Себестоимость возвращается в рамки
С начала СВО себестоимость строительства продемонстрировала рост из-за увеличения цен на стройматериалы и усложнения логистики. Однако к концу 2022 года себестоимость почти вернулась на уровень февраля прошлого года — поставки материалов более-менее стабилизировались.
По данным Группы компаний «РКС Девелопмент», основное удорожание стоимости строительства пришлось на март 2022 года — она выросла на 55% относительно 2020 года. К январю 2023-го разница составляла уже 37,1%.
«Весной прошлого года был взрывной рост себестоимости. Цены росли на большинство видов строительных материалов и оборудования. В ситуации, когда участники рынка не понимали перспектив отечественных производителей и их степени зависимости от импортных комплектующих, пока не заработали новые логистические цепочки, цены возрастали стремительно. Имел место и ажиотажный спрос, что приводило к спекулятивному росту цен. Через некоторое время, когда все привыкли к новым условиям, цены стабилизировались. Что-то привычное нам так и не вернулось, но практически по всем позициям нашлись понятные аналоги с понятными ценами и качеством», — поясняет Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект», застройщик ЖК «Огни Залива» (группа компаний «БФА-Девелопмент»).
Петербургские застройщики оценивают рост себестоимость за истекший год в 10–12%. По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора «КВС. Агентство недвижимости», «небольшое плавное падение» фиксируется с июня. «Самый ощутимый рост у нас был по нерудным материалам: повлияло подорожание логистики, изменение самой логистики и увеличение цены сырья», — отметила она.
Причем компания КВС в работе не использует импортных материалов.
По данным Группы RBI, к концу 2022 года себестоимость строительства 1 кв. м в объектах комфорт-класса составляла 100–110 тыс. рублей, бизнес-класса — 130–150 тыс. рублей.
«Из-за того, что себестоимость постепенно растет, а спрос снижается, цены остаются стабильными. Сезонные колебания в 1 или 2% нечувствительны для рынка и потребителей», — полагает Владимир Марков, генеральный директор ТЕХНОНИКОЛЬ.
При этом, отмечает Дмитрий Сухотин, структура себестоимости не изменилась. Но, поскольку дома, как правило, возводятся не один год, строителям еще предстоит корректировать бизнес-планы, полагает он.
По подсчетам Группы RBI, в течение прошлого года больше всего подорожали стеновые и теплоизоляционные материалы, а также шпунт иностранного производства — почти на 130%. Удельный вес шпунтов в структуре себестоимости — примерно 3%. Из-за подросшей цены себестоимость увеличилась на 3,8%. Оборудование инженерных сетей подорожало не столь значительно — на 10%, однако их удельный вес в структуре себестоимости оценивается в 12%, поэтому только из-за одной позиции себестоимость увеличивается примерно на 1,2%.
Фактор номер раз
Причины роста стоимости стройматериалов были разными. Например, Иван Донкин, директор департамента заказчика холдинга AAG, указывает на спекуляции поставщиков: «Как только началась СВО, помимо роста курса валют, а соответственно, и увеличения стоимости всего импортного оборудования, параллельно начались откровенные спекуляции от поставщиков. Мы, в частности, столкнулись с такого рода спекуляцией на оборудование слаботочных систем (домофония). Многие производители и поставщики отопления, сложных инженерных систем на пике роста говорили, что необходимо закупить все сейчас, а иначе дом вообще останется без необходимого оборудования. И на фоне этого цена росла существенно выше, доля роста произошла даже не на курсовую разницу, а на гораздо большую — спекулятивную».
Дмитрий Сухотин в качестве основной причины роста цен, которая до конца не исчезла и сегодня, называет неопределенность. По его словам, даже сегодня при проведении тендеров по строительным материалам или инженерным системам поставщики иногда готовы достаточно сильно опускаться в цене в процессе торгов. «Это значит, что в первоначальную цену многие продолжают включать фактор неопределенности», — подчеркивает Дмитрий Сухотин.
По данным компании ТЕХНОНИКОЛЬ, сегодня цены на основную часть стройматериалов стабилизировались. «Производители, которые весной 2022 года поднимали цены, вынуждены были их снизить. Часть компаний с конца февраля 2022 года цены не меняла, они сохраняют их на обычном уровне и продолжают стабильно работать. На отпускные цены влияют два фактора: себестоимость (увеличение стоимости сырьевых компонентов и ресурсов) и спрос», — отмечает Владимир Марков.
По его словам, ряд позиций подешевел и в ТЕХНОНИКОЛЬ. В частности, снижение коснулось монтажных пен — на 5–8%. «Также мы отмечаем удешевление на 10–15% продукции из ПВХ — сайдинга и софитов. В данном сегменте снизились цены на сырье, что отразилось на конечной стоимости материала. ПВХ-сайдинг и софиты — одни из самых распространенных отделочных материалов, активно применяются в малоэтажном строительстве», — добавил Владимир Марков.
