Себестоимость возвращается в рамки
С начала СВО себестоимость строительства продемонстрировала рост из-за увеличения цен на стройматериалы и усложнения логистики. Однако к концу 2022 года себестоимость почти вернулась на уровень февраля прошлого года — поставки материалов более-менее стабилизировались.
По данным Группы компаний «РКС Девелопмент», основное удорожание стоимости строительства пришлось на март 2022 года — она выросла на 55% относительно 2020 года. К январю 2023-го разница составляла уже 37,1%.
«Весной прошлого года был взрывной рост себестоимости. Цены росли на большинство видов строительных материалов и оборудования. В ситуации, когда участники рынка не понимали перспектив отечественных производителей и их степени зависимости от импортных комплектующих, пока не заработали новые логистические цепочки, цены возрастали стремительно. Имел место и ажиотажный спрос, что приводило к спекулятивному росту цен. Через некоторое время, когда все привыкли к новым условиям, цены стабилизировались. Что-то привычное нам так и не вернулось, но практически по всем позициям нашлись понятные аналоги с понятными ценами и качеством», — поясняет Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект», застройщик ЖК «Огни Залива» (группа компаний «БФА-Девелопмент»).
Петербургские застройщики оценивают рост себестоимость за истекший год в 10–12%. По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора «КВС. Агентство недвижимости», «небольшое плавное падение» фиксируется с июня. «Самый ощутимый рост у нас был по нерудным материалам: повлияло подорожание логистики, изменение самой логистики и увеличение цены сырья», — отметила она.
Причем компания КВС в работе не использует импортных материалов.
По данным Группы RBI, к концу 2022 года себестоимость строительства 1 кв. м в объектах комфорт-класса составляла 100–110 тыс. рублей, бизнес-класса — 130–150 тыс. рублей.
«Из-за того, что себестоимость постепенно растет, а спрос снижается, цены остаются стабильными. Сезонные колебания в 1 или 2% нечувствительны для рынка и потребителей», — полагает Владимир Марков, генеральный директор ТЕХНОНИКОЛЬ.
При этом, отмечает Дмитрий Сухотин, структура себестоимости не изменилась. Но, поскольку дома, как правило, возводятся не один год, строителям еще предстоит корректировать бизнес-планы, полагает он.
По подсчетам Группы RBI, в течение прошлого года больше всего подорожали стеновые и теплоизоляционные материалы, а также шпунт иностранного производства — почти на 130%. Удельный вес шпунтов в структуре себестоимости — примерно 3%. Из-за подросшей цены себестоимость увеличилась на 3,8%. Оборудование инженерных сетей подорожало не столь значительно — на 10%, однако их удельный вес в структуре себестоимости оценивается в 12%, поэтому только из-за одной позиции себестоимость увеличивается примерно на 1,2%.
Фактор номер раз
Причины роста стоимости стройматериалов были разными. Например, Иван Донкин, директор департамента заказчика холдинга AAG, указывает на спекуляции поставщиков: «Как только началась СВО, помимо роста курса валют, а соответственно, и увеличения стоимости всего импортного оборудования, параллельно начались откровенные спекуляции от поставщиков. Мы, в частности, столкнулись с такого рода спекуляцией на оборудование слаботочных систем (домофония). Многие производители и поставщики отопления, сложных инженерных систем на пике роста говорили, что необходимо закупить все сейчас, а иначе дом вообще останется без необходимого оборудования. И на фоне этого цена росла существенно выше, доля роста произошла даже не на курсовую разницу, а на гораздо большую — спекулятивную».
Дмитрий Сухотин в качестве основной причины роста цен, которая до конца не исчезла и сегодня, называет неопределенность. По его словам, даже сегодня при проведении тендеров по строительным материалам или инженерным системам поставщики иногда готовы достаточно сильно опускаться в цене в процессе торгов. «Это значит, что в первоначальную цену многие продолжают включать фактор неопределенности», — подчеркивает Дмитрий Сухотин.
