Женщины выбирают студии в Новой Москве – исследование
В преддверии Международного женского дня эксперты Группы «Родина», подсчитали, что женщины приобретают студии в новостройках Москвы заметно чаще мужчин (особенно в Новой Москве – до 64% от общего числа сделок). Одновременно покупательницы в целом реже мужчин берут ипотеку и более экономны при выборе жилья.
К 8 марта эксперты группы «Родина» провели исследование предпочтений покупательниц квартир в новостройках столицы за 2022 год. Аналитики выяснили, что наибольшая доля женщин среди покупателей наблюдается на рынке студий в Новой Москве – 64% от общего числа купивших квартиры и апартаменты этого формата. Соответственно мужчины за аналогичный период заключили только 36% сделок по покупке студий, то есть почти в два раза меньше.
Также женщины превалируют среди покупателей однокомнатных квартир в новостройках Новой Москвы. На их долю пришлись 59% сделок, тогда как мужчины приобрели только 41% однокомнатных квартир в прошлом году.
Среди покупателей квартир в новостройках Новой Москвы большей площади чаще встречаются мужчины. Так, клиенты мужского пола приобрели 55% двухкомнатных квартир (против 45% женщин), трехкомнатных – 53% (против 47% женщин), четырехкомнатных и больше – 54% (против 46% женщин).
В «старых» границах Москвы прослеживается схожая тенденция. В местных новостройках женщины приобрели в 2022 году 56% студий, тогда как мужчины только 44% квартир и апартаментов этого типа. Однокомнатные помещения женщины также покупали чаще мужчин (53% против 47%). В сделках по покупке более просторного жилья мужчины превалируют. Они приобрели 53% двухкомнатных квартир (а женщины – 47%).
Более того, в «старой» Москве мужчины заметно чаще, чем женщины, приобретают большие квартиры. На долю клиентов мужского пола приходятся 59% сделок по покупке трех- и четырехкомнатных помещений, тогда как женщины купили соответственно по 41% такой недвижимости.
Таким образом, в Новой Москве спрос на большие квартиры между мужчинами и женщинами более сбалансированный (разница в их долях в общем числе сделок примерно 6-9%), тогда как в «старой» Москве разрыв между мужчинами и женщинами-покупателями просторного жилья больше (разница 18-19%).
«По нашим наблюдениям, молодые женщины выбирают для жизненного старта Новую Москву, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Этим и объясняется высокая доля покупательниц небольших квартир здесь. Женщины рассматривают покупку студии или однокомнатной квартиры как краткосрочную инвестицию, рассчитывая в будущем уже на этапе создания семьи приобрести с супругом более просторное жилье. Мужчины, по-видимому, решают вопрос иначе – они сначала арендуют небольшие квартиры, а первое собственное жилье приобретают уже сразу для создания семьи, выбирая двух- и трехкомнатные квартиры. Новая Москва становится своего рода городом молодых семей, что создает здесь благоприятную атмосферу для развития отношений, воспитания детей, построения сообщества людей со схожими ценностями».
Исследование также показало, что женщины более экономно подходят к покупке. В среднем стоимость приобретенных ими квартир на 1,3% меньше, чем у мужчин в Новой Москве, и на 1% меньше – в «старой». При этом площадь этих квартир практически не отличается, то есть женщины находят квартиры такой же площади, как и мужчины, но дешевле.
Помимо этого, эксперты Группы «Родина» обнаружили, что женщины реже берут ипотеку. В Новой Москве 76% покупательниц привлекли кредит (против 81% заемщиков среди мужчин), а в «старой» – 66% (против 73% мужчин). Из этих данных также следует, что покупательницы жилья в «старой» Москве реже занимают деньги на покупку, чем клиентки в Новой Москве, хотя в старых границах столицы новостройки дороже.
Динамика соотношения покупателей мужчин и женщин на рынках новостроек Новой и «старой» Москвы противоречивая. В Новой Москве женщины составляют большинство клиентов. В 2018 году их было 57%, в 2019-2021 гг. – 55%, в 2022 году – 54%. В «старой» Москве картина иная. До 2020 года женщины превалировали и на местном рынке новостроек, составляя 51% клиентов. В 2020 их доля сравнялась с мужской (50% на 50%), а в 2022 году мужчин стало больше (51% против 49%).
