Рекорды по строительству жилья - в 2022 г. более 100 млн кв.м.
Эксперты Циан.Аналитика проанализировали динамику ввода жилья в регионах России в 2022 г. по данным, опубликованным Росстатом. Вновь зафиксирован рекорд по объемам ввода - еще никогда в России не строили более 100 млн кв.м. Вклад индивидуального жилищного строительства (ИЖС) второй год подряд превышает объемы от застройщиков, доля продолжает увеличиваться.
- В 2022 г. в России зафиксирован рекордный показатель по объемам ввода жилья - 102,7 млн кв. м (на 11% больше, чем год назад). Больший вклад в прирост дало строительство населением (+16,5% в годовом выражении).
- Половина жилья введена в 10 регионах РФ. В лидерах традиционно Московская область, Москва и Краснодарский край - на них приходится четверть всего объема. Концентрация строительной активности усиливается.
- 56% нового жилья в России построено населением. Объемы ИЖС выше ввода жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ. Больше всего жилья населением построено в Московской области, Краснодарском крае, Ленинградской области, Татарстане и Башкортостане.
- В России сохраняется концентрация девелоперской деятельности: на 10 регионов РФ, лидирующих по вводу жилья застройщиками, пришлось 55% от общего объема в стране. Максимальные показатели в “столицах” и регионах с городами-миллионниками.
- В 2022 г. на каждого жителя России было введено по 0,71 кв.м. жилья. Максимальные показатели в Ленинградской, Московской, Тюменской областях и Краснодарском крае.
1. В 2022 г. рекорд по объемам ввода жилья - построено более 100 млн кв.м.
В 2022 г. объем жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м жилья - это максимальный показатель за все годы. Более 100 млн кв.м. в год до этого никогда не строили. Относительно прошлого года (когда также был побит рекорд - 92,6 млн кв.м.) показатель увеличился на 11%.
Девелоперами было построено 45,5 млн кв.м. - на 4,6% больше, чем в 2021 г. (тогда 43,5 млн кв. м.). Спад спроса в 2022 г. не привел к остановке новых проектов.
Объем ввода населением продолжает бить рекорды: 57,2 млн кв.м. - рост на 16,5% по сравнению с прошлым годом. Т.е. общие объемы строительства увеличились, главным образом, за счет увеличения строительства населением. Причины связаны как с реальным ростом строительной активности на фоне популяризации проживания за городом, так и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).
Динамика ввода жилья в 2019-2022 гг. в РФ, млн кв. м (девелоперами и населением)
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
2. Половина жилья введена в 10 регионах РФ
В 10 регионах РФ в 2022 г. введена половина всего нового жилья. Тройка лидеров неизменна: Московская область (14,1 млн кв.м.), Краснодарский край (7,6 млн кв.м.) и Москва (6,8 млн кв.м.) - на них приходится более четверти всего объема. В 2021 г. на 10 лидеров приходилось 48% введенного жилья, в 2020 г. - 45%, т.е. за год концентрация строительной активности только усилилась.
Регионы с максимальным объемом жилья, введенного в 2022 г.
|
Регион |
Объем ввода, млн кв. м |
Доля ввода от всего объема |
|
Московская область |
14,1 |
14% |
|
Краснодарский край |
7,6 |
7% |
|
г.Москва |
6,8 |
7% |
|
Ленинградская область |
4,0 |
4% |
|
г.Санкт-Петербург |
3,5 |
3% |
|
Республика Татарстан |
3,1 |
3% |
|
Республика Башкортостан |
3,1 |
3% |
|
Свердловская область |
2,9 |
3% |
|
Ростовская область |
2,7 |
3% |
|
Тюменская область |
2,2 |
2% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
В разрезе по федеральным округам лидирует Центральный ФО (за счет Москвы и Московской области) - на него пришлась почти треть всего введенного жилья (32% или 33 млн кв.м.). На втором месте Приволжский ФО (18% или 19 млн кв.м.) за счет значительных объемов ввода в Татарстане и Башкортостане, а также Самарской и Нижегородской областях. На третьем месте ожидаемо Южный ФО (13% или 14 млн кв.м.) в первую очередь за счет Краснодарского края, на который пришлось более половины ввода жилья в федеральном округе, и Ростовской области.
