Почти 50% покупателей вторичного жилья не знают о действующих ставках по ипотеке
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», 49% сделок со вторичным жильем заключается с использованием ипотеки, а средний первоначальный взнос составляет – 20%.
Входящие запросы показывают, что почти 50% покупателей жилья на вторичном рынке рассчитывают на субсидированную ставку по ипотеке, которая действует только на новостройки. Большинство покупателей, намеренные оформить ипотечный кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке, не знают о целевом назначении программы ипотеки с субсидированными ставками.
По наблюдениям экспертов, в первую очередь клиентов интересуют процентные ставки и страховка. Так, данные оформленных сделок на вторичном рынке, показывают, что средняя процентная ставка варьируется в диапазоне от 10 до 13%.
Половина покупателей старше 55 лет оформляют ипотеку на родственников младшего возраста (как правило – это их дети), а сами становятся поручителями. Это напрямую связано с возрастом клиента. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, стараются минимизировать риски и предлагают заемщикам за 55 лет ипотеку на небольшой срок (в среднем – 10 лет). Процентные ставки при этом сохраняются, но сумма ежемесячного платежа существенно возрастает. Еще одной особенностью таких предложений является высокая страховка, которая увеличивает финансовую нагрузку на покупателя жилья.
Портрет покупателя жилой недвижимости на вторичном рынке, приобретаемой в ипотеку, по сравнению с предыдущим годом не изменился. В основном – это люди с высшим образованием от 25 до 55 лет, состоящие в браке, воспитывающие 1-2 детей. Среднестатистический новый владелец жилья на вторичном рынке работает в IT, банковской сфере или торговле. Высока доля покупателей, которые реализовали свои квартиры в других регионах и переехали на постоянное место жительства в Московский регион. Одним из главных критериев выбора вторичного жилья этой категории покупателей является возможность заселиться сразу же после сделки. По статистике, с клиентами старшего возраста (за 55 лет) заключается 25-30% остальных договоров на покупку вторичного жилья с ипотекой.
Комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
«Анализ ипотечных сделок на вторичном рынке показал, что покупатели слабо ориентируются в программах ипотечного кредитования и не знают действующих процентных ставок. Почти 50% обратившихся относятся к этой категории клиентов. При этом самые популярные объекты на вторичном рынке, которые покупаются в ипотеку, – это однокомнатные квартиры (31%) и студии (21%). В ближайшей перспективе доля сделок с ипотекой, при сохранении ставок на прежнем уровне, не изменится. Это обусловлено как макроэкономическими факторами, так и тем, что ипотека остается одним из самых возможных вариантов приобретения собственного жилья или расширения жилплощади».
За 2022 год портфель ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка вырос на 16% по сравнению с результатами 2021 года. Наибольший прирост портфеля показали Ленобласть (19%) и Санкт-Петербург (18%). Доля ипотеки в общем кредитном портфеле банка за прошлый год увеличилась на 3 п.п. и составила 65%. Об этом сообщил на пресс-конференции Сбера по итогам 2022 года Анатолий Песенников, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка.
В прошлом году Сбербанк на Северо-Западе выдал 306,6 млрд рублей кредитных средств на жильё. На Северную столицу пришлось 60% всего объема, или 190,7 млрд рублей. Также в лидерах Ленинградская область (26 млрд рублей) и Архангельская область (20,3 млрд рублей).
Доля ипотеки, выданной на вторичном рынке в СЗФО в 2022 году, составила 53%. Драйвером на первичном рынке остаётся льготная ипотека, в том числе для семей с детьми. На господдержку пришлось 65% кредитов в этом сегменте.
Объем выдачи по программе «Господдержка 2020» вырос на 11% по СЗФО и достиг почти 80 млрд рублей, по СПб прирост на 17% (54,5 млрд рублей), по Ленобласти – на 27% (5,2 млрд рублей, лидер по динамике по СЗФО).
Рекордный объем кредитования на Северо-Западе в прошлом году пришелся на программу «Семейная ипотека» – 52,2 млрд рублей, прирост 85% в сравнении с 2021 годом, по Петербургу – 37,1 млрд (87%), по Ленобласти – 4 млрд рублей, рост более, чем в два раза.
