Тенденции загородного рынка Петербурга. Весна 2010 г.


02.06.2010 11:36

Аналитики АРИН подготовили обзор тенденций рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга весной 2010 г.

 

Анализ предложения

На конец 1 квартала 2010 года в продаже находился 231 загородный комплекс (земельные участки с подрядом и без в коттеджных поселках, таунхаусы, дуплексы, загородные дома и усадьбы, квартиры в малоэтажных домах в пригородах Санкт-Петербурга). В течение 1 квартала 2010 года, в продажу вышли 29 новых комплекса, а также открылись продажи в новых очередях еще двух комплексов.

Загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя около 26,6 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 4,5 млн. кв. метров. Объем предложения, выраженный в кв. метрах, увеличился на 10%, по сравнению с концом 2009 года.



Увеличение предложения связано с традиционным весенним оживлением рынка и выводом новых проектов. Во многих новых проектах к продаже предлагаются земельные участки без подряда. Тенденция роста популярности участков без подряда была характерна для загородного рынка и в 2009 году.

Большинство новых проектов (64%) позиционируются в сегменте «эконом». Доля объектов класса «бизнес» и «элита» составляет 33% и 3% соответственно. Увеличение доли объектов эконом-класса за счет сокращения других сегментов объясняется кризисной ситуацией на рынке и ориентацией застройщиков на наиболее дешевые и ликвидные объекты.

Тенденцией 1 квартала 2010 года стало появление на рынке новых проектов с минимальными площадями объектов (50-60 кв.м).

Размер земельных участков в проектах эконом-класса варьирует от 2 соток до 38 соток. Некоторые девелоперы предлагают к продаже крупные земельные участки (до 1,5 га) без подряда, предназначенные для освоения другими строительными компаниями. Появляются загородные многоквартирные дома площадь квартир в которых, составляет от 44 кв. м до 61 кв. м.

 

Ценовая характеристика

Цены на участки без подряда

Средняя стоимость земельных участков без подряда, предлагаемых в коттеджных поселках, составляет 100-300 тыс. руб./сотка. Максимальная стоимость – 600 тыс. руб./сотка.

Наиболее высоки цены на земельные участки в коттеджных поселках, расположенных во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области и в Курортном районе Санкт-Петербурга. Наиболее низкие цены на земельные участки в Гатчинском и Волховском районах Ленинградской области.

По итогам 1 квартала 2010 года средняя цена земельных участков в коттеджных поселках снизилась практически во всех классах.

Наибольшее снижение цен (на 29%) наблюдалось в сегменте «эконом». Это произошло не только за счет снижения цен в ранее находившихся на рынке проектах, но и за счет вывода новых проектов с чрезвычайно низкой ценой за сотку.

В сегменте «элита» средняя цена земельных участков снизилась на 11%, «премиум» - на 9%. В сегменте «комфорт» цены остались примерно на том же уровне.



 

Цены на домовладения

По итогам 1 квартала 2010 года средние цены на домовладения снизились практически во всех сегментах рынка загородной недвижимости.

Наибольшее снижение цен – на 20% – наблюдалось в сегменте «эконом». В сегменте «элита» средняя цена кв. метра снизилась на 14%. В сегментах «бизнес» и «премиум» цены сохранились примерно на том же уровне.

По итогам 1 квартала 2010 года на рынке произошла более четкая дифференциация между объектами класса «эконом» и «бизнес», а также между объектами класса «элита» и «премиум». Загородные комплексы, не дотягивающие по своим качественным характеристикам до сегментов «бизнес» и «премиум» были вынуждены снизить цены.

Падение цен в сегменте «эконом» объясняется не только снижением цен в существующих загородных комплексах (в пределах 5-7%), но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой ценой кв. метра. В данный момент в продаже находится 15 загородных комплексов с ценой кв. метра ниже 30 тыс. руб.

Так, в коттеджном комплексе «Феликсово» в Кировском районе, в 70 км по Мурманскому ш. застройщик предлагает покупателям зимний дом площадью 60 кв. м за 600 тыс. руб. В коттеджном комплексе «Радуга 3» дома площадью 50 кв. м предлагаются по цене 16,64 тыс. руб.

