Тенденции загородного рынка Петербурга. Весна 2010 г.
Аналитики АРИН подготовили обзор тенденций рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга весной 2010 г.
Анализ предложения
На конец 1 квартала 2010 года в продаже находился 231 загородный комплекс (земельные участки с подрядом и без в коттеджных поселках, таунхаусы, дуплексы, загородные дома и усадьбы, квартиры в малоэтажных домах в пригородах Санкт-Петербурга). В течение 1 квартала 2010 года, в продажу вышли 29 новых комплекса, а также открылись продажи в новых очередях еще двух комплексов.
Загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя около 26,6 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 4,5 млн. кв. метров. Объем предложения, выраженный в кв. метрах, увеличился на 10%, по сравнению с концом 2009 года.
Увеличение предложения связано с традиционным весенним оживлением рынка и выводом новых проектов. Во многих новых проектах к продаже предлагаются земельные участки без подряда. Тенденция роста популярности участков без подряда была характерна для загородного рынка и в 2009 году.
Большинство новых проектов (64%) позиционируются в сегменте «эконом». Доля объектов класса «бизнес» и «элита» составляет 33% и 3% соответственно. Увеличение доли объектов эконом-класса за счет сокращения других сегментов объясняется кризисной ситуацией на рынке и ориентацией застройщиков на наиболее дешевые и ликвидные объекты.
Тенденцией 1 квартала 2010 года стало появление на рынке новых проектов с минимальными площадями объектов (50-60 кв.м).
Размер земельных участков в проектах эконом-класса варьирует от 2 соток до 38 соток. Некоторые девелоперы предлагают к продаже крупные земельные участки (до
Ценовая характеристика
Цены на участки без подряда
Средняя стоимость земельных участков без подряда, предлагаемых в коттеджных поселках, составляет 100-300 тыс. руб./сотка. Максимальная стоимость – 600 тыс. руб./сотка.
Наиболее высоки цены на земельные участки в коттеджных поселках, расположенных во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области и в Курортном районе Санкт-Петербурга. Наиболее низкие цены на земельные участки в Гатчинском и Волховском районах Ленинградской области.
По итогам 1 квартала 2010 года средняя цена земельных участков в коттеджных поселках снизилась практически во всех классах.
Наибольшее снижение цен (на 29%) наблюдалось в сегменте «эконом». Это произошло не только за счет снижения цен в ранее находившихся на рынке проектах, но и за счет вывода новых проектов с чрезвычайно низкой ценой за сотку.
В сегменте «элита» средняя цена земельных участков снизилась на 11%, «премиум» - на 9%. В сегменте «комфорт» цены остались примерно на том же уровне.
Цены на домовладения
По итогам 1 квартала 2010 года средние цены на домовладения снизились практически во всех сегментах рынка загородной недвижимости.
Наибольшее снижение цен – на 20% – наблюдалось в сегменте «эконом». В сегменте «элита» средняя цена кв. метра снизилась на 14%. В сегментах «бизнес» и «премиум» цены сохранились примерно на том же уровне.
По итогам 1 квартала 2010 года на рынке произошла более четкая дифференциация между объектами класса «эконом» и «бизнес», а также между объектами класса «элита» и «премиум». Загородные комплексы, не дотягивающие по своим качественным характеристикам до сегментов «бизнес» и «премиум» были вынуждены снизить цены.
Падение цен в сегменте «эконом» объясняется не только снижением цен в существующих загородных комплексах (в пределах 5-7%), но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой ценой кв. метра. В данный момент в продаже находится 15 загородных комплексов с ценой кв. метра ниже 30 тыс. руб.
Так, в коттеджном комплексе «Феликсово» в Кировском районе, в
Стабилизация цен в классе «премиум» связана с тем, что в 2009 годы в этом сегменте наблюдалось наиболее значительное снижение цен (на 23%). На дальнейшее снижение цен продавцы не идут в надежде на оживление спроса, традиционно наблюдаемое в весенний период.
Средняя стоимость загородных объектов составляет от 4,9 млн. руб. в сегменте «эконом» до 48 млн. руб. в сегменте «премиум».
Следует отметить, что стоимость домовладений в пределах каждого класса существенно различается в зависимости от местоположения, площади объекта и других характеристик (стадия строительства, строительные материалы и др.).
