Петербургский рынок апартаментов прогрессирует
По итогам 2022 года на петербургском рынке апартаментов спрос сократился, одновременно предложение выросло. Внутри сегмента идет реструктуризация спроса и предложения, что в числе прочих факторов — признак развития.
По данным NF Group, объем продаж по итогам 2022 года сократился в 2,2 раза относительно предыдущего года — реализовано примерно 2,1 тыс. юнитов. Эти итоги сопоставимы с результатами 2016–2017 гг., когда сегмент апартаментов начинал активное развитие.
«Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и, как следствие, возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратили свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане», — прокомментировала Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group.
Доля сервисных апартаментов в структуре продаж остается высокой — 65–70%, однако объем продаж сократился на 60%. Мотивация покупателей несколько поменялась: сервисные апартаменты приобретались не столько с целью инвестиций, сколько с целью сохранения средств как альтернатива значительно подорожавшим квартирам, отмечают в NF Group.
Несмотря на рост предложения в несервисном сегменте, здесь также наблюдалось падение продаж — на 18%. Одна из причин — высокая конкуренция со стороны традиционного жилья.
По аналогичной причине — более высокой стоимости относительно рынка жилья, в 1,6 раза, на элитные объекты спрос сократился, на 74%.
Единственный сегмент, где продажи подросли — на 16%, это рекреационные апартаменты.
Снижение спроса в 2022 году фиксируется практически во всех сегментах недвижимости, подчеркивает Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service. По его словам, сегмент апартаментов, как и рынок жилой недвижимости, с начала СВО преодолел несколько этапов: «Март 2022 года был пиковым по спросу. На рынке апартаментов было приобретено более 1 тыс. апартаментов. В феврале ключевая ставка ЦБ резко выросла, что привело к паническим прогнозам населения о росте ипотечной ставки. Люди стали снимать свои сбережения в банках и вкладывать в недвижимость», — рассказал Константин Сторожев.
Второй период — апрель-май-июнь, по его словам, стал периодом затишья для рынка, количество сделок было минимальным. «Тут перемешались несколько факторов: сложная геополитическая ситуация с объявлением СВО, уход большинства иностранных компаний с российского рынка, потеря работы многими гражданами, закрытие или перемещение бизнеса, релокация в другие страны российских граждан (особенно из крупных городов, таких как Москва, Петербург). Люди решали другие задачи. На фоне полной неопределенности приобретение недвижимости отошло на второй план», — отметил эксперт.
Третий период — июль-август, когда рынок начал понемногу оживать, хотя уровень продаж еще был традиционно низок из-за сезона летних отпусков, говорит Константин Сторожев. По его словам, первый шок от ситуации с военными действиями стал проходить, отпускники стали возвращаться в свои города, и к концу августа спрос начал восстанавливаться. В проектах апартаментов стали появляться программы гарантированного дохода, что также подстегнуло спрос со стороны инвесторов.
«Объявление о частичной мобилизации нанесло новый удар по рынку недвижимости. Многие боялись выходить на сделки из-за полной неопределенности дальнейшего развития событий, часть людей спешно покидала Россию. Это не могло не отразиться на количество продаж в октябре на рынках, которые уже были на минимальном уровне (около 100 сделок по рынку апартаментов). Образовался отложенный спрос. После объявления о завершении частичной мобилизации в конце октября потенциальные покупатели успокоились. С ноября спрос стал увеличиваться. В проекты апартаментов стали чаще заходить крупные инвесторы, совершающие покупки апартаментов по несколько юнитов», — заключил Константин Сторожев.
Как заявила Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, застройщики активно стимулировали падающий спрос: «Помимо "классических" инструментов стимулирования продаж, к которым относятся специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали "тест-драйв" апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 года апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
Предложение пополняется
По данным Nikoliers, в течение 2022 года на рынок вышло 7,8 тыс. апартаментов, из них около 5 тыс. — сервисные. Но доля сервисных апартаментов в объеме нового предложения, как и в объеме спроса, сократилась, с 77 до 64%. Активное пополнение рынка проектами несервисного формата привело к росту предложения: в конце 2022 года экспонировалось 4,4 тыс. юнитов (+82% к концу 2021 года), из них 1,3 тыс. лотов — в формате псевдожилья.