Стабилизация цен в классе «премиум» связана с тем, что в 2009 годы в этом сегменте наблюдалось наиболее значительное снижение цен (на 23%). На дальнейшее снижение цен продавцы не идут в надежде на оживление спроса, традиционно наблюдаемое в весенний период.



Средняя стоимость загородных объектов составляет от 4,9 млн. руб. в сегменте «эконом» до 48 млн. руб. в сегменте «премиум».

Следует отметить, что стоимость домовладений в пределах каждого класса существенно различается в зависимости от местоположения, площади объекта и других характеристик (стадия строительства, строительные материалы и др.).

Наиболее характерные площади объектов по классам и стоимостные диапазоны

Сегмент

Стоимость объектов

Площадь объектов

эконом

3-7 млн. руб.

до 150 кв. м

бизнес

7-18 млн. руб.

80-250 кв. м

элита

18-30 млн. руб.

250-450 кв. м

премиум

от 30 млн. руб.

400-1000 кв. м

На 2010 год можно прогнозировать изменение цен:

- сегмент «эконом» - возможно дальнейшее снижение средней цены кв. метра за счет выхода на рынок новых проектов в сверхнизком ценовом диапазоне на 10-15 %;

- «бизнес» - по итогам первого полугодия средняя цена скорей всего сохранится на текущем уровне;

- «элита» - в первом полугодии средняя цена может снизиться еще на 5-10%, в дальнейшем цены стабилизируются;

- «премиум» - до конца 3 квартала текущего года можно прогнозировать стабилизацию цен.

Темпы снижения цен замедлятся во всех классах, по сравнению с наблюдавшимися в 2009 году.

 

Спрос

В зависимости от загородного комплекса текущие темпы продаж на 70-85% ниже «докризисного» уровня. Средние темпы продаж по итогам 1 квартала 2010 года оцениваются в размере 0,7 объектов в месяц, включая и участки без подряда.

Некоторые девелоперы успешно (по кризисным меркам) открыли продажи  в 1 квартале 2010 года, но таких немного. Так, например, в комплексе «Охтинский парк» было продано 28 земельных участков (38% от общего числа участков в комплексе).

Успех «Охтинского парка» можно объяснить привлекательным местоположением (всего в 6 км от Санкт-Петербурга) и ориентацией на продажу земельных участков без подряда по привлекательной для покупателя цене.

Продажи на загородном рынке традиционно активизируются весной, поэтому во 2 квартале 2010 года можно прогнозировать увеличение спроса на земельные участки и коттеджи.

За 1 квартал 2010 года на загородном рынке было продано порядка 380 земельных участков и около 130 домовладений.

Среди проданных участков наиболее широко представлены участки класса «эконом» и «бизнес» (с ценой 1-2,5 млн. и 4-5 млн. за участок соответственно). Среди проданных домовладений преобладают индивидуальные коттеджи.

На 2010 год можно прогнозировать увеличение спроса на загородные объекты, по сравнению с 2009 годом, однако возвращения к докризисному уровню ожидать не следует. В общем объеме продаж по-прежнему основную долю будут занимать земельные участки без подряда.

 

Материал предоставлен АРИН


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



27.02.2010 17:09

Аналитики АРИН подготовили краткий обзор развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 г. и сформулировали основные прогнозы на 2010 г.

 

Ввод новых объектов

По итогам 2009 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 18 бизнес-центров класса «А» и «В», общей офисной площадью 244,2 тыс. кв. м, не было введено ни одного бизнес-центра класса «С».  Основной объем введенных  бизнес-центров – 64% – приходиться на класс «В+» и «В».

