В 2022 году спрос на офисы в Санкт-Петербурге оказался стабильным
Согласно исследованию IBC Real Estate объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2022 году на офисном рынке Санкт-Петербурга, составил 362 тыс. кв. м, что оказалось не только сопоставимо с показателем 2021 года (354 тыс. кв. м), но и стало максимальным значением за последние 6 лет, а также одним из рекордных за историю рынка в целом. Больший объем сделок, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Северную столицу активно переезжал «Газпром» и его структуры.
В 2022 году показатель спроса был сформирован благодаря компании «Газпромнефть», которая арендовала 78 тыс. кв. м в БЦ «Невская Ратуша», что стало крупнейшей сделкой аренды за всю историю наблюдений. Второй масштабной сделкой 2022 года стала продажа БЦ «Кантемировский» компании Huawei (53 тыс. кв. м). Суммарно данные сделки составили 36% спроса от общего объема. Что касается структуры оставшейся доли, в первую очередь в 2022 году компании выбирали более доступные здания класса B – на их долю пришлось 76%. С точки зрения географии, арендаторы предпочитали офисы в Центральном и Московском районах – по 18%, а также в Приморском и Невском районах – по 11%.
ТОП-10 крупнейших офисных сделок, 2022 год
|
Компания |
Площадь (кв. м) |
Тип сделки |
Объект |
|
Газпромнефть |
78 365 |
Аренда |
Невская Ратуша |
|
Huawei |
52 967 |
Покупка |
Кантемировский |
|
СК Гайде |
9 779 |
Покупка |
Пушной Дом |
|
Первый бит |
5 700 |
Покупка |
Президент |
|
Магнит |
5 500 |
Аренда |
Обводный |
|
Петрович |
5 326 |
Покупка |
Нобель |
|
Газпром |
4 131 |
Аренда |
LightHouse |
|
ГСП-4 |
2 430 |
Аренда |
Элкус II |
|
ГК Горка |
2 374 |
Аренда |
Элкус II |
|
Газпром |
1 723 |
Аренда |
Невская Ратуша |
Источник: IBC Real Estate
«Прошедший год вновь подтвердил, что основными драйверами спроса на офисную недвижимость в Санкт-Петербурге остаются компании двух сфер деятельности – нефтегазовой и IT, на долю которых пришлось 41% и 31% совокупного объема спроса соответственно», – резюмировала Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Высокие значения арендных ставок, с которыми сегмент офисной недвижимости Северной столицы подошел к началу 2022 года, в течение года практически не изменились, что обусловлено инертностью данного рынка. Прошедший год характеризовался появлением на рынке предложения готовых площадей с качественной отделкой, занимаемых ранее международными компаниями, которые маркетировались по ставкам выше среднерыночных. Поэтому по итогам года показатель в классе А вырос на 4%, а в классе В было отмечено снижение на 6%. По итогу 4-го квартала средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды для офисов класса А составила 2 062 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, на офисы класса В – 1 328 рублей за кв. м.
«В 2023 году мы не ожидаем значительного падения ставок, так как необходимо учитывать баланс между арендной ставкой и возросшей за последний год стоимостью строительства и отделки офисов, а также увеличением затрат на обслуживание зданий. Однако, снижение на 5-10% будет фиксироваться в морально устаревших бизнес-центрах класса В, требующих реновации. Новые качественные бизнес-центры в меньшей степени подвергнутся корректировке, но дисконты для крупных арендаторов при подписании долгосрочных договоров аренды могут быть возможны», – прогнозирует Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
В структуре нового предложения по итогам 2022 года в эксплуатацию было введено 13 бизнес-центров или 165 тыс. кв. м, что на 10% превысило показатель 2021 года (150 тыс. кв. м). Однако это лишь 40% от объема, который был заявлен девелоперами к вводу изначально на 2022 год – около 390 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей за 2022 год выросла до 10,4% (+3,4 п.п. к значению конца 2021 года), что стало максимальным показателем за последние 5 лет. В абсолютных значениях суммарная площадь пустующих помещений составила 409 тыс. кв. м офисов, что на 55% превысило показатель конца 2021 года. В результате ухода иностранных компаний высвобождение офисов происходило как в зданиях класса А, где доля свободных площадей выросла за год практически в 2 раза до 10,1% (+5,1 п.п.), так и в зданиях класса В, где опустело 10,6% (+2,5 п.п.). Наибольший объем офисов освободился вследствие закрытия ряда крупных IT-компаний.
На 2023 год аналитики IBC Real Estate прогнозируют дальнейший рост вакансии до 12-14% в результате продолжающегося высвобождения площадей иностранным компаниями и на фоне прироста нового предложения – на текущий год к вводу запланировано порядка 200 тыс. кв. м офисной недвижимости.
В ноябре 2021 года девелоперы нарастили предложение премиальных новостроек на начальном этапе строительства до 43% от общего объема этого сегмента рынка, подсчитали аналитики «Метриум». Это рекордное значение с 2018 года. При этом в готовых домах премиум-класса на выбор у покупателей менее 17% вариантов квартир и апартаментов.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек премиум-класса в Москве застройщики вели реализацию 55 проектов, в которых продавали 2 150 квартир и апартаментов. Большинство из них предлагались в новостройках на начальном этапе строительства (на котловане) – порядка 918 лотов. На следующем этапе (сооружение монолитного каркаса) в жилых и апартаментных комплексах было только 583 квартир и апартаментов. В домах, где застройщик проводит отделку, объем предложения оценивается всего в 275 предложений. Наконец, в готовых корпусах, то есть при покупке недвижимости в них можно сразу получить ключи, девелоперы предлагали 374 лотов.
