с ограниченными числом помещений. Также за прошедшие пять лет выросло и количество клубных домов бизнес-класса. Однако по-прежнему большинство клубных домов продаются в элитном сегменте рынка.
Основной критерий «клубности» дома – это небольшое число квартир или апартаментов, спроектированных в здании. Именно ограниченный круг соседей – ключевой фактор формирования однородного сообщества жителей небольшого дома («клуба»), в котором все друг друга знают. Помимо этого, клубные дома обычно отличаются нестандартной архитектурой (нередко это проекты реконструкции старых зданий) и удачным расположением. Наконец, цена определяет социальную близость потенциальных покупателей и жителей клубного дома.
Аналитики «Метриум» изучили рынок новостроек Москвы, в которых спроектировано не более 50 квартир, и сравнили со структурой предложения таких же зданий пять лет назад, в 2018 году.
Суммарное количество клубных домов за пять лет не изменилось – 40 зданий. Однако в структуре предложения выросло число более доступных вариантов. Если в 2018 году на рынке новостроек Москвы вовсе не было домов клубного формата в массовом сегменте, то в 2023 году появилось четыре таких предложения. Это проекты частного застройщика «Лофт на Нахимовском проспекте (ЮАО) и «Маклай Дом»» (ЮЗАО), «Студии на Рязанском 86/1» и «Лофт Нижегородская» (ЮВАО). Максимальное число помещений по проекту в них – 35 («Лофт Нижегородская»), а минимальное – восемь («Лофт на Нахимовском проспекте»). Всего в продаже в четырех клубных домах насчитывается 67 апартаментов.
Все эти дома рассчитаны на небольшое число жителей. В среднем апартаменты в них обойдутся в 300 тыс. рублей за квадратный метр (5,1 млн рублей за помещение). Самые доступные из них продаются за 3,9 млн рублей (12,3 кв. м), а самые дорогие – за 7,4 млн рублей (27,8 кв. м). В основном предлагаются небольшие студии с отделкой от застройщика. В комплексах предусмотрена круглосуточная охрана, просторные лобби с дизайнерским ремонтом, парковочные места на территории.
«Разумеется, разница между клубным домом эконом-класса и элитного сегмента – как между землей и небом, – поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – И в первый клуб может войти гипотетически любой резидент с бюджетом 3-5 млн рублей, тогда как во второй – единицы избранных. Но их объединяет именно концептуальная основа – небольшой масштаб и ориентированность на ограниченную аудиторию покупателей. В этом отношении определяющую роль играет цена. В элитном сегменте очень высокая цена ограничивает круг будущего клуба жителей только теми, кто способен её заплатить. В эконом-классе, напротив, слишком низкая цена (и небольшой формат помещения) привлекают ограниченную, но однородную аудиторию клиентов, которые также впоследствии формируют клуб похожих жителей. Среди них, как правило, студенты, молодые карьеристы, одинокие фрилансеры и т. п.
Часто застройщики стремятся создать в недорогих клубных домах собственную инфраструктуру, которая помогает укрепить комьюнити жителей, объединенных схожим стилем жизни. В какой-то мере клубный формат стал альтернативной опцией масштабным жилым комплексам на периферии, которые стали магистральным трендом для рынка новостроек Москвы».
Также увеличилось предложение клубных домов бизнес-класса. Если в 2018 году их было только два, то в 2023 году стало семь. Три из них – в САО, два – в ЦАО, по одному в СЗАО и ЮАО. В этих зданиях застройщики спроектировали от 17 до 46 квартир и апартаментов. В сумме в продаже сейчас можно найти 97 лотов в клубных домах бизнес-класса, почти половина из которых студии. В среднем они продаются по 466 тыс. рублей за кв. м (25,5 млн рублей за помещение). Самый доступный вариант обойдется в 7 млн рублей (18,4 кв. м), а самый дорогой – 65,6 млн рублей (133,3 кв. м).
