Петербургский рынок апартаментов прогрессирует
По итогам 2022 года на петербургском рынке апартаментов спрос сократился, одновременно предложение выросло. Внутри сегмента идет реструктуризация спроса и предложения, что в числе прочих факторов — признак развития.
По данным NF Group, объем продаж по итогам 2022 года сократился в 2,2 раза относительно предыдущего года — реализовано примерно 2,1 тыс. юнитов. Эти итоги сопоставимы с результатами 2016–2017 гг., когда сегмент апартаментов начинал активное развитие.
«Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и, как следствие, возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратили свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане», — прокомментировала Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group.
Доля сервисных апартаментов в структуре продаж остается высокой — 65–70%, однако объем продаж сократился на 60%. Мотивация покупателей несколько поменялась: сервисные апартаменты приобретались не столько с целью инвестиций, сколько с целью сохранения средств как альтернатива значительно подорожавшим квартирам, отмечают в NF Group.
Несмотря на рост предложения в несервисном сегменте, здесь также наблюдалось падение продаж — на 18%. Одна из причин — высокая конкуренция со стороны традиционного жилья.
По аналогичной причине — более высокой стоимости относительно рынка жилья, в 1,6 раза, на элитные объекты спрос сократился, на 74%.
Единственный сегмент, где продажи подросли — на 16%, это рекреационные апартаменты.
Снижение спроса в 2022 году фиксируется практически во всех сегментах недвижимости, подчеркивает Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service. По его словам, сегмент апартаментов, как и рынок жилой недвижимости, с начала СВО преодолел несколько этапов: «Март 2022 года был пиковым по спросу. На рынке апартаментов было приобретено более 1 тыс. апартаментов. В феврале ключевая ставка ЦБ резко выросла, что привело к паническим прогнозам населения о росте ипотечной ставки. Люди стали снимать свои сбережения в банках и вкладывать в недвижимость», — рассказал Константин Сторожев.
Второй период — апрель-май-июнь, по его словам, стал периодом затишья для рынка, количество сделок было минимальным. «Тут перемешались несколько факторов: сложная геополитическая ситуация с объявлением СВО, уход большинства иностранных компаний с российского рынка, потеря работы многими гражданами, закрытие или перемещение бизнеса, релокация в другие страны российских граждан (особенно из крупных городов, таких как Москва, Петербург). Люди решали другие задачи. На фоне полной неопределенности приобретение недвижимости отошло на второй план», — отметил эксперт.
Третий период — июль-август, когда рынок начал понемногу оживать, хотя уровень продаж еще был традиционно низок из-за сезона летних отпусков, говорит Константин Сторожев. По его словам, первый шок от ситуации с военными действиями стал проходить, отпускники стали возвращаться в свои города, и к концу августа спрос начал восстанавливаться. В проектах апартаментов стали появляться программы гарантированного дохода, что также подстегнуло спрос со стороны инвесторов.
«Объявление о частичной мобилизации нанесло новый удар по рынку недвижимости. Многие боялись выходить на сделки из-за полной неопределенности дальнейшего развития событий, часть людей спешно покидала Россию. Это не могло не отразиться на количество продаж в октябре на рынках, которые уже были на минимальном уровне (около 100 сделок по рынку апартаментов). Образовался отложенный спрос. После объявления о завершении частичной мобилизации в конце октября потенциальные покупатели успокоились. С ноября спрос стал увеличиваться. В проекты апартаментов стали чаще заходить крупные инвесторы, совершающие покупки апартаментов по несколько юнитов», — заключил Константин Сторожев.
