Петербургский рынок апартаментов прогрессирует
По итогам 2022 года на петербургском рынке апартаментов спрос сократился, одновременно предложение выросло. Внутри сегмента идет реструктуризация спроса и предложения, что в числе прочих факторов — признак развития.
По данным NF Group, объем продаж по итогам 2022 года сократился в 2,2 раза относительно предыдущего года — реализовано примерно 2,1 тыс. юнитов. Эти итоги сопоставимы с результатами 2016–2017 гг., когда сегмент апартаментов начинал активное развитие.
«Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и, как следствие, возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратили свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане», — прокомментировала Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group.
Доля сервисных апартаментов в структуре продаж остается высокой — 65–70%, однако объем продаж сократился на 60%. Мотивация покупателей несколько поменялась: сервисные апартаменты приобретались не столько с целью инвестиций, сколько с целью сохранения средств как альтернатива значительно подорожавшим квартирам, отмечают в NF Group.
Несмотря на рост предложения в несервисном сегменте, здесь также наблюдалось падение продаж — на 18%. Одна из причин — высокая конкуренция со стороны традиционного жилья.
По аналогичной причине — более высокой стоимости относительно рынка жилья, в 1,6 раза, на элитные объекты спрос сократился, на 74%.
Единственный сегмент, где продажи подросли — на 16%, это рекреационные апартаменты.
Снижение спроса в 2022 году фиксируется практически во всех сегментах недвижимости, подчеркивает Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service. По его словам, сегмент апартаментов, как и рынок жилой недвижимости, с начала СВО преодолел несколько этапов: «Март 2022 года был пиковым по спросу. На рынке апартаментов было приобретено более 1 тыс. апартаментов. В феврале ключевая ставка ЦБ резко выросла, что привело к паническим прогнозам населения о росте ипотечной ставки. Люди стали снимать свои сбережения в банках и вкладывать в недвижимость», — рассказал Константин Сторожев.
Второй период — апрель-май-июнь, по его словам, стал периодом затишья для рынка, количество сделок было минимальным. «Тут перемешались несколько факторов: сложная геополитическая ситуация с объявлением СВО, уход большинства иностранных компаний с российского рынка, потеря работы многими гражданами, закрытие или перемещение бизнеса, релокация в другие страны российских граждан (особенно из крупных городов, таких как Москва, Петербург). Люди решали другие задачи. На фоне полной неопределенности приобретение недвижимости отошло на второй план», — отметил эксперт.
Третий период — июль-август, когда рынок начал понемногу оживать, хотя уровень продаж еще был традиционно низок из-за сезона летних отпусков, говорит Константин Сторожев. По его словам, первый шок от ситуации с военными действиями стал проходить, отпускники стали возвращаться в свои города, и к концу августа спрос начал восстанавливаться. В проектах апартаментов стали появляться программы гарантированного дохода, что также подстегнуло спрос со стороны инвесторов.
«Объявление о частичной мобилизации нанесло новый удар по рынку недвижимости. Многие боялись выходить на сделки из-за полной неопределенности дальнейшего развития событий, часть людей спешно покидала Россию. Это не могло не отразиться на количество продаж в октябре на рынках, которые уже были на минимальном уровне (около 100 сделок по рынку апартаментов). Образовался отложенный спрос. После объявления о завершении частичной мобилизации в конце октября потенциальные покупатели успокоились. С ноября спрос стал увеличиваться. В проекты апартаментов стали чаще заходить крупные инвесторы, совершающие покупки апартаментов по несколько юнитов», — заключил Константин Сторожев.
Как заявила Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, застройщики активно стимулировали падающий спрос: «Помимо "классических" инструментов стимулирования продаж, к которым относятся специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали "тест-драйв" апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 года апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
Предложение пополняется
По данным Nikoliers, в течение 2022 года на рынок вышло 7,8 тыс. апартаментов, из них около 5 тыс. — сервисные. Но доля сервисных апартаментов в объеме нового предложения, как и в объеме спроса, сократилась, с 77 до 64%. Активное пополнение рынка проектами несервисного формата привело к росту предложения: в конце 2022 года экспонировалось 4,4 тыс. юнитов (+82% к концу 2021 года), из них 1,3 тыс. лотов — в формате псевдожилья.
Эксперты NF Group отмечают рост предложения в 1,5 раза благодаря выводу новых проектов — за год их появилось 19. При этом 22 объекта с объемом 8,9 тыс. юнитов введено в эксплуатацию.
