Жилье в Ломоносовском районе Ленобласти может подорожать на 30 тысяч рублей за квадратный метр
Первичный рынок Ломоносовского района является наиболее недооцененным среди всех областных и де-юре городских районов за пределами КАД. В ближайшие три года при появлении в локации достаточного количества проектов комплексного освоения территории с хорошей инфраструктурой, небольшой плотностью застройки и разнообразным функционалом стоимость квадратного метра здесь может увеличиться на 30 тыс. рублей.
Об этом рассказала директор по продажам в Санкт-Петербурге ГК «А101» Мария Орлова. По её словам, в соседнем Петродворцовом районе квадратный метр в новостройках в среднем стоит 197 тыс. рублей, в Гатчинском – 160 тыс. рублей, Пушкинском – 154 тыс. рублей, а в Ломоносовском – всего 130 тыс. рублей.
«При этом в южных районах петербургской агломерации уже заявлено около 1 млн кв. метров жилья, и в ближайшие годы появится ещё 3-4 млн кв. метров жилья. Активность девелоперов смещается на юг, потому что что к северу от города интересных участков под застройку остается все меньше. Развитие транспортной системы, в том числе за счет появления КАД-2, а также создание востребованных проектов комплексной застройки будут способствовать повышению интереса к локации и росту стоимости жилья в ней», – пояснила Мария Орлова.
Она добавила, что текущая ситуация на рынке жилья в локации открывает хорошие перспективы для инвесторов. Спрос на жилую недвижимость в Петербурге по итогам 2022 года снизился на 31%, а в Ленобласти – всего на 5%. Жилье в Ленобласти существенно доступнее: средняя цена кв. метра – 146 тыс. рублей против 223 тыс. рублей в городе.
«При этом сейчас на рынок Ленобласти выходят проекты, где есть сильная образовательная, развлекательная, рекреационная инфраструктура, большое внимание уделяется благоустройству, развитие получает «зелёное» строительство, улучшается транспортная доступность. Кроме того, растет количество функций. Так, наш проект «А101 Лаголово» предполагают создание рабочих мест и возможностей для удаленной работы в коворкингах в шаговой доступности от дома. Кроме того, мы уделяем большое внимание созданию полноценной городской среды со всей необходимой инфраструктурой в 15-минутной пешей доступности, что снижает маятниковую миграцию. Полагаю, подобные проекты будут наиболее востребованы в краткосрочной и среднесрочной перспективе», – резюмировала Мария Орлова.
Доля квартир с предчистовой отделкой от застройщика на рынке новостроек бизнес-, премиум- и элитного класса в 2020 году заметно увеличилась, по наблюдениям аналитиков компании «Метриум». От 22% до 26% квартир или апартаментов в этих сегментах сейчас предлагаются столичными девелоперами с таким уровнем отделки. При этом доля жилья без ремонта за 2020 год сократилась во всех трех сегментах высокобюджетного рынка.
В 2020 году застройщики комплексов высокобюджетного сегмента в Москве стали чаще предлагать клиентам квартиры и апартаменты с предчистовой отделкой, которая также называется white box. Обычно она предполагает возведение межкомнатных перегородок, разводку всех коммуникаций и предварительную отделку поверхностей. Покупателю такой квартиры остается провести только косметический ремонт, самостоятельно определив дизайн помещений. Въехать и жить в это жилье нельзя, но и капитальный ремонт со строительством межкомнатных стен, выравниванием поверхностей и прокладкой коммуникаций не требуется.
Во всех трех высоких сегментах столичных новостроек за последний год жилья в формате white box стало больше. В бизнес-классе доля квартир с предчистовой отделкой за год выросла с 13% до 24% от общего числа квартир в продаже, в премиум-классе – с 8% до 22%, а в элитном – с 18% до 26%. Таким образом, хотя такой вариант жилья не стал преобладать над более привычными покупателю полной отделкой и «бетоном», доля его существенно увеличилась.
При этом во всех сегментах уменьшилось представительство объектов без отделки. В бизнес-классе их доля за 2020 год сократилась с 79% до 61% от общего числа квартир в сегменте, в премиум-классе – 42% до 37%, а в элитном – с 45% до 39%.
Динамика доли жилья с отделкой при этом была разной. В бизнес-классе доля предложения квартир под ключ выросла в 2020 году с 8% до 15%. В премиум-классе и элитном сегменте, напротив, этот показатель сократился соответственно с 50% до 41% и с 37% до 35%.