Как заявила Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, застройщики активно стимулировали падающий спрос: «Помимо "классических" инструментов стимулирования продаж, к которым относятся специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали "тест-драйв" апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 года апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
Предложение пополняется
По данным Nikoliers, в течение 2022 года на рынок вышло 7,8 тыс. апартаментов, из них около 5 тыс. — сервисные. Но доля сервисных апартаментов в объеме нового предложения, как и в объеме спроса, сократилась, с 77 до 64%. Активное пополнение рынка проектами несервисного формата привело к росту предложения: в конце 2022 года экспонировалось 4,4 тыс. юнитов (+82% к концу 2021 года), из них 1,3 тыс. лотов — в формате псевдожилья.
Эксперты NF Group отмечают рост предложения в 1,5 раза благодаря выводу новых проектов — за год их появилось 19. При этом 22 объекта с объемом 8,9 тыс. юнитов введено в эксплуатацию.
По словам Светланы Московченко, предложение сервисных апартаментов увеличилось на 30% относительно 2021 года. Несколько подросло предложение рекреационных апартаментов. Предложение несервисных апартаментов выросло в 16,4 раза по количеству юнитов.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
Цены под разным углом
По подсчетам аналитиков Nikoliers, средневзвешенная цена лотов в экспозиции за 2022 год выросла на 10% и составила 280 тыс. рублей за кв. м. При этом в сегменте псевдожилья средняя цена квадратного метра снизилась на 22%, до 313 тыс. рублей, а цена на сервисные апартаменты увеличилась на 25%, до 260 тыс. рублей.
По данным NF Group, хотя цены росли только в первой половине 2022 года, в итоге стоимость апартаментов увеличилась на 18% благодаря выводу на рынок дорогих новых объектов, а также увеличению строительной готовности.
Однако аналитики Yard Group отмечают снижение цены на 5%, а к концу года за счет акций и скидок общее падение цен по ряду проектов — на 15%.
«Многие застройщики при переговорах предоставляют клиентам скидки в размере примерно 10%. Таким образом, они компенсируют отсутствие льготной ипотеки и субсидируют снижение ставки за счет собственной маржи, стимулируя покупательский спрос. В результате по некоторым проектам апартаментов совокупное падение цен к концу 2022 года достигло целых 15%», — пояснили в компании.
Наибольшее снижение цен, по данным Yard Group, наблюдалось в проектах с большим объемом предложения в отдаленных от центра локациях и невысокими показателями доходности, которые пользовались небольшим спросом. Готовые ликвидные проекты в туристических локациях, приобретая которые инвесторы сразу получают доход, почти не подверглись корректировке цен, а также пользовались наибольшим спросом.
По словам экспертов Yard Group, из-за неопределенности на рынке с высокой долей вероятности в ближайшей перспективе цены на апартаменты продолжат стагнировать.
Динамика распределения долей предложения по форматам
Источник: NF Group
Прогресс есть
В течение 2022 года на рынке апартаментов проявились и другие тенденции. В частности, под апарт-комплексы застройщики чаще стали приспосабливать исторические здания, реконструируя их. Как пояснила Светлана Московченко, объект, расположенный в историческом центре, позволяет девелоперу предлагать инвесторам более высокую доходность и за счет хорошей капитализации недвижимости, и за счет формирования ликвидного клубного объекта. «Также активно появляются игроки, реализующие проекты премиального сегмента», — добавила она.
По наблюдениям аналитиков Nikoliers, девелоперы чаще используют смешанные форматы проживания — квартиры и апартаменты.
