Regions Development: Основные архитектурные тренды премиальных ЖК
Покупатели высокобюджетного жилья при выборе уделяют внимание множеству факторов, и архитектура будущего комплекса является одним из наиболее значимых. В московских новостройках сегодня можно увидеть отголоски многих течений. Но проекты премиального уровня должны следовать «большим» стилям, один из которых – это классицизм. Эксперты компании Regions Development подсчитали, что 6 из 10 самых продаваемых в 2022 году премиальных ЖК отдали дань именно классике.
Хорошо забытое старое
В эпоху становления премиального рынка недвижимости покупатели часто отдавали предпочтение стилю, напоминающему барокко – с обилием вычурных декоративных элементов. Однако уже в 2000-х годах показной пафос отходит на задний план, и клиенты начинают ценить легкие и изящные решения, без излишней позолоты и помпезности.
Сейчас уже можно говорить о возврате моды на неоклассику, которая более универсальна и понятна покупателю, чем другие направления. Она сохраняет ценности традиционного зодчества и разгружает облик зданий за счет сокращения деталей.
Так, в жилом комплексе премиум-класса «Преображенская площадь» дома спроектированы с соблюдением основных канонов неоклассицизма: их отличают строгие вертикальные линии, соблюдение пропорций, симметричность и спокойная цветовая гамма. Индивидуальность фасадам придают выступающие карнизы. Примечательно, что дизайн общественных зон перекликается с архитектурой также фасадными решениями, которым присущи строгий минимализм, баланс цвета и света и выверенные акценты.
Без экологии никуда
Архитекторы премиального жилья сегодня предпочитают использовать материалы с долгим жизненным циклом – металл, камень, стекло. Это не только существенно увеличивает срок службы конструкций, но и отвечает тренду сохранения окружающей среды при производстве и переработке.
Так, в отделке фасадов «Преображенской площади» будет использован клинкерный кирпич – по многим показателям он превосходит даже высококачественный бетон. А в премиальном ЖК Dream Towers фасады облицованы португальским известняком, известным своей прочностью, долговечностью и повышенной устойчивостью к негативным воздействиям окружающей среды. К тому же это экологически чистый материал, который, в отличие от некоторых видов гранита, не обладает радиационным фоном.
Расстановка акцентов
Сегодня зоной особого внимания архитекторов премиальных домов становятся фактура материалов, сочетание оттенков цвета и геометрия линий. Стоит отметить, что данная эстетика гораздо более сложна в исполнении, чем украшение поверхностей фигурными элементами, ведь она предполагает доскональное знание особенностей разных текстур.
Наружная часть вентилируемых фасадов ЖК «Преображенская площадь» выполнена в сером, коричневом и бежевом цветах. Во внутреннем дворе здание меняет свой окрас на более светлый, чтобы закрытое пространство визуально казалось больше. А широкоформатное остекление наполняет дома светом, практически стирая границу между помещением и прилегающей территорией.
«Покупателям премиального жилья сегодня больше по душе классический архитектурный стиль, который никогда не выходит из моды и гармонично вписывается в существующую историческую застройку столицы, – подводит итоги Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Неоклассицизм отсылает нас к эстетике античности с ее изящной простотой и пропорциональностью, а современные тенденции добавляют ему новых акцентов. Самые успешные и знаковые проекты в премиальном сегменте имеют еще кое-что общее. В их облике вы чаще всего не найдете сложных форм и линий. Здание будет выглядеть просто, но вместе с тем роскошно, ведь именно сдержанность, минимализм и качество исполнения отличают по-настоящему изысканную вещь».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», в топ-10 самых востребованных апарт-комплексов по итогам 2022 года вошли 7 проектов комфорт-класса и 3 проекта бизнес-класса. На долю 10 самых продаваемых проектов апартаментов приходится 56,7% спроса всего рынка от общего количества договоров долевого участия.
По итогам 2022 г было заключено 4,3 тыс. договоров, что на 28% меньше, чем за прошлый год. На долю апартаментов приходится не более 8% от совокупного спроса.
Большая часть спроса на апартаменты пришлась на массовый сегмент – 53%. На втором месте находится бизнес-класс с долей 36,6%, доля премиального сегмента -10,4%.