В основном клубный формат жилья по-прежнему распространен преимущественно в элитном сегменте. Сейчас в продаже насчитывается 26 строящихся и готовых клубных домов этого класса против 27 в 2018 году. Таким образом, элитные клубные дома образуют 65% рынка. В элитных клубных домах квадратный метр обойдется в среднем 1,8 млн рублей. Средняя квартира или апартамент в клубном доме 346 млн рублей. Самый недорогой вариант жилья в элитном клубном доме стоит 42,1 млн рублей (38,7 кв. м), а наиболее дорогой – 3,2 млрд рублей (1,1 тыс. кв. м).
«Конечно, между клубным домом эконом-класса и элитного сегмента есть принципиальные различия в качественном уровне, размере помещений, стоимости материалов и дизайна, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Условно говоря, в клубном доме эконом-класса никогда не появятся украшения и декор по индивидуальному заказу от французского производителя хрусталя Lalique, как в одном клубном доме на Кузнецком мосту. В торговой галерее этого клубного дома откроются бутики брендов соответствующего уровня, а не сетевой магазин эконом-класса. Само здание элитного клубного дома всегда является либо произведением современного архитектурного искусства или историческим памятником. Наконец, допуск в клуб резидентов получить непросто. В начале 2000-х даже проводились собеседования с потенциальными покупателями, то есть был своеобразный кастинг будущих соседей. Сейчас этого не требуется, так как сами цены на элитные клубные дома позволяют сформировать однородную среду жителей».
В июле в Юго-Восточном административном округе Москвы, где строят больше всего жилых комплексов массового сегмента, цены на новостройки впервые за последний год не выросли, а упали. По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра сократилась здесь за месяц на 1,5%. В июле застройщики продавали жилье в этом округе в среднем за 229 тыс. рублей за кв.м против 232 тыс. за кв.м в июне.
В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Юго-Восточного административного округа Москвы (ЮВАО) достигла 229 тыс. рублей. Между тем месяц назад этот показатель равнялся 232 тыс. рублей, и, таким образом, за месяц средняя цена на местные квартиры в новых и строящихся жилых комплексах сократилась на 1,5%.
Между тем в ЮВАО больше всего новостроек эконом- и комфорт-класса. По данным «Метриум», здесь девелоперы реализуют 17 проектов застройки и предлагают в них 3,6 тыс. квартир, что составляет 29% от общего числа квартир в массовых новостройках Москвы в продаже.
Снижение цен в ЮВАО произошло впервые за последний год, когда в целом на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве средняя стоимость квадратного метра повысилась с 181 тыс. рублей в июле 2020 года до 249 тыс. рублей в июле 2021 года, то есть на 38% больше.
В ЮВАО наблюдался такой же рост (38% за 12 месяцев), и в течение года он имел только восходящий тренд, хотя в некоторые месяцы повышение цен ускорялось, а в другие – замедлялось. К примеру, в октябре 2020 года показатель увеличился сразу на 9%, а в мае и июне 2021 года – в последние месяцы действия программы субсидирования ипотеки – только на 1,5% и 1,7% соответственно. В среднем же за последний год каждый месяц квадрат в массовых новостройках ЮВАО дорожал на 2,7%.
