Жилье в Ломоносовском районе Ленобласти может подорожать на 30 тысяч рублей за квадратный метр
Первичный рынок Ломоносовского района является наиболее недооцененным среди всех областных и де-юре городских районов за пределами КАД. В ближайшие три года при появлении в локации достаточного количества проектов комплексного освоения территории с хорошей инфраструктурой, небольшой плотностью застройки и разнообразным функционалом стоимость квадратного метра здесь может увеличиться на 30 тыс. рублей.
Об этом рассказала директор по продажам в Санкт-Петербурге ГК «А101» Мария Орлова. По её словам, в соседнем Петродворцовом районе квадратный метр в новостройках в среднем стоит 197 тыс. рублей, в Гатчинском – 160 тыс. рублей, Пушкинском – 154 тыс. рублей, а в Ломоносовском – всего 130 тыс. рублей.
«При этом в южных районах петербургской агломерации уже заявлено около 1 млн кв. метров жилья, и в ближайшие годы появится ещё 3-4 млн кв. метров жилья. Активность девелоперов смещается на юг, потому что что к северу от города интересных участков под застройку остается все меньше. Развитие транспортной системы, в том числе за счет появления КАД-2, а также создание востребованных проектов комплексной застройки будут способствовать повышению интереса к локации и росту стоимости жилья в ней», – пояснила Мария Орлова.
Она добавила, что текущая ситуация на рынке жилья в локации открывает хорошие перспективы для инвесторов. Спрос на жилую недвижимость в Петербурге по итогам 2022 года снизился на 31%, а в Ленобласти – всего на 5%. Жилье в Ленобласти существенно доступнее: средняя цена кв. метра – 146 тыс. рублей против 223 тыс. рублей в городе.
«При этом сейчас на рынок Ленобласти выходят проекты, где есть сильная образовательная, развлекательная, рекреационная инфраструктура, большое внимание уделяется благоустройству, развитие получает «зелёное» строительство, улучшается транспортная доступность. Кроме того, растет количество функций. Так, наш проект «А101 Лаголово» предполагают создание рабочих мест и возможностей для удаленной работы в коворкингах в шаговой доступности от дома. Кроме того, мы уделяем большое внимание созданию полноценной городской среды со всей необходимой инфраструктурой в 15-минутной пешей доступности, что снижает маятниковую миграцию. Полагаю, подобные проекты будут наиболее востребованы в краткосрочной и среднесрочной перспективе», – резюмировала Мария Орлова.
Стоимость новостройки зависит от ряда факторов. Наравне с остальными, на нее влияет и объем предложения, выпущенный на рынок. Вместе с ажиотажным спросом на квартиры, охватившем рынок недвижимости в последние месяцы, застройщики старались выводить максимальный объем, чтобы не допустить дефицита. По последним данным портала ДОМ.РФ, за 5 месяцев 2021 года началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. м за аналогичный период 2020 г. Для сравнения, во втором полугодии 2020 г. было запущено порядка 18,6 млн кв. м жилых проектов, тогда как во втором полугодии 2019 года – только 13,4 млн кв. м. Это высокий показатель, при том, что пик запуска новых проектов наблюдался в декабре 2020 г., когда цифры доходили до 4,7 млн кв. м.
Больше всего за прошедший период было заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. м, +47,6%) и Московской области (1,1 млн кв. м, +41,8%). В границах Старой Москвы лидерами по количеству новинок стали районы Даниловский (14% всех новых корпусов), Хорошево-Мневники (7%), Южнопортовый (6%), Обручевский и Раменки (по 5%), а также Беговой (4%). В Новой Москве основной объем новых корпусов был сосредоточен в Сосенском с.п. (47%), также в тройку лидеров вошли Московский (18%) и Кокошкино (13%).
С начала года на рынок в границах Старой Москвы было выведено 22 новых объекта: 14 (или 64%) из них относятся к сегменту бизнес-класса, 8 (36%) – к комфорт-классу. Если оценивать все вышедшие на рынок корпуса (в новых и уже реализуемых проектах), то за 5 месяцев предложение пополнили 147 единиц: из них, на долю бизнес-класса пришлось 60%, на комфорт-класс – 38%, по 1% на премиум- и эконом-сегменты. В Новой Москве в реализацию вышло 3 новых проекта, всего же предложение пополнилось 45 новыми корпусами. Все новые объемы сконцентрированы в сегменте комфорт-класса.
При этом, важно понимать, что, в первую очередь, растет строительная готовность самого жилья, а социальная инфраструктура за ней не поспевает. Сады, школы, поликлиники строятся, но темпы и объемы не соответствуют потребностям населения. Эта проблема актуальна в принципе для всех городов, но особенно в тех локациях, где концентрируются большие объемы нового строительства.