По словам Светланы Московченко, предложение сервисных апартаментов увеличилось на 30% относительно 2021 года. Несколько подросло предложение рекреационных апартаментов. Предложение несервисных апартаментов выросло в 16,4 раза по количеству юнитов.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
Цены под разным углом
По подсчетам аналитиков Nikoliers, средневзвешенная цена лотов в экспозиции за 2022 год выросла на 10% и составила 280 тыс. рублей за кв. м. При этом в сегменте псевдожилья средняя цена квадратного метра снизилась на 22%, до 313 тыс. рублей, а цена на сервисные апартаменты увеличилась на 25%, до 260 тыс. рублей.
По данным NF Group, хотя цены росли только в первой половине 2022 года, в итоге стоимость апартаментов увеличилась на 18% благодаря выводу на рынок дорогих новых объектов, а также увеличению строительной готовности.
Однако аналитики Yard Group отмечают снижение цены на 5%, а к концу года за счет акций и скидок общее падение цен по ряду проектов — на 15%.
«Многие застройщики при переговорах предоставляют клиентам скидки в размере примерно 10%. Таким образом, они компенсируют отсутствие льготной ипотеки и субсидируют снижение ставки за счет собственной маржи, стимулируя покупательский спрос. В результате по некоторым проектам апартаментов совокупное падение цен к концу 2022 года достигло целых 15%», — пояснили в компании.
Наибольшее снижение цен, по данным Yard Group, наблюдалось в проектах с большим объемом предложения в отдаленных от центра локациях и невысокими показателями доходности, которые пользовались небольшим спросом. Готовые ликвидные проекты в туристических локациях, приобретая которые инвесторы сразу получают доход, почти не подверглись корректировке цен, а также пользовались наибольшим спросом.
По словам экспертов Yard Group, из-за неопределенности на рынке с высокой долей вероятности в ближайшей перспективе цены на апартаменты продолжат стагнировать.
Динамика распределения долей предложения по форматам
Источник: NF Group
Прогресс есть
В течение 2022 года на рынке апартаментов проявились и другие тенденции. В частности, под апарт-комплексы застройщики чаще стали приспосабливать исторические здания, реконструируя их. Как пояснила Светлана Московченко, объект, расположенный в историческом центре, позволяет девелоперу предлагать инвесторам более высокую доходность и за счет хорошей капитализации недвижимости, и за счет формирования ликвидного клубного объекта. «Также активно появляются игроки, реализующие проекты премиального сегмента», — добавила она.
По наблюдениям аналитиков Nikoliers, девелоперы чаще используют смешанные форматы проживания — квартиры и апартаменты.
Кроме того, застройщики более активно стали выходить на загородный рынок, где в результате пандемии подрос спрос, с проектами рекреационных апартаментов. «Такие проекты тяготеют к городам-миллионникам, в них присутствует множество различных форматов на любой вкус: коттеджи, таунхаусы, сити-виллы, модульные дома, апарт-комплексы с отдельными юнитами. В последние годы все более активно появляются кейсы создания инвестиционных загородных апартаментов и коттеджей, предлагающих программы доходности, создание туристической инфраструктуры, освоение новых районов для размещения, открытие новых туристических локаций (глэмпингов, экотроп и так далее). В целом рынок стремится к развитию, поскольку из-за сложностей с путешествиями за рубеж возник спрос на качественный отдых внутри страны. В перспективе нескольких лет в стране может появиться новый формат рекреационной недвижимости — condo resorts — загородный проект, предлагающий инфраструктуру для отдыха и продающийся лотами частным инвесторам как апарт-отели. За счет такого способа реализации экономика проекта становится более привлекательной для девелоперов по сравнению со строительством классических загородных отелей, а ориентация на инвесторов предполагает необходимость полноценного отельного управления и внедрения доходных программ», — пояснила Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
Эксперты также отмечают усиление конкуренции сегмента апартаментов — и с жилыми проектами, и с проектами обычных отелей. «В последние три года прирост классифицированного номерного фонда в гостиничном предложении происходит в основном за счет апарт-отелей. В 2022 году классифицированный номерной фонд апартаментов увеличился на 26% (+1,4 тыс. лотов), в то время как номерной фонд качественных классических гостиниц пополнился на 215 номеров. Ожидается, что через пару-тройку лет конкуренция между апарт-отелями и гостиницами станет еще более явной», — говорит Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers.
Как отметила Татьяна Любимова, конкуренция на рынке апартаментов растет благодаря выходу на рынок новых игроков. «В будущем мы увидим борьбу за клиента, где основными инструментами выступят качество проработки концепции проекта и стратегии продаж, профессионализм управляющих компаний и гибкость в работе с собственниками», — добавила она.
