Женщины выбирают студии в Новой Москве – исследование
В преддверии Международного женского дня эксперты Группы «Родина», подсчитали, что женщины приобретают студии в новостройках Москвы заметно чаще мужчин (особенно в Новой Москве – до 64% от общего числа сделок). Одновременно покупательницы в целом реже мужчин берут ипотеку и более экономны при выборе жилья.
К 8 марта эксперты группы «Родина» провели исследование предпочтений покупательниц квартир в новостройках столицы за 2022 год. Аналитики выяснили, что наибольшая доля женщин среди покупателей наблюдается на рынке студий в Новой Москве – 64% от общего числа купивших квартиры и апартаменты этого формата. Соответственно мужчины за аналогичный период заключили только 36% сделок по покупке студий, то есть почти в два раза меньше.
Также женщины превалируют среди покупателей однокомнатных квартир в новостройках Новой Москвы. На их долю пришлись 59% сделок, тогда как мужчины приобрели только 41% однокомнатных квартир в прошлом году.
Среди покупателей квартир в новостройках Новой Москвы большей площади чаще встречаются мужчины. Так, клиенты мужского пола приобрели 55% двухкомнатных квартир (против 45% женщин), трехкомнатных – 53% (против 47% женщин), четырехкомнатных и больше – 54% (против 46% женщин).
В «старых» границах Москвы прослеживается схожая тенденция. В местных новостройках женщины приобрели в 2022 году 56% студий, тогда как мужчины только 44% квартир и апартаментов этого типа. Однокомнатные помещения женщины также покупали чаще мужчин (53% против 47%). В сделках по покупке более просторного жилья мужчины превалируют. Они приобрели 53% двухкомнатных квартир (а женщины – 47%).
Более того, в «старой» Москве мужчины заметно чаще, чем женщины, приобретают большие квартиры. На долю клиентов мужского пола приходятся 59% сделок по покупке трех- и четырехкомнатных помещений, тогда как женщины купили соответственно по 41% такой недвижимости.
Таким образом, в Новой Москве спрос на большие квартиры между мужчинами и женщинами более сбалансированный (разница в их долях в общем числе сделок примерно 6-9%), тогда как в «старой» Москве разрыв между мужчинами и женщинами-покупателями просторного жилья больше (разница 18-19%).
«По нашим наблюдениям, молодые женщины выбирают для жизненного старта Новую Москву, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Этим и объясняется высокая доля покупательниц небольших квартир здесь. Женщины рассматривают покупку студии или однокомнатной квартиры как краткосрочную инвестицию, рассчитывая в будущем уже на этапе создания семьи приобрести с супругом более просторное жилье. Мужчины, по-видимому, решают вопрос иначе – они сначала арендуют небольшие квартиры, а первое собственное жилье приобретают уже сразу для создания семьи, выбирая двух- и трехкомнатные квартиры. Новая Москва становится своего рода городом молодых семей, что создает здесь благоприятную атмосферу для развития отношений, воспитания детей, построения сообщества людей со схожими ценностями».
Исследование также показало, что женщины более экономно подходят к покупке. В среднем стоимость приобретенных ими квартир на 1,3% меньше, чем у мужчин в Новой Москве, и на 1% меньше – в «старой». При этом площадь этих квартир практически не отличается, то есть женщины находят квартиры такой же площади, как и мужчины, но дешевле.
Помимо этого, эксперты Группы «Родина» обнаружили, что женщины реже берут ипотеку. В Новой Москве 76% покупательниц привлекли кредит (против 81% заемщиков среди мужчин), а в «старой» – 66% (против 73% мужчин). Из этих данных также следует, что покупательницы жилья в «старой» Москве реже занимают деньги на покупку, чем клиентки в Новой Москве, хотя в старых границах столицы новостройки дороже.
Динамика соотношения покупателей мужчин и женщин на рынках новостроек Новой и «старой» Москвы противоречивая. В Новой Москве женщины составляют большинство клиентов. В 2018 году их было 57%, в 2019-2021 гг. – 55%, в 2022 году – 54%. В «старой» Москве картина иная. До 2020 года женщины превалировали и на местном рынке новостроек, составляя 51% клиентов. В 2020 их доля сравнялась с мужской (50% на 50%), а в 2022 году мужчин стало больше (51% против 49%).