Цены уверенно росли все первое полугодие 2021 года, однако основной скачок в этом году пришелся на апрель-май, месяцы, когда не имея информации о продлении льготной ипотеки, застройщики поднимали цены практически каждую неделю. Так, с начала года стоимость новостроек в Москве уже прибавила 20,2%, в Новой Москве – 11,9%, в Московской области прирост составил 10,5%. В ближайшие полгода не ожидается такого значительного роста цен, как во втором полугодии 2020-первом полугодии 2021 года, наоборот - их стагнация.
“Стоит понимать, что такой существенный прирост вывода новостроек на рынок отчасти связан с эффектом “низкой базы” прошлого года, когда в период пандемии строительная отрасль практически замерла. Уверена, что покупатель на это предложение найдется: потребность в улучшении жилищных условий у граждан никуда не делась, ипотечные ставки, даже без учета льготной программы, по-прежнему выглядят довольно привлекательно, а застройщики, несмотря на старт новых проектов, продолжают выводить на рынок ограниченные объемы и поддерживать легкий дефицит свободного предложения”, - отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии 2021 года в Москве начались продажи в 33 проектах новостроек, что на 50% больше, чем в I полугодии 2020 года. Только в массовом сегменте застройщики начали реализацию большего числа проектов, чем во всех сегментах рынка за аналогичный период прошлого года. Вместе с тем дорогие новостройки составили немногим меньше половины от общего числа новых проектов.
В I полугодии 2021 года московские девелоперы начали реализацию 33 проектов новостроек. Из них в массовом сегменте рынка – 17 комплексов квартир и апартаментов, в бизнес-классе – 13 проектов (один из низ включает новостройки премиум-класса), в премиум-классе – 3 (исключая «гибридный»). В элитном сегменте новинок не было[1].
Между тем в I полугодии 2020 года активность застройщиков была подорвана коронакризисом, поэтому премьер на рынке было заметно меньше, всего 22. В массовом сегменте рынка начались продажи 10 проектов новостроек, в бизнес-классе – 8, в премиум-классе – 2 и в элитном – 2.
Таким образом, в первом полугодии 2021 года застройщики увеличили число новых проектов на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в прошедшем полугодии 2021 года было больше новинок на массовом рынке жилья (17 комплексов массового сегмента, один из которых относится к эконом-классу, а другие к «комфорту»). В высокобюджетных сегментах вышло 16 комплексов.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 11 из 33 новых проектов предполагают строительство апартаментов, а не квартир. В I полугодии 2020 года апартаментов тоже было немало – 7 проектов.
В Новой Москве в продаже появилось столько же проектов, сколько и в I полугодии 2020 года. Застройщики начали реализацию трех проектов комфорт-класса, тогда как в I полугодии 2020 года на рынке появились два комплекса бизнес-класса и один – комфорт-класса.
Примечательно, что большая часть проектов вышла в продажу в I квартале (20 комплексов), а во II квартале застройщики представили только 13 новинок.
В массовом сегменте средняя начальная стоимость квадратного метра в новых проектах варьируется от 155 тыс. рублей («Новое Внуково», Новая Москва) до 383 тыс. рублей («Дербеневская 20»). В среднем же застройщики предлагали массовое жилье за 226 тыс. рублей за кв.м. В бизнес-классе самая доступная новостройка стартовала по цене 237 тыс. рублей за кв.м. (Wave), а самая дорогая – 350 тыс. рублей за кв.м. («Остров»). Средняя цена на старте – порядка 286 тыс. рублей за кв.м. В премиум-классе самый доступный проект – High Life (415 тыс. рублей за кв.м), а самый дорогой – Бадаевский (800 тыс. рублей за кв.м).
«Как видим, активность застройщиков восстановилась по сравнению с кризисным первым полугодием прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и прежде рынок массового сегмента пополняется новыми объектами примерно так же, как и высокобюджетный сектор с некоторым опережением. При этом стоит отметить, что стартовый уровень цен в новых проектах примерно соответствует средним расценкам по всему сегменту, то есть застройщики практически отказались от дисконта за котлован».
«Строительная активность действительно увеличилась, – соглашается Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Если год назад столичные застройщики работали по 380 разрешениям на строительство, то сейчас уже их более 400. Суммарная площадь застройки с начала года выросла примерно на 400 тыс. кв.м. и составила около 16,4 млн кв.м. В целом первое полугодие достаточно активное, хотя лучше выводы делать основываясь на данных за второе полугодию. Спрос был очень активным, и значительная часть квартир в продаже раскуплена, поэтому застройщикам нужно запускать новые проекты, чтобы избежать дефицита и спада продаж.
Но о радикальном обострении конкуренции пока нельзя говорить. Для этого объем предложения должен увеличиться примерно вдвое от текущего уровня. При этом мы видим, что стартовые цены в новых проектах довольно высокие, что не свидетельствует о растущей конкуренции. Полагаю, в ближайшее время ситуация со стоимостью нового жилья принципиально не изменится, во всяком случае из-за структуры предложения».
Источник: «Метриум»
[1] В статистике новых проектов не учитываются проекты, реализуемые в режиме закрытых продаж.