«Рынок премиальных новостроек Москвы постепенно приходит к пониманию того, что квартиры или апартаменты с предчистовой отделкой – это золотая середина, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Данилов Дом»). – К примеру, в нашем проекте премиум-класса “Данилов Дом” все апартаменты сдаются с отделкой white box. Мы прокладываем все инженерные системы и трассы кондиционирования, подготавливаем стены к косметической облицовке. С одной стороны, такая отделка позволяет сэкономить много времени на черновом этапе работ. С другой, она позволяет реализовать свой дизайн-проект, что крайне важно для аудитории клиентов высокобюджетного рынка новостроек».
По динамике абсолютного числа квартир в формате white box в продаже выделяется премиальный сегмент новостроек. Если в конце 2019 года на рынке было 229 таких объектов, то к концу 2020 года их стало 513 (рост в 2,2 раза). В бизнес-классе количество квартир с предчистовой отделкой увеличилось с 1,9 тыс. до 2,3 тыс. (+24%). В элитном сегменте квартир и апартаментов white box стало немного больше: 370 против 339 год назад (+9%).
*Сегменты премиум и элит включают квартиры и апартаменты, а в бизнес-классе учтены только квартиры.
Источник: «Метриум»
«За последние годы качество планировочных решений в высокобюджетных новостройках заметно выросло, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Соответственно, желание с нуля переделать внутреннюю планировку квартиры (а для этого нужен вариант без отделки) у потенциальных покупателей уменьшилось. При этом сами дизайн-проекты дорогого жилья становятся менее экстравагантными и более практичными. Покупатели дорогих новостроек стремятся не тратить много времени и денег на ремонт. С этой точки зрения больше подходят квартиры с предчистовой и финальной отделкой. Впрочем, в высокобюджетном сегменте всё равно останется группа клиентов, желающих получить “чистый лист”, на котором можно нарисовать жильё мечты с нуля. Полагаю, в ближайшие годы соотношение этих опций может стать примерно равным».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,5% площади и на 6,9% лотов. За год объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов.
На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась. Новые проекты и объемы на рынке в январе не появились.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,3% площади), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%. Доля бизнес-класса чуть меньше – 39,6% площади, которая год остается на том же уровне. Доля комфорт-класса сократилась по сравнению с прошлым годом на 6% и составила 19%. Минимальная доля в стандарт-классе (1,1%) остается неизменной.
Лидером по концентрации предложения остается ЦАО (32,5% площади), доля за год выросла на 9,5%. За ним следует САО с долей 19,4% реализуемой площади и СВАО с долей 12,4% площади.
По стадиям строительной готовности 70% предложения находится на заключительной стадии (ФОР – 25,5%, благоустройство – 14,4%, введен – 28,5%), которая за год она выросла на 10,8%.
По наличию отделки больше всего лотов предлагается без отделки – 50,8% лотов, которая за год уменьшилась на 10,5%. На долю предложения с отделкой приходится 32,2% лотов, которая за год выросла на 5,5%. Доля предложения с предчистовой отделкой составляет 14%, которая выросла на 4,2%, и с другими опциями 3%.
По итогам января 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов составила 379,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на +1,9%, за год – на 21%. В годовой динамике СВЦ выросла в премиум-классе – на 19,3% и составила 577,9 тыс. руб., в бизнес-классе – на 17,4% до 271,8 тыс. руб., в комфорт-классе – на 8,4% до 193,3 тыс. руб. СВЦ в апартаментах стандарт-класса наблюдается снижение на 3,7% за год до 187,7 тыс. руб.
Самым доступным среди округов стал ЮЗАО с СВЦ на уровне 193,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +10% за год). Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 577,1 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +11,3% за год). Лидером роста стали СВАО, в котором СВЦ выросла на 6,3% за месяц и на 16% за год до уровня 237,7 тыс. руб.
По итогам января 2021 года средняя цена апартаментов составила 27 млн руб., которая за месяц выросла на 1,2% и на 25% за год. Самый значительный рост наблюдался в комфорт-классе (+4,7% за месяц, +19,2% за год), в котором средняя цена лота составила 10,3 млн руб. В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 14,7% и составила 57,2 млн руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
231,4 |
268,4 |
271,8 |
1,3% |
17,4% |
|
комфорт |
178,2 |
187,2 |
193,3 |
3,2% |
8,4% |
|
премиум |
484,2 |
566,1 |
577,9 |
2,1% |
19,3% |
|
стандарт |
194,8 |
184,1 |
187,7 |
1,9% |
-3,7% |
|
Среднее |
313,4 |
372,5 |
379,5 |
1,9% |
21,1% |