Эксперты NF Group отмечают рост предложения в 1,5 раза благодаря выводу новых проектов — за год их появилось 19. При этом 22 объекта с объемом 8,9 тыс. юнитов введено в эксплуатацию.
По словам Светланы Московченко, предложение сервисных апартаментов увеличилось на 30% относительно 2021 года. Несколько подросло предложение рекреационных апартаментов. Предложение несервисных апартаментов выросло в 16,4 раза по количеству юнитов.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
Цены под разным углом
По подсчетам аналитиков Nikoliers, средневзвешенная цена лотов в экспозиции за 2022 год выросла на 10% и составила 280 тыс. рублей за кв. м. При этом в сегменте псевдожилья средняя цена квадратного метра снизилась на 22%, до 313 тыс. рублей, а цена на сервисные апартаменты увеличилась на 25%, до 260 тыс. рублей.
По данным NF Group, хотя цены росли только в первой половине 2022 года, в итоге стоимость апартаментов увеличилась на 18% благодаря выводу на рынок дорогих новых объектов, а также увеличению строительной готовности.
Однако аналитики Yard Group отмечают снижение цены на 5%, а к концу года за счет акций и скидок общее падение цен по ряду проектов — на 15%.
«Многие застройщики при переговорах предоставляют клиентам скидки в размере примерно 10%. Таким образом, они компенсируют отсутствие льготной ипотеки и субсидируют снижение ставки за счет собственной маржи, стимулируя покупательский спрос. В результате по некоторым проектам апартаментов совокупное падение цен к концу 2022 года достигло целых 15%», — пояснили в компании.
Наибольшее снижение цен, по данным Yard Group, наблюдалось в проектах с большим объемом предложения в отдаленных от центра локациях и невысокими показателями доходности, которые пользовались небольшим спросом. Готовые ликвидные проекты в туристических локациях, приобретая которые инвесторы сразу получают доход, почти не подверглись корректировке цен, а также пользовались наибольшим спросом.
По словам экспертов Yard Group, из-за неопределенности на рынке с высокой долей вероятности в ближайшей перспективе цены на апартаменты продолжат стагнировать.
Динамика распределения долей предложения по форматам
Источник: NF Group
Прогресс есть
В течение 2022 года на рынке апартаментов проявились и другие тенденции. В частности, под апарт-комплексы застройщики чаще стали приспосабливать исторические здания, реконструируя их. Как пояснила Светлана Московченко, объект, расположенный в историческом центре, позволяет девелоперу предлагать инвесторам более высокую доходность и за счет хорошей капитализации недвижимости, и за счет формирования ликвидного клубного объекта. «Также активно появляются игроки, реализующие проекты премиального сегмента», — добавила она.
По наблюдениям аналитиков Nikoliers, девелоперы чаще используют смешанные форматы проживания — квартиры и апартаменты.
