Москва лидирует по доле многокомнатных квартир в структуре предложения
Эксперты Urban Awards подсчитали, что в российских новостройках готовы к продаже около полутысячи юнитов с пятью комнатами и более. Почти весь этот объем распределен между Москвой и полудюжиной других крупных городов. Для покупки многокомнатной квартиры на большинстве локальных рынков потребуется бюджет от 10 млн рублей. Однако у жителей Мурома, Барнаула, Абакана и некоторых других городов есть возможность уложиться и в несколько меньшую сумму.
Расценки на многокомнатное жилье в России стартуют с 8,15 млн рублей. Этот минимум зафиксирован аналитиками Urban Awards в древнем Муроме (Владимирская область). В жилом комплексе «Новая слобода», который строится в полутора километрах от исторического центра, за эту сумму продается отделанная квартира площадью 142,40 кв. м с пятью спальнями, двумя санузлами, лоджией и просторной кухней.
Доступные варианты также выявлены в Сибири (Абакан, Барнаул) и окрестностях Екатеринбурга (Березовский, Верхняя Пышма). В этих локациях многокомнатные юниты с габаритами 100+ кв. м стоят от 8,28 до 11,40 млн рублей. Относительно низкий ценовой порог в рамках исследуемой категории характерен также для Челябинска (10,26 млн рублей), Тюмени (10,74 млн рублей), Новосибирска (12,55 млн рублей), Пензы (13,72 млн рублей) и Уфы (14,10 млн рублей). Чаще встречаются пяти- и шестикомнатные лоты с ценником от 16-19 млн рублей. Их можно найти в Поволжье (Ярославль, Чебоксары), на Урале (Пермь, Екатеринбург) и за Уралом (Омск, Иркутск, Красноярск). Примечательно, что в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге нижняя ценовая граница находится практически на одном уровне. На столичном рынке за квартиру с пятью комнатами нужно отдать по крайней мере 19,46 млн рублей. Соответствующий прайс установлен на объект площадью 112,70 кв. м в жилом массиве «Молжаниново» (8 км к северо-западу от МКАД). Подмосковная выборка многокомнатной недвижимости ограничена всего четырьмя лотами, три из которых экспонируются в ЖК «Миниполис 8 кленов» (Опалиха, ГО Красногорск). У них одинаковые габариты (115,70 кв. м) и почти одинаковый прайс – от 20,00 до 20,32 млн рублей. В Санкт-Петербурге самая дешевая из пятикомнатных квартир – лот на четвертом этаже ЖК Аквилон Leaves (Московский район) – обойдется покупателю в 19,69 млн рублей.
В целом ряде городов купить жилье с 5+ комнатами по умеренной цене куда труднее, чем в любой из столиц. Например, в Краснодаре или Калининграде минимальные значения вплотную подступают к 28 млн рублей, в Томске или Ростове-на-Дону – выходят за 30 млн рублей. В Нижнем Новгороде этот показатель равен 53,48 млн рублей (ЖК «Атлант Сити»), а во Владивостоке – и вовсе 64,09 млн рублей (ЖК «Аквамарин»).
Большинство региональных рынков отличается крайней бедностью ассортимента. Предложение по лотам с нестандартным количеством комнат само по себе немногочисленно. На всю Россию их насчитывается чуть более 500 единиц (учитывая юниты с европланировкой). Доля Москвы в этом объеме занимает 63,6%. Еще 9,7% приходится на петербургский рынок. За пределами столиц лишь отдельные локации могут предложить выбор более чем из десяти объектов. Это Екатеринбургская агломерация, Новосибирск, Пенза, Пермь и Тюмень. Их суммарный вес в общероссийской экспозиции сводится к 14,5%. На все прочие города остается 12,2% (одна восьмая от общего объема).
