Regions Development: Основные архитектурные тренды премиальных ЖК
Покупатели высокобюджетного жилья при выборе уделяют внимание множеству факторов, и архитектура будущего комплекса является одним из наиболее значимых. В московских новостройках сегодня можно увидеть отголоски многих течений. Но проекты премиального уровня должны следовать «большим» стилям, один из которых – это классицизм. Эксперты компании Regions Development подсчитали, что 6 из 10 самых продаваемых в 2022 году премиальных ЖК отдали дань именно классике.
Хорошо забытое старое
В эпоху становления премиального рынка недвижимости покупатели часто отдавали предпочтение стилю, напоминающему барокко – с обилием вычурных декоративных элементов. Однако уже в 2000-х годах показной пафос отходит на задний план, и клиенты начинают ценить легкие и изящные решения, без излишней позолоты и помпезности.
Сейчас уже можно говорить о возврате моды на неоклассику, которая более универсальна и понятна покупателю, чем другие направления. Она сохраняет ценности традиционного зодчества и разгружает облик зданий за счет сокращения деталей.
Так, в жилом комплексе премиум-класса «Преображенская площадь» дома спроектированы с соблюдением основных канонов неоклассицизма: их отличают строгие вертикальные линии, соблюдение пропорций, симметричность и спокойная цветовая гамма. Индивидуальность фасадам придают выступающие карнизы. Примечательно, что дизайн общественных зон перекликается с архитектурой также фасадными решениями, которым присущи строгий минимализм, баланс цвета и света и выверенные акценты.
Без экологии никуда
Архитекторы премиального жилья сегодня предпочитают использовать материалы с долгим жизненным циклом – металл, камень, стекло. Это не только существенно увеличивает срок службы конструкций, но и отвечает тренду сохранения окружающей среды при производстве и переработке.
Так, в отделке фасадов «Преображенской площади» будет использован клинкерный кирпич – по многим показателям он превосходит даже высококачественный бетон. А в премиальном ЖК Dream Towers фасады облицованы португальским известняком, известным своей прочностью, долговечностью и повышенной устойчивостью к негативным воздействиям окружающей среды. К тому же это экологически чистый материал, который, в отличие от некоторых видов гранита, не обладает радиационным фоном.
Расстановка акцентов
Сегодня зоной особого внимания архитекторов премиальных домов становятся фактура материалов, сочетание оттенков цвета и геометрия линий. Стоит отметить, что данная эстетика гораздо более сложна в исполнении, чем украшение поверхностей фигурными элементами, ведь она предполагает доскональное знание особенностей разных текстур.
Наружная часть вентилируемых фасадов ЖК «Преображенская площадь» выполнена в сером, коричневом и бежевом цветах. Во внутреннем дворе здание меняет свой окрас на более светлый, чтобы закрытое пространство визуально казалось больше. А широкоформатное остекление наполняет дома светом, практически стирая границу между помещением и прилегающей территорией.
«Покупателям премиального жилья сегодня больше по душе классический архитектурный стиль, который никогда не выходит из моды и гармонично вписывается в существующую историческую застройку столицы, – подводит итоги Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Неоклассицизм отсылает нас к эстетике античности с ее изящной простотой и пропорциональностью, а современные тенденции добавляют ему новых акцентов. Самые успешные и знаковые проекты в премиальном сегменте имеют еще кое-что общее. В их облике вы чаще всего не найдете сложных форм и линий. Здание будет выглядеть просто, но вместе с тем роскошно, ведь именно сдержанность, минимализм и качество исполнения отличают по-настоящему изысканную вещь».
На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2022 году было заключено около 33,5 тыс. ДДУ с использованием ипотечного жилищного кредита (ИЖК). В общем объеме сделок доля покупок квартир с ипотекой достигла 79%. При этом в 2021 году с использованием ипотечных кредитов было заключено 65% сделок, а в 2020 году — 61%.
К росту показателя 2022 года привело сокращение количества сделок без ИЖК за год в 2,3 раза: если в 2021 году на первичном рынке жилья «не ипотечной» была каждая третья сделка (34% от общего объема ДДУ), то в 2022 году без ИЖК покупатели заключили 21% договоров долевого участия.
В то же время, спрос на ипотеку поддерживался благодаря распространению партнерских ипотечных программ банков и застройщиков по околонулевым ставкам. В результате в декабре доля сделок с ипотекой в структуре спроса на первичном рынке достигла 90% от количества зарегистрированных ДДУ. Средневзвешенная фактическая ставка по выданным кредитам опустилась ниже 3%.