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали рост цен на квартиры в новостройках около станций БКЛ, открытых до нынешнего месяца. Также они подсчитали среднюю стоимость недвижимости в тех районах, где станции БКЛ появились в начале этого декабря, и дали прогнозы по изменению цен в данных локациях.
7 декабря были запущены 9 станций Большой кольцевой линии, а также реконструированная платформа «Каховская». До этого, в предыдущие годы и в апреле 2021-го, уже были введены в эксплуатацию несколько других станций БКЛ.
Аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» исследовали, как за последний год изменились цены в новостройках в пешей доступности (10-15 минут ходьбы) от платформ БКЛ, открытых до нынешнего месяца. Специалисты компании рассматривали лишь те станции, рядом с которыми год назад и сейчас есть проекты, где активно идут продажи квартир. К примеру, в районе Хорошево-Мневники, где в апреле нынешнего года пассажиры начали пользоваться платформами БКЛ «Мневники» и «Народное ополчение», а в декабре – «Терехово», до этого действовали лишь станции МЦК «Хорошево» и «Зорге». В итоге с 2020 года стоимость 1 кв. м квартир в ЖК, расположенных в пешей доступности от платформ БКЛ, выросла в диапазоне от 5% до 12%. Станция «Петровский парк» была запущена в феврале 2018-го в районе Аэропорт, в котором до этого уже были станции метро, и за последний год средний ценник в ближайшем ЖК увеличился лишь на 5%. Появление платформы БКЛ «Савеловская» также не повлияло на транспортную доступность Савеловского и Бутырского районов, а цена 1 кв. м первичной недвижимости в 10-15 минутах ходьбы от нее поднялась до 10% за год.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Нужно учитывать, что за последний год на первичном рынке жилья в целом наблюдался существенный рост цен. Даже с учетом этого видно, что наиболее заметно дорожает недвижимость, расположенная около станций БКЛ в тех локациях, которые до появления новых платформ метро не отличались хорошей транспортной доступностью. Я бы сказал, что в основном станции БКЛ, которые открылись или планируются к открытию с северо-запада до востока столицы (как, например, Рижская), находятся в уже развитых районах, из-за чего их влияние на стоимость экспонируемых рядом квартир не будет особо серьезным».
Если же рассматривать те районы, где в начале декабря были запущены новые станции метро Большой кольцевой линии (и где развит первичный рынок жилья), то, по статистике департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», среди них ценовым лидером являются Раменки с платформой «Мичуринский проспект». Здесь усредненная стоимость квартир, выставленных на продажу в новостройках, составляет 41,8 млн рублей, цена 1 кв. м – 458,2 тыс. рублей, их средний метраж – 84 кв. м. На втором месте – район Фили-Давыдково (станция «Кунцевская» на границе с районом Кунцево): средняя стоимость квартиры – 34,5 млн рублей, цена «квадрата» – 386,8 тыс. рублей, а усредненная площадь объектов достигает 90 кв. м. Третью позицию по уровню цен занимает район Хорошево-Мневники (платформа «Терехово») – 29,6 млн рублей и 418,7 тыс. рублей соответственно. Средний метраж квартир, предлагаемых покупателям в новостройках, равен 72 кв. м.
А самый низкий уровень цен наблюдается в Очаково-Матвеевском, где до появления платформы БКЛ «Аминьевская» жителям района была доступна лишь станция «Озерная» Солнцевской линии. На данный момент средняя стоимость квартир в новостройках здесь составляет 15,7 млн рублей, цена 1 кв. м – 317,9 тыс. рублей, а метраж объектов в среднем равен 51 кв. м.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Есть примеры того, когда благодаря введению в эксплуатацию станций БКЛ транспортная доступность некоторых районов заметно улучшалась. Особенно я бы выделил район Очаково-Матвеевское, где открылась станция «Аминьевская», локации около платформ «Давыдково», «Новаторская», «Зюзино». В этих местах стоимость квартир, расположенных около новых станций БКЛ, в будущем году может возрасти на 10-15%. В целом появление станций БКЛ положительно повлияет на состояние районов на юго-востоке и юго-западе столицы, речь идет о платформах «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», «Печатники». Здесь уже есть станции метро, но они обычно крайне сильно загружены, и в таких местах необходимо строительство новых транспортных станций».