Как дорожали массовые новостройки в разных округах Москвы последний год
|
Округ |
Изменение средней цены квадратного метра в массовых новостройках относительно предыдущего месяца*, % |
||||||||||||
|
июл.20 |
авг.20 |
сен.20 |
окт.20 |
ноя.20 |
дек.20 |
янв.21 |
фев.21 |
мар.21 |
апр.21 |
май.21 |
июн.21 |
июл.21 |
|
|
СЗАО |
1% |
2% |
3% |
3% |
3% |
1% |
2% |
3% |
3% |
8% |
4% |
1% |
4% |
|
ЗАО |
4% |
1% |
6% |
3% |
2% |
-2% |
4% |
4% |
2% |
2% |
5% |
5% |
0% |
|
ЮЗАО |
6% |
2% |
-1% |
1% |
4% |
0% |
6% |
2% |
2% |
5% |
-6% |
2% |
1% |
|
ЮАО |
1% |
-1% |
3% |
-2% |
5% |
0% |
1% |
7% |
3% |
3% |
6% |
6% |
2% |
|
ЮВАО |
3% |
1% |
2% |
9% |
1% |
4% |
5% |
1% |
4% |
5% |
1% |
2% |
-2% |
|
ВАО |
-1% |
1% |
3% |
3% |
3% |
-1% |
2% |
2% |
4% |
1% |
3% |
2% |
3% |
|
СВАО |
-10% |
2% |
10% |
5% |
4% |
4% |
2% |
1% |
2% |
6% |
4% |
3% |
2% |
|
САО |
3% |
1% |
-1% |
3% |
-1% |
1% |
4% |
2% |
0% |
2% |
3% |
2% |
4% |
*Округлено до целого процента
Источник: «Метриум»
ЮВАО стал единственным округом, в котором было отмечено снижение средней цены в июле 2021 года. В большинстве других локаций цены повысились на 1-4%, и только в ЗАО они не изменились. За первое полугодие 2021 года цены на массовые новостройки снижались только два раза. Помимо ЮВАО в июле, заметное снижение было зафиксировано в ЮЗАО в мае (на 6% из-за старта продаж в новом комплексе «Южные сады» в Южном Бутово). В остальные месяцы во всех округах цены месяц от месяца только повышались.
«Снижение средней цены на крупнейшем локальном рынке недорого жилья в Москве может свидетельствовать об изменениях в политике девелоперов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На Юго-Востоке строится жилье преимущественно недорогого сегмента, и местные проекты были ориентированы на покупателей, привлекающих ипотечный кредит. С завершением программы субсидирования и с ростом ставок по ипотеке очевидно, что спрос также скорректируется. Именно поэтому девелоперы уже начинают пересматривать подходы к ценообразованию».
Источник: «Метриум»
Всего 13% рабочих в СЗФО уверены, что их профессия или работа престижна. Среди самых уверенных – рабочие строительных специальностей. К сожалению, каждый третий опрошенный не считает свою профессию или работу престижной.
В ходе опроса, проведенном hh.ru в СЗФО среди представителей рабочих профессий из самых разных сфер (производство, строительство, транспорт, добыча сырья и другие), выяснилось, что каждый третий опрошенный не верит, что его профессия престижна.
Совершенно точно уверены, что их профессия или работа престижна в СЗФО лишь 13% опрошенных, еще 40% колеблются, но все же склоняются в сторону положительного ответа о престижности, а вот 30% уверены – престижности в их работе или профессии нет. Причем среди мужчин доля не верящих в престижность своей профессии выше, чем среди женщин (43% против 30%).
В разрезе профессиональных сфер, связанных с рабочими специальностями чаще других, отмечали, что верят в престижность своей работы представители из сферы «Добыча сырья» (машинисты, инженеры ПТО, проектировщики, механики, инженеры по охране труда, геодезисты, лаборанты и другие) и «Строительство» (разнорабочие, слесари, операторы линий, прорабы, грузчики, сварщики, монтажники и другие).
С другой стороны, заявили, что не видят уважительного отношения к своей профессии или работе транспортники (водители, курьеры, кладовщики, диспетчеры, автослесари и другие), производственники (инженеры-конструкторы, энергетики, технологи, сметчики и другие) и представители ресторанно-гостиничной области (официанты, хостес, бармены, бариста и другие).
Интересно, что чем старше были респонденты, тем меньше они думают, что их профессия уважаема в обществе: 49% респондентов в возрасте 55% лет и старше ответили негативно на вопрос о престижности, среди молодых респондентов в возрасте от 18 до 24 лет также ответили в 30% случаев.
При этом среди опрошенных из сферы рабочих профессий в СЗФО лишь 18% респондентов устраивает их зарплата, остальные 82% ответили категорично «нет, не устраивает».