Себестоимость возвращается в рамки
С начала СВО себестоимость строительства продемонстрировала рост из-за увеличения цен на стройматериалы и усложнения логистики. Однако к концу 2022 года себестоимость почти вернулась на уровень февраля прошлого года — поставки материалов более-менее стабилизировались.
По данным Группы компаний «РКС Девелопмент», основное удорожание стоимости строительства пришлось на март 2022 года — она выросла на 55% относительно 2020 года. К январю 2023-го разница составляла уже 37,1%.
«Весной прошлого года был взрывной рост себестоимости. Цены росли на большинство видов строительных материалов и оборудования. В ситуации, когда участники рынка не понимали перспектив отечественных производителей и их степени зависимости от импортных комплектующих, пока не заработали новые логистические цепочки, цены возрастали стремительно. Имел место и ажиотажный спрос, что приводило к спекулятивному росту цен. Через некоторое время, когда все привыкли к новым условиям, цены стабилизировались. Что-то привычное нам так и не вернулось, но практически по всем позициям нашлись понятные аналоги с понятными ценами и качеством», — поясняет Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект», застройщик ЖК «Огни Залива» (группа компаний «БФА-Девелопмент»).
Петербургские застройщики оценивают рост себестоимость за истекший год в 10–12%. По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора «КВС. Агентство недвижимости», «небольшое плавное падение» фиксируется с июня. «Самый ощутимый рост у нас был по нерудным материалам: повлияло подорожание логистики, изменение самой логистики и увеличение цены сырья», — отметила она.
Причем компания КВС в работе не использует импортных материалов.
По данным Группы RBI, к концу 2022 года себестоимость строительства 1 кв. м в объектах комфорт-класса составляла 100–110 тыс. рублей, бизнес-класса — 130–150 тыс. рублей.
«Из-за того, что себестоимость постепенно растет, а спрос снижается, цены остаются стабильными. Сезонные колебания в 1 или 2% нечувствительны для рынка и потребителей», — полагает Владимир Марков, генеральный директор ТЕХНОНИКОЛЬ.
При этом, отмечает Дмитрий Сухотин, структура себестоимости не изменилась. Но, поскольку дома, как правило, возводятся не один год, строителям еще предстоит корректировать бизнес-планы, полагает он.
По подсчетам Группы RBI, в течение прошлого года больше всего подорожали стеновые и теплоизоляционные материалы, а также шпунт иностранного производства — почти на 130%. Удельный вес шпунтов в структуре себестоимости — примерно 3%. Из-за подросшей цены себестоимость увеличилась на 3,8%. Оборудование инженерных сетей подорожало не столь значительно — на 10%, однако их удельный вес в структуре себестоимости оценивается в 12%, поэтому только из-за одной позиции себестоимость увеличивается примерно на 1,2%.
Фактор номер раз
Причины роста стоимости стройматериалов были разными. Например, Иван Донкин, директор департамента заказчика холдинга AAG, указывает на спекуляции поставщиков: «Как только началась СВО, помимо роста курса валют, а соответственно, и увеличения стоимости всего импортного оборудования, параллельно начались откровенные спекуляции от поставщиков. Мы, в частности, столкнулись с такого рода спекуляцией на оборудование слаботочных систем (домофония). Многие производители и поставщики отопления, сложных инженерных систем на пике роста говорили, что необходимо закупить все сейчас, а иначе дом вообще останется без необходимого оборудования. И на фоне этого цена росла существенно выше, доля роста произошла даже не на курсовую разницу, а на гораздо большую — спекулятивную».
Дмитрий Сухотин в качестве основной причины роста цен, которая до конца не исчезла и сегодня, называет неопределенность. По его словам, даже сегодня при проведении тендеров по строительным материалам или инженерным системам поставщики иногда готовы достаточно сильно опускаться в цене в процессе торгов. «Это значит, что в первоначальную цену многие продолжают включать фактор неопределенности», — подчеркивает Дмитрий Сухотин.