«На протяжении 2022 года ипотека была важнейшим поддерживающим плечом для спроса. Во втором полугодии, когда были запущены субсидированные ипотечные программы от застройщиков со ставкой от 0,01% годовых, мы наблюдали рост продаж квартир на первичном рынке, при этом количество покупок без привлечения кредита в общем объеме сделок сократилось — с 17% в июне до 10% в декабре, — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Спрос и в дальнейшем будет поддерживаться ипотекой и субсидированными программами от застройщиков, при этом доля сделок без привлечения ИЖК в общем объеме покупок на первичном рынке может сократиться. Другой тренд – рост спроса на загородную недвижимость: для некоторых девелоперов это направление является фокусом на дальнейшее развитие».
По словам Елизаветы Конвей, в 2022 году интересы части покупателей могли сместиться в сторону зарубежной и загородной недвижимости, а некоторые клиенты решили сохранить сбережения на депозитах, что способствовало снижению в Санкт-Петербурге покупательской активности на первичном рынке жилья. В среднем спрос сократился от 20 до 40% в зависимости от сегмента недвижимости.
«Однако часть проектов чувствует себя по-прежнему уверенно, особенно в сегменте премиум-класса, где девелоперы быстро приспосабливаются к изменениям рынка. Такие проекты сохраняют высокий уровень спроса за счет передовых технологических и концептуальных решений, опережающих запросы покупателя, а также удачных локаций, привлекательность которых не зависит от внешних факторов. В частности, речь идет о сложившихся локациях в Московском, Василеостровском и Петроградском районах», - отмечает эксперт Nikoliers.
Впервые за семь лет ЮВАО перестал быть самым большим локальным рынком массовых новостроек Москвы. Доля округа в предложении квартир эконом- и комфорт-класса сократилась до 18,5%, подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего новостроек в этом сегменте продается в ЗАО.
В декабре 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве застройщики продавали 22,9 тыс. квартир. За предшествующие 12 месяцев предложение такого жилья в столице увеличилось на 53%. Во всех административных округах столицы число квартир в продаже прибавилось, однако это происходило неравномерно, что привело к смене многолетнего лидера по объему локального предложения.
Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), в котором последние семь лет было сосредоточено больше всего массовых новостроек в продаже, уступил лидерство Западному административному округу (ЗАО). В декабре 2022 года на долю ЮВАО пришлись 18,5% от общего объема предложения массовых новостроек, тогда как в ЗАО этот показатель достиг 19%.
В последний раз ЮВАО занимал второе место по объему рынка массовых новостроек в марте 2016 года. Тогда больше всего квартир эконом- и комфорт-класса продавалось в Южном административном округе (ЮАО), на долю которого приходилось 26% предложения, а в ЮВАО было 24%.
В декабре 2022 года третье место по числу новых квартир в массовых новостройках занял Северный административный округ (САО), где застройщики продавали 16,3% от их общего числа в столице. Далее следуют Северо-Восточный административный округ (СВАО), где объем рынка составляет 12,2%, Восточный административный округ (ВАО) – 10,3%, Южный административный округ (ЮАО) – 10%, Северо-Западный административный округ (СЗАО) – 7,8% и Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) – 5,9%.
В 2022 году застройщики стали предлагать гораздо больше квартир в Западном административном округе, чем год назад. Это и стало причиной смены лидера. В декабре 2022 года в ЗАО продавали на 84% больше помещений в новостройках, чем в декабре 2021 года. Между тем в ЮВАО объем предложения вырос только на 7,5%, и это худшая динамика среди всех административных округов Москвы. Так, в ЮЗАО предложение выросло за год на 75%, в ЮАО и САО – на 74% и 73% соответственно, в СВАО – на 66%, в ВАО – на 60%, а в СЗАО – на 42%.
Впрочем, больше всего проектов новостроек эконом- и комфорт-класса продается в САО (20 жилых комплексов), тогда как в ЮВАО их 17, а в ЗАО – 13. Эксперты «Метриум» полагают, что для массовых жилых комплексов в ЗАО характерен больший масштаб, поэтому в рамках одного проекта застройщики способны предложить клиенту сотни квартир.
«В последние годы на западе и севере Москвы появилось много интересных площадок для реализации проектов комфорт-класса, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Эти локации более привлекательны для покупателей, чем ЮВАО, поэтому их охотнее осваивают застройщики. Однако в скором времени ситуация может измениться со стартом застройки Южного порта, который находится в ЮВАО. Здесь будет реализован огромный проект, и ЮВАО может вновь надолго стать самым богатым на выбор нового жилья округом Москвы».
Аналитики «Метриум» отмечают, что ЗАО отличается не только большим массовых новостроек, но и высокими ценами на них. В этом округе средняя стоимость квадратного метра составляет 354 тыс. рублей, тогда как в СЗАО – 326 тыс., в СВАО – 326 тыс. руб., в ВАО – 320 тыс. руб., в ЮАО – 317 тыс. руб., в ЮВАО – 293 тыс. руб., а в ЮЗАО – 235 тыс. руб.