По данным компании ТЕХНОНИКОЛЬ, сегодня цены на основную часть стройматериалов стабилизировались. «Производители, которые весной 2022 года поднимали цены, вынуждены были их снизить. Часть компаний с конца февраля 2022 года цены не меняла, они сохраняют их на обычном уровне и продолжают стабильно работать. На отпускные цены влияют два фактора: себестоимость (увеличение стоимости сырьевых компонентов и ресурсов) и спрос», — отмечает Владимир Марков.
По его словам, ряд позиций подешевел и в ТЕХНОНИКОЛЬ. В частности, снижение коснулось монтажных пен — на 5–8%. «Также мы отмечаем удешевление на 10–15% продукции из ПВХ — сайдинга и софитов. В данном сегменте снизились цены на сырье, что отразилось на конечной стоимости материала. ПВХ-сайдинг и софиты — одни из самых распространенных отделочных материалов, активно применяются в малоэтажном строительстве», — добавил Владимир Марков.
Как отмечают аналитики «РКС Девелопмент», сейчас цены снижаются почти на все основные категории стройматериалов. Материалы, в производстве которых используется металл, подешевели более ощутимо из-за снижения цен на металл. Однако есть позиции, по которым рост продолжается. Стоимость светопрозрачных конструкций и других высокотехнологичных материалов остается неизменной.
«Повышенные цены на инертные материалы — щебень, песок, асфальт — в центральном регионе поддерживаются активным спросом, в том числе из-за строительства трассы М12. Отделочные материалы также удерживают высокие цены: например, керамическая плитка и сантехника очень зависимы от стоимости сырья, а именно глины, часть месторождений которой сейчас недоступна. Такие материалы, как межкомнатные двери и обои, растут в цене, при этом заметна корректировка их качества в связи с заменой компонентов производителями на более доступные», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент».
Сегодня, отмечает Иван Донкин, ситуация успокоилась: «Сейчас цены стабилизировались. Да, пришлось пересмотреть виды оборудования, но это не относится к ценообразованию. Объекты комплектуются не теми позициями, которыми комплектовались год назад. Это в большей степени опять же касается инженерии.
Поэтому — да, по стоимости оборудования, которое было привязано к курсу валют, роста нет. По стоимости материалов, которые производятся в России, — тоже. Оборудование и материалы, такие как сталь, арматура, — котировки на эти позиции снизились относительно декабря 2021 года, что позволяет сейчас говорить, что арматура стала дешевле. Но подтягивает цены наверх, а может, даже обгоняет с февраля 2022 года — инфляция. Рост цен на работы в целом, конечно, может быть, не такой существенный, но он равен стоимости инфляции».
Дмитрий Сухотин добавил: даже если по некоторым позициям цены снижаются, это не перекрывает прошлогоднего роста. Он, впрочем, надеется, что рынок уже «нашел новое равновесное состояние, что позволит более точно прогнозировать себестоимость строительства».
Затишье
Поскольку на себестоимость строительства более всего повлияла стоимость стройматериалов, участники рынка в прогнозах обращали на динамику цен на стройматериалы большое внимание. При этом оговорок в прогнозах, конечно, достаточно — неопределенность в экономике остается.
«Сейчас год только начался, и говорить, что роста цен нет, не стоит. Если сравнивать с февралем, то, наверное, плюс-минус рост остановился. Если сравнивать с маем, то цены существенно снизились. Но новая инфляция точно будет разгонять цены, если к этому еще не добавятся какие-нибудь существенные геополитические события», — комментирует Иван Донкин.
Дмитрий Сухотин также не обходится в прогнозе без «если»: «Если кардинально ничего не будет меняться в окружающей нас реальности, мы будем жить в условиях сегодняшних цен с их увеличением на уровень инфляции. Я не вижу предпосылок ни для снижения цен, ни для нового взрывного роста. Учитывая общую экономическую ситуацию, не будет, наверное, и сильного роста внутреннего спроса на строительные материалы. Очевидно, что на рынке найдено какое-то более-менее равновесное состояние, которое и будет сохраняться в обозримой перспективе».