Кроме того, застройщики более активно стали выходить на загородный рынок, где в результате пандемии подрос спрос, с проектами рекреационных апартаментов. «Такие проекты тяготеют к городам-миллионникам, в них присутствует множество различных форматов на любой вкус: коттеджи, таунхаусы, сити-виллы, модульные дома, апарт-комплексы с отдельными юнитами. В последние годы все более активно появляются кейсы создания инвестиционных загородных апартаментов и коттеджей, предлагающих программы доходности, создание туристической инфраструктуры, освоение новых районов для размещения, открытие новых туристических локаций (глэмпингов, экотроп и так далее). В целом рынок стремится к развитию, поскольку из-за сложностей с путешествиями за рубеж возник спрос на качественный отдых внутри страны. В перспективе нескольких лет в стране может появиться новый формат рекреационной недвижимости — condo resorts — загородный проект, предлагающий инфраструктуру для отдыха и продающийся лотами частным инвесторам как апарт-отели. За счет такого способа реализации экономика проекта становится более привлекательной для девелоперов по сравнению со строительством классических загородных отелей, а ориентация на инвесторов предполагает необходимость полноценного отельного управления и внедрения доходных программ», — пояснила Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
Эксперты также отмечают усиление конкуренции сегмента апартаментов — и с жилыми проектами, и с проектами обычных отелей. «В последние три года прирост классифицированного номерного фонда в гостиничном предложении происходит в основном за счет апарт-отелей. В 2022 году классифицированный номерной фонд апартаментов увеличился на 26% (+1,4 тыс. лотов), в то время как номерной фонд качественных классических гостиниц пополнился на 215 номеров. Ожидается, что через пару-тройку лет конкуренция между апарт-отелями и гостиницами станет еще более явной», — говорит Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers.
Как отметила Татьяна Любимова, конкуренция на рынке апартаментов растет благодаря выходу на рынок новых игроков. «В будущем мы увидим борьбу за клиента, где основными инструментами выступят качество проработки концепции проекта и стратегии продаж, профессионализм управляющих компаний и гибкость в работе с собственниками», — добавила она.
Частных инвесторов стало меньше, но они остаются на рынке, утверждает Константин Сторожев: «Часть релоцировалась в другие страны, часть решила вложить средства в проекты за рубежом, часть — вложиться в более бюджетные проекты в сегменте жилой недвижимости, часть — выжидает, что будет дальше, и опасается вложений в текущей ситуации. Таким образом, формируется отложенный спрос».
В то же время эксперт отмечает изменившийся подход инвесторов к выбору объекта: «Инвесторам стали интереснее проекты в высокой стадии готовности, с понятными расчетами по программам доходности, с наличием профессиональной управляющей компании на объекте. Роль девелопера для инвестора тоже возросла. Надежность, положительная репутация застройщика, качество отделки, оснащения в проекте играют даже более важную роль, чем обещанная доходность. После ухода с рынка РФ некоторых международных гостиничных операторов расширилась роль УК. Профессионализм, положительный опыт работы УК, в том числе и в кризисные, сложные периоды будут являться одним из критериев выбора объекта для вложения средств инвесторами».
Еще одной тенденцией, общей для всего первичного рынка, стало сокращение площадей юнитов. «Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%). В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%», — говорит Светлана Московченко.
По ее словам, в новых проектах выросла доля студий.
Динамика предложения апартаментов в продаже
Источник: NF Group
Рынок готов восстановиться
В 2023 году девелоперы продолжат развивать свои проекты, полагают эксперты NF Group: уже выданы разрешения на строительство новых апарт-отелей. Предполагается, что по итогам года на рынке появятся до двух десятков новых проектов на 6 тыс. юнитов.
Спрос, полагает Константин Сторожев, смогут поддерживать ипотека, субсидированные ставки, скидки, акции от застройщиков, ограниченный выход новых проектов. Но основными факторами остаются геополитическая, экономическая ситуация в стране и мире и неопределенность по срокам восстановления рынка.
«Наиболее перспективными в плане спроса на рынке апартаментов в ближайшее время будут три основных направления: проекты на заключительном этапе строительства с хорошей репутацией; небольшие проекты, сочетающие жилую и сервисную функции в историческом центре, и рекреационные комплексы в Курортном районе», — добавил он.
По мнению Светланы Московченко, цены в течение года будут только корректироваться в пределах инфляции и роста строительной готовности. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации.
«С ростом конкуренции на рынке апартаментов будут меняться запросы арендаторов — расти требования к инфраструктуре, безопасности, сервису. Преимущество будет у апартаментов, обеспечивающих высокое качество проживания», — полагает Константин Сторожев.
В такой ситуации, отмечают аналитики NF Group, усилится роль управляющих компаний.