«Таким образом, на конец 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+», «В» и  «С»  составил 1 883  тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 13 % по сравнению с концом 2008 г», - рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

Наиболее крупные бизнес-центры, введенные в 2009 году

Тип комплекса

Класс

Адрес

Название

Офисная площадь, кв.м

Девелопер

 

БЦ

А

Свердловская наб., д. 44

"Корпус Бенуа"(2-ая очередь)

12 000

УК  «Теорема»

 
 

БЦ

А

Петроградская наб., 34

"Линкор"

17 650

ЗАО «БФА-Девелопмент»

 

БЦ

А

ул. Профессора Попова, д. 37

"Сенатор"

11 979

УК «Империя»

 

БЦ

B+

ул. Савушкина, д. 83

"Антарес"

10 617

ООО «Антарес»

 

БЦ

B+

Коломяжский пр. 25-27

Содружество (3ья очередь)

18 400

Содружество

 

БЦ

В+

Стартовая ул., уч. 5

Pulkovo sky (1ая очередь)

13 200

«Трансвэй Северо-запад», EKE

 
 

МФК

A

ул. Савушкина, дом 126

«Атлантик – Сити»

18 400

ИСК «Атлантик»

 

БЦ

В

Торфяная дорога, 7

«Гулливер» (2-ая очередь)

20 000

MT Group

 
 

БЦ

B+

Старо-Петергофский пр. д. 34

Нарвские ворота

18 000

 

 

БЦ

B+

26-ая линия В.О., д. 15

«Биржевой комплекс»

22 449

Ленспецсму

 
 

БЦ

В+

пр. Обуховской Обороны, 120

Вант(1ая очередь)

11 500

Стройимпульс

 


Бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (21%) за 2009 год. «Это, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, - объясняет Екатерина Марковец. – Другой причиной является принятие новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты расположенные не в центре города в классе «А»».

На конец 2009 года большинство действующих офисных площадей приходится на бизнес-центры класса  «В» и «В+» (49%).


Класс «А»

По итогам 2009 года лидерами по количеству  действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный (42%) и Петроградский (14%), Василеостровский (14%) районы.

Из-за финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения бизнес-центрах класса «А», что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений.

«Прослеживается ярко выраженная тенденция увеличения сроков заполняемости новых бизнес-центров, - рассказывает Екатерина Марковец. – Если раньше на заполнение бизнес-центра класса «А» было достаточно 3-4 мес., то сегодня на данный процесс уходит до 8-12 мес., что в том числе связано с нецентральным месторасположением новых бизнес-центров, с увеличением арендопригодной площади». Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв.м (50%).


Класс «В» и «В+»

Лидерами по количеству действующих офисных площадей являются: Центральный (26%), Петроградский (17 %), Адмиралтейский (14%) и Василеостровский (12%) районы.

По структуре соотношения между классами «В+» и «В» действующих бизнес-центров примерно равны: 48% - класс «В», 52% - класс «В+»

«Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью до 100 кв. м, все реже запрашивают площади 100–300 кв. м», - добавляет Екатерина Марковец.


Класс «С»

Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском (16 %), Московском (14 %), Адмиралтейском (13  %) и Выборгском (11 %) районах.

За 2009 год не было  введено ни одного бизнес-центра класса «С». Общий объем бизнес-центров класса «С» на 2009  год составил около 556,5 тыс. кв. м. «На 2010 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса «С», - рассказывает Екатерина Марковец. – Это связано с тем, что норма прибыли данного класса меньше, чем в классе «В». 

Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «С» пользуются помещения площадью 100-200 кв. м.


Для бизнес-центров класса «С» характерен самый высокий уровень заполняемости. Это связано с тем, что компании снижают издержки и переезжают в бизнес-центры, где арендная ставка ниже.

 

Ценовая характеристика

По итогам  2009 года было зафиксировано снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» на уровне 29%, «В+/В» на уровне 30%. По данным аналитиков АРИН, наименьшее снижение ставок аренды было зафиксировано в классе С –на 10% (с начала года).

Вместе с позитивными трендами на финансовом рынке со второго полугодия 2009 года наблюдалась тенденция к стабилизации  арендных ставок в бизнес-центрах (темпы снижения ее стоимости замедлились).


ИСТОЧНИК: АСН-инфо


19.02.2010 16:48

Консалтинговая компания RRG в рамках постоянного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2010 г.

 

Рынок аренды коммерческой недвижимости в январе 2010 г.