Анжелика Альшаева ожидает рост стоимости бетона в связи с введением новой системы контроля его перевозки. Однако сильных всплесков себестоимости строительства, по ее мнению, не произойдет. В частности, потому, что застройщики уже переориентировались на российское или китайское сырье.
Специалисты «РКС Девелопмент» не ждут дальнейшего значительного снижения себестоимости, поскольку работают такие факторы, как инфляция, дежурная коррекция цен коррекцией, спросом, а также динамика курса валют, которая оказывает влияние на стоимость оборудования и комплектующих зарубежного производства.
«Важно, понимать, что рынок в настоящий момент стабилизировался, и предпосылок для дальнейших ценовых колебаний мы не видим», — резюмировал Владимир Марков.
Динамика себестоимости строительства относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Динамика стоимости основных материалов и ресурсов относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади в декабре и июле 2022 года на основе проектных деклараций, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Медианная стоимость 1 кв. м в июле 2022 года, тыс. руб. |
Средняя стоимость 1 кв. м в декабре 2022 года, тыс. руб. |
Средняя1 |
|
Московская область |
55,1 |
51,6 |
66,2 |
60,1 |
|
г. Москва |
106,6 |
88,0 |
130,1 |
111,2 |
|
Ленинградская область |
57,4 |
50,7 |
62,5 |
51,8 |
|
г. Санкт-Петербург |
66,6 |
65,4 |
75,7 |
70,5 |
1 Cредневзвешенное значение.
Источник: Дом.РФ
Впервые за три года на загородном рынке РФ наблюдается смещение спроса: покупатели отказываются от готовых домов в пользу земельных участков и самостоятельного строительства. Большинство планируют построить за 3 млн рублей 150-метровый дом на 10 сотках. О том, какие характеристики оказались важны, как изменились планы клиентов на загородном рынке после 24 февраля, в обзоре Циан.Аналитики.
- Спрос смещается в пользу земельных участков: 39% покупателей выбирают такой вариант.
- Земельные участки подорожали в два раза меньше, чем дома в целом по РФ. Объем предложения снизился за два года на 13% для домов и на 17% для земельных участков
- После 24 февраля 61% клиентов на «загородке» пересмотрели свои планы.
- Покупатели домов «ужимаются» по площади и бюджету.
- Россияне планируют строить 150 кв. м. на 10 сотках. Половина покупателей собираются потратить на строительство дома не более 3 млн рублей. По факту год назад в эту сумму уложились только 28% клиентов, уже построивших дом.
- 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
- Большинство строят на собственные и кредитные средства. 3% - продадут машину, чтобы построить дом.
- 70% будут строить дом для постоянного проживания. Инвесторов - 1%.
- Покупатели участков готовы отложить строительство дома на несколько лет.
- Самая популярная технология строительства - каркасная (32%).
Покупатели отказываются от домов в пользу земельных участков
На протяжении 2020-2021 года большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости РФ выбирали для себя готовые дома или дачи – в среднем на такие запросы приходилось 70,4% спроса (всех звонков). Еще 27,3% спроса поступало на покупку земельного участка и 2,3% - таунхауса.
С апреля 2022 года ситуация кардинально изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов в апреле-мае 2022 года снизилась до 59,5% (-10,9 п.п.), при этом спрос на покупку участков впервые вырос до рекордных 39,4% (+12,1 п.п.), а доля таунхаусов снизилась до 1,1% в общем объеме спроса.
Таким образом, в целом по России, 4 из 10 покупателей на рынке загородной недвижимости выбирают для себя земельные участки.
Эксперты Циан выделяют три основные причины нового тренда
- Экономия. Покупка дома — это серьезное вложение, не у всех есть возможность сразу найти такую сумму. Покупка участка же позволяет разбить затраты, а начать строительство дома – позже, даже через несколько лет, снизив финансовую нагрузку.
- Инвестиции. На фоне высокой инфляции недвижимость для многих россиян традиционно остается самым очевидным и простым вариантом для сбережения средств. Покупка участка – дешевле, чем дома или квартиры, то есть на изменения структуры спроса на «загородке» повлиял также инвестиционный интерес.