Консалтинговая компания Knight Frank Russia проанализировала рынок объектов формата Light Industrial в Петербурге, подходящих под производственно-складские функции. Согласно исследованию, суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Северной столице составляет около 4,3 млн кв. м, и только 13 тыс. кв. м из них приходится на объекты небольшого производственного формата. В стадии разработки находится еще один проект Light Industrial на севере города общей площадью 18 тыс. кв. м, который планируется к вводу в 2023–2024 гг. Формат небольших производственных складов пока не получил широкого распространения в Северной столице, но на фоне запланированного запуска программы промышленной ипотеки спрос на него будет расти.
- Суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Петербурге составляет 4,3 млн. кв. м, из них всего 0,3%, около 13 тыс. кв. м, приходится на объекты небольшого производственного формата. Такую же долю сегмент занимает и в Москве, где общий объем предложения складских площадей небольшого производственного формата составляет 0,3% или 64 тыс. кв. м.
- Основное предложение производственно-складских помещений сосредоточено в Пушкинском районе города в проекте «Промбокс».
- Эксперты отмечают постепенный рост инициатив по строительству объектов Light Industrial. В стадии разработки находится еще один проект общей площадью 18 тыс. кв. м, ввод которого запланирован на 2023–2024 гг.
- В действующих объектах арендаторам предлагаются блоки площадью от 144 до 930 кв. м с возможностью их объединения.
- Основными интересантами небольших производственно-складских помещений выступают компании-дистрибьюторы, а также компании легкой обрабатывающей промышленности.
- В зависимости от площади выделяют два формата объектов Light Industrial. Первый — небольшие помещения площадью от 200 до 500 кв. м, расположенные в основном в периферийных жилых районах города, целевой аудиторией которых являются компании, заинтересованные в размещении складов последней мили и максимальной близости к конечному потребителю. В таких объектах также могут размещаться площади для предприятий сферы услуг, оптовой и розничной торговли, офисные площади и шоу-румы, поэтому их ключевое отличие — это смешанный набор арендаторов и требований к площадям, что выражается в их технических характеристиках. Второй формат — площади до 1 000 кв. м, расположенные на окраинах города, которые пользуются спросом в основном у производственных компаний. Данные площади более подходят под производственно-складские функции, поэтому их технические характеристики более приближены к классическим складским. Это выражается в наличии грузовых ворот, увеличенным шагом колонн и более высокой нагрузкой на пол, чем в объектах Light Industrial первого типа. Нарезка площадей может встречаться по остаточному принципу и в стандартных складских комплексах, однако следует учитывать, что это скорее побочный продукт основного бизнеса, поэтому такие площади могут не удовлетворять всем требованиям потенциальных арендаторов.
- Запросы арендаторов, формирующих спрос на площади формата Light Industrial, в среднем не превышают 1000 кв. м, из-за чего доля офисно-бытовых помещений в объектах может варьироваться от 10% до 27%. Помимо этого, в рамках одного блока высотой от шести до восьми метров может также рассматриваться установка мезонина для размещения офисных помещений или шоурума. В единичных проектах можно встретить полноценный второй этаж с возможностью организации помещений под складское хранение.
- Высокий спрос на качественные площади мелкой нарезки в совокупности с дефицитом предложения приводят к тому, что коммерческие условия в современных Light Industrial объектах в среднем выше на 10–15% чем в аналогичных стандартных качественных складских комплексах. Так, чистая арендная ставка в планируемом комплексе составляет от 6 000 до 7 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Для сравнения, средневзвешенная ставка в складских комплексах класса А — 5 800 руб./кв. м/год.
- Инвесторы рассматривают объекты Light Industrial в качестве арендного бизнеса, а помещения пользуются спросом со стороны арендаторов. Так, например, в московских проектах Industrial City Есипово и Сынково около половины всех площадей были приобретены инвесторами с целью последующей сдачи в аренду. Средняя загрузка площадей спустя полгода после ввода объектов в эксплуатацию составляет более 90%.