Наиболее характерные площади объектов по классам и стоимостные диапазоны
Сегмент |
Стоимость объектов |
Площадь объектов |
эконом |
3-7 млн. руб. |
до |
бизнес |
7-18 млн. руб. |
80-250 кв. м |
элита |
18-30 млн. руб. |
250- |
премиум |
от 30 млн. руб. |
400- |
На 2010 год можно прогнозировать изменение цен:
- сегмент «эконом» - возможно дальнейшее снижение средней цены кв. метра за счет выхода на рынок новых проектов в сверхнизком ценовом диапазоне на 10-15 %;
- «бизнес» - по итогам первого полугодия средняя цена скорей всего сохранится на текущем уровне;
- «элита» - в первом полугодии средняя цена может снизиться еще на 5-10%, в дальнейшем цены стабилизируются;
- «премиум» - до конца 3 квартала текущего года можно прогнозировать стабилизацию цен.
Темпы снижения цен замедлятся во всех классах, по сравнению с наблюдавшимися в 2009 году.
Спрос
В зависимости от загородного комплекса текущие темпы продаж на 70-85% ниже «докризисного» уровня. Средние темпы продаж по итогам 1 квартала 2010 года оцениваются в размере 0,7 объектов в месяц, включая и участки без подряда.
Некоторые девелоперы успешно (по кризисным меркам) открыли продажи в 1 квартале 2010 года, но таких немного. Так, например, в комплексе «Охтинский парк» было продано 28 земельных участков (38% от общего числа участков в комплексе).
Успех «Охтинского парка» можно объяснить привлекательным местоположением (всего в
Продажи на загородном рынке традиционно активизируются весной, поэтому во 2 квартале 2010 года можно прогнозировать увеличение спроса на земельные участки и коттеджи.
За 1 квартал 2010 года на загородном рынке было продано порядка 380 земельных участков и около 130 домовладений.
Среди проданных участков наиболее широко представлены участки класса «эконом» и «бизнес» (с ценой 1-2,5 млн. и 4-5 млн. за участок соответственно). Среди проданных домовладений преобладают индивидуальные коттеджи.
На 2010 год можно прогнозировать увеличение спроса на загородные объекты, по сравнению с 2009 годом, однако возвращения к докризисному уровню ожидать не следует. В общем объеме продаж по-прежнему основную долю будут занимать земельные участки без подряда.
Материал предоставлен АРИН
Аналитики Rodex Group подготовили обзор рынка загородной недвижимости Московского региона по итогам марта 2010 г. и высказали свое мнение о его перспективах.
Сегодня общее количество проектов на загородном рынке малоэтажного строительства в Подмосковье приближается к 800. Из них, по приблизительным подсчетам, около 300 – сданы (это в основном поселки до 50 домовладений построенные до 2002 года), около 100 проектов – заморожены в конце 2008 – начале 2009 г. и примерно 400 находятся на разных стадиях готовности и ведутся активные продажи. В свою очередь, только 30% из этих 400 могут заинтересовать покупателей, т.к. они находятся на заключительной стадии готовности - построены дома (как минимум 1 очередь) и введены либо все, либо 3 из 4 основных коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация). Но только в половине из 120 почти готовых проектов ведется строительство и домов и коммуникаций.
Что же касается структуры предложений, то она сильно не изменилась. Наибольшим спросом на рынке, как и в 2009, в 1 квартале текущего года, пользуется недвижимость эконом- и бизнес-класса – примерно 80% от общего числа сделок. Во время кризиса было отмечено серьезное падение спроса на элитную недвижимость (30-45%), однако в ближайшей перспективе резкий рост в данном секторе видится маловероятным. Если повышение и будет, то только незначительным – по нашим подсчетам, он составит не более 15%.
Изменилась структура спроса - люди, в основном, берут готовое жилье. Но, при определенных условиях, возможна покупка проектов на ранней стадии. Но только у опытных игроков – компаний, у которых есть более 5 построенных поселков, а также стабильная положительная репутация.
В настоящий момент, на рынке практически отсутствуют покупатели с инвестиционными целями.
На первый взгляд может показаться, что в период октябрь 2008 - декабрь 2009 мы были свидетелями неуклонного падения цен во всех секторах российской недвижимости. Однако, это только половина правды - на рынке присутствовало некоторое количество компаний, которые не только не снижали, но даже повышали цены на свои проекты (в среднем повышение было на 20-50%). Это связано, в первую очередь, с тем, что проекты данных компаний либо были уже полностью построены, либо находились на финальном этапе реализации (это 1/3 из тех самых 30%, о которых мы говорили выше).
