Дефицит классических форматов квартир привел к росту цен
Классические форматы квартир по-прежнему остаются востребованными у покупателей новостроек и становятся достаточно редким продуктом. С распространением планировок евроформата, «классика» встречается все реже, но при этом продолжает пользоваться спросом среди потребителей.
В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на долю предложения «классики» приходится 20,5%, в то время как квартиры евроформата занимают долю 55,3%. Так, доля однокомнатных лотов в общем предложении на первичном рынке квартир массового сегмента в границах старой Москвы составляет 10,3%, двухкомнатных – 7,3%, трехкомнатных – 2,6% и четырехкомнатных - 0,2%.
За счет ограниченного объема предложения квартиры с классическими планировками по итогам января 2023 года показали наибольший рост по стоимости. Средневзвешенная цена квадратного метра 4 комн. квартир по сравнению с декабрем 2022 г. увеличилась на 5,8% до 219,3 тыс. руб. (+4,5% за год). Стоимость однокомнатных квартир выросла на 4,3% и составила 298,9 тыс. руб. (+6,8% за год). Трехкомнатные лоты прибавили 3,7% до 243,9 тыс. руб. (+1,6% за год).
При этом стоимость квартир евроформата практически не изменилась. Средневзвешенная цена квадратного метра четырехкомнатных лотов евроформата выросла на 2,3% и составила 259,2 тыс. руб. (+0% за год). Стоимость «квадрата» евротрешки увеличилась на 1,8% до 274,3 тыс. руб. (+1,8% за год).
По отношению к прошлому месяцу в январе 2023 г. без изменений осталась средневзвешенная стоимость метра только у двух типов квартир: двухкомнатных (+0,6%) и евродвушек (+0,4%).
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В январе средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 277,7 тыс. руб., что по сравнению с декабрем 2022 г. больше на 1,3%. По отношению к аналогичному периоду прошлого года рост на 2,6%. Уровень цен на первичном рынке массового сегмента продолжает свою стагнацию уже несколько месяцев подряд. Рынок входит в стадию равновесного роста, без резких колебаний и скачков».
Динамика средневзвешенной стоимости по типам квартир в массовом сегменте
|
Типы квартир |
Доля предложения, шт., % |
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ), тыс. руб. |
Динамика СВЦ за месяц, % |
Динамика СВЦ за год, % |
||
|
янв.22 |
дек.22 |
янв.23 |
||||
|
4 комн |
0,2% |
209,8 |
207,2 |
219,3 |
5,8% |
4,5% |
|
1 комн |
10,4% |
279,9 |
286,6 |
298,9 |
4,3% |
6,8% |
|
3 комн |
2,7% |
240,0 |
235,2 |
243,9 |
3,7% |
1,6% |
|
4е |
7,9% |
259,1 |
253,4 |
259,2 |
2,3% |
0,0% |
|
3е |
20,4% |
269,4 |
269,5 |
274,3 |
1,8% |
1,8% |
|
2 комн |
7,5% |
237,1 |
245,4 |
246,8 |
0,6% |
4,1% |
|
2е |
27,3% |
286,0 |
288,4 |
289,6 |
0,4% |
1,3% |
|
студия |
23,6% |
310,2 |
317,5 |
316,4 |
-0,3% |
2,0% |
|
Итого |
100,0% |
270,8 |
274,2 |
277,7 |
1,3% |
2,6% |
По итогам 2020 года, на петербургский складской рынок было выведено 187 110 кв. м новых площадей, что на 34% превышает показатель 2019 года. При этом на класс А пришлось 156 630 кв. м, на класс В – 30 480 кв. м. На 2021 год аналитики Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют ввод 288 000 кв. м – этот показатель станет рекордным за последние пять лет. В 2020 г. на рынок были выведены спекулятивные площади в складском комплексе «Марвел-Логистика» («PNK Парк Софийская») – 61 860 кв. м, новая очередь площадью 56 513 кв. м в логопарке «Осиновая роща», 14 544 кв. м в СК «Raum Бугры», 7 036 кв. м в СК «Петергофский», 3 571 кв. м в «Технопарке Мебельный 3» и 2 171 кв. м в складском комплексе «Ручьи».