Частных инвесторов стало меньше, но они остаются на рынке, утверждает Константин Сторожев: «Часть релоцировалась в другие страны, часть решила вложить средства в проекты за рубежом, часть — вложиться в более бюджетные проекты в сегменте жилой недвижимости, часть — выжидает, что будет дальше, и опасается вложений в текущей ситуации. Таким образом, формируется отложенный спрос».
В то же время эксперт отмечает изменившийся подход инвесторов к выбору объекта: «Инвесторам стали интереснее проекты в высокой стадии готовности, с понятными расчетами по программам доходности, с наличием профессиональной управляющей компании на объекте. Роль девелопера для инвестора тоже возросла. Надежность, положительная репутация застройщика, качество отделки, оснащения в проекте играют даже более важную роль, чем обещанная доходность. После ухода с рынка РФ некоторых международных гостиничных операторов расширилась роль УК. Профессионализм, положительный опыт работы УК, в том числе и в кризисные, сложные периоды будут являться одним из критериев выбора объекта для вложения средств инвесторами».
Еще одной тенденцией, общей для всего первичного рынка, стало сокращение площадей юнитов. «Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%). В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%», — говорит Светлана Московченко.
По ее словам, в новых проектах выросла доля студий.
Динамика предложения апартаментов в продаже
Источник: NF Group
Рынок готов восстановиться
В 2023 году девелоперы продолжат развивать свои проекты, полагают эксперты NF Group: уже выданы разрешения на строительство новых апарт-отелей. Предполагается, что по итогам года на рынке появятся до двух десятков новых проектов на 6 тыс. юнитов.
Спрос, полагает Константин Сторожев, смогут поддерживать ипотека, субсидированные ставки, скидки, акции от застройщиков, ограниченный выход новых проектов. Но основными факторами остаются геополитическая, экономическая ситуация в стране и мире и неопределенность по срокам восстановления рынка.
«Наиболее перспективными в плане спроса на рынке апартаментов в ближайшее время будут три основных направления: проекты на заключительном этапе строительства с хорошей репутацией; небольшие проекты, сочетающие жилую и сервисную функции в историческом центре, и рекреационные комплексы в Курортном районе», — добавил он.
По мнению Светланы Московченко, цены в течение года будут только корректироваться в пределах инфляции и роста строительной готовности. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации.
«С ростом конкуренции на рынке апартаментов будут меняться запросы арендаторов — расти требования к инфраструктуре, безопасности, сервису. Преимущество будет у апартаментов, обеспечивающих высокое качество проживания», — полагает Константин Сторожев.
В такой ситуации, отмечают аналитики NF Group, усилится роль управляющих компаний.
«Востребованность Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов», — уверены эксперты.
Строительная отрасль в России не первый год испытывает кадровый голод: привлекать людей сложно как на базовые рабочие, так и на инженерные специальности. По данным hh.ru, на одну вакансию в строительстве сегодня приходится чуть больше одного резюме, что характерно для острого дефицита кадров. Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия, уверена — во многом эта ситуация обязана мифам о работе в строительной отрасли, которые отталкивают и молодежь, и зрелых специалистов. Что это за мифы и как с ними бороться, эксперт рассуждает в колонке.
Несмотря на санкционное давление, строительная отрасль сегодня остается одной из самых стабильных: если в целом ВВП России за первое полугодие просел (индекс его физического объема относительно I полугодия 2021 г. составил 99,6%), то в строительной отрасли — наоборот, вырос (103,9%). Это проявляется и в вопросах трудоустройства: в отличие от многих других профессиональных сфер, количество вакансий для строителей с начала этого года выросло в полтора раза. Чего не скажешь о количестве резюме — оно держится почти на уровне прошлого года.
Выходит, что работа в строительстве есть, а работников — нет. Почему? Конечно, есть ряд объективных причин: отъезд мигрантов, сокращение общей численности населения в стране, которое явилось следствием демографического кризиса 1990-х. Свою роль сыграли и сентябрьские события — ведь в строительной отрасли заняты преимущественно мужчины.
Но все это — объективная реальность, которую здесь и сейчас изменить невозможно. На мой взгляд, важно сконцентрироваться на проблеме, которую можно решить уже сегодня — то есть на репутации строительной отрасли как места работы. Печально, но факт: работа в строительстве сегодня просто непопулярна. Летом мы проводили опрос среди молодежи: оказалось, что перспективной для трудоустройства строительную отрасль считают только 8%. В то же время фокус-группа со студентами строительных вузов Москвы показала, что большинство из них все-таки считают строительство престижной отраслью и верят, что смогут в ней реализоваться.