Наиболее продаваемым стал апарт-комплекс HighWay от компании «Гранель». На него пришлось 11,4% реализованных лотов. По сравнению с прошлым годом доля проданных апартаментов увеличилась в два раза.
На втором месте проект «Волоколамское 24» от ПИК, доля которого в структуре спроса составила 10,9% (+2,2%).
Третье место занимает проект бизнес-класса N’ICE Loft – 9,9% в структуре спроса. По сравнению с 2021 годом его доля выросла на 6,1%.
На четвертой позиции «Верейская 41» с долей 4,7% (старт продаж в марте 2022 г).
Замыкает пятерку лидеров Левел Стрешнево с долей 4,5% (+1,7% за год).
«Средняя цена квадратного метра ТОП-10 проектов в 2022 г. составила 289,2 тыс. руб., что на 20,2% больше, чем по итогам прошлого года. Из ТОП-10 проектов на комфорт-класс приходится 7 проектов. Наибольшая доля продаж пришлась на 3 проекта ЖК HighWay (11,4%), ЖК «Волоколамское 24» (10,9%) и ЖК N’ice Loft (9,9%). Наибольшим спросом пользуются студии, на которые приходится 39% продаж: в комфорт-классе – 45%, в бизнес-классе – 37,1%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».
Топ-10 самых продаваемых апарт-проектов Москвы в 2022 году
№ |
Проект |
Девелопер |
Округ |
Район |
Класс |
Доля, % |
Средневзвешенная стоимость метра, тыс. руб. |
Динамика, % |
||||
2021 г. |
2022 г. |
2021 г. |
2022 г. |
доля |
СВЦ |
|||||||
1 |
HighWay |
Гранель |
ЮВАО |
Южнопортовый |
комфорт |
5,70% |
11,40% |
246 |
250,8 |
5,70% |
1,90% |
|
2 |
Волоколамское 24 |
ПИК |
СЗАО |
Щукино |
комфорт |
8,70% |
10,90% |
213,2 |
242 |
2,20% |
13,50% |
|
3 |
N’ice Loft |
Coldy |
ЮВАО |
Нижегородский |
бизнес |
3,80% |
9,90% |
279 |
317,6 |
6,10% |
13,80% |
|
4 |
Верейская 41 |
Самолет |
ЗАО |
Можайский |
комфорт |
0,00% |
4,70% |
337 |
4,70% |
Старт продаж в 2022 |
||
5 |
Левел Стрешнево |
Level Group |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
бизнес |
2,80% |
4,50% |
271,7 |
255,4 |
1,70% |
-6,00% |
|
6 |
Перец |
МИЦ |
СЗАО |
Митино |
комфорт |
2,40% |
3,80% |
194,8 |
211,1 |
1,40% |
8,40% |
|
7 |
Сокольнический вал 1 |
ПИК |
ВАО |
Сокольники |
комфорт |
1,60% |
3,10% |
261,2 |
267,4 |
1,50% |
2,40% |
|
8 |
Измайловский парк |
Новая жизнь |
ВАО |
Соколиная Гора |
комфорт |
1,80% |
2,90% |
245,5 |
307 |
1,10% |
25,00% |
|
9 |
Движение Тушино |
ФСК |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
комфорт |
4,70% |
2,80% |
253,5 |
295,7 |
-1,90% |
16,70% |
|
10 |
Логос |
Sense |
ЮАО |
Даниловский |
бизнес |
0,00% |
2,60% |
486 |
2,60% |
Старт продаж в 2022 г. |
||
Итого |
|
31,60% |
56,70% |
240,6 |
289,2 |
25,10% |
20,20% |
По данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году доля свободных площадей в качественных торговых центрах города увеличилась на 6,3 п. п. по сравнению с итогами 2021 года и достигла 10,6%. Основной причиной роста вакантности стал уход международных брендов: 22 иностранные марки освободили занимаемые площади в торговых центрах города. При этом за год открылись магазины восьми новых иностранных ретейлеров, что лишь немногим меньше по сравнению с 2021 годом, когда на рынок Северной столицы вышло девять игроков. По итогам года значительная часть международных брендов продолжила свою деятельность, а некоторые работают под другими названиями. Временно закрытыми остаются магазины 28 иностранных ретейлеров в торговых центрах города, – они занимают всего 3% арендопригодных площадей.