По данным компании ТЕХНОНИКОЛЬ, сегодня цены на основную часть стройматериалов стабилизировались. «Производители, которые весной 2022 года поднимали цены, вынуждены были их снизить. Часть компаний с конца февраля 2022 года цены не меняла, они сохраняют их на обычном уровне и продолжают стабильно работать. На отпускные цены влияют два фактора: себестоимость (увеличение стоимости сырьевых компонентов и ресурсов) и спрос», — отмечает Владимир Марков.
По его словам, ряд позиций подешевел и в ТЕХНОНИКОЛЬ. В частности, снижение коснулось монтажных пен — на 5–8%. «Также мы отмечаем удешевление на 10–15% продукции из ПВХ — сайдинга и софитов. В данном сегменте снизились цены на сырье, что отразилось на конечной стоимости материала. ПВХ-сайдинг и софиты — одни из самых распространенных отделочных материалов, активно применяются в малоэтажном строительстве», — добавил Владимир Марков.
Как отмечают аналитики «РКС Девелопмент», сейчас цены снижаются почти на все основные категории стройматериалов. Материалы, в производстве которых используется металл, подешевели более ощутимо из-за снижения цен на металл. Однако есть позиции, по которым рост продолжается. Стоимость светопрозрачных конструкций и других высокотехнологичных материалов остается неизменной.
«Повышенные цены на инертные материалы — щебень, песок, асфальт — в центральном регионе поддерживаются активным спросом, в том числе из-за строительства трассы М12. Отделочные материалы также удерживают высокие цены: например, керамическая плитка и сантехника очень зависимы от стоимости сырья, а именно глины, часть месторождений которой сейчас недоступна. Такие материалы, как межкомнатные двери и обои, растут в цене, при этом заметна корректировка их качества в связи с заменой компонентов производителями на более доступные», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент».
Сегодня, отмечает Иван Донкин, ситуация успокоилась: «Сейчас цены стабилизировались. Да, пришлось пересмотреть виды оборудования, но это не относится к ценообразованию. Объекты комплектуются не теми позициями, которыми комплектовались год назад. Это в большей степени опять же касается инженерии.
Поэтому — да, по стоимости оборудования, которое было привязано к курсу валют, роста нет. По стоимости материалов, которые производятся в России, — тоже. Оборудование и материалы, такие как сталь, арматура, — котировки на эти позиции снизились относительно декабря 2021 года, что позволяет сейчас говорить, что арматура стала дешевле. Но подтягивает цены наверх, а может, даже обгоняет с февраля 2022 года — инфляция. Рост цен на работы в целом, конечно, может быть, не такой существенный, но он равен стоимости инфляции».
Дмитрий Сухотин добавил: даже если по некоторым позициям цены снижаются, это не перекрывает прошлогоднего роста. Он, впрочем, надеется, что рынок уже «нашел новое равновесное состояние, что позволит более точно прогнозировать себестоимость строительства».
Затишье
Поскольку на себестоимость строительства более всего повлияла стоимость стройматериалов, участники рынка в прогнозах обращали на динамику цен на стройматериалы большое внимание. При этом оговорок в прогнозах, конечно, достаточно — неопределенность в экономике остается.
«Сейчас год только начался, и говорить, что роста цен нет, не стоит. Если сравнивать с февралем, то, наверное, плюс-минус рост остановился. Если сравнивать с маем, то цены существенно снизились. Но новая инфляция точно будет разгонять цены, если к этому еще не добавятся какие-нибудь существенные геополитические события», — комментирует Иван Донкин.
Дмитрий Сухотин также не обходится в прогнозе без «если»: «Если кардинально ничего не будет меняться в окружающей нас реальности, мы будем жить в условиях сегодняшних цен с их увеличением на уровень инфляции. Я не вижу предпосылок ни для снижения цен, ни для нового взрывного роста. Учитывая общую экономическую ситуацию, не будет, наверное, и сильного роста внутреннего спроса на строительные материалы. Очевидно, что на рынке найдено какое-то более-менее равновесное состояние, которое и будет сохраняться в обозримой перспективе».