Распределение ввода жилья по федеральным округам в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
3. Более половины жилья в стране введено населением
2022 г. стал вторым годом подряд, когда объемы ИЖС превысили ввод жилья девелоперами. Доля объемов строительства населением увеличилась до 55,7%. За год объем ввода населением увеличился на 16,5%, в то время как застройщиками - только на 4,6%. Ввод жилья населением превысил ввод жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ (в прошлом году таких регионов было 64).
Динамика доли ввода жилья населением от всего объема жилищного строительства
|
Год |
Ввод жилья, млн кв. м |
Из них введено населением |
|
2010 |
58,4 |
43,5% |
|
2011 |
62,2 |
42,8% |
|
2012 |
65,7 |
43,1% |
|
2013 |
70,5 |
43,3% |
|
2014 |
84,2 |
42,9% |
|
2015 |
85,3 |
41,0% |
|
2016 |
80,2 |
39,6% |
|
2017 |
78,5 |
41,4% |
|
2018 |
75,1 |
43,1% |
|
2019 |
80,3 |
45,8% |
|
2020 |
82,2 |
48,4% |
|
2021 |
92,6 |
53,0% |
|
2022 |
102,7 |
55,7% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
Максимальная доля ИЖС в общем объеме строительства традиционно в Северо-Кавказском ФО (73%). Лишь в двух федеральных округах девелоперы ввели больше жилья, чем население - в Северо-Западном (57%) за счет Санкт-Петербурга и Уральском (55%), хотя, как видно из данных, и здесь отрыв невелик. В 2021 г. более половины жилья было введено девелоперами также в Центральном ФО, но в 2022 г. на ИЖС приходится уже 54% всего ввода.
Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Московской области (17% всего ввода в стране), Краснодарском крае (8%), Ленинградской области (5%), Татарстане (4%), Башкортостане (3%). В столичных агломерациях наиболее распространен формат коттеджных поселков, в южных регионах жизни в индивидуальных домах способствуют комфортные климатические условия, в Татарстане и Башкортостане среди населения популярно проживание в собственном доме.
Регионы-лидеры по объему ввода жилья населением в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
4. На 10 регионов-лидеров по девелоперской активности пришлось 55% от объемов ввода жилья в стране
Девелоперами в 2022 г. было построено 45,5 млн кв.м. жилья. Лидерами по объему нового строительства остаются федеральные города и регионы с миллионными агломерациями: Москва (17% от всего объема), Московская область (8%), Санкт-Петербург (5%), Краснодарский край (4%), Свердловская, Новосибирская и Ленинградская области (по 3%) Сохраняется концентрация девелоперской деятельности: в десяти регионах-лидерах, было введено 55% от общего объема в стране (как и в прошлом году).
Регионы-лидеры по объему ввода жилья застройщиками в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
В большинстве регионов страны объемы ввода девелоперами уступают объемам ИЖС, тем не менее в нескольких субъектах доля жилья от застройщиков существенно превышает объемы ввода населением. Например, в Санкт-Петербурге и Москве на девелоперскую активность приходится более 90% ввода: в Санкт-Петербурге - 93%, в Москве - 88% - частный сектор в федеральных городах невелик (в старых границах до расширения территорий практически отсутствует). Объемы ввода застройщиками значительно превышают объемы ИЖС в северных регионах, где проживание в индивидуальных домах из-за климатических условий требует существенных вложений средств и труда: в Мурманской области (80%), ХМАО (74%), Магаданской области (65%), ЯНАО (65%).
5. На каждого россиянина – всего по 0,7 кв.м.
По подсчетам Циан в 2022 г. на каждого жителя России было введено по 0,71 кв.м. жилья. Больше новой жилой площади, чем в среднем по стране, получили жители Центрального и Южного ФО (по 0,84 кв.м. на жителя), а также Северо-Западного ФО (0,81 кв.м. на жителя). Самые низкие показатели в Дальневосточном ФО (0,44 кв.м. на жителя) и Сибирском ФО (0,49 кв.м. на жителя).
В 9 российских субъектах построенная на каждого человека площадь преодолела отметку 1 кв.м. Лидером стала Ленинградская область (2,08 кв.м. на жителя). Для сравнения – в Санкт-Петербурге показатель составил 0,65 кв.м. на жителя. Также в лидерах Московская область (1,81 кв.м. на жителя) и Тюменская область (1,45 кв.м. на жителя). Минимальные показатели ожидаемо на Дальнем Востоке - в Чукотском АО, Магаданской области и Еврейской АО менее 0,2 кв.м. на жителя.
