Себестоимость возвращается в рамки
С начала СВО себестоимость строительства продемонстрировала рост из-за увеличения цен на стройматериалы и усложнения логистики. Однако к концу 2022 года себестоимость почти вернулась на уровень февраля прошлого года — поставки материалов более-менее стабилизировались.
По данным Группы компаний «РКС Девелопмент», основное удорожание стоимости строительства пришлось на март 2022 года — она выросла на 55% относительно 2020 года. К январю 2023-го разница составляла уже 37,1%.
«Весной прошлого года был взрывной рост себестоимости. Цены росли на большинство видов строительных материалов и оборудования. В ситуации, когда участники рынка не понимали перспектив отечественных производителей и их степени зависимости от импортных комплектующих, пока не заработали новые логистические цепочки, цены возрастали стремительно. Имел место и ажиотажный спрос, что приводило к спекулятивному росту цен. Через некоторое время, когда все привыкли к новым условиям, цены стабилизировались. Что-то привычное нам так и не вернулось, но практически по всем позициям нашлись понятные аналоги с понятными ценами и качеством», — поясняет Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект», застройщик ЖК «Огни Залива» (группа компаний «БФА-Девелопмент»).
Петербургские застройщики оценивают рост себестоимость за истекший год в 10–12%. По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора «КВС. Агентство недвижимости», «небольшое плавное падение» фиксируется с июня. «Самый ощутимый рост у нас был по нерудным материалам: повлияло подорожание логистики, изменение самой логистики и увеличение цены сырья», — отметила она.
Причем компания КВС в работе не использует импортных материалов.
По данным Группы RBI, к концу 2022 года себестоимость строительства 1 кв. м в объектах комфорт-класса составляла 100–110 тыс. рублей, бизнес-класса — 130–150 тыс. рублей.
«Из-за того, что себестоимость постепенно растет, а спрос снижается, цены остаются стабильными. Сезонные колебания в 1 или 2% нечувствительны для рынка и потребителей», — полагает Владимир Марков, генеральный директор ТЕХНОНИКОЛЬ.
При этом, отмечает Дмитрий Сухотин, структура себестоимости не изменилась. Но, поскольку дома, как правило, возводятся не один год, строителям еще предстоит корректировать бизнес-планы, полагает он.
По подсчетам Группы RBI, в течение прошлого года больше всего подорожали стеновые и теплоизоляционные материалы, а также шпунт иностранного производства — почти на 130%. Удельный вес шпунтов в структуре себестоимости — примерно 3%. Из-за подросшей цены себестоимость увеличилась на 3,8%. Оборудование инженерных сетей подорожало не столь значительно — на 10%, однако их удельный вес в структуре себестоимости оценивается в 12%, поэтому только из-за одной позиции себестоимость увеличивается примерно на 1,2%.
Фактор номер раз
Причины роста стоимости стройматериалов были разными. Например, Иван Донкин, директор департамента заказчика холдинга AAG, указывает на спекуляции поставщиков: «Как только началась СВО, помимо роста курса валют, а соответственно, и увеличения стоимости всего импортного оборудования, параллельно начались откровенные спекуляции от поставщиков. Мы, в частности, столкнулись с такого рода спекуляцией на оборудование слаботочных систем (домофония). Многие производители и поставщики отопления, сложных инженерных систем на пике роста говорили, что необходимо закупить все сейчас, а иначе дом вообще останется без необходимого оборудования. И на фоне этого цена росла существенно выше, доля роста произошла даже не на курсовую разницу, а на гораздо большую — спекулятивную».
Дмитрий Сухотин в качестве основной причины роста цен, которая до конца не исчезла и сегодня, называет неопределенность. По его словам, даже сегодня при проведении тендеров по строительным материалам или инженерным системам поставщики иногда готовы достаточно сильно опускаться в цене в процессе торгов. «Это значит, что в первоначальную цену многие продолжают включать фактор неопределенности», — подчеркивает Дмитрий Сухотин.
По данным компании ТЕХНОНИКОЛЬ, сегодня цены на основную часть стройматериалов стабилизировались. «Производители, которые весной 2022 года поднимали цены, вынуждены были их снизить. Часть компаний с конца февраля 2022 года цены не меняла, они сохраняют их на обычном уровне и продолжают стабильно работать. На отпускные цены влияют два фактора: себестоимость (увеличение стоимости сырьевых компонентов и ресурсов) и спрос», — отмечает Владимир Марков.
По его словам, ряд позиций подешевел и в ТЕХНОНИКОЛЬ. В частности, снижение коснулось монтажных пен — на 5–8%. «Также мы отмечаем удешевление на 10–15% продукции из ПВХ — сайдинга и софитов. В данном сегменте снизились цены на сырье, что отразилось на конечной стоимости материала. ПВХ-сайдинг и софиты — одни из самых распространенных отделочных материалов, активно применяются в малоэтажном строительстве», — добавил Владимир Марков.
Как отмечают аналитики «РКС Девелопмент», сейчас цены снижаются почти на все основные категории стройматериалов. Материалы, в производстве которых используется металл, подешевели более ощутимо из-за снижения цен на металл. Однако есть позиции, по которым рост продолжается. Стоимость светопрозрачных конструкций и других высокотехнологичных материалов остается неизменной.