- По итогам 2022 года доля свободных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга увеличилась на 6,3 п. п. по сравнению с итогами 2021 года и достигла 10,6%. Преимущественно это объясняется тем, что международные операторы начали расторгать договоры аренды. Доля свободных площадей неравномерно распределена на рынке. В 24 из 55 торговых центрах вакантность составляет менее 5%, а в восьми торговых центрах пустует более 20%.
Динамика открытий новых торговых центров и доли свободных площадей
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Так, в 2022 году в торговых центрах Санкт-Петербурга открылось восемь магазинов иностранных брендов одежды: Ruck&Maul, Dan John и Loriata (Италия), Royal Rabbit (Великобритания), Wellensteyn и Van Laack (Германия), Guess Kids (США), Mark Formelle (Беларусь).
- Наибольшее число брендов – четыре – вышло в торговом центре «Галерея».
Международные операторы, вышедшие на рынок Санкт-Петербурга в 2022 г.
№ |
Бренд |
Страна происхождения |
Профиль |
Ценовой сегмент |
Торговый центр |
1 |
Royal Rabbit |
Великобритания |
детская одежда и аксессуары |
средний |
Мега Дыбенко |
2 |
RUCK&MAUL |
Италия |
мужская и женская одежда |
средний |
Галерея |
3 |
Dan John |
Италия |
мужская одежда |
средний |
Галерея |
4 |
Loriata |
Италия |
женская одежда |
средний |
Галерея |
5 |
Wellensteyn |
Германия |
верхняя одежда |
средний |
Балкания Нова |
6 |
Van Laack |
Германия |
мужская и женская одежда |
выше среднего |
Outlet Village Pulkovo |
7 |
Guess Kids |
США |
товары для детей |
средний |
Галерея |
8 |
Mark Formelle |
Беларусь |
мужская и женская одежда |
масс-маркет |
Пик, Рио, Родео Драйв, Июнь, Лондон Молл, Порт Находка |
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «Санкт-Петербург остается вторым рынком страны по количеству представленных международных брендов. Это крупный город с существенной долей качественных торговых площадей и высокой покупательской способностью населения, поэтому ретейлерам интересно расширяться в этом направлении. Мы ожидаем, что при сохранении текущей конъюнктуры интерес новых игроков будет высоким, и в Санкт-Петербург продолжат выходить новые бренды, в частности из Турции и стран СНГ».
- В 2022 году 22 иностранных бренда закрыли и освободили арендованные площади в торговых центрах города.
Ключевые бренды, ушедшие с рынка Санкт-Петербурга (торговые центры)
№ |
Бренд |
Страна |
Профиль |
1 |
Prisma |
Финляндия |
Продукты |
2 |
Hesburger |
Финляндия |
Общественное питание |
3 |
Camper |
Испания |
Обувь |
4 |
Columbia |
США |
Одежда и аксессуары |
5 |
Daniel Wellington |
Швеция |
Одежда и аксессуары |
6 |
Watsons |
Китай |
Парфюмерия и косметика |
7 |
Victoria’s Secret |
США |
Одежда и аксессуары/Нижнее белье |
8 |
Jack Wolfskin |
Германия |
Одежда и аксессуары |
9 |
Michael Kors |
США |
Одежда и аксессуары |
10 |
NYX |
США |
Парфюмерия и косметика |
11 |
Piu Bello |
Нидерланды |
Одежда и аксессуары |
12 |
Lush |
Великобритания |
Парфюмерия и косметика |
13 |
IKEA |
Швеция |
Товары для дома |
14 |
Lindt |
Швейцария |
Продукты |
15 |
Triumph |
Германия |
Одежда и аксессуары/Нижнее белье |
16 |
H&M |
Швеция |
Одежда и аксессуары |
17 |
Monki |
Швеция |
Одежда и аксессуары |
18 |
Nespresso (Nestle) |
Швейцария |
Продукты |
19 |
«Университетская аптека» |
Финляндия |
Аптека |
20 |
DIM |
Франция |
Одежда и аксессуары/Нижнее белье |
21 |
Polo Ralph Lauren |
США |
Одежда и аксессуары |
22 |
The Body Shop |
Великобритания |
Парфюмерия и косметика |
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- К концу 2022 года более 30 иностранных брендов остались на рынке и работали под новыми названиями. Среди них: L'Occitane («Л'Окситан»), «OBI» (ОБИ), McDonald's («Вкусно и точка»), бренды Reserved, House, Cropp, Mohito и Sinsay компании LPPGroup (RE, CR, M, «Син», «ХС»), CCC (Obuv), Deichmann (NAM), Timberland (Bootwood), Reebok (SneakerBox) и др.