«Востребованность Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов», — уверены эксперты.
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» и компания «МТЛ. Управление недвижимостью» на первом в 2022 году деловом завтраке BestBreakfast представили наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни.
Сервисные апартаменты
Количество сервисных апартаментов в Северной столице России увеличивается быстрее, чем прогнозировали аналитики. Так, еще год назад прогноз ГК «БестЪ» на 2023 год составлял 26 000 апартаментов в целом по Петербургу, сейчас все подтвержденные девелоперами проекты дают суммарную цифру в 32 300 номеров.
Подробности можно посмотреть здесь:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Много это или мало?
С 2021 по 2024 год на рынке Петербурге появится примерно 17 744 номера, что сопоставимо с новым предложением сервисных апартаментов во всей Европе (~19 899 номеров за тот же период, по данным компании HVS).
Но пока Петербург догоняет европейские столицы по объему предложения, в Москве сегмент продолжает стагнировать. Несмотря на высокий спрос на апартаменты в целом, сервисных проектов по-прежнему крайне мало. Москвичи по-прежнему считают, что добавлять сервис надо только в те апартаменты, которые плохо продаются.
Тренды на рынке сервисных апартаментов
В Европе:
- 67,74% корпораций используют сервисные апартаменты для деловых поездок. Благодаря этому в пандемию апарт-отелям удалось сохранить заполняемость на уровне 50-55%. Компании пытались вести бизнес as usual. Выручка от сервисных апартаментов в 2020 упала на 25-50%, в 2021 году она начала восстанавливаться (на 40-45% к показателям 2020 года, данные HVS);
- операторы заменили выпадающий туристический спрос работой с местным рынком аренды, предложили клиентам комфортную самоизоляцию, дали возможность пользоваться номерами в качестве офисов, предложили более гибкие цены, чем в обычных гостиницах и теперь прогнозируют полное восстановление бизнеса к 2023 году;
- большинство новых европейских апарт-отелей компактны (100-200 апартаментов) и встроены в мультиформатные проекты. Например, реконструкция в западном Лондоне отеля Holiday Inn Kensington Forum инвестиционным фондом Queensgate Investments - микс классического отеля, сервисных апартаментов, обычного жилья и общественных пространств. Деловой и развлекательный комплекс VEN Amsterdam, приобретенный Westmont Hospitality, включает новый отель Park Inn Amsterdam City West на 476 номеров, апарт-отель B-Aparthotel Westgate на 50 номеров, конференц-зал, казино и магазины. Компания Primonial, купив за 109 млн евро комплекс на окраине Парижа, в Ирви-сюр-Сен, состоящий из студенческого общежития, гостиницы, комнат для пожилых людей решила дополнить его апарт-отелем на 99 номеров;
- в сегмент сервисных апартов заходит все больше гостиничных операторов, которые до сих пор занимались классическими отелями: бренд Radisson открыл свой первый апарт-отель для длительного проживания в начале 2021 года в Амстердаме. Также на рынок апарт-отелей в 2021 году вышел Hyatt;
- новые апарт-отели проектируются в концепции bleisure= business+ leisure (отель + коворкинг + фитнес), чтобы усилить привлекательность для бизнес-туристов. Однако апарт-отель должен оставаться точкой притяжения и для местного сообщества. Горожанам они предлагают еду + атмосферу + события (food&entertainment). Так сеть Adagio сделала концепцию The Circle для миллениалов – сервисные апартаменты с table d'hôte, общими кухнями, коворкингом, «библиотекой» арт-объектов и предметов дизайна, которыми можно дополнить интерьер своей комнаты. Сеть Cotels открыла 7Zero1 – для тех, кому важен фитнес. Cuckooz дополнила апарт-отель в Лондоне коворкингом Cuckooz Nest с яслями для детей.