Анжелика Альшаева ожидает рост стоимости бетона в связи с введением новой системы контроля его перевозки. Однако сильных всплесков себестоимости строительства, по ее мнению, не произойдет. В частности, потому, что застройщики уже переориентировались на российское или китайское сырье.
Специалисты «РКС Девелопмент» не ждут дальнейшего значительного снижения себестоимости, поскольку работают такие факторы, как инфляция, дежурная коррекция цен коррекцией, спросом, а также динамика курса валют, которая оказывает влияние на стоимость оборудования и комплектующих зарубежного производства.
«Важно, понимать, что рынок в настоящий момент стабилизировался, и предпосылок для дальнейших ценовых колебаний мы не видим», — резюмировал Владимир Марков.
Динамика себестоимости строительства относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Динамика стоимости основных материалов и ресурсов относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади в декабре и июле 2022 года на основе проектных деклараций, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Медианная стоимость 1 кв. м в июле 2022 года, тыс. руб. |
Средняя стоимость 1 кв. м в декабре 2022 года, тыс. руб. |
Средняя1 |
|
Московская область |
55,1 |
51,6 |
66,2 |
60,1 |
|
г. Москва |
106,6 |
88,0 |
130,1 |
111,2 |
|
Ленинградская область |
57,4 |
50,7 |
62,5 |
51,8 |
|
г. Санкт-Петербург |
66,6 |
65,4 |
75,7 |
70,5 |
1 Cредневзвешенное значение.
Источник: Дом.РФ
Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года.
Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек.
- Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза.
- Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье.
- В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат.
- В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы.
- За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века.
- Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс.
- В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя.
- «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
- Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть.
1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед
Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р.
В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится. Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет.
2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке
В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса.
В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.
|
|
На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022 |
Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022 |
Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р. |
Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен |
Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220) и текущей ценой квартиры |
|
|
|
|
|
|
Лет |
месяцев |
|
|
Краснодар |
2700 |
524,4 |
2 176 |
9 |
3 |
34% |
|
Омск |
1852,2 |
384,4 |
1 468 |
8 |
5 |
32% |
|
Барнаул |
1906,2 |
407,2 |
1 499 |
8 |
1 |
31% |
|
Казань |
2953,8 |
649,3 |
2 305 |
7 |
9 |
30% |
|
Кемерово |
1771,2 |
393,5 |
1 378 |
7 |
8 |
30% |
|
Самара |
2122,2 |
472,6 |
1 650 |
7 |
7 |
30% |
|
Воронеж |
1738,8 |
412,5 |
1 326 |
6 |
11 |
28% |
|
Ростов-на-Дону |
1971 |
491,7 |
1 479 |
6 |
5 |
27% |
|
Рязань |
1512 |
382 |
1 130 |
6 |
4 |
27% |
|
Санкт-Петербург |
4012,2 |
1018 |
2 994 |
6 |
3 |
27% |
|
Нижний Новгород |
2214 |
569,3 |
1 645 |
6 |
2 |
26% |
|
Липецк |
1414,8 |
368,4 |
1 046 |
6 |
1 |
26% |
|
Пенза |
1512 |
395 |
1 117 |
6 |
0 |
26% |
|
Томск |
1809 |
484,1 |
1 325 |
5 |
10 |
25% |
|
Астрахань |
1247,4 |
342,5 |
905 |
5 |
8 |
25% |
|
Саратов |
1328,4 |
366,9 |
962 |
5 |
7 |
24% |
|
Волгоград |
1420,2 |
395 |
1 025 |
5 |
6 |
24% |
|
Ульяновск |
1285,2 |
359,3 |
926 |
5 |
5 |
24% |
|
Ярославль |
1501,2 |
420,2 |
1 081 |
5 |
5 |
24% |
|
Челябинск |
1144,8 |
322,7 |
822 |
5 |
5 |
24% |
|
Киров |
1274,4 |
362,3 |
912 |
5 |
4 |
24% |
|
Красноярск |
1636,2 |
500 |
1 136 |
4 |
9 |
22% |
|
Иркутск |
1809 |
557,2 |
1 252 |
4 |
9 |
22% |
|
Новосибирск |
1819,8 |
564 |
1 256 |
4 |
8 |
22% |
|
Тюмень |
1684,8 |
524,4 |
1 160 |
4 |
8 |
21% |
|
Оренбург |
1053 |
349,4 |
704 |
4 |
2 |
20% |
|
Уфа |
1409,4 |
552,6 |
857 |
3 |
2 |
16% |
|
Екатеринбург |
1420,2 |
570,9 |
849 |
3 |
1 |
16% |
|
Пермь |
1112,4 |
465,8 |
647 |
2 |
10 |
15% |
|
Хабаровск |
1533,6 |
670 |
864 |
2 |
8 |
14% |
|
Ижевск |
945 |
418,6 |
526 |
2 |
7 |
13% |
|
Москва |
3888 |
1813 |
2 075 |
2 |
4 |
12% |
|
Владивосток |
1809 |
984,9 |
824 |
1 |
8 |
9% |
|
Все города |
|
|
1 252,00 |
5 |
5 |
22% |
3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше
За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве.
Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов).
4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину
Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей.
В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс. по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода.
В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64%
|
Город |
Количество средних зарплат в первом взносе 15% |
Средний платеж по ипотеке, тыс. р. |
Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе |
||||||
|
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
|
|
Москва |
19,7 |
22,8 |
3,1 |
90,3 |
131,0 |
45% |
92% |
119% |
27% |
|
Санкт-Петербург |
14,6 |
21,9 |
7,4 |
50,7 |
87,9 |
73% |
68% |
114% |
46% |
|
Владивосток |
9,6 |
11,0 |
1,4 |
49,1 |
68,8 |
40% |
45% |
57% |
12% |
|
Казань |
7,6 |
11,0 |
3,4 |
32,3 |
59,1 |
83% |
35% |
57% |
22% |
|
Нижний Новгород |
6,8 |
9,9 |
3,1 |
28,4 |
48,9 |
72% |
32% |
52% |
20% |
|
Краснодар |
5,5 |
8,9 |
3,4 |
26,1 |
50,2 |
92% |
26% |
47% |
21% |
|
Самара |
5,6 |
8,8 |
3,1 |
23,5 |
42,8 |
82% |
26% |
46% |
19% |
|
Барнаул |
5,6 |
8,5 |
2,9 |
20,3 |
37,5 |
85% |
26% |
44% |
18% |
|
Ростов-на-Дону |
5,7 |
8,3 |
2,6 |
24,5 |
42,7 |
74% |
27% |
43% |
17% |
|
Томск |
5,5 |
8,3 |
2,8 |
24,1 |
41,0 |
70% |
26% |
43% |
17% |
|
Новосибирск |
5,9 |
8,2 |
2,3 |
28,1 |
45,5 |
62% |
28% |
43% |
15% |
|
Хабаровск |
6,2 |
7,9 |
1,7 |
33,4 |
49,2 |
47% |
29% |
41% |
12% |
|
Кемерово |
5,2 |
7,9 |
2,7 |
19,6 |
35,7 |
82% |
24% |
41% |
17% |
|
Уфа |
5,9 |
7,7 |
1,8 |
27,5 |
41,7 |
51% |
28% |
40% |
12% |
|
Ярославль |
5,3 |
7,5 |
2,2 |
20,9 |
35,1 |
68% |
25% |
39% |
14% |
|
Пенза |
4,8 |
7,5 |
2,7 |
19,7 |
33,8 |
72% |
23% |
39% |
17% |
|
Воронеж |
5,1 |
7,5 |
2,4 |
20,6 |
36,5 |
78% |
24% |
39% |
15% |
|
Екатеринбург |
5,9 |
7,5 |
1,5 |
28,4 |
42,8 |
50% |
28% |
39% |
11% |
|
Иркутск |
5,5 |
7,5 |
1,9 |
27,8 |
45,1 |
62% |
26% |
39% |
13% |
|
Тюмень |
5,5 |
7,5 |
2,0 |
26,1 |
42,3 |
62% |
26% |
39% |
13% |
|
Киров |
4,7 |
7,2 |
2,5 |
18,0 |
30,1 |
67% |
22% |
38% |
16% |
|
Красноярск |
5,0 |
7,1 |
2,0 |
24,9 |
40,6 |
63% |
24% |
37% |
13% |
|
Липецк |
4,5 |
7,1 |
2,5 |
18,4 |
31,5 |
72% |
21% |
37% |
16% |
|
Пермь |
5,6 |
7,0 |
1,4 |
23,2 |
34,6 |
49% |
26% |
37% |
10% |
|
Рязань |
4,4 |
7,0 |
2,6 |
19,0 |
33,0 |
74% |
20% |
37% |
16% |
|
Ижевск |
5,4 |
7,0 |
1,6 |
20,9 |
30,6 |
47% |
25% |
36% |
11% |
|
Волгоград |
4,6 |
6,9 |
2,2 |
19,7 |
33,0 |
68% |
22% |
36% |
14% |
|
Омск |
4,2 |
6,8 |
2,6 |
19,1 |
35,8 |
87% |
20% |
36% |
16% |
|
Ульяновск |
4,4 |
6,6 |
2,1 |
17,9 |
30,0 |
68% |
21% |
34% |
13% |
|
Саратов |
4,5 |
6,5 |
2,0 |