Кроме того, застройщики более активно стали выходить на загородный рынок, где в результате пандемии подрос спрос, с проектами рекреационных апартаментов. «Такие проекты тяготеют к городам-миллионникам, в них присутствует множество различных форматов на любой вкус: коттеджи, таунхаусы, сити-виллы, модульные дома, апарт-комплексы с отдельными юнитами. В последние годы все более активно появляются кейсы создания инвестиционных загородных апартаментов и коттеджей, предлагающих программы доходности, создание туристической инфраструктуры, освоение новых районов для размещения, открытие новых туристических локаций (глэмпингов, экотроп и так далее). В целом рынок стремится к развитию, поскольку из-за сложностей с путешествиями за рубеж возник спрос на качественный отдых внутри страны. В перспективе нескольких лет в стране может появиться новый формат рекреационной недвижимости — condo resorts — загородный проект, предлагающий инфраструктуру для отдыха и продающийся лотами частным инвесторам как апарт-отели. За счет такого способа реализации экономика проекта становится более привлекательной для девелоперов по сравнению со строительством классических загородных отелей, а ориентация на инвесторов предполагает необходимость полноценного отельного управления и внедрения доходных программ», — пояснила Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
Эксперты также отмечают усиление конкуренции сегмента апартаментов — и с жилыми проектами, и с проектами обычных отелей. «В последние три года прирост классифицированного номерного фонда в гостиничном предложении происходит в основном за счет апарт-отелей. В 2022 году классифицированный номерной фонд апартаментов увеличился на 26% (+1,4 тыс. лотов), в то время как номерной фонд качественных классических гостиниц пополнился на 215 номеров. Ожидается, что через пару-тройку лет конкуренция между апарт-отелями и гостиницами станет еще более явной», — говорит Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers.
Как отметила Татьяна Любимова, конкуренция на рынке апартаментов растет благодаря выходу на рынок новых игроков. «В будущем мы увидим борьбу за клиента, где основными инструментами выступят качество проработки концепции проекта и стратегии продаж, профессионализм управляющих компаний и гибкость в работе с собственниками», — добавила она.
Частных инвесторов стало меньше, но они остаются на рынке, утверждает Константин Сторожев: «Часть релоцировалась в другие страны, часть решила вложить средства в проекты за рубежом, часть — вложиться в более бюджетные проекты в сегменте жилой недвижимости, часть — выжидает, что будет дальше, и опасается вложений в текущей ситуации. Таким образом, формируется отложенный спрос».
В то же время эксперт отмечает изменившийся подход инвесторов к выбору объекта: «Инвесторам стали интереснее проекты в высокой стадии готовности, с понятными расчетами по программам доходности, с наличием профессиональной управляющей компании на объекте. Роль девелопера для инвестора тоже возросла. Надежность, положительная репутация застройщика, качество отделки, оснащения в проекте играют даже более важную роль, чем обещанная доходность. После ухода с рынка РФ некоторых международных гостиничных операторов расширилась роль УК. Профессионализм, положительный опыт работы УК, в том числе и в кризисные, сложные периоды будут являться одним из критериев выбора объекта для вложения средств инвесторами».
Еще одной тенденцией, общей для всего первичного рынка, стало сокращение площадей юнитов. «Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%). В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%», — говорит Светлана Московченко.
По ее словам, в новых проектах выросла доля студий.
Динамика предложения апартаментов в продаже
Источник: NF Group
Рынок готов восстановиться
В 2023 году девелоперы продолжат развивать свои проекты, полагают эксперты NF Group: уже выданы разрешения на строительство новых апарт-отелей. Предполагается, что по итогам года на рынке появятся до двух десятков новых проектов на 6 тыс. юнитов.
Спрос, полагает Константин Сторожев, смогут поддерживать ипотека, субсидированные ставки, скидки, акции от застройщиков, ограниченный выход новых проектов. Но основными факторами остаются геополитическая, экономическая ситуация в стране и мире и неопределенность по срокам восстановления рынка.
«Наиболее перспективными в плане спроса на рынке апартаментов в ближайшее время будут три основных направления: проекты на заключительном этапе строительства с хорошей репутацией; небольшие проекты, сочетающие жилую и сервисную функции в историческом центре, и рекреационные комплексы в Курортном районе», — добавил он.
По мнению Светланы Московченко, цены в течение года будут только корректироваться в пределах инфляции и роста строительной готовности. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации.
«С ростом конкуренции на рынке апартаментов будут меняться запросы арендаторов — расти требования к инфраструктуре, безопасности, сервису. Преимущество будет у апартаментов, обеспечивающих высокое качество проживания», — полагает Константин Сторожев.