«Повышенные цены на инертные материалы — щебень, песок, асфальт — в центральном регионе поддерживаются активным спросом, в том числе из-за строительства трассы М12. Отделочные материалы также удерживают высокие цены: например, керамическая плитка и сантехника очень зависимы от стоимости сырья, а именно глины, часть месторождений которой сейчас недоступна. Такие материалы, как межкомнатные двери и обои, растут в цене, при этом заметна корректировка их качества в связи с заменой компонентов производителями на более доступные», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент».
Сегодня, отмечает Иван Донкин, ситуация успокоилась: «Сейчас цены стабилизировались. Да, пришлось пересмотреть виды оборудования, но это не относится к ценообразованию. Объекты комплектуются не теми позициями, которыми комплектовались год назад. Это в большей степени опять же касается инженерии.
Поэтому — да, по стоимости оборудования, которое было привязано к курсу валют, роста нет. По стоимости материалов, которые производятся в России, — тоже. Оборудование и материалы, такие как сталь, арматура, — котировки на эти позиции снизились относительно декабря 2021 года, что позволяет сейчас говорить, что арматура стала дешевле. Но подтягивает цены наверх, а может, даже обгоняет с февраля 2022 года — инфляция. Рост цен на работы в целом, конечно, может быть, не такой существенный, но он равен стоимости инфляции».
Дмитрий Сухотин добавил: даже если по некоторым позициям цены снижаются, это не перекрывает прошлогоднего роста. Он, впрочем, надеется, что рынок уже «нашел новое равновесное состояние, что позволит более точно прогнозировать себестоимость строительства».
Затишье
Поскольку на себестоимость строительства более всего повлияла стоимость стройматериалов, участники рынка в прогнозах обращали на динамику цен на стройматериалы большое внимание. При этом оговорок в прогнозах, конечно, достаточно — неопределенность в экономике остается.
«Сейчас год только начался, и говорить, что роста цен нет, не стоит. Если сравнивать с февралем, то, наверное, плюс-минус рост остановился. Если сравнивать с маем, то цены существенно снизились. Но новая инфляция точно будет разгонять цены, если к этому еще не добавятся какие-нибудь существенные геополитические события», — комментирует Иван Донкин.
Дмитрий Сухотин также не обходится в прогнозе без «если»: «Если кардинально ничего не будет меняться в окружающей нас реальности, мы будем жить в условиях сегодняшних цен с их увеличением на уровень инфляции. Я не вижу предпосылок ни для снижения цен, ни для нового взрывного роста. Учитывая общую экономическую ситуацию, не будет, наверное, и сильного роста внутреннего спроса на строительные материалы. Очевидно, что на рынке найдено какое-то более-менее равновесное состояние, которое и будет сохраняться в обозримой перспективе».
Анжелика Альшаева ожидает рост стоимости бетона в связи с введением новой системы контроля его перевозки. Однако сильных всплесков себестоимости строительства, по ее мнению, не произойдет. В частности, потому, что застройщики уже переориентировались на российское или китайское сырье.
Специалисты «РКС Девелопмент» не ждут дальнейшего значительного снижения себестоимости, поскольку работают такие факторы, как инфляция, дежурная коррекция цен коррекцией, спросом, а также динамика курса валют, которая оказывает влияние на стоимость оборудования и комплектующих зарубежного производства.
«Важно, понимать, что рынок в настоящий момент стабилизировался, и предпосылок для дальнейших ценовых колебаний мы не видим», — резюмировал Владимир Марков.
Динамика себестоимости строительства относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Динамика стоимости основных материалов и ресурсов относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади в декабре и июле 2022 года на основе проектных деклараций, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Медианная стоимость 1 кв. м в июле 2022 года, тыс. руб. |
Средняя стоимость 1 кв. м в декабре 2022 года, тыс. руб. |
Средняя1 |
|
Московская область |
55,1 |
51,6 |
66,2 |
60,1 |
|
г. Москва |
106,6 |
88,0 |
130,1 |
111,2 |
|
Ленинградская область |
57,4 |
50,7 |
62,5 |
51,8 |
|
г. Санкт-Петербург |
66,6 |
65,4 |
75,7 |
70,5 |
1 Cредневзвешенное значение.
Источник: Дом.РФ
Аналитики «Метриум» подвели итоги третьего квартала на рынке жилой недвижимости Москвы, изучи свежие данные Росреестра Москвы о количестве сделок. Лучший результат показал сектор строящегося жилья, где было заключено всего на 1% меньше ДДУ, чем в третьем квартале 2021 года. Однако активность ипотечных заемщиков снизилась на 16%, а покупателей вторичного жилья – на 33%.
В III квартале Росреестр Москвы зарегистрировал 22,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве. В аналогичный период 2021 года в столице зарегистрировали 23,1 тыс. сделок между дольщиками и застройщиками. Таким образом, спрос на строящееся жилье в Москве в годовом измерении в III квартале 2022 года практически сравнялся с показателем того же периода 2021 года. При этом относительно II квартала 2022 года, когда было зарегистрирвовано 16,4 тыс. ДДУ, спрос увеличился на 39%.