В Петербурге:
- сервисные апартаменты в 2021 году показали капитализацию на этапе строительства на уровне 35-44%;
- текущая доходность от сдачи апартаментов в аренду составила 8-9 % годовых;
- свободное предложение апартаментов для инвесторов сократилось практически в два раза, несмотря на новые проекты;
- в 2022 году цены в новых проектах будут начинаться от 320 000 рублей за кв.м;
- потребности инвесторов: доходность от аренды 7-8% годовых плюс ставка капитализации 5% (при входе 230 000 - 250 000 р за кв.м); объект, который легко сдать в долгосрочную аренду самостоятельно; локацию (можно спальник, но рядом с метро); инфраструктуру (кроме спорта и фудкорта, обязательно – коворкинг или рабочие места в лобби, но - РАБОЧИЕ МЕСТА), атмосферу и инстаграм – пойнты (это тянет платежеспособного арендатора); безопасность; коммунальные платежи, сопоставимые с платежами в жилых домах бизнес-класса, профессиональная управляющая компания, которая позволяет получать по-настоящему пассивный доход.
Форматы, близкие к сервисным апартаментам
Коливинги
В 2020 году были не очень популярны у инвесторов в развитых странах, т.к. из-за пандеммии просела заполняемость. Отдельные операторы, например HubHouse в США, были вынуждены уйти с рынка. Однако уже к концу 2020 года ситуация стала выравниваться.
В 2021 в сегмент стали возвращаться институциональные инвесторы. В Гонконге компания Dash привлекла $8,8 млн для расширения на Японию и Австралию. В Индии Stanza Living привлекла $100 млнв. В Европе DoveVivo привлекла 30 млн евро, сеть Cohabs - 58 миллионов евро.
Состоялось несколько слияний и поглощений: Habyt слился с глобальным оператором Quarters, Starcity приобрел Ollie.
Россия остается вне этого тренда. Всего в обеих столицах насчитывается 1000-1200 мест в коливингах no-name, системных проектов только три. Два из них находятся в стадии строительства (AFI Development в Москве, Becar Asset Management в Петербурге), один – в проекте (GloraX, Санкт-Петербург). Тем не менее в 2023 году должны ввести примерно 2200 номеров.
Год назад PWC оценивала перспективы коливингов в России довольно пессимистично: ни менталитет, ни экономика не способствовали их появлению. Однако в этом году коливинги все-таки появились на 18 месте среди 20 ниш на рынке недвижимости, которые опрошенные PWC эксперты оценили как перспективные для инвестирования в России.
Арендные дома для студентов
Очень популярный инструмент для инвестиций в недвижимость быстрорастущих университетских центров, испытывающих дефицит доступного жилья для студентов. Этот формат сильно просел в 2020 году в США и Европе - с уходом образовательного процесса в онлайн и снижением набора иностранных студентов. В Европе сильнее всех пострадал рынок Великобритании. Объем инвестиций в 2020 году упал вдвое, но в 2021 году начал возвращаться. Дефицит мест размещения в основных студенческих центрах Европы JLL оценивает в 2,6 миллиона коек.
В России пока единственный пример у ВШЭ и ДОМ.рф – арендный дом на 660 мест в жилом комплексе Level Амурская (Москва). Проект запущен в 2021 году в рамках перехода ВШЭ на сервисную модель расселения студентов.
Инвестиционные студии
Как правило, это результат перепланировки квартиры или дома под компактные студии для сдачи в аренду, объединенные общим брендом и управляющей компанией. Студии имеют площадь 12-15 кв.м. За счет экономии на инфраструктуре и размещения в туристических локациях девелоперы и управляющие предлагают инвесторам арендный бизнес с более низким порогом входа и более высокой доходностью, чем в обычном апарт-отеле.
В Петербурге этот формат энергично растет и обычно связан с реновацией «убитых» домов в историческом центре города. Однако инвесторам приходится внимательно следить за юридической чистотой таких активов.