Почему же в массах преобладает скептическое отношение к карьере в строительстве? Могу выделить сразу три мифа, которые этому способствуют: низкие зарплаты, работа для неудачников и скучные специальности.
Миф первый: низкие зарплаты
Во многом здесь сказывается прошлый опыт — действительно, был период, когда строители в России имели весьма скромную заработную плату. Но только за последние пять лет в среднем по отрасли рост предлагаемых зарплат составил 30%. Сегодня средний доход в отрасли составляет 69 тысяч рублей — это на 15 тысяч рублей выше, чем в среднем по России.
Еще один фактор, который косвенно способствует поддержке этого мифа, — популяризация легкого и быстрого заработка в интернете. Сформированный СМИ и соцсетями стереотип о простых деньгах дискредитирует строительную отрасль (как и ряд других), ведь здесь действительно приходится трудиться, причем чаще всего нужно проработать несколько лет, чтобы выйти на желаемый уровень оплаты труда.
Как быть работодателям?
Как правило, уровень заработных плат строителей не просто не отстает от рынка, а опережает его — и об этом обязательно нужно рассказывать! На мой взгляд, стоит делать акцент не только на размер оплаты труда, но и на смежные факторы, которые отличают строительную отрасль: официальное оформление (а значит, и все сопутствующие «бонусы» в виде оплачиваемых больничных, отпускных и т.д.), стабильность и предсказуемость выплат. Кстати, недавний опрос hh.ru показал, что в 2023 году как минимум 41% компаний из отрасли «Строительство, недвижимость, эксплуатация» намерены увеличить зарплаты своих сотрудников. Нет никаких сомнений, что строительство может конкурировать по уровню заработных плат с самыми популярными направлениями. Но в рамках этой задачи необходимо уделять отдельное внимание молодым специалистам, помогая им расти как профессионально, так и в деньгах.
Миф второй: работа для «троечников»
Когда мы проводили фокус-группу со студентами строительных специальностей, выяснилось, что в представлении современного поколения работники строительной отрасли не относятся к числу «успешных людей». Еще один стереотип: успешность — это информационные технологии, диджитал, искусство, возможно, наука... Но не строительство. Пошел в строительный вуз? «Что ж, наверное, просто никуда больше не прошел».
Отчасти подобное мнение связано с тем, что продукты, которые производят строительные компании, — не самые заметные на потребительском рынке. Гораздо более узнаваемы, а значит, и более привлекательны для трудоустройства те индустрии, чью продукцию люди видят ежедневно. Кроме того — будем честны — диджитал-сфера умеет себя преподнести, «продать», а вот строительная отрасль в этом отношении уступает.
Как быть работодателям?
Очевидно, что всем нам нужно популяризировать работу в отрасли, тем более, здесь есть что показать — уникальные технологии, яркие строительные проекты, возможности для роста и самореализации, стабильность. Не стоит забывать о статусе и пользе для общества: по результатам нашего опроса почти половина россиян оценивают престижность работы в строительной сфере минимум на 7 баллов из 10. Кроме того, очень многие компании отрасли предлагают комфортные и безопасные условия труда — это принципиально важно и об этом тоже нужно рассказывать. Если говорить о привлекательности для молодого поколения, то можно сделать акцент на устойчивое развитие (комплекс мер, направленных на сохранение окружающей среды).
Миф третий: несовременные специальности
Еще один инсайд фокус-группы: и молодежь, и соискатели зрелого возраста попросту не знают о современных строительных профессиях и возможностях развития карьеры. Например, для многих становится открытием, что в нашей отрасли есть специальности на стыке строительства и IT.
Участники фокус-группы признают, что не получают достаточного количества информации о работе в строительной индустрии как на этапе выбора специальности, так и в университете. Вот что сказал один из студентов: «Никто не показывает действительно, кем ты можешь работать, сколько ты можешь получать и какие перспективы роста существуют. Да, никто не говорит о том, что ты можешь делать через пять лет, поработав архитектором, инженером, проектировщиком».
Как быть работодателям?
На мой взгляд, строительным компаниям принципиально важно налаживать работу с вузами, колледжами, а также с Центрами опережающей профессиональной подготовки для повышения вовлеченности потенциальных соискателей в профессию. Отрасль строительства предполагает множество карьерных траекторий, связанных как с физическим трудом, так и с интеллектуальным, как с традиционными профессиями, так и новыми. Однако если не рассказывать о современных строительных специальностях, об инициативах и знаковых проектах отрасли, победить стереотипы не выйдет.