Несмотря на то, что склады оказались самым устойчивым сегментом коммерческой недвижимости, годовой объем сделок (аренда, продажа, субаренда, продление договоров) уменьшился на 23% и составил 464 810 кв. м.
Среди ключевых сделок – аренда компанией «Эксклюзив» 37 000 кв. м в индустриальном парке «Русич-Шушары», покупка компанией Fix Price 35 400 кв. м в «PNK Парк Софийская 2», аренда компанией OZON 28 700 кв. м в складском комплексе «Марвел-Логистика» («PNK Софийская КАД»), покупка компанией «Ситилинк» склада в «Торгово-логистическом комплексе».
Средний уровень вакансии по рынку составляет 4,3%, или 162 470 кв. м. При этом на класс А приходится 3,3%, на класс В – 5,6%. Большая часть незанятых площадей расположена на севере Петербурга – 57 590 кв. м.
Средняя арендная ставка в классе А составляет 341 руб./кв. м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей), в классе В – 273 руб./кв. м/мес. (также triple net). Эксперты компании ожидают, что в 2021 г. ставки могут несколько вырасти – до 345 руб./кв. м/мес. в классе А и до 275 руб./кв. м/мес. в В-классе (triple net).
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «В 2021 году на рынке W&I ждем развития тех трендов, которые начали набирать популярность в 2020 г. Это перепрофилирование нерентабельных розничных магазинов в дарксторы, а также использование части помещений стрит-ритейла, в том числе цокольных этажей, под нужды экспресс-доставки, dark-kitchen и других востребованных направлений. Складская недвижимость, по нашим оценкам, продолжит оставаться одним из наиболее привлекательных направлений, в том числе с точки зрения инвестиций».
Доля квартир с отделкой от застройщика на рынке массовых новостроек Москвы в 2020 году увеличилась на 19 п.п. и составила 65% к концу 2020 года, по подсчетам аналитиков «Метриум». Вместе с тем снизилась доля не только квартир без ремонта, но и с предчистовой отделкой.
В декабре 2020 года на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали порядка 14,1 тыс. квартир, подсчитали аналитики «Метриум». Из них 9,2 тысяч предлагались девелоперами с финишной отделкой. Порядка 3,6 тыс. квартир были предусмотрены без ремонта и еще 1,3 тыс. – в формате white box, то есть в предчистовой отделке.
За прошедший год сократилось предложение всех типов отделки, кроме чистовой. Число вариантов жилья под ключ за год увеличилось на 19%. Количество квартир без ремонта в продаже снизилось почти наполовину (–48%). Число вариантов жилья с предчистовой отделкой также радикально уменьшилось – на 40%.
«Квартиры с отделкой позволяют существенно расширить потенциальную аудиторию покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Когда мы даем клиентам выбор, мы можем привлечь покупателей с разными тактическими целями – одни стремятся пораньше заселиться и сэкономить, другим хочется полностью реализовать свой дизайн-проект. Некоторые застройщики идут дальше, и предлагают несколько вариантов отделки. К примеру, в нашем проекте “Любовь и голуби” все квартиры и апартаменты предлагаются с отделкой white box. Дополнительно клиент может заказать финишную отделку, которая представлена в двух ценовых пакетах – “комфорт” и “бизнес”, которые различаются по стоимости материалов, используемых для ремонта».
Соотношение квартир с разным типом отделки к концу 2020 года было таким. Большая часть жилья продавалась под ключ (65% против 46% годом ранее). Доля квартир без отделки составила 25%, тогда как в декабре 2019 года она достигала 41%. Предложение квартир с предчистовой отделкой снизилось за год с 13% до 9%.
«Квартира с отделкой – во многом антикризисный продукт, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Отделка от застройщика дешевле ремонта собственными силами и заселиться можно сразу после получения ключей, не затрачивая средства, скажем, на аренду временного жилья. Стоимость ремонта включается в ипотеку, если покупатель привлекает кредит. В то же время линейка квартир без отделки также останется на рынке, потому что всегда найдутся клиенты, которые хотят радикально перестроить планировку жилья или реализовать авангардный проект».