Таким образом, на долю квартир и апартаментов на котловане приходится большая часть предложения премиального жилья от застройщиков в Москве – 43%. Далее следуют квартиры на этапе монтажа этажей (27%), в готовых домах (17%), в корпусах с отделочными работами (13%).
За прошедший год доля квартир и апартаментов, продающихся в премиальных новостройках на начальном этапе строительства выросла в два раза. В ноябре 2020 года она составляла 23%. Между тем, тогда преобладало предложение жилья на более зрелых стадиях строительства, а именно – на этапе монтажа этажей – 28%, на этапе отделочных работ в корпусах – 32% (большая часть). Выбор готового для заселения жилья тогда был сопоставим с текущим показателем – 17%.
«Застройщики премиального сегмента действительно быстро нарастили активность, что и привело к изменению структуры предложения, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – После первых волн пандемии и снятии тотальных ограничений девелоперы активизировали вывод в продажу новых корпусов и проектов застройки, что теперь вылилось в увеличение предложения квартир и апартаментов на ранней стадии строительства. В частности, активно обновляли линейку и мы. При этом мы предлагаем квартиры на более высокой стадии строительной готовности, поскольку первая очередь уже введена в эксплуатацию и идет передача ключей, а следующая из башен будет передаваться в середине следующего года».
Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные новостройки на начальной стадии строительства заметно дешевле среднего значения по рынку. Так, при средней стоимости квадратного метра во всех квартирах и апартаментах сегмента в 670 тыс. рублей на начальном этапе помещение можно купить за 550 тыс. рублей, то есть на 18% дешевле. В готовых домах квартиры и апартаменты обойдутся в 683 тыс. рублей за кв.м.
«Рынок новостроек премиум-класса сейчас очень разнообразный, поэтому найти подходящий по бюджету проект для вложений не столь трудно, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы недавно начали реализацию высотного комплекса премиум-класса Symphony 34. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в нем составляет всего 365 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры начинается от 11,7 млн рублей. То есть фактически стартовый уровень цен сопоставим с тем, что предлагают застройщики жилья бизнес-класса. И это уровень, соответствующий сегменту премиум. Для разработки дизайна интерьеров лобби всех корпусов мы привлекли испанское бюро дизайна Jaime Beriestain Studio, а концепция благоустройства принадлежит бюро градостроительных и ландшафтных проектов из Нидерландов WEST 8».
По сравнению с другими сегментами столичного рынка новостроек «премиум» также лидирует по доле новостроек на начальном этапе строительства. В элитном сегменте этот показатель составляет 20%, в массовом – 35%, в бизнес-классе – 27%.
«С точки зрения инвестора в премиальном сегменте сейчас самый большой выбор квартир и апартаментов для вложений с целью дальнейшей перепродажи, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сохраняющаяся разница в цене между готовым и строящимся жильем порядка 20% позволяет предположить, что на реализации квартиры или апартамента во введенном в эксплуатации доме премиум-классе можно заработать около 20% от начальных вложений. При этом, что очень важно для премиального сегмента, вложиться сейчас лучше в новые проекты, которые долго будут сохранять актуальность».
Источник: «Метриум»
На фоне сокращения покупательского трафика на Тверской в результате сначала реконструкции, а затем ограничений на фоне пандемии (туристический поток сократился почти до нуля) в последние три года мы наблюдаем динамично растущую вакансию на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, которая увеличилась почти в 4 раза и сейчас составляет 26,2%. По нашим оценкам, дальнейшая динамика вакантности будет зависеть от дальнейших ограничений на фоне пандемии, а также общего восстановления рынка и компаний.
В результате существенного высвобождения площадей на Тверской улице заметно сменился «портрет целевого арендатора», и один из самых престижных торговых коридоров столицы стал более доступным для открытия точек теми, кто раньше не мог себе позволить ведение бизнеса здесь. В свою очередь собственники, которые стараются всеми силами удержать стоимость квадратного метра аренды, начинают дробить крупные помещения на мелкие лоты, но в процессе заключения договоров все равно идут на уступки. По нашим оценкам, в среднем снижение в стоимости аренды на Тверской за последние несколько лет составило 30-40%.
При этом структура профилей арендаторов Тверской относительно стабильна, лидерство в ней сохраняет общепит (21%), fashion (15%) и банки (10%), причем доля общепита и банков сократилась сильнее всего – на 5 п.п. и 4 п.п. соответственно в сравнении с допандемийным 4 кв. 2019 г.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Несмотря на высокую цифру вакантности на Тверской улице, мы не считаем ее драматичной: ситуация стабильна и есть явный тренд на восстановление. Во-первых, Тверская улица неоднородна, она делится на различные участки, и на некоторых их них мы отмечаем высокий трафик и минимальные уровни вакантности. Во-вторых, собственники на Тверской активно используют сейчас нарезку помещений на более мелкие, тем самым повышая стоимость квадратного метра и создавая более выгодные и востребованные у посетителей форматы. Стоит учитывать тот факт, что помещения на Тверской находятся у одних и тех же собственников в течение долгого времени, и им необходимо больше времени на адаптацию к изменившимся реалиям рынка, в том числе в плане арендных ставок. По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе Тверская улица будет активнее заполняться арендаторами, так как она продолжает оставаться одной из главных улиц города и при этом становится более доступной для большего количества арендаторов. Также Тверская была особенно зависима от туристического трафика, и возвращение данной целевой аудитории не только сможет сократить процент вакантности, но и поднять арендные ставки за кв. м по сравнению с прошедшим периодом».
*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.
*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.
Источник: Colliers
Таблица
Арендные ставки на Тверской улице, рублей / кв. м/ год
|
2019 |
2020 |
2021 |
||||
|
Улица |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
|
Тверская ул. |
70 000 |
110 000 |
52 080 |
92 000 |
50 000 |
236 000 |
Источник: Colliers, ЦИАН