Как отмечают аналитики «РКС Девелопмент», сейчас цены снижаются почти на все основные категории стройматериалов. Материалы, в производстве которых используется металл, подешевели более ощутимо из-за снижения цен на металл. Однако есть позиции, по которым рост продолжается. Стоимость светопрозрачных конструкций и других высокотехнологичных материалов остается неизменной.
«Повышенные цены на инертные материалы — щебень, песок, асфальт — в центральном регионе поддерживаются активным спросом, в том числе из-за строительства трассы М12. Отделочные материалы также удерживают высокие цены: например, керамическая плитка и сантехника очень зависимы от стоимости сырья, а именно глины, часть месторождений которой сейчас недоступна. Такие материалы, как межкомнатные двери и обои, растут в цене, при этом заметна корректировка их качества в связи с заменой компонентов производителями на более доступные», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент».
Сегодня, отмечает Иван Донкин, ситуация успокоилась: «Сейчас цены стабилизировались. Да, пришлось пересмотреть виды оборудования, но это не относится к ценообразованию. Объекты комплектуются не теми позициями, которыми комплектовались год назад. Это в большей степени опять же касается инженерии.
Поэтому — да, по стоимости оборудования, которое было привязано к курсу валют, роста нет. По стоимости материалов, которые производятся в России, — тоже. Оборудование и материалы, такие как сталь, арматура, — котировки на эти позиции снизились относительно декабря 2021 года, что позволяет сейчас говорить, что арматура стала дешевле. Но подтягивает цены наверх, а может, даже обгоняет с февраля 2022 года — инфляция. Рост цен на работы в целом, конечно, может быть, не такой существенный, но он равен стоимости инфляции».
Дмитрий Сухотин добавил: даже если по некоторым позициям цены снижаются, это не перекрывает прошлогоднего роста. Он, впрочем, надеется, что рынок уже «нашел новое равновесное состояние, что позволит более точно прогнозировать себестоимость строительства».
Затишье
Поскольку на себестоимость строительства более всего повлияла стоимость стройматериалов, участники рынка в прогнозах обращали на динамику цен на стройматериалы большое внимание. При этом оговорок в прогнозах, конечно, достаточно — неопределенность в экономике остается.
«Сейчас год только начался, и говорить, что роста цен нет, не стоит. Если сравнивать с февралем, то, наверное, плюс-минус рост остановился. Если сравнивать с маем, то цены существенно снизились. Но новая инфляция точно будет разгонять цены, если к этому еще не добавятся какие-нибудь существенные геополитические события», — комментирует Иван Донкин.
Дмитрий Сухотин также не обходится в прогнозе без «если»: «Если кардинально ничего не будет меняться в окружающей нас реальности, мы будем жить в условиях сегодняшних цен с их увеличением на уровень инфляции. Я не вижу предпосылок ни для снижения цен, ни для нового взрывного роста. Учитывая общую экономическую ситуацию, не будет, наверное, и сильного роста внутреннего спроса на строительные материалы. Очевидно, что на рынке найдено какое-то более-менее равновесное состояние, которое и будет сохраняться в обозримой перспективе».
Анжелика Альшаева ожидает рост стоимости бетона в связи с введением новой системы контроля его перевозки. Однако сильных всплесков себестоимости строительства, по ее мнению, не произойдет. В частности, потому, что застройщики уже переориентировались на российское или китайское сырье.
Специалисты «РКС Девелопмент» не ждут дальнейшего значительного снижения себестоимости, поскольку работают такие факторы, как инфляция, дежурная коррекция цен коррекцией, спросом, а также динамика курса валют, которая оказывает влияние на стоимость оборудования и комплектующих зарубежного производства.
«Важно, понимать, что рынок в настоящий момент стабилизировался, и предпосылок для дальнейших ценовых колебаний мы не видим», — резюмировал Владимир Марков.
Динамика себестоимости строительства относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Динамика стоимости основных материалов и ресурсов относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади в декабре и июле 2022 года на основе проектных деклараций, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Медианная стоимость 1 кв. м в июле 2022 года, тыс. руб. |
Средняя стоимость 1 кв. м в декабре 2022 года, тыс. руб. |
Средняя1 |
|
Московская область |
55,1 |
51,6 |
66,2 |
60,1 |
|
г. Москва |
106,6 |
88,0 |
130,1 |
111,2 |
|
Ленинградская область |
57,4 |
50,7 |
62,5 |
51,8 |
|
г. Санкт-Петербург |
66,6 |
65,4 |
75,7 |
70,5 |
1 Cредневзвешенное значение.
Источник: Дом.РФ
Новые условия ипотеки с господдержкой могут привести к удвоению среднемесячных выдач жилищных кредитов на новостройки в ближайшие несколько месяцев. В результате во втором полугодии количество сделок на первичном рынке может вырасти на 35% по сравнению с первым. Об этом заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников на Чебоксарском экономическом форуме.