- В действующих объектах помещения предлагаются как в аренду, так и для продажи. Средняя запрашиваемая цена за помещения от 500 кв. м. составляет от 80 000 до 85 000 руб./кв. м без НДС.
- Интерес к промышленным площадкам разного формата, в том числе и на объекты Light Industrial, будет увеличиваться на фоне импортозамещения и принятия разрабатываемой программы промышленной ипотеки, в рамках которой заёмщикам планируется предоставление кредита по сниженной ставке под новые производственные площадки.
- Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В условиях повышенного спроса на промышленные площадки формат Light Industrial, который ранее хорошо зарекомендовал себя на московском рынке, может быть актуален и для Петербурга. Мы видим, что некоторые проекты уже находятся на этапе строительства или планирования, а запуск промышленной ипотеки может стимулировать спрос со стороны арендаторов».
Новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве продолжают дорожать. По наблюдениям аналитиков «Метриум», в июле в Северо-Восточном АО – четвертом по счету округе – средняя стоимость квадратного метра превысила 300 тыс. рублей за квадратный метр. За месяц новостройки здесь подорожали на 7% или на 19 тыс. рублей.
В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась до 292 тыс. рублей, что на 3,6% больше, чем в июне, когда она составляла 282 тыс. рублей. В годовом выражении рост цен ускорился – если в июне 2022 к июню 2021 года прирост составил 15%, то в июле к июлю – 17%.
Самый резкий рост цены в разрезе округов в июле 2022 года аналитики «Метриум» зафиксировали в Северо-Восточном административном округе (СВАО). Здесь средние расценки на новостройки эконом- и комфорт-класса увеличились за месяц на 7% с 290 тыс. рублей за кв. м в июне до 309 тыс. рублей за кв. м в июле. Примечательно, что и в годовом выражении СВАО также продемонстрировал самый заметный прирост цены. Показатель увеличился на 31% по сравнению с 237 тыс. рублей за кв. м в июле 2021 года.
«Северо-восточный административный округ становится все более привлекательным для девелоперов и покупателей жилья, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер Clementine в СВАО). – На территории округа много достопримечательностей, к которым добавились новые благоустроенные парки. Рядом с нашим проектом Clementine находятся сразу три парка, в том числе “Этнографическая деревня Бибирево”. Также прошла реконструкция социальных и коммерческих объектов, к примеру, бывшего кинотеатра “Будапешт”, который превратился в важную точку притяжения жителей района».
В июле цены на массовые новостройки выросли почти во всех округах Москвы. В самом дорогом – Западном административном округе – квадратный метр подорожал в среднем на 3% до 329 тыс. рублей, в Северо-Западном АО – на 0,4% до 306 тыс. рублей, в Южном АО – на 2% до 297 тыс. рублей, в Северном АО – до 280 тыс. рублей, в Юго-Восточном АО – до 274 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – на 1% до 232 тыс. рублей.
В годовом измерении за лидером по росту цены (СВАО) следуют ЮВАО (20% к июлю 2021 года), ЗАО (15%), ЮЗАО и ЮАО (14%), ВАО (12%), СЗАО (11%), САО (8%). Аналитики «Метриум» отмечают, что округ с самыми бюджетными массовыми новостройками в Москве – ЮЗАО. В июле 2022 года средняя стоимость квадратного метра здесь составила 232 тыс. рублей.
«Несмотря на сложности весеннего периода и падение спроса, рост цен на новостройки в Москве в целом продолжается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Впрочем, такую же инерцию мы наблюдали и в первой половине 2015 года, кога цены росли до середины года, хотя уже бушевал кризис. Сейчас более вероятный сценарий – ценовая стагнация, когда стоимость новостроек будет повышаться примерно на уровне инфляции. В то же время в рамках отдельных проектов привычный рост цены от начала строительства к его завершению все равно сохраняется».
Источник: «Метриум»