Дома в контейнерах
В России, несмотря на растущий спрос на быстровозводимые модульные дачные дома, контейнерная тема в жилье развития не получила. Возможно, из-за климатических предубеждений, хотя практика показывает, что при соответствующей инженерной подготовке, морские контейнеры вполне пригодны для всесезонного использования – в частности, в погодных условиях Петербурга.
Жилой дом PV14 (США, штат Техас) – не новый пример, но он хорошо деонстрирует, какими эффектными могут получиться архитектурные решения, если к морским контейнерам добавить немного бетона и стали.
В мире в 2021 году появилось несколько ярких жилых проектов с использованием морских контейнеров. В частности:
- проект Stackhouse, стартап в области жилья на 62 квартиры (на продажу и в аренду, но не краткосрочную), Денвер США. В планах девелопера – еще 25 таких комплексов. Три планировки: студия, квартира с одной спальней и гибкий вариант с одной спальней, которую можно использовать как офис или детскую. В каждом контейнере есть полностью оборудованная кухня, солнечные батареи и ванная комната с джакузи в японском стиле. Цена квартиры от $200 000 до $350 000 долларов (верхний этаж);
- в Ирландии вышла на рынок компания GTL Containers, которая ставит переделку транспортных контейнеров в современные дома на поток. Причина спроса – рост цен на недвижимость и арендной платы во время пандемии. Контейнерный дом, полностью оборудованный кухонной техникой, стоит от 59 950 евро (одноместный) до 75 000 евро (трехместный).
Загородные истории
С 2016 по 2021 в России открыто 178 глэмпингов – как правило, на арендованной земле, без капитального строительства, стартовые вложения составляют в среднем 30-50 млн рублей, окупаемость проектов 3-5 лет.
А также:
- загородные клубы с концепцией фермерские продукты&природа&фитнес;
Пример - загородный клуб Huggelife в Ленобласти (производство сыров + школа сыроваров, сельскохозяйственный рынок, помещение для удаленной работы, оздоровительный комплекс с территорией для активного отдыха, спа, комьюнити-центр, лесной парк с прогулочными маршрутами и велодорожками);
- эко-отели;
- арт-парки;
- гостевые дома для агротуризма;
- гостевые дома на деревьях,
пример – дом для отпуска «Лапочкино гнездо» в Тульской области (гидромассаж, wi-fi, барбекю, парковка, кухня).
Недвижимость для пожилых и не только
Сегмент показывает очень быстрый рост инвестиций в Европе третий год подряд. Данных за весь 2021 год пока нет, но можно предположить, что объем инвестиций по итогам года превысит 8 млрд евро. В Savills в ближайшие годы ожидают двукратного роста совокупной стоимости пансионатов и обслуживаемого жилья для пожилых – с $152 млрд до $330 млрд.
Мировой объем вложений в недвижимость для пожилых в 2020 году – $20 млрд. Доходность в развитых странах составляет 4-9% в год.
Заполняемость пансионатов для пожилых в Европе, по оценке коллег из Knight Frank, составляет 85-95%. Лидеры по объему инвестиций - Нидерланды, Германия, Великобритания, Финляндия, Франция и Швеция.
В России очевидно, что потребность в уходе за пожилыми есть. Ее можно измерить косвенным образом - сейчас около 25% населения старше трудоспособного возраста, к 2030 году доля поднимется до 30%, до 37,2% к 2050 году. Только 8% сегмента составляют частные пансионаты для престарелых, 92% находится в руках государства.
Есть данные Лаборатории развития пенсионной системы Института социальной политики ВШЭ:
- около 4,5 млн человек в России нуждаются в социальном уходе,
- только 1,8 млн получают его от государства,
- по разным оценкам, 30 000 - 178 000 пожилых людей нуждается в стационарных местах в пансионатах и домах престарелых,
- объем неоплачиваемого труда родственников по уходу за пожилыми оценивается примерно в 1,3 трлн рублей.
Труднее оценить реальный платежеспособный спрос на услуги и – соответственно – заполняемость, доходность и окупаемость таких объектов. Есть проблемы с релевантной аналитикой. Очевидно, что развитие такой недвижимости упирается в низкую платежеспособность основной массы жителей России.