- Дефицит ликвидных домов. Последние два года наблюдался рекордный рост спроса, что привело к вымыванию немалого объема предложения. Найти подходящий дом все сложнее, поэтому все чаще покупатели задумываются о строительстве, а не покупке готового объекта.
Предложение и цены:
В целом по России большая часть объектов в продаже - 55,5% - дома, 42,5% - земельные участки, 2% - таунхаусы. С 2020 года произошли незначительные изменения: увеличение доли участков при снижении доли предложения на таунхаусы.
В абсолютном выражении выбор покупателей снижается по всем сегментам. С 2020 года объем предложения в России сократился на 19% для домов и на 12% для земельных участков. В Московском регионе падение куда более серьезное: -32% по домам и участкам. Самый большой выбор участков в Московском регионе – по Рязанскому шоссе, относительно 2020 года предложение увеличилось на 8%. По всем остальным шоссе предложение снизилось, максимальное падение – по Калужскому шоссе (-69%), где участки активно вымываются в том числе по причине наличия столичной регистрации в Новой Москве.
Стоимость земельных участков по РФ выросла в меньшей степени, чем по домам: с конца 2020 года по конец 2022 года на 17%. в 2022 году - еще на 10%. На дома стоимость за два года выросла на 36%, в 2022 году - еще на 10%.
Отдельно по Московскому региону прирост в 2020-2022 гг. был выше для домов, однако по 2022 году участки растут в цене быстрее.
Предложение и стоимость на апрель
|
|
Предложение, тыс. |
|||||
|
Россия |
Только Московский регион |
|||||
|
май.20 |
май.22 |
Динамика |
май.20 |
май.22 |
Динамика |
|
|
Дома |
391 |
355 |
-9% |
57 |
39 |
-32% |
|
Земельные участки |
306 |
270 |
-12% |
71 |
48,5 |
-32% |
|
|
Стоимость, млн р. |
|||||||||
|
Россия |
Только Московский регион |
|||||||||
|
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
|
|
Дома |
5,37 |
7,3 |
36% |
8 |
10% |
10,47 |
16,97 |
62% |
18,8 |
11% |
|
Земельные участки |
1,02 |
1,19 |
17% |
1,31 |
10% |
2,52 |
3,88 |
54% |
4,8 |
24% |
Источник: Циан.Аналитика
У 61% покупателей изменились планы и критерии выбора после 24 февраля
После 24 февраля 2022 года планы россиян, рассматривающих приобретение загородной недвижимости, поменялись. Только у 39% респондентов планы оказались прежними. Остальные – выбрали другие стратегии. 16% - отложили покупку, 5% - наоборот, решили, что нужно ускорить сделку на фоне неопределенности и ослабления курса рубля. 9% потенциальных покупателей были вынуждены понизить изначальные требования к приобретаемой недвижимости (меньшая площадь, худший район), однако данное требование коснулось в первую очередь покупателей домов, а не земельных участков. 6% клиентов отказались от «первички» в пользу загородных объектов на вторичном рынке. 5% вместо покупки дома стали рассматривать для себя земельные участки.
Снижение первоначальных требований особенно заметно для покупателей домов. Критерии изменились как по средней площади, так и стоимости. Количество звонков на объекты в бюджете до 5 млн рублей составляло 56% в целом по стране в феврале 2022 года. В марте же доля увеличилась до 65%. По площади доля тех, кто выбирает дома не более 100 «квадратов» увеличилась с 50% до 56%.
Для земельных участков смещение спроса менее выражено – в бюджете до 1 млн рублей доля звонков выросла с 45% до 49%. Пожелания по площади остались прежними.
70% покупателей будут строить дом для постоянного проживания
70% респондентов будут строить дом для постоянного проживания, еще 28% - для временного, проживания в другом месте, 1% - под сдачу в аренду или перепродажу и 1% - пока не определились. Несмотря на дефицит ликвидных вариантов, инвестиционная активность на рынке пока минимальна – модель покупки земли под строительство дома для перепродажи в России пока не развита.