«В третьем квартале наблюдался четкий тренд на восстановление активности покупателей новостроек, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Этому способствовало снижение ставок по ипотеке, нормализация экономической и финансовой обстановки. На рынок пришли те клиенты, которые откладывали сделки весной. Активны были инвесторы. Застройщики предлагали покупателям очень гибкие условия сделок, субсидированную ипотеку, скидки. При этом девелоперы заметно нарастили объем предложения, увеличили широту выбора для клиентов. Всё это дало позитивный эффект. Однако в конце сентября спрос резко просел, и, скорее всего, рынку опять понадобится несколько месяцев на восстановление».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В III квартале банки выдали заемщикам ипотеки в Москве порядка 27,1 тыс. кредитов на покупку строящегося и готового жилья. Год назад показатель был лучше – в III квартале 2021 года заемщики получили 32,3 тыс. кредитов. Таким образом, спрос на ипотеку снизился в годовом измерении на 16%. Преимущественно это падение связано со вторичным жильем, на покупку которого не распространяются программы субсидирования ставок, отмечают аналитики «Метриум». Впрочем, и в ипотечном секторе наблюдался позитивный тренд, так как число сделок в третьем квартале оказалось на 31% выше, чем во втором.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Худшие результаты показал вторичный сектор жилья. В Москве зарегистрировали 28,4 тыс. сделок купли-продажи, что на 33% меньше, чем в III квартале 2021 года, когда покупатели и продавцы «вторички» заключили 42,1 тыс. соглашений. Однако аналитики зафиксировали рост их активности относительно предыдущего квартала. По сравнению со II кварталом 2022 года количество сделок выросло на 5%.
«Скорее всего тренд на восстановление рынка будет прерван, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Уже по итогам октября мы зафиксируем падение во всех сегментах московской недвижимости, так как частичная мобилизация оказала негативное влияние на активность покупателей. Также выросли рыночные ставки по ипотеке, которые актуальны для вторичного сегмента жилья. Это значит, что и здесь спрос будет стагнировать. В целом необходима нормализация и стабилизация обстановки, чтобы люди захотели вкладываться в жилье».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
По итогам III квартала 2022 года в Новой Москве к реализации представлено 742,2 тыс. кв. м или 15,0 тыс. квартир и апартаментов. По сравнению со II кварталом общая площадь квартир в продаже увеличилась на 25,2%, а за год прирост составил 29,5%.
Объём нового предложения в Новой Москве в сравнении с предыдущим кварталом вырос в 2,5 раза и составил 211,0 тыс. кв. м. За прошедший квартал в реализацию вышло несколько новых проектов – «Движение Говорово», «Бунинские кварталы», мкрн. Заречный в проекте «Новые Ватутинки», а также новые корпуса в уже реализуемых объектах, включая лоты как в формате квартир, так и в формате апартаментов.
«В III квартале суммарная площадь лотов, представленных к реализации, достигла максимального значения за последние годы – 742,2 тыс. кв. м. Для сравнения, во 2 кв. 2012 года объем предложения в НМ на рынке первичного жилья составлял 803,4 тыс. кв. м. Это обусловлено поступлением в реализацию весомого объёма нового предложения», – рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet.
Относительно предыдущего квартала суммарный объём предложения квартир и апартаментов на первичном рынке вырос на 25,2% (149,6 тыс. кв. м.). За год общий объём предложения увеличился на 168,9 тыс. кв. м (29,5%). Спрос относительно II квартала увеличился на 40,3%, в годовом измерении спрос сократился на 7,8%. В III квартале средневзвешенная цена предложения выросла на 0,5%, за год на 17,9%.
За прошедший квартал существенного изменения цен не произошло, структура предложения по бюджету незначительно поменялась в большую сторону. В предложении так и осталось минимальное количество лотов до 6 млн руб. – всего 3% от общего объёма. В сравнении с предыдущим кварталом доля лотов стоимостью свыше 13 млн руб. увеличилась ещё на 1 п.п. и составила 29% от общего объёма.
Самые востребованные объекты в новостройках Новой Москвы – от 30 до 60 кв. м: спрос превышает предложение на 18%. А вот в объектах больше 60 кв. м, напротив, предложение превышает спрос на 12%. В категории лотов до 30 кв. м (это студии и небольшие однушки) предложение чуть больше спроса – на 3%.
За 3 квартал в Новой Москве раскупили значительное количество квартир стандарт-класса, и при этом в продажу поступил существенный объем комфорт-класса: по итогам квартала доля стандарт-класса составила 16% в предложении, она сократилась сразу на 10% за 3 месяца. А доля комфорт-класса в предложении составила 79%, рост за квартал +7%.
В III квартале 2022 года рост средневзвешенной цены отмечен в стандарт-классе – на 2,2% до 208,5 тыс. руб./кв. м. В проектах комфорт-класса средневзвешенная цена за квартал снизилась на 0,6% и составила 227,8 тыс. руб./ кв. м.