В такой ситуации, отмечают аналитики NF Group, усилится роль управляющих компаний.
«Востребованность Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов», — уверены эксперты.
Застройщики, которые специализируются на сверхдорогой недвижимости, добились исключительных успехов в этом сезоне. По информации портала Urbanus.ru они нашли покупателей более чем для 500 юнитов с бюджетом от 100 млн рублей. Это в два с лишним раза лучше результатов прошлого года. Растет и стоимость реализованных активов. Так, совокупный бюджет ста самых дорогих квартир и апартаментов приблизился к отметке в 36 млрд рублей. В ноябре 2020-го этот показатель составлял 20,5 млрд рублей.
Рынок высокобюджетного жилья в столице переживает настоящий бум. С января по ноябрь текущего года только в строящихся или недавно сданных новостройках было продано 508 объектов с прайсом 100+ млн рублей. Это в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период 2020-го, и в 2,7 раза больше, чем за 11 месяцев 2019-го. Чаще всего состоятельные покупатели отдают предпочтение пресненским проектам Capital Towers (54 ДДУ) и Lucky (52 ДДУ). Также у этой аудитории быстро набрал популярность ЖК «Бадаевский» (42 ДДУ), который строится рядом с гостиницей «Украина». Другой дорогомиловский проект Victory Park Residences отметился 30 реализованными квартирами с бюджетом от 100 млн рублей. В раменском ЖК «Вишневый сад» таковых насчитывается 32. Среди бенефициаров уходящего сезона следует указать ЖК «Большая Дмитровка IX», который базируется по соседству с МХАТом. Из 30 апартаментов, проданных по этому адресу, 29 отличаются бюджетом в 100 млн рублей и более.
Некоторое представление о финансовой динамике в этой части рынка дает состав первой сотни рейтинга самых дорогих лотов, купленных в столичных проектах. Почти все позиции в ней (97) закрывают квартиры и апартаменты с бюджетом свыше 200 млн рублей. Годом ранее под эту категорию объектов были отведены только 42 строчки. Вершину обозначает семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в жилом комплексе «Бадаевский» – в ее прайс-листе указана сумма 895,37 млн рублей, что почти в 300 раз больше стоимости самого дешевого лота, реализованного в 2021 г. (апартамент-студия площадью 19,70 кв. м в новомосковском комплексе «Солнцево парк»). За ним следует квартира с чеком в 750,00 млн рублей из экспозиции клубного дома «Абрикосов» в Потаповском переулке. Замыкает тройку двухуровневый юнит в ЖК Cloud Nine, который обошелся новому владельцу в 629,20 млн рублей.
В статусе главного хаба эксклюзивной недвижимости окончательно утвердился район Якиманка. Этим он во многом обязан высокому спросу на квартиры в сдвоенном комплексе на Софийской набережной («Золотой» и The Residences Mandarin Oriental) и старту ЖК «Лаврушинский» у Третьяковской галереи. Свой вклад в локальную статистику сделал и упомянутый ЖК Cloud Nine, строительство которого приближается к завершению.
На втором месте находятся Хамовники, где собраны 23 фигуранта «золотой» сотни. Из них 8 относятся к ЖК Carré Blanc у храма Христа Спасителя, 5 – к ЖК «Пироговская, 14». Тверскому району статистику делают три апартамента из фонда апарт-отеля Fairmont Vesper Residences и шесть апартаментов в ЖК «Большая Дмитровка IX».
Совокупная стоимость юнитов в рамках топ-100 за год выросла на 74,6% – до 35,8 млрд рублей. Аналогичная сумма была выплачена за 6,8 тыс. самых доступных объектов комфорт-класса.