Поскольку почти каждый третий респондент будет проживать основное время в другом месте (преимущественно в квартире), то при выборе участка больше значения имеет его удаленность от постоянного места проживания. 5% хотели бы добираться пешком (15-20 минут ходьбы). Однако больше половины – 58% все же готовы рассматривать удаление дома до 70 км. И 37% - свыше 70 км от квартиры.
Четверть (26%) хотели бы построить дом в черте города с развитой инфраструктурой. Ещё 21% - в коттеджном поселке. Однако не всем нужна развитая инфраструктура: в садовом товариществе выбирают участок 18% респондентов. Еще 35% - в деревне.
Россияне считают, что самим построить дом - дешевле
Смещение спроса в пользу покупки участка и самостоятельного строительства во многом продиктовано дефицитом подходящих готовых вариантов и экономией бюджета. Большинство отметили причину самостоятельного строительства, как возможность создать дом точно под свои потребности, реализовать все задумки. Это говорит о большом количестве неликвидных объектов на рынке, интересных больше ради земельного участка, а не самого строения.
Под «экономией» покупатели участков подразумевают как меньшие затраты непосредственно на строительные работы, так и оценку будущих затрат на проживание – за счет использования энергоэффективных технологий покупатели рассчитывают на сокращение расходов на содержание, да и новые коммуникации обслуживать дешевле. То есть затраты оцениваются не только в моменте - на строительство, играет роль дальнейшая эксплуатация.
На строительство дома планируется потратить 3 млн рублей
Половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают бюджет до 3 млн рублей, год назад (в апреле 2021 года) ситуация была аналогичная – половина россиян также планировали уложиться в 3 млн рублей. Каждый четвертый собирается потратить 4-5 млн рублей. Таким образом, 3 из 4 покупателей земельных участков не готовы вкладывать более 5 млн рублей на строительство дома. Снижается и доля тех, кто готов тратить более 20 млн рублей на строительство.
Циан также провел опрос в 2021 году среди респондентов, которые уже построили дом. Менее трети из них уложились в сумму до 3 млн рублей (28%), а большинство потратили 6-20 млн рублей. Планируя строить дом, россияне не всегда адекватно оценивают реальные предстоящие затраты.
В абсолютном выражении 48% респондентов планируют стоимость квадратного метра дома «под ключ» с отделкой – до 50 тыс. рублей. Еще 26% - от 50 до 75 тысяч. И 24% - от 75 до 100 тыс. рублей. Таким образом, 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
Основные источники финансирования покупки и строительства дома: собственные средства (57%), ипотека (46%). Продажу другой недвижимости рассматривают 28% опрошенных. Самый редкий вариант – это продажа автомобиля (3%). Также в списках – потребительский кредит (15%) и привлечение маткапитала (17%). Год назад для строительства дома реже продавали другую недвижимость (13%), то есть накопить на строительство дома без проведения «альтернативных» сделок все сложнее.
Со строительством планируют подождать
Покупатели земельных участков не торопятся со строительством домов из-за подорожания строительных и отделочных материалов, а также общей неопределенности с уровнем доходов и занятостью.
Только 53% покупателей собираются приступить к строительству в течение года после приобретения участка. В прошлом году таких было 62%.
Увеличилось количество тех, кто отложит строительные работы – в течение трех лет с покупки строить дом будут 41% клиентов против 31% в прошлом году
Только каждый пятый респондент планирует строить дом самостоятельно. Остальные – привлекут подрядные организации (строительные компании или же частные бригады). 39% собираются работать «смешанным» способом, привлекая на разные этапы работ нескольких подрядчиков.
150 метров на 10 сотках
По размерам площади участка предпочтения отдаются вариантам площадью 6-12 соток, что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного проживания. Земельные участки больше 20 соток практически не пользуются спросом.