Из 11 жилых комплексов, у которых на витрине представлено свыше 10 многокомнатных квартир, почти все базируются в Москве. Единственные исключения – петербургский ЖК «Петровская доминанта» (15 лотов, в том числе, 2 семикомнатных) и новосибирский ЖК Flora&Fauna (12 лотов). Лидирует по объему предложения комплекс премиальных небоскребов Capital Towers на границе с «Москва-Сити». Его фонд содержит 33 пятикомнатных объекта (6,4% всей выборки в масштабах страны). Второе место по этому показателю занимает ЖК «Остров» с 26 лотами. За ним в рейтинге идут ЖК Prime Park и ЖК Level Мичуринский (по 20 лотов). Последний выделяется наличием в продаже восьмикомнатных юнитов. По 15 квартир собрано на витрине элитного ЖК «Чистые пруды» и раменской новостройки бизнес-класса West Garden. В Новой Москве сверхкрупные жилые массивы «Прокшино» и «Скандинавия» располагают 14 многокомнатными лотами каждый. Наконец, в ЖК ILove (Останкинский район, СВАО) пока свободны 11 лотов.
«Застройщики с большой осторожностью включают в квартирографию лоты с пятью-шестью спальнями. Этот продукт рассчитан на крайне узкую аудиторию и распродается в последнюю очередь. Соответственно, он гораздо сильнее подвержен риску потери ликвидности. Неудивительно, что большинство компаний ограничивают линейку крупногабаритного жилья в своих новостройках четырех- или даже трехкомнатными объектами – их точно купят. Поскольку такая недвижимость по определению стоит дорого, ее обычно размещают в комплексах элит-, премиум или бизнес-класса – чтобы надежнее обеспечить связь с целевой аудиторией. Так, 9 из 11 российских новостроек с наибольшей выборкой многокомнатного предложения относятся к перечисленным сегментам. Впрочем, новомосковские микрорайоны «Прокшино» и «Скандинавия» по региональным меркам также могли бы считаться бизнес-классом», – указывает директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.
На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2022 году было заключено около 33,5 тыс. ДДУ с использованием ипотечного жилищного кредита (ИЖК). В общем объеме сделок доля покупок квартир с ипотекой достигла 79%. При этом в 2021 году с использованием ипотечных кредитов было заключено 65% сделок, а в 2020 году — 61%.
К росту показателя 2022 года привело сокращение количества сделок без ИЖК за год в 2,3 раза: если в 2021 году на первичном рынке жилья «не ипотечной» была каждая третья сделка (34% от общего объема ДДУ), то в 2022 году без ИЖК покупатели заключили 21% договоров долевого участия.
В то же время, спрос на ипотеку поддерживался благодаря распространению партнерских ипотечных программ банков и застройщиков по околонулевым ставкам. В результате в декабре доля сделок с ипотекой в структуре спроса на первичном рынке достигла 90% от количества зарегистрированных ДДУ. Средневзвешенная фактическая ставка по выданным кредитам опустилась ниже 3%.
«На протяжении 2022 года ипотека была важнейшим поддерживающим плечом для спроса. Во втором полугодии, когда были запущены субсидированные ипотечные программы от застройщиков со ставкой от 0,01% годовых, мы наблюдали рост продаж квартир на первичном рынке, при этом количество покупок без привлечения кредита в общем объеме сделок сократилось — с 17% в июне до 10% в декабре, — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Спрос и в дальнейшем будет поддерживаться ипотекой и субсидированными программами от застройщиков, при этом доля сделок без привлечения ИЖК в общем объеме покупок на первичном рынке может сократиться. Другой тренд – рост спроса на загородную недвижимость: для некоторых девелоперов это направление является фокусом на дальнейшее развитие».
По словам Елизаветы Конвей, в 2022 году интересы части покупателей могли сместиться в сторону зарубежной и загородной недвижимости, а некоторые клиенты решили сохранить сбережения на депозитах, что способствовало снижению в Санкт-Петербурге покупательской активности на первичном рынке жилья. В среднем спрос сократился от 20 до 40% в зависимости от сегмента недвижимости.