К тому же пандемия принесла в этот сегмент:
- резкое снижение платежеспособного спроса и заполняемости – до 40-45%;
- разочарование операторов в государственных субсидиях;
- острый кадровый голод на младший медицинский персонал.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним. Наш обзор наглядно показывает, что из ценностей well being готовы воспринимать жители крупных российских городов уже сегодня.
Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«Well being – это быть счастливым каждую минуту своей жизни, в той среде, которая тебя окружает. Для недвижимости это сложная тема: как сделать здание, чтобы люди чувствовали себя в нем well being. Но раз мы выводим на рынок новые проекты, говорить об этом надо, видеть и понимать, как работают новые идеи и концепции. И, конечно, город, созданный для людей невозможен без инфраструктуры, которая поддерживает технологии – без складов «последней мили», без дата-центров. Физически находясь где-то, мы одновременно находимся в цифровой среде и, значит, не можем обходиться без центров, где хранят, передают, форматируют данные».
Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
«В девелопменте всегда побеждают деньги – построят то, что принесет доход. Общественные пространства, необычные вещи строятся, как правило, от избытка, а не от экономии. Сложно придумать что-то по-настоящему новое в материальном мире. Просто армейская палатка стала называться глэмпингом. Известная всем кладовка превратилась в self-storage. Коворкинг с коливингом очень похож на армейскую казарму, где ленинская комната - опен-спейс. Коливинг – очень классный формат для молодости, когда радует жизнь в общежитии. Поэтому продвинутые компании занимаются глэм-маркетингом, дизайном, придумывают новые имена, подходы, новую моду. Создатели ярких образов получают хорошие деньги».
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это волне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме».
Елена Пархотина, директор по развитию «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«В 2022 году для покупателя недвижимости важными становятся вещи не вполне материальные: соответствие концепции, архитектуры, дизайна тому классу и сегменту, в котором здание будет работать, месту, запросам арендаторов. В квартале Авеню, например, и жилье, и рестораны, и рабочие места находятся на одной площадке, что добавляет ценности каждому формату в отдельности и кварталу в целом. И это привлекает не только туристов и командировочных, но и жителей соседних кварталов, студентов Высшей школы экономики (находится по другую сторону Кантемировского моста) и даже тех, кто специально приезжает сюда из спальных районов города – развлечься, погулять (квартал примыкает к Аптекарской набережной и Лопухинскому саду), пообедать. Так что концепция well being неплохо работает в городской среде».
Часть первая
Еще пять лет назад эксперты утверждали, что нестандартные форматы городского жилья вряд ли станут широко востребованным продуктом на российском рынке. Однако сегодня это мнение уже не столь безусловно. Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов ушедшего года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями. В ответ на спрос формируется и предложение. Доля его на рынке пока незначительна, однако преимущественно сосредоточена в составе проектов, вышедших в реализацию в 2021 году, и это существенная предпосылка к тому, что в перспективе данное направление сможет прочно занять на рынке свою нишу.