В 2022 году московские застройщики стали чаще предлагать студии покупателям. По подсчетам аналитиков «Метриум», число таких помещений в продаже выросло на 75%, а их доля в общем объеме предложения достигла 20%. Заметнее всего прибавилось студий в новостройках бизнес-класса.
В декабре 2022 года в новостройках Москвы девелоперы продавали 14,1 тыс. студий. В тот же месяц 2021 года объем предложения студий аналитики «Метриум» оценивали в 8,1 тыс. помещений. Таким образом, за 2022 год количество таких вариантов жилья в московских новостройках увеличилось на 75%. При этом доля студий от общего числа квартир и апартаментов в продаже за 12 месяцев увеличилась с 17% до 20%. Каждое пятое отдельное помещение на рынке новостроек Москвы – студия.
«Структура предложения на рынке новостроек постепенно адаптируется к новым запросам покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Стратегии клиентов меняются – многие сейчас не хотят или не готовы приобретать большую квартиру “всерьез и надолго”, и вложения в студию выглядят наиболее оптимальными. И речь идет не всегда только о соображениях экономии. К примеру, мы готовим к запуску проект бизнес-класса, в котором тоже есть студии. Этот формат пользуются популярностью у инвесторов и деловых людей в качестве дополнительного жилья».
Заметнее всего увеличилось предложение студий в новостройках бизнес-класса. В декабре 2022 года их было 3,3 тыс. против 1,8 тыс. в декабре 2021 года, то есть жилья такого формата стало на 83% больше. Доля студий в бизнес-классе возросла за год с 13% до 17%.
Стало больше студий в новостройках премиум-, элит- и делюкс-классах, хотя они по-прежнему остаются крайне редкой опцией в новостройках этих сегментов. Так, в премиуме суммарное число студий в продаже за год увеличилось с 139 до 235 (на 69%), а их доля повысилась с 4,3% до 4,5%. В элитном и делюкс-классах в декабре насчитывалось всего 16 студий против семи в конце 2021 года (доля увеличилась с 0,7% до 1,4%).
«В высокобюджетном сегменте студии остаются крайне редким явлением, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Если клиенты хотят приобрести “стартовое” жилье для детей, то они покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры, которые полностью закрывают эту потребность. Как правило, такое жилье идет студийного формата с объединенной кухней и гостиной, то есть сам по себе формат можно назвать модным».
Далее по динамике роста студий следует массовый сегмент рынка новостроек. В эконом- и комфорт-классе в конце 2022 года было 7,2 тыс. студий против 4,4 тыс. в конце 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось на 63%, а доля – с 26% до 27%.
В Новой Москве девелоперы стали продавать студии почти в два раза чаще. В декабре 2022 года на местном рынке было 3,4 тыс. студий, тогда как в декабре 2021 года – 1,8 тыс. Доля студий в новостройках Новой Москвы выросла с 15% до 19%.
«В Новой Москве цены на новостройки доступнее, чем в старых границах столицы, поэтому здесь застройщики чаще предлагают студии, ориентируясь на клиентов, предпочитающих демократичные цены, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Вместе с тем студии можно встретить не только в массовых новостройках в Новой Москве, но и в проектах бизнес-класса с уникальной инфраструктурой. В частности, очень активно приобретают студии в нашем жилом кластере бизнес-класса Russian Design District. Студии часто выбирают, к примеру, молодые IT-специалисты, которые используют специальную госпрограмму ипотеки и инвестируют средства именно в студии».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2022 году быстрее росло предложение студий-квартир, а не студий-апартаментов. За 12 месяцев предложение студий с жилым статусом увеличилось с 5,7 тыс. до 10,3 тыс., то есть почти в два раза. Количество студий-апартаментов в продаже увеличилось с 2,4 тыс. до 3,8 тыс. Впрочем, доля студий на рынке апартаментов увеличилась с 39% до 40%, а доля студий на рынке квартир – с 14% до 17%.
«Застройщики продолжают оптимизировать предложение с учетом сокращения доходов потенциальных покупателей, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Спрос на студии будет расти в ближайшие годы на фоне маятниковой миграции населения и относительно доступных ипотечных ставок, которые позволяют приобрести первое собственное жилье молодым специалистам. Если власти введут специальную субсидированную ипотеку для молодежи, то студии станут еще более востребованным продуктом на рынке новостроек».