«Однако часть проектов чувствует себя по-прежнему уверенно, особенно в сегменте премиум-класса, где девелоперы быстро приспосабливаются к изменениям рынка. Такие проекты сохраняют высокий уровень спроса за счет передовых технологических и концептуальных решений, опережающих запросы покупателя, а также удачных локаций, привлекательность которых не зависит от внешних факторов. В частности, речь идет о сложившихся локациях в Московском, Василеостровском и Петроградском районах», - отмечает эксперт Nikoliers.
Впервые за семь лет ЮВАО перестал быть самым большим локальным рынком массовых новостроек Москвы. Доля округа в предложении квартир эконом- и комфорт-класса сократилась до 18,5%, подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего новостроек в этом сегменте продается в ЗАО.
В декабре 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве застройщики продавали 22,9 тыс. квартир. За предшествующие 12 месяцев предложение такого жилья в столице увеличилось на 53%. Во всех административных округах столицы число квартир в продаже прибавилось, однако это происходило неравномерно, что привело к смене многолетнего лидера по объему локального предложения.
Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), в котором последние семь лет было сосредоточено больше всего массовых новостроек в продаже, уступил лидерство Западному административному округу (ЗАО). В декабре 2022 года на долю ЮВАО пришлись 18,5% от общего объема предложения массовых новостроек, тогда как в ЗАО этот показатель достиг 19%.
В последний раз ЮВАО занимал второе место по объему рынка массовых новостроек в марте 2016 года. Тогда больше всего квартир эконом- и комфорт-класса продавалось в Южном административном округе (ЮАО), на долю которого приходилось 26% предложения, а в ЮВАО было 24%.
В декабре 2022 года третье место по числу новых квартир в массовых новостройках занял Северный административный округ (САО), где застройщики продавали 16,3% от их общего числа в столице. Далее следуют Северо-Восточный административный округ (СВАО), где объем рынка составляет 12,2%, Восточный административный округ (ВАО) – 10,3%, Южный административный округ (ЮАО) – 10%, Северо-Западный административный округ (СЗАО) – 7,8% и Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) – 5,9%.
В 2022 году застройщики стали предлагать гораздо больше квартир в Западном административном округе, чем год назад. Это и стало причиной смены лидера. В декабре 2022 года в ЗАО продавали на 84% больше помещений в новостройках, чем в декабре 2021 года. Между тем в ЮВАО объем предложения вырос только на 7,5%, и это худшая динамика среди всех административных округов Москвы. Так, в ЮЗАО предложение выросло за год на 75%, в ЮАО и САО – на 74% и 73% соответственно, в СВАО – на 66%, в ВАО – на 60%, а в СЗАО – на 42%.
Впрочем, больше всего проектов новостроек эконом- и комфорт-класса продается в САО (20 жилых комплексов), тогда как в ЮВАО их 17, а в ЗАО – 13. Эксперты «Метриум» полагают, что для массовых жилых комплексов в ЗАО характерен больший масштаб, поэтому в рамках одного проекта застройщики способны предложить клиенту сотни квартир.
«В последние годы на западе и севере Москвы появилось много интересных площадок для реализации проектов комфорт-класса, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Эти локации более привлекательны для покупателей, чем ЮВАО, поэтому их охотнее осваивают застройщики. Однако в скором времени ситуация может измениться со стартом застройки Южного порта, который находится в ЮВАО. Здесь будет реализован огромный проект, и ЮВАО может вновь надолго стать самым богатым на выбор нового жилья округом Москвы».
Аналитики «Метриум» отмечают, что ЗАО отличается не только большим массовых новостроек, но и высокими ценами на них. В этом округе средняя стоимость квадратного метра составляет 354 тыс. рублей, тогда как в СЗАО – 326 тыс., в СВАО – 326 тыс. руб., в ВАО – 320 тыс. руб., в ЮАО – 317 тыс. руб., в ЮВАО – 293 тыс. руб., а в ЮЗАО – 235 тыс. руб.