18,3 |
30,8 |
68% |
21% |
34% |
13% |
|
Астрахань |
4,2 |
6,5 |
2,3 |
17,1 |
28,8 |
69% |
20% |
34% |
14% |
|
Оренбург |
4,3 |
5,5 |
1,3 |
17,4 |
27,6 |
59% |
20% |
29% |
9% |
|
Челябинск |
3,9 |
5,4 |
1,5 |
16,1 |
26,9 |
67% |
18% |
28% |
10% |
|
Все города |
6,1 |
8,6 |
2,5 |
26,4 |
43,4 |
64% |
29% |
45% |
16% |
5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года
Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения.
|
Максимальные сроки кредитования, июнь 2022 |
Минимальные сроки кредитования, июнь 2022 |
||||
|
Регион |
Срок кредитования, месяцев |
Срок кредитования, лет |
Регион |
Срок кредитования, месяцев |
Срок кредитования, лет |
|
Республика Ингушетия |
319 |
26,6 |
Чукотский автономный округ |
211 |
17,6 |
|
Республика Калмыкия |
298 |
24,9 |
Челябинская область |
233 |
19,4 |
|
Краснодарский край |
296 |
24,6 |
Забайкальский край |
241 |
20,1 |
|
Ленинградская область |
293 |
24,4 |
Ненецкий автономный округ |
244 |
20,3 |
|
Адыгея |
292 |
24,4 |
Республика Хакасия |
246 |
20,5 |
|
Республика Дагестан |
292 |
24,3 |
Магаданская область |
248 |
20,7 |
|
Чеченская Республика |
290 |
24,2 |
Республика Саха (Якутия) |
248 |
20,7 |
|
Санкт-Петербург |
289 |
24,1 |
Республика Тыва |
250 |
20,8 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
284 |
23,7 |
Приморский край |
251 |
20,9 |
|
Московская область |
284 |
23,6 |
Красноярский край |
251 |
20,9 |
Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.
- Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки
В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года.
Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть.
6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку
Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей.
Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя.
Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек.
В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя
Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
|
|
Количество ипотек за полгода на одного жителя |
"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. |
||
|
|
Все население РФ |
Только городское |
Все население РФ |
Только городское |
|
1 полугодие 2019 |
251 |
188 |
48,5 |
64,9 |
|
2 полугодие 2019 |
203 |
151 |
52,0 |
69,6 |
|
1 полугодие 2020 |
226 |
169 |
55,8 |
74,6 |
|
2 полугодие 2020 |
130 |
97 |
63,2 |
84,6 |
|
1 полугодие 2021 |
157 |
118 |
71,9 |
96,2 |
|
2 полугодие 2021 |
151 |
113 |
80,0 |
107,0 |
|
1 полугодие 2022 |
270 |
202 |
85,1 |
113,7 |
Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата
«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке».
«Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования».
|
Регион |
Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году |
"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году |
Кол-во ипотек в I полугодии, тыс. |
Динамика сделок за год |
Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р. |
Динамика за год |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Все население РФ |
Только городское |
Все население РФ |
Только городское |
2021 |
2022 |
2021/2022 |
2021 |
2022 |
2021/2022 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
270 |
202 |
85,1 |
113,7 |
936,8 |
544,8 |
-42% |
2 693,5 |
1 879,8 |
-30% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
308 |
253 |
101,0 |
123,1 |
233,3 |
130,9 |
-44% |
919,7 |
614,5 |
-33% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Белгородская область |
356 |
232 |
56,2 |
86,2 |
7,8 |
4,3 |
-45% |
18,6 |
13,0 |
-30% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Брянская область |
358 |
249 |
56,0 |
80,6 |
5,8 |
3,3 |
-44% |
14,1 |
8,9 |
-36% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Владимирская область |
326 |
253 |
59,5 |
76,7 |
8,0 |
4,1 |
-48% |
18,1 |
11,7 |
-35% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Воронежская область |
276 |
189 |
66,3 |
96,8 |
14,8 |
8,4 |
-43% |
32,9 |
23,8 |
-28% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ивановская область |
350 |
286 |
50,5 |
61,6 |
4,7 |
2,7 |
-43% |
10,5 |
7,3 |
-31% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Калужская область |
293 |
220 |
88,3 |
117,8 |
7,0 |
3,6 |
-48% |
19,3 |
12,1 |
-37% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Костромская область |
260 |
192 |
63,6 |
86,3 |
3,8 |
2,2 |
-41% |
7,7 |
5,5 |
-28% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Курская область |
340 |
233 |
58,4 |
85,3 |
5,5 |
3,2 |
-42% |
12,9 |
9,6 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Зарплатный диапазон |
Требования и пожелания к профессиональным навыкам |
|
I |
● Среднее профессиональное образование |
|
II |
● Навыки предварительного выравнивания поверхностей |
|
III |
● Опыт выполнения работ по облицовке стеклянными плитками, керамогранитными плитами, натуральным камнем, гранитом, мрамором |
|
IV |
● Опыт укладки декоративной плитки, мозаики, сложных рисунков |
Заработная плата
|
Город |
Зарплатный диапазон, Net, fix, руб. в месяц |
Среднерыночная |
|||
|
I |
II |
III |
IV |
||
|
Москва |
50000—65000 |
65000—80000 |
80000—140000 |
140000—200000 |
110000 |
|
Санкт-Петербург |
45000—60000 |
60000—75000 |
75000—130000 |
130000—185000 |
100000 |
|
Волгоград |
35000—40000 |
40000—50000 |
50000—90000 |
90000—130000 |
72000 |
|
Воронеж |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—100000 |
100000—140000 |
77000 |
|
Екатеринбург |
40000—50000 |
50000—60000 |
60000—110000 |
110000—155000 |
85000 |
|
Казань |
35000—45000 |
45000—57000 |
57000—100000 |
100000—140000 |
78000 |
|
Краснодар |
37000—48000 |
48000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
80000 |
|
Красноярск |
37000—50000 |
50000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
85000 |
|
Нижний Новгород |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Новосибирск |
37000—50000 |
50000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
85000 |
|
Омск |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Пермь |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—97000 |
97000—140000 |
75000 |
|
Ростов-на-Дону |
35000—47000 |
47000—60000 |
60000—100000 |
100000—145000 |
80000 |
|
Самара |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Уфа |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—97000 |
97000—140000 |
75000 |
|
Челябинск |
35000—45000 |
45000—57000 |
57000—100000 |
100000—140000 |
78000 |