Несмотря на тяжелый, в финансовом плане, год, достаточные финансовые средства в сфере загородной недвижимости были, как и у девелоперов, так и у потенциальных клиентов. Малая активность объясняется тем, что большинство участников рынка придерживали деньги «на черный день» и если со стороны покупателя это было обоснованно, то с девелоперами такая запасливость сыграла злую шутку. Именно в период октября 2008 – декабря 2009 складывалась благоприятная обстановка для вложения необходимых средств с целью завершения ранее начатых проектов. Это обусловлено снижением цен в кризис как на рабочую силу, строительные материалы, так и на сопутствующие расходы. Те компании, которые были достаточно дальновидны и вложились в кризисный год, уже в марте 2010 первыми снимали «первые сливки».
Также, с целью привлечения «живых денег» многие компании из этих 30% внедряли различные программы финансирования, что положительно повлияло на их состояние в проблемный период.
Мы ожидаем, что в 2010 – 2011 гг. будет нехватка готового жилья, которая выльется в рост цен. Спрос со стороны клиентов будет расти, а ликвидный продукт будет отсутствовать, что выльется в рост цен.
Диапазон роста – от 5 до 50% процентов. Такой широкий разброс обусловлен тем, насколько компания–застройщик обременена кредитными ограничениями. Если такие ограничения имеются, то цена будет стагнировать (либо можно ожидать небольшие колебания в пределах 10%). Если же у компании отсутствуют кредитные обременения (либо они незначительные), то к осени цена может вырасти на 50%.
Сейчас наиболее привлекательные для инвесторов – поселки на ранней стадии готовности, реализуемые опытными игроками (компаниями у которых уже есть минимум 5 реализованных проектов). В таком поселке ежеквартально цена будет повышаться на 15-20%. Таким образом, за два года (средний срок реализации проекта) инвестор сможет получить около 160% прибыли
Во втором квартале рост достигнет 10-20% по сравнению с 1 кварталом. Но этот рост будет не спекулятивным, а взвешенным: ключевые факторы, положительно влияющие на цену – репутация компании и качество каждого конкретного проекта.
С последней недели февраля мы наблюдаем всплеск покупательского интереса и если в течение апреля – мая данный интерес будет устойчивым, то с конца мая – июня можно ожидать существенного роста цен. Однако, все это верно только для обозначенных 30% проектов, находящихся в финальной стадии. Что касается остальных компаний, которые по тем или иным причинам находятся в стагнации, то мы ожидаем, что в этом году они активизируют свои проекты, но в ближайший год они не будут ликвидными.
Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы сохранится тенденция роста спроса, который достигнет 160% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Это обусловлено не только сезонностью, но и достаточно серьезным отложенным спросом. Если рассматривать структуру роста, то распределение приблизительно такое: 1/3 роста – сезонность, 2/3 – отложенный спрос. Также, не стоит забывать о том, что люди начали приспосабливаться к сложной финансовой обстановке и постепенно все большее количество граждан всерьез задумываются о том, чтобы улучшить свои жилищные условия, переехав из города за город, несмотря на пессимизм в отношении девелоперов вице-премьера Кудрина.
Материал предоставлен Rodex Group
Аналитики компании GVA Sawyer подготовили краткий обзор ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2010 г.
По итогам 1 кв. 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) составило 10,5 млн. кв. м.
В 1 кв. 2010 г. было введено 351,3 кв. м офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу не более 650-850 тысяч кв. м офисных площадей. Согласно прогнозам GVA Sawyer, в I полугодии 2010 г. ожидается стагнация, небольшой рост основных показателей рынка будет наблюдаться ближе к концу года.
Период восстановления рынка к показателям докризисного уровня составит не менее 3 лет. Несмотря на экономический рост, спрос на рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами.
Основные показатели рынка офисной недвижимости, 1 кв. 2010 г.
Предложение
Среди основных тенденций I квартала 2010 г. отметим «разморозку» приостановленных в 2009 г. проектов и получение дополнительного финансирования проектов некоторыми девелоперами.