Согласно аналитике консалтинговой компании JLL[1], по итогам 2021 года рынки брендированных гостиниц Москвы и Санкт-Петербурга продемонстрируют значительный – в 2-2,5 раза – рост показателя RevPAR (доход на доступный номер), однако он пока не восстановился к доковидному уровню.
В Москве наблюдается значительный рост заполняемости: в брендированных отелях средневзвешенная загрузка составит 60%, увеличившись на 22 п.п. по сравнению с 2020 годом. Средневзвешенный тариф (ADR) вырастет ориентировочно на 19% – до 6,8 тыс. руб. с 5,7 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, средневзвешенный показатель дохода на доступный номер увеличится на 88%, приблизившись к 4,1 тыс. руб. Тем не менее RevPAR практически на 30% отстает от допандемийного уровня 2019 года.
Самый высокий рост заполняемости в столице по сравнению с прошлым годом зафиксирован в верхнем пределе среднего сегмента (4 звезды, без расширенного предложения конференц-услуг) – 75% против 49%. Однако два года назад, в 2019-м, те же отели достигали загрузки на уровне 85%.
Самая значительная динамика RevPAR наблюдается в высоких сегментах московского рынка: по оценке JLL, увеличение дохода на доступный номер в сегменте люкс составит более 130% к показателю 2020 года и составит 11,2 тыс. руб. «Загрузка люксовых отелей всё еще сильно отстает от допандемийных значений, и по итогам года она составит примерно 40-42% против 72%% в прежние годы, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Средний тариф в люксовом сегменте вырастет примерно на 20% и достигнет 26,5 тыс. руб. При этом, несмотря на существенное увеличение тарифа, RevPAR приблизительно на 20% отстает от уровня 2019 года».
В Санкт-Петербурге средневзвешенная загрузка брендированных гостиниц по итогам года, по прогнозу экспертов JLL, составит около 44%, увеличившись на 15 п.п. к уровню 2020 года. Средний тариф вырастет более чем в 1,5 раза к предыдущему году и почти на треть в сравнении с 2019-м, до 7,5 тыс. руб. Таким образом, RevPAR увеличится приблизительно на 130% и составит 3,3 тыс. руб. Отставание от допандемийного 2019 года составляет около 13%. По мнению экспертов JLL, рост среднего тарифа в Петербурге скорее “искусственный” и вызван “деформацией” спроса: групповой туризм в городе отсутствует и в ограниченном объеме представлены только индивидуальные гости, которые, как правило, бронируют номера по самым высоким тарифам.
Максимальный рост заполняемости на рынке Санкт-Петербурга по сравнению с прошлым годом зафиксирован в высоком ценовом сегменте – 52% против 36% в 2020-м. Однако два года назад те же отели были заполнены на 76%.
Самая высокая динамика RevPAR на петербургском рынке, как и в Москве, наблюдается в сегменте люкс: по подсчетам экспертов JLL, рост дохода на доступный номер в люксовых отелях составит около 180% к показателю 2020 года, в результате показатель приблизится к 10 тыс. руб. «Загрузка люксовых отелей Петербурга всё еще сильно отстает от допандемийных значений и традиционно ниже уровня самых дорогих столичных “конкурентов”: по итогам года она составит около 35% против 58% в 2019 году, а средний тариф вырастет примерно на 79%, до 28,4 тыс. руб., что выше аналогичного показателя в Москве, – комментирует Яна Уханова. – Но, как и в столице, даже при значительном увеличении тарифа RevPAR в сегменте уступает значению 2019 года около 10%».
«Как мы видим, гостиничная индустрия адаптировалась к вспышкам заболеваемости, спрос становится более устойчивым, при этом нельзя сказать, что более предсказуемым: глубина бронирования не превышает двух-трех дней, что связано с высоким уровнем неопределенности. Появление новых штаммов будет способствовать дальнейшему укреплению тренда staycation: многие путешественники, возможно, откажутся от путешествий за границу в пользу поездок внутри страны, – прогнозирует Яна Уханова. – Динамика операционных показателей в следующем году во многом будет зависеть от действующих ограничений, распространяющихся на гостиничную отрасль. При этом наблюдающийся рост загрузки даже несмотря на ограниченное международное сообщение подтверждает наличие устойчивого внутреннего спроса».
[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 3-5 звезд за 11 месяцев 2021 года.