На рынке аренды, как и на рынке продаж, объем предложения в связи с большим количеством праздничных дней по отношению к декабрю снизился по площади на 26% , а по количеству – на 33%. При этом средняя ставка, в отличии от несколько снизившихся цен продаж, осталась на уровне декабря.

В целом же необходимо отметить, что январь, благодаря низкой деловой активности в праздничный период, вряд ли является показательным с точки зрения глобальных трендов на рынке.

Рынок в целом:

Все сегменты

Количество

Суммарная ГАП, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя ставка, $/кв.м/год

значение

2 317

836

2 124

0,92

482

к декабрю 2009

− 33%

− 30%

− 26%

+ 11%

+ 0%

к январю 2009

− 1%

− 27%

+ 2%

+ 3%

− 30%

 

Торговая недвижимость

Собственники торговых площадей продолжают делать попытки сдачи в аренду своих помещений по несколько более высоким ставкам. И если в центральной части эти попытки обусловлены надеждами на общее повышение спроса на торговую недвижимость, то за пределами Садового Кольца дорогие помещения выставляются в расчете, в некоторых случаях, на «сиюминутную удачу».

Именно такие веяния отразила структура предложения торговых помещений в январе. В центре столицы появились новые дорогие предложения. В частности, два объекта на Арбате, площадью 270 кв.м и 220 кв.м, с арендной ставкой 3730$/кв.м/год и 3780$/кв.м./год соответственно, а также магазин в Столешниковом пер. площадью 270 кв.м и ценой 3800 $/кв.м/год. В итоге величина средней арендной ставки в центральной части города выросла на 10% и достигла 1519 $/кв.м/год.

За пределами Садового Кольца наблюдались совершенно иные тенденции. Чаяния арендодателей по успешному привлечению операторов были связаны с некоторым предновогодним ажиотажем и теперь, по прошествии праздников, дорогие предложения снимаются с рынка. Так, перестали экспонироваться дорогие объекты на ул. Хачатуряна (помещение 60 кв.м здесь сдавалось за 3000$/кв.м/год), на Таганской ул., где также предлагалось платить 3000$/кв.м/год, но за 300 кв.м, магазин на Б.Черемушинской (136 кв.м по 2800$/кв.м/год). При этом на 3% снизились арендные ставки и по объектам, которые продолжили свое экспонирование. В целом эти процессы снизили среднюю арендую ставку на 5% и к концу января торговое помещение за пределами Садового Кольца в среднем можно арендовать за 618 $/кв.м/год.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК

Количество

Суммарная ГАП, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя ставка, $/кв.м/год

значение

70

27

20

0,29

1 519

к декабрю 2009

− 33%

− 40%

− 41%

− 11%

+ 10%

к январю 2009

− 33%

− 61%

− 61%

− 42%

− 11%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК

Количество

Суммарная ГАП, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя ставка, $/кв.м/год

значение

375

141

239

0,64

618

к декабрю 2009

− 32%

− 17%

− 12%

+ 29%

− 5%

к январю 2009

− 2%

+ 12%

+ 44%

+ 48%

− 33%

 

Офисная недвижимость

В офисном сегменте особых перемен не произошло, так как деловая активность в январе традиционно оказывается на очень низком уровне. Следуя этой логике, собственники снимают объекты с рынка, не желая впустую переплачивать за рекламу. Так, количество предложений в пределах Садового Кольца оказалось ниже декабрьского на 29%, за пределами центра – на 33%. При этом следует учесть, что многие арендодатели прекратили экспонирование своих объектов еще в середине декабря.

С точки зрения уровня ставок особых перемен не произошло: и в центре, и в периферийной части города средняя арендная ставка снизилась на 1%. К началу февраля квадратный метр офисной площади предлагался в аренду в среднем по 635 $/кв.м/год внутри Садового Кольца и по 417$/кв.м/год за пределами. Таким образом, разница в ставках между центральной и окраинными частями снизилась до 50%, что вполне может способствовать возрастанию спроса на качественные офисы в центре.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК

Количество

Суммарная ГАП, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя ставка, $/кв.м/год

значение

352

147

226

0,64

635

к декабрю 2009

− 29%

− 27%


ИСТОЧНИК: АСН-инфо