К примеру, AFI Development возобновила работы над офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 (155578 кв. м) и бизнес-парком на Павелецкой наб. (89477 кв. м. В ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace (I очередь) на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); транспортного терминала с гостиницей на уч. 11 (Citer Invest B.V уладил вопрос с финансированием, будет оформлен синдицированный кредит ВТБ и турецкого IS Bank на сумму 190 млн. долларов) и башня Eurasia Tower (девелопер MCG, недавно договорился о возобновлении кредитной линии в Сбербанке).
Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» до 97 этажей. В 2009 г. у компании были намерения остановить проект на 64 этаже.
Объем качественного предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв. м
В I квартале 2010 г. некоторым девелоперам удалось реструктуризовать кредиты. Альфа-банк реструктурировал кредит Forum Properties на сумму 150 млн. долларов, под который был заложен БЦ «Эрмитаж Плаза», ранее девелопер искал покупателя на заложенный объект.
«Дон-строй» и Сбербанк также смогли договориться о реструктуризации долгов, девелопер отдаст Сбербанку 100% БЦ Nordstar Tower, что позволит погасить 11 млрд. рублей долга, задолженность в 9 млрд. рублей будет пролонгирована.
«Сбербанк-Капитал» получил 50,01% долей в уставном капитале созданной компании ООО «Хрустальные башни» (проект БЦ класса А «Хрустальные башни» девелопера Coalco).
Несмотря на увеличение общего объема поглощения (с III-IV квартала 2009) по сравнению с предыдущим полугодием, и некоторого «оживления рынка», уровень вакантных площадей еще минимум год будет остаться на максимальном уровне. Согласно прогнозам GVA Sawyer при оптимистическом сценарии некоторая стабилизация спроса наступит к концу 2010-2011 гг.
К концу 2010 г. уровень вакантных площадей в Москве составит около 18-20%, в результате выхода на рынок, всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и уровня поглощения, который пока не превысит объемы нового строительства.
Уровень вакантных площадей, %
Финансовые условия
По итогам I квартала 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили 550-850 долларов/ 1 кв.м / год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) – ЦАО, 450-650 долларов – вне делового центра города, в классе В+ 350-550 долларов / 1 кв.м / год, В- 200-350 долларов / 1 кв.м. По сравнению с IV кварталом 2009 г. ставки практически не изменились, лишь в некоторых высококачественных объектах произошло увеличение арендных ставок, которое пока в целом на рынок не оказало значительного влияния.
Общее снижение арендных ставок, начавшееся в сентябре-октябре 2008 г., составило 35-50%. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами составляла 20-30% и более. На I квартал 2010 г. отмечается «стабилизация» арендных ставок.
Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка 95-120 долларов / 1 кв. м / год, в классе В+ 75-100 долларов / кв. м / год, В- 60-75 долларов / кв. м / год.
Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40-50%, и в среднем по рынку составили 6000-8000 долларов за 1 кв. м (не включая НДС) – ЦАО, 4500-6500 долларов – вне делового центра города – класс А, 3000-4500 долларов – класс В+, 2000-3000 долларов – класс В-. «Пик падения» цен пришелся на конец 2008 – I полугодие 2009 г. Сегодня цены немного стабилизировались.
В 2010 г. возможен рост арендных ставок на 5-7% в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В целом по рынку, небольшой рост арендных ставок ожидается ближе к концу года.
Средневзвешенные ставки аренды, не включая эксплуатационные расходы и НДС, $/кв.м год
Спрос
В I квартале 2010 г. продолжилась тенденция увеличения спроса на офисные площади. По-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core.
«Пик» пересмотра коммерческих условий по заключенным договорам пришелся на I-II кварталы 2009 г. Доступность качественных площадей по снижающимся арендным ставкам и льготы для новых арендаторов побуждают компании к смене офисов.
Ближе к концу 2009 г., когда большинство собственников снизили цены, было зафиксировано наибольшее количество сделок с начала кризиса. Увеличилось и количество сделок купли-продажи объектов.
Среди значимых сделок отмечена продажа компанией «Большой город» БЦ на Садовнической наб., д. 79. «Альфа-групп» продала за 45 млн. долларов БЦ на ул. Красная Пресня, доставшегося банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов. Покупателем выступили близкие к банку «Стройкредит» структуры. В БЦ планируется разместить головной офис компании.
Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19200 кв. м) на пр.
Академика Сахарова, д.10 за 140 млн. долларов. Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7500
кв. м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.
Список сделок аренды, анонсированных в I кв. 2010 г.
Материал предоставлен GVA Sawyer