Планируемая площадь дома в основном - в пределах 100-150 кв. м (46%). В прошлом году также наибольшая доля респондентов (36%) выбрали дома такой же площади для строительства. Прирост сразу на 10 п.п. связан с отказом от строительства более компактных вариантов, менее пригодных для круглогодичного постоянного проживания.
Несмотря на рост запланированной площади дома, этажность не увеличивается. 39% будут строить двухэтажный дом. Одноэтажный дом с мансардой планируют возвести 20% покупателей и одноэтажные дома – 25%. Трехэтажные дома стали пользоваться меньшим спросом – на них приходится 6% спроса. Остальные 10% не определились. Половина покупателей хотели бы себе дом с 3-мя спальнями (46%), каждый четвертый – с 2-мя или 4-мя спальными комнатами.
Треть респондентов не определились, из какого материала они хотят построить дом. Приоритетными, как и в прошлом году, остаются каркасные дома (32%) и дома из газосиликатных блоков (34%), на третьем месте – дома из цельного дерева.
«Для загородного рынка ярко выражена сезонность спроса, поэтому именно данный сегмент восстанавливался активнее в сравнении с городской недвижимостью, уже в середине марта спрос превысил февральские показатели, а спрос на участки практически приблизился к значениям конца 2020 года, – говорит Анна Березина, руководитель направления Циан.Загородная недвижимость – Смещение интереса к самым бюджетным домам ведет к росту средних цен на готовое загородное жилье в целом, поэтому мы ожидаем дальнейшее смещение спроса в пользу земельных участков, подорожавших с 2020 года в два раза меньше, чем готовое жилье. По нашим прогнозам, в конце года прирост составит еще порядка 5-7%, помимо роста в 10% с начала года.
Загородная недвижимость оказывается и в более выигрышном положении по причине того, что доля объектов, приобретенных в ипотеку, ниже, чем в сегменте городской недвижимости, где именно резкий рост ключевой ставки привел к существенному снижению спроса. На загородном рынке это отразилось в меньшей степени».
Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» проанализировали объём предложения комнат в 16 городах-миллионниках России. Самый значительный объём предложения в Санкт-Петербурге, а самый скромный выбор в новоиспечённом миллионнике Краснодаре.
За полгода – с января 2022 года по июнь 2022 года – количество комнат, которые продаются в городах-миллионниках России, сократилось на 27,72%. В абсолютных цифрах снижение составило 2,2 тыс. объектов. На данный момент в крупнейших российских городах экспонируется 5781 комната.
Наиболее значительное снижение числа комнат в продаже за последние месяцы было зафиксировано в Воронеже. В этом мегаполисе объём предложения снизился на 57% или на 310 объектов. На данный момент здесь продаётся 228 комнат.
Также более чем на 50% объём предложения снизился в Перми и Красноярске. Здесь отрицательная корректировка предложений составила 55 и 52% соответственно. В начале июня 2022 года в Перми продаётся 305 комнат со средней стоимостью 832,7 тыс. руб (50,7 тыс. руб. за кв. м.), а в Красноярске 236 объектов со средней ценой 733,8 тыс. руб. (50,9 тыс. руб.).
Самый значительный рост числа предложений в период с января по июнь 2022 года среди всех крупнейших городов-миллионников России был отмечен в Санкт-Петербурге. Здесь количество комнат, выставленных в продажу, выросло на 31,5% (+362 объектов).
Также рост числа лотов был отмечен в Москве и Казани, где экспозиция выросла на 1,9% и 1,1% соответственно. Сейчас в столице продаётся 428 комнат, а в Казани 170 объектов.
На данный момент в Петербурге самый значительный объём предложения комнат. Здесь продаётся 1513 отдельных комнат, исключая переделанные квартиры-студии, доли. На втором месте по объёму предложения в данном сегменте Ростов-на-Дону – 463 комнаты, а замыкает тройку городов-лидеров Москва – 428 комнат.
Отдельно эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» отмечают, что в новоиспечённом городе-миллионнике Краснодаре в начале июня продаётся всего 50 комнат. Это самый скромный выбор среди всех крупнейших городов России.