Куда ушли валютные кредиты
По итогам 2022 года совокупная задолженность по валютным розничным банковским кредитам сократилась в 1,5 раза, в том числе валютная ипотека — в 1,6 раза. Несмотря на заявленные меры поддержки валютных заёмщиков со стороны ЦБ РФ и кредитных организаций, темп сокращения просроченной задолженности оказался в два раза ниже темпов снижения портфеля, на 25% по совокупной задолженности и на 27% по ипотеке. К таким выводам пришли аналитиками коллекторского агентства «Долговой Консультант» после изучения отчётности ЦБ РФ.
«Размер валютной задолженности в сравнении с рублёвой является несущественным и составляет около 0,08%, но если посмотреть на удельный вес просроченной валютной ипотеки в общем проблемном ипотечном портфеле, то мы увидим уже более значительные 6%», — констатирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
На 1 января 2023 года совокупный размер задолженности физических лиц перед банками в валюте составил 22 млрд рублей против 47,4 млрд на 1 января 2022 года. Доля валютной ипотеки в общей задолженности сократилась на 3 процентных пункта, с 33% до 30%. В денежном выражении на неё приходится 6,7 млрд против 15,5 млрд годом ранее.
Просроченная валютная задолженность за год снизилась на 25% или на 3,3 млрд рублей, до 9,7 млрд. Доля просроченной валютной ипотеки практически не изменилась (-0,8 п.п. с 34,5% до 33,7%), на сегодня на неё в проблемном портфеле приходится 3,3 млрд рублей.
«Начиная с 2015 года, когда произошёл пик неплатежей по валютной ипотеке, оформление кредитов на покупку жилья в иной, отличной от рублей, валюте, стало невозможно. Некоторые банки продолжили выдавать другие розничные кредиты в валюте, но объективно, текущая просроченная задолженность — это отголоски кредитов, выданных до 2014 года, и те заёмщики, которые отказались конвертировать их в рубли, — отмечает Денис Аксёнов. — Кратное сокращение по итогам 2022 года объёмов портфелей и просроченной задолженности — это в том числе запоздалое осознание общества, что долгосрочные ссуды и займы нужно оформлять в валюте своей страны».
ЦБ РФ рассчитывает задолженность по валютным кредитам, конвертируя общую сумму в рубли по официальному курсу. Валютами могут быть как доллары США, так и евро или другие валюты. Подавляющее число номинировано в долларах, официальный курс которого на 1 января 2023 года снизился на 5% по сравнению с 1 января 2022 года. Это тоже стало одним из факторов снижения общей задолженности.
«В настоящий момент оставшиеся просроченные валютные ипотечные кредиты – это немногочисленные сложные случаи, которые, по разным причинам, не могли быть разрешены в течение предыдущих семи лет. Наиболее вероятным способом преодоления накопленных противоречий является личное банкротство таких валютных заемщиков. Маловероятно, что в ближайшие десятилетия мы сможем увидеть кредитные продукты, номинированные в валютах дружественных стран, например, юанях или дирхамах», — резюмировал Денис Аксёнов.
Таблица просроченного розничного и ипотечного валютного портфеля в региональном разрезе доступна на сайте https://dolgcons.ru/12m2022_debt_currency.pdf.
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).
В 2021 году средняя площадь жилья в новостройках Москвы (без учета элитной недвижимости) уменьшилась как в продаже, так и в спросе – средняя площадь лота в экспозиции сократилась до 58 кв. м, что на 10 кв. м меньше аналогичного показателя прошлого года, при этом средняя площадь проданного лота составила 55 кв. м. Основной причиной является повышенная осторожность со стороны клиентов на фоне удорожания цен, что мотивирует девелоперов к реализации лотов меньших площадей. Тенденция коснулась объектов комфорт-, бизнес- и премиум-классов, самое существенное уменьшение площади лотов, представленных на рынке, наблюдалось в премиум-классе (-18 кв. м за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра жилья в столице выросла за год на 21%. При этом, несмотря на изменение условий программы льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 года, послужившее толчком к снижению темпов роста цен, тенденция к удорожанию сохраняется до сих пор. Помимо повышенной избирательности покупателей в приобретении жилья, существенное влияние на уровень цен оказали: рост ключевой ставки в течение года (с 4,25% до 8,5%), рост себестоимости строительства и дефицит объема предложения. Тенденция повышения средневзвешенной цены наблюдается для всех классов, наибольший прирост показал бизнес-класс (+32% по сравнению с IV кварталом 2020 г.). Если говорить о влиянии локации, то предложение с наиболее высокими ценами на жилье традиционно было сконцентрировано в ЦАО, а с самыми низкими – в ЮВАО.
Динамика средневзвешенной цены по классам
Объем предложения по итогам IV квартала 2021 года составил 2,03 млн. кв. м (без учета элитной недвижимости), что на 11% ниже аналогичного периода 2020 года, при этом выведено на рынок было 35 тыс. лотов среди новых жилых комплексов и корпусов, что на 3% больше по сравнению с IV кварталом 2020 г. Объем нового предложения составил 202 тыс. кв м, что на 6% больше показателей предыдущего квартала, однако все еще на 27% меньше показателей конца прошлого года. Наибольшая доля объема предложения пришлась на бизнес-класс (46%).
На фоне массового введения программ субсидированной ипотеки на покупку первичного жилья и появления новых систем рассрочки (ипотека по 0%) показатели спроса остаются на достаточно высоком уровне (987 тыс. кв. м в IV квартале 2021 года), при этом в его структуре преобладают лоты комфорт-класса (58%). Что касается динамики спроса в течение года, то после прироста спроса в первом полугодии было заметно некоторое снижение в августе этого года, связанное в большей степени с сезоном отпусков, после чего уровень спроса снова стал демонстрировать положительную динамику.
Динамика объема предложения и спроса
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «В 2022 году рынок жилой недвижимости Москвы будет поддерживаться субсидированными программами, разработанными в 2021 г., которые помогли удерживать спрос на высоком уровне. При этом мы прогнозируем сохранение положительной ценовой динамики, но уже не с такими темпами роста, как мы наблюдали последние 2 года. В 2022 г. мы ожидаем вывод новых качественных проектов, которые восполнят тот дефицит, который ощущался последний год на рынке московских новостроек, при этом девелоперам необходимо будет еще больше внимания уделять качественным характеристикам проектов».