Регионы-лидеры по введенному жилью на одного жителя в 2022 г.
|
Регион |
Кол-во построенных кв. м на каждого жителя |
|
Ленинградская область |
2,08 |
|
Московская область |
1,81 |
|
Тюменская область |
1,45 |
|
Краснодарский край |
1,33 |
|
Чеченская Республика |
1,33 |
|
Калининградская область |
1,28 |
|
г. Севастополь |
1,07 |
|
Сахалинская область |
1,04 |
|
Республика Адыгея |
1,00 |
|
Калужская область |
0,90 |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
”Несмотря на внешние трудности, в 2022 г. девелоперы и население построили рекордные 102,7 млн кв.м. жилья. Относительно прошлого года основной прирост показал сегмент ИЖС, в результате чего доля ввода жилья населением продолжает увеличиваться (в прошлом году она превысила отметку в 50%). Объемы от застройщиков также увеличились, хотя и не так значительно, как объемы ИЖС. Спад спроса в 2022 г. не привел к остановке новых проектов, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2023 г. повторить рекорды 2022 г. будет сложно - не только из-за внешних обстоятельств, но по причине того, что в пандемийный 2020 г. новых корпусов (строительство которых как раз завершится в 2023 г.) начали строить меньше, чем в 2019 г.”.
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $1,59 млрд, что на 28% меньше результатов прошлого года. Основными причинами снижения активности на рынке инвестиций являются растущая стоимость заемного финансирования на фоне роста ключевой ставки, а также сохраняющееся влияние ковида и сопутствующие ограничения. В то же время превалирующие и рекордные вложения капитала пришлись на земельные участки для строительства жилья и апартаментов, а также проектов редевелопмента.
Складская недвижимость остается в центре внимания инвесторов
Пиковую активность продолжает демонстрировать складской сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 39% или $614 млн от общего объема вложений в существующие активы. Наиболее крупными сделками стали продажа компанией Itella своего портфеля складских комплексов логистическому оператору Tablogix, и сделка по продаже складских комплексов PNK Group общей площадью 152 000 кв. м группе «Новая Технологическая Компания».
Офисный сегмент продолжает восстанавливаться
Суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость составил $522 млн. Примечательно, что впервые почти половина транзакций (45% или $237 млн) пришлась на Санкт-Петербург на фоне замедления переговоров по крупным московским активам.
Рынок торговой недвижимости обновляет минимумы
Общий объем транзакций на рынке торговой недвижимости составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд. Однако стоит отметить, что объемы товарооборота в наиболее качественных активах превысили показатели 2019 г., а ряд переговоров по приобретению торговых центров находится на финальных стадиях. Ввиду вышесказанного, в 2022 году вероятен разворот тренда.
С учетом эпидемиологической неопределенности и текущей геополитической ситуации участие иностранного капитала в общем объеме инвестиций по-прежнему невелико, основной объем был традиционно сформирован российским капиталом (94%). Если говорить о распределении по территории РФ, то основной объем транзакций пришелся на Московский регион – 70%, при этом доля Санкт-Петербурга составила 23,7%.
Основными игроками на рынке остаются окологосударственные структуры, в первую очередь ЗПИФы под управлением ключевых банков, например «Сбер» и «ВТБ», а также региональные покупатели. Определенную растущую долю формируют нетипичные участники рынка, использующие для приобретений коммерческой недвижимости только собственные средства, что позволяет им рассматривать объекты в более широком диапазоне ставок капитализации.
Станислав Бибик, партнер Colliers: «На протяжении 2021 года мы наблюдали интерес к инвестированию в складскую и офисную недвижимость, который, предположительно, сохранится и в предстоящем году. Кроме того, ряд сделок по качественным торговым активам находится на стадии финализации, что иллюстрирует сохранившийся к этому сегменту интерес со стороны инвесторов. Мы ожидаем, что после текущего затишья 2022 год продемонстрирует более высокий уровень активности, преимущественно в логистическом и офисном сегментах, однако ограниченное предложение премиальных активов и удорожание кредитного финансирования будут по-прежнему являться причиной низкого числа транзакций с качественными высокобюджетными инвестиционными активами».
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).