В ноябре 2021 года девелоперы нарастили предложение премиальных новостроек на начальном этапе строительства до 43% от общего объема этого сегмента рынка, подсчитали аналитики «Метриум». Это рекордное значение с 2018 года. При этом в готовых домах премиум-класса на выбор у покупателей менее 17% вариантов квартир и апартаментов.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек премиум-класса в Москве застройщики вели реализацию 55 проектов, в которых продавали 2 150 квартир и апартаментов. Большинство из них предлагались в новостройках на начальном этапе строительства (на котловане) – порядка 918 лотов. На следующем этапе (сооружение монолитного каркаса) в жилых и апартаментных комплексах было только 583 квартир и апартаментов. В домах, где застройщик проводит отделку, объем предложения оценивается всего в 275 предложений. Наконец, в готовых корпусах, то есть при покупке недвижимости в них можно сразу получить ключи, девелоперы предлагали 374 лотов.
Таким образом, на долю квартир и апартаментов на котловане приходится большая часть предложения премиального жилья от застройщиков в Москве – 43%. Далее следуют квартиры на этапе монтажа этажей (27%), в готовых домах (17%), в корпусах с отделочными работами (13%).
За прошедший год доля квартир и апартаментов, продающихся в премиальных новостройках на начальном этапе строительства выросла в два раза. В ноябре 2020 года она составляла 23%. Между тем, тогда преобладало предложение жилья на более зрелых стадиях строительства, а именно – на этапе монтажа этажей – 28%, на этапе отделочных работ в корпусах – 32% (большая часть). Выбор готового для заселения жилья тогда был сопоставим с текущим показателем – 17%.
«Застройщики премиального сегмента действительно быстро нарастили активность, что и привело к изменению структуры предложения, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – После первых волн пандемии и снятии тотальных ограничений девелоперы активизировали вывод в продажу новых корпусов и проектов застройки, что теперь вылилось в увеличение предложения квартир и апартаментов на ранней стадии строительства. В частности, активно обновляли линейку и мы. При этом мы предлагаем квартиры на более высокой стадии строительной готовности, поскольку первая очередь уже введена в эксплуатацию и идет передача ключей, а следующая из башен будет передаваться в середине следующего года».
Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные новостройки на начальной стадии строительства заметно дешевле среднего значения по рынку. Так, при средней стоимости квадратного метра во всех квартирах и апартаментах сегмента в 670 тыс. рублей на начальном этапе помещение можно купить за 550 тыс. рублей, то есть на 18% дешевле. В готовых домах квартиры и апартаменты обойдутся в 683 тыс. рублей за кв.м.
«Рынок новостроек премиум-класса сейчас очень разнообразный, поэтому найти подходящий по бюджету проект для вложений не столь трудно, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы недавно начали реализацию высотного комплекса премиум-класса Symphony 34. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в нем составляет всего 365 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры начинается от 11,7 млн рублей. То есть фактически стартовый уровень цен сопоставим с тем, что предлагают застройщики жилья бизнес-класса. И это уровень, соответствующий сегменту премиум. Для разработки дизайна интерьеров лобби всех корпусов мы привлекли испанское бюро дизайна Jaime Beriestain Studio, а концепция благоустройства принадлежит бюро градостроительных и ландшафтных проектов из Нидерландов WEST 8».
По сравнению с другими сегментами столичного рынка новостроек «премиум» также лидирует по доле новостроек на начальном этапе строительства. В элитном сегменте этот показатель составляет 20%, в массовом – 35%, в бизнес-классе – 27%.
«С точки зрения инвестора в премиальном сегменте сейчас самый большой выбор квартир и апартаментов для вложений с целью дальнейшей перепродажи, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сохраняющаяся разница в цене между готовым и строящимся жильем порядка 20% позволяет предположить, что на реализации квартиры или апартамента во введенном в эксплуатации доме премиум-классе можно заработать около 20% от начальных вложений. При этом, что очень важно для премиального сегмента, вложиться сейчас лучше в новые проекты, которые долго будут сохранять актуальность».
Источник: «Метриум»