Ключевые бренды, оставшиеся на рынке Санкт-Петербурга (торговые центры)
№ |
Бренд |
Страна |
Ребрендинг/Продажа |
1 |
L'Occitane |
Франция |
«Л'Окситан» (возможен дополнительный ребрендинг) |
2 |
OBI |
Германия |
ОБИ (продажа и ребрендинг) |
3 |
McDonald's |
США |
«Вкусно – и точка» (продажа и ребрендинг) |
4 |
LPP Group (бренды Reserved, House, Cropp, Mohito и Sinsay) |
Польша |
RE, CR, M, «Син», «ХС» (продажа и ребрендинг) |
5 |
CCC |
Польша |
Obuv |
6 |
Levi’s |
США |
JNS/JEANS’а |
7 |
Helly Hansen |
Норвегия |
«Хансен» |
8 |
Reebok |
США |
Sneaker Box (продажа турецкой компании FLO Retailing) |
9 |
Starbucks |
США |
Stars Coffee (продажа и ребрендинг) |
10 |
Samsonite |
США |
ЧемоданPRO |
11 |
Mango |
Испания |
Передача франчайзи |
12 |
Deichmann |
Германия |
NAM (продажа и ребрендинг) |
13 |
Crocs |
США |
Saboo (передача локальному менеджменту (КЛЭР), частичное открытие |
14 |
TOUS |
Испания |
Переоткрытие (работает в России через партнера Rashel Group) |
15 |
Pizza Hut |
США |
Pizza-H (продажа российской компании «Ной-М») |
16 |
KFC |
США |
Rostic's (ребрендинг) |
17 |
Sephora |
Франция |
«Иль Де Ботэ» (передача локальному менеджменту) |
18 |
Skechers |
США |
Urbanvibes |
19 |
Lego |
Дания |
«Мир кубиков» (ребрендинг) |
21 |
Inditex |
Испания |
Продажа ливанской компании Daher Group и ребрендинг |
22 |
U.S. Polo |
Турция |
AR Fashion |
23 |
Mothercare |
Великобритания |
Kids Brands (ребрендинг и продажа российской компании «Джамилько») |
24 |
Timberland |
США |
Bootwood (ребрендинг) |
25 |
Baskin Robbins |
США |
BRandICE (ребрендинг) |
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Стоит отметить, что в настоящее время магазины 28 иностранных брендов в торговых центрах города временно остаются закрытыми. При этом они занимают всего 3% арендопригодных площадей.
- По словам Евгении Хакбердиевой, глобально можно рассматривать два варианта развития сегмента торговой недвижимости в России, которые также верны и для Санкт-Петербурга – базовый и консервативный. К базовому можно отнести сохранение темпов развития рынка на уровне 2022 года и медленное восстановление сегмента. В первой половине 2023 года будут происходить небольшие колебания ввиду принятия решений российскими и зарубежными брендами о дальнейшей экспансии в регионы и планах развития. Во втором полугодии возможно восстановление сегмента при условии частичного возвращения на рынок крупных международных компаний, выхода новых локальных ретейлеров и брендов из стран-партнеров: ожидается выход турецких ретейлеров, с которыми активно велись переговоры в прошлом году.
- Консервативный формат предполагает продолжение тенденции ухода международных брендов в связи с давлением со стороны головных офисов и снижением объемов потребления. Эти события могут повлечь за собой оптимизацию действующих магазинов западных ретейлеров и российских арендаторов: останутся только наиболее эффективные проекты. Что касается новых проектов, которые выйдут на рынок, то они будут иметь больше экспериментальный характер, и решение об их полноценной экспансии или сокращении точек продаж будет приниматься с оглядкой на риски, связанные с различиями в локальной бизнес-структуре и с внешними факторами.