Нам, как работодателям, сегодня очень важно осознать, что вопрос дефицита строительных кадров не решится сам по себе. В условиях общей нехватки персонала ключевую роль начинают играть не только достойные условия труда и реальные возможности для карьеры, но самопиар отрасли и компании как места для трудоустройства.
По данным Nikoliers, общий объем ввода районных торговых центров в 2022–2023 гг. составит 270 494 кв. м площадей, что составляет более двух третей от объема ввода за предыдущие 10 лет. Так, в период 2012–2021 гг. было введено 405 966 кв. м площадей в формате районных ТЦ. При этом если в предыдущие годы максимальная доля площадей районных ТЦ в общем объеме ввода составляла в среднем 11–15% (при пике в 31% в 2018 году), то в 2022 и 2023 гг. доля площадей районных ТЦ в общем объеме составит 85% и 45% соответственно.
Рост доли таких проектов связан как с устойчивостью формата «районников» к нестабильным ситуациям и ростом популярности шопинга около дома, так и с дефицитом площадок под строительство крупных объектов в Москве. По нашим оценкам, районные торговые центры, а также формат ТПУ, который в том числе предусматривает наличие ритейл-проектов, будут формировать основной объем ввода торговой недвижимости в перспективе ближайших 2–3 лет. Также в ближайшее время на рынок торговой недвижимости выйдет ряд новых проектов, расположенных в составе комплексной жилой застройки, которые будут выполнять support-функцию в ЖК, строительство которых уже запланировано.
Объем ввода торговых центров в Москве
При рассмотрении обеспеченности районными торговыми центрами в разрезе административных округов Москвы, на начало 2022 года наиболее обеспеченными торговыми площадями стали Зеленоградский АО, а также Центральный административный округ, что отражает достаточный объем торговых площадей и относительно невысокую численность проживающего населения в сравнении со спальными районами и округами.
В настоящий момент дефицит районных торговых центров наблюдается в СЗАО, ЗАО и ЮВАО.
Популярность районных торговых центров выросла в период пандемии COVID-19, когда многие компании перевели сотрудников на удаленную работу, и в результате внутренней миграции выиграли те объекты, которые были ближе к потребителю. Сейчас на фоне того, что в районных торговых центрах доля приостановивших работу арендаторов не превышает 10%, они не потеряли ни в трафике, ни в доходе. Более того, начиная с мая в некоторых районных торговых центрах, наоборот, было зафиксировано увеличение трафика. Однако в среднесрочной перспективе есть риск того, что на районные торговые центры повлияют проблемы компаний-импортеров, которые являются основными арендаторами таких проектов. Например, сейчас мы наблюдаем, что в районных центрах, где масштабно представлен сегмент бытовой техники и электроники, арендаторы этого сегмента обращаются за различными скидками к управляющим компаниям.
Состав арендаторов районного ТЦ определяется индивидуально и зависит в первую очередь от зоны охвата и конкурентного окружения. В настоящий момент торговые центры могут различаться по составу арендаторов, однако чаще всего в качестве основных категорий в них присутствуют продуктовый супермаркет, зона общественного питания, одежда и обувь. Далее в зависимости от локации и коммерческой обоснованности в районе ТЦ добавляются дополнительные сервисы, например, книжные магазины и товары для хобби, фитнес-центр, спортивные товары, центр предоставления услуг населению, а также иная досуговая составляющая. Если говорить о средних показателях, то, как правило, наибольшую долю в структуре арендаторов районных торговых центров занимает продуктовый сегмент – 17%, на втором месте категория общественного питания (11%), на третьем - Fashion (10%).
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «По нашим оценкам, в ближайшие несколько лет основной объем ввода торговой недвижимости в Москве будет формироваться районными ТЦ. Популярность «районников» у населения объясняется тем, что потребление становится более локальным, покупатели сейчас не обладают большим количеством времени на шопинг, часть потребностей закрывает онлайн-торговля (например, заказ продуктов онлайн вместо закупок в гипермаркетах). Таким образом, районные проекты покрывают небольшие локальные запросы, тогда как если покупатель планирует крупный шопинг, в том числе товаров категории fashion, или намерен совместить шопинг с развлечениями, он выберет крупные торговые центры, в первую очередь за счет гораздо большего выбора товаров и услуг».