«В Советском Союзе все одевались одинаково, покупали стандартную мебель, жили в домах типовых серий. Сегодня факторы неординарности и самовыражения лежат в основе потребностей современного человека и проявляются во всем. Максимально комфортное, функциональное жилье с возможностями для воплощения индивидуальных идей не является исключением. Откликом на такой запрос стали нестандартные форматы жилых пространств с уникальными конструктивно-пространственными решениями. Панорамные окна уже вряд ли кого удивляют – этот элемент встречается сейчас даже в массовом сегменте. Что же касается редких форматов, таких, как квартиры с атриумом или угловым остеклением, двухуровневые лоты, варианты с террасами, французскими балконами или окнами в ванных комнатах, квартиры с большими гостевыми санузлами, гардеробными и мастерспальнями, лоты с патио, отдельным входом с улицы или эксплуатируемой крышей – все это квартирография нового поколения с хорошим потребительским потенциалом. При этом, наиболее гибким типом жилья, с точки зрения реализации необычных идей проектирования, являются апартаменты, где и сконцентрирована сейчас преимущественная доля клубных форматов», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Сегодня на первичном рынке апартаментов представлено 32 проекта бизнес-класса и 23 проекта премиум-класса, из которых:
- с террасами: в бизнес-классе – 19 проектов или 59,3% от общей доли сегмента, в премиум-классе – 13 проектов или 60% от общей доли сегмента;
- с патио: в бизнес-классе представлено 6 проектов (18,7%), в премиум-классе – 1 проект (4,3%);
- с эксплуатируемой кровлей: в бизнес-классе – 3 проекта (9,3%), в премиум-классе – 3 проекта (13,6%);
- лоты с отдельным входом: в бизнес-классе – 2 проекта (6,3%), в премиум-классе – 2 проекта (9,1%);
- редкие форматы (2 уровневые, окна в ванных комнатах и пр.): в бизнес-классе – 13 проектов (40,6%), в премиум-классе – 12 проектов (52,2%);
- лоты с каминами: в бизнес-классе – 4 проекта (12,5%), в премиум-классе – 2 проекта (8,7%).
ТОП-15 апартаментов бизнес-класса, где представлены редкие форматы
|
№ |
Название проекта |
Редкие форматы |
Округ, район |
Средневзвеш. цена кв. м, тыс. руб. |
|
1 |
ФЛОТИЛИЯ |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
САО, Ховрино |
198,7 |
|
2 |
Лофт Studio #12 |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
СВАО, Марьина роща |
247,1 |
|
3 |
Level Стрешнево |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио, камин |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
297,9 |
|
4 |
МЯТА |
Террасы, 2-уровневые лоты |
САО, Хорошевский |
303,5 |
|
5 |
N’ICE LOFT |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио |
ЮВАО, Нижегородский |
305,5 |
|
6 |
Wellton Gold |
2-уровневые лоты |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
326,1 |
|
7 |
МАРШАЛ |
Террасы, 2-уровневые лоты |
СЗАО, Щукино |
345,7 |
|
8 |
HILL8 |
Террасы |
СВАО, Останкинский |
375,5 |
|
9 |
Досфлота, 10 |
Террасы, патио, эксплуатируемая кровля, лоты с отдельным входом |
СЗАО, Южное Тушино |
377,9 |
|
10 |
Level Донской |
2-уровневые лоты, патио, камин |
ЮАО, Донской |
386,0 |
|
11 |
Voxhall |
Террасы |
ЦАО, Замоскворечье |
415,2 |
|
12 |
Клубный дом на Рогожском |
Террасы, 2-уровневые лоты |
ЦАО, Таганский |
422,0 |
|
13 |
Новоданиловская, 8 |
2-уровневые лоты |
ЮАО, Донской |
438,0 |
|
14 |
Tatlin Apartments |
Террасы |
ЦАО, Басманный |
447,1 |
|
15 |
DIN HAUS |
Патио |
САО, Савеловский |
464,3 |
Отдельно стоит остановиться на комплексе апартаментов «Досфлота, 10», где представлен наиболее разнообразный состав опций в соотношении с оптимальной ценой. Проект клубного формата расположен в Северо-Западном округе столицы, в живописной парковой зоне «Северное Тушино», в 100 метрах от «большой воды» канала им. Москвы, напротив реконструированного Северного речного вокзала. В комплексе на 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв. м представлено десять видов планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами в палисадник, а лоты верхнего этажа – выход на оборудованную эксплуатируемую кровлю. Высота потолков варьируется в зависимости от этажа: в апартаментах – 4 метра, в пентхаусах – 4,2 метра, что придает пространству дополнительный объем и позволяет воплотить интересные идеи в интерьере. Открытые балконы и панорамное остекление дают много света и открывают великолепный обзор на природные ландшафты и водохранилище.