На фоне рекордно высоких ставок по ипотеке и увеличившихся цен на недвижимость в апреле-мае количество сделок на российском рынке первичной недвижимости сократилось. Однако, по прогнозам ВТБ, период стагнации будет недолгим. Ставка льготной ипотеки, действующей на первичном рынке недвижимости, не только стала однозначной, но и с учетом дополнительных дисконтов от банков вернулась к уровню 2020 года. Это, по оценке аналитиков банка, должно вернуть спрос на рынок.
Кроме того, на рынке недвижимости наметилась тенденция по коррекции цен на квартиры. По данным ВТБ, за последние полтора месяца они снизились в среднем на 2%, даже без учета дополнительных дисконтов от застройщиков. Уменьшение стоимости квадратного метра в новостройках наблюдается в большинстве крупных российских городов. Сезонный рост стоимости квадратного метра отмечается только в южных регионах – в частности, в Сочи (+3%) и Ростове-на-Дону (+4%).
«Несмотря на сокращение количества сделок в последние месяцы, потенциальный спрос на покупку недвижимости у россиян остается достаточно высоким. На его реализацию можно рассчитывать с улучшением условий кредитования – как по государственным программам, так и собственным банковским предложениям. В этой связи снижение ставки по государственной программе до 7% - своевременное решение. В результате спрос на сделки на первичном рынке уже в ближайшее время может вырасти вдвое, а в целом во втором полугодии, с учетом нормализации экономической ситуации, – превысить результаты января-июня на треть», – заявил Анатолий Печатников.
Зампред ВТБ добавил, что улучшение условий по кредитам на новостройки «перезапустит» и рынок вторичного жилья, который стагнировал в последние месяцы из-за сверхвысоких ставок. Сейчас ценовые параметры ипотеки вернулись на уровень начала года, поэтому стоит ожидать роста числа сделок, многие из которых проходят в рамках цепочек купли-продажи жилья.
Смягчение политики регулятора удешевляет и проектное финансирование. Это положительно влияет на себестоимость строительства и эффективность работы девелоперов. В сложившихся условиях застройщики должны быть больше заинтересованы в реализации квартир, а не в максимизации прибыли, заключил Анатолий Печатников.
Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в апреле-мае 2022 года составил более 25,4 млрд руб. Показатель уже превысил результаты II квартала в 2016 и 2018 годах; также ожидается, что квартальный результат превысит и аналогичный период 2020 года (31,6 млрд руб.). Таким образом, за пять месяцев 2022 года, три из которых проходили в условиях жестких санкций и негативных экономических явлений, объем инвестиций составил 128 млрд руб., что уже превышает прошлогодний полугодовой результат. В основном вклад в такое превышение внес результат I квартала 2022 года, когда был зафиксирован рекордный объем инвестиций на уровне 101,8 млрд руб.
- Лидером в структуре инвестирования в апреле-мае 2022 года вновь стали площадки под девелопмент с долей 57%. На втором месте расположилась торговая недвижимость с долей в 15%, на третьем – офисная, доля в общем объеме составила 13%. Стоит отметить, что в отличие от кризиса, связанного с пандемией коронавируса, когда акцент инвесторов сместился на складскую недвижимость, явного изменения структуры спроса инвесторов сейчас не наблюдается.
|
Распределение инвестиций по сегментам |
Апрель-май 2022 г. |
|
Площадки под девелопмент |
57% |
|
Торговая недвижимость |
15% |
|
Офисная недвижимость |
13% |
|
Складская недвижимость |
8% |
|
Гостиничная недвижимость |
8% |
Источник: Knight Frank Research
- Доля вложений иностранного капитала осталась на минимальном уровне и в апреле-мае 2022 года составила всего 2%. Как минимум до конца года участие иностранных инвесторов на российском рынке инвестиций в недвижимость будет крайне низкой.
- Также наблюдается большое количество сделок по продаже бизнеса компаний, которые приняли решение уйти из рынка России. Зачастую в периметр таких сделок попадают как недвижимые активы, так и средства производства, персонал, бренд, продуктовая линейка и прочее. Среди примеров – продажа бизнеса пивоваренной компании Carlsberg, производителя сыров Valio, производителя кофе Paulig, сети ресторанов «Макдоналдс» и другие. Иногда эти сделки носят формальный характер и представляют собой больше передачу активов в доверительное управление, с целью того, чтобы избежать попадания владельца под санкции.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, отмечает, что динамика инвестирования до конца 2022 года будет зависеть от экономических и внешнеполитических факторов, в том числе от усиления либо ослабления санкционного давления, а также отказа новых компаний от работы в России. Кроме того, возможным позитивным фактором динамики инвестирования во втором полугодии 2022 года будет ключевая ставка, которая уже снизилась до 9,